Indemnizacion por extincion del arrendamiento

No es infrecuente en la práctica que el propietario de una finca se plantee vender la misma a un tercero por diferentes razones. Evidentemente, el nuevo adquirente no podrá acceder automáticamente al inmueble ya que la posesión en ese concreto momento la ostenta el arrendatario.

Partiendo de esta situación, en el presente comentario queremos dejar claro cuándo se produce la extinción del contrato de arrendamiento que recae sobre la finca recientemente vendida ya que este hito será diferente en función de la fecha de formalización del contrato de arrendamiento.

En primer lugar, vamos a referirnos a los contratos de fecha más reciente, es decir, a los contratos de arrendamiento de vivienda suscritos con posterioridad al 6 de junio de 2013, fecha de entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, mediante la cual se dio nueva redacción al artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, precepto dedicado a la «enajenación de la vivienda arrendada». En este caso, el citado artículo 14 otorga un diferente tratamiento a la extinción contractual dependiendo de si la finca está inscrita o no en el Registro de la Propiedad

Indemnizacion por extincion del arrendamiento

En el primer supuesto, siempre y cuando el adquirente reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (que sea un tercero de buena fe, que adquiere a título oneroso y que lo hace de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitir el derecho de que se trate), únicamente quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento estuviera inscrito con anterioridad a la transmisión de la finca. En caso contrario, el arrendamiento quedaría extinguido con la venta de la vivienda aun cuando no hubiera finalizado el plazo contractualmente pactado. 

En cambio, cuando la finca no está inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo prevenido en el artículo 1571 del Código Civil (esto es, que el comprador puede hacer uso del derecho que se le confiere a terminar el arrendamiento), en cuyo caso, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar en la vivienda durante tres meses desde que el adquirente le notifique su propósito. El arrendatario deberá satisfacer al comprador la renta y demás cantidades que se devenguen durante esos tres meses, si bien podrá exigir al vendedor una indemnización por los daños y perjuicios que se le ocasionen.

De lo expuesto anteriormente se deduce la importancia y conveniencia, especialmente para el arrendatario, de inscribir el arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

Indemnizacion por extincion del arrendamiento

El segundo grupo de contratos de arrendamiento de vivienda son aquellos suscritos antes del 6 de junio de 2013.

En estos casos el escenario es diametralmente distinto debido a que el adquirente quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. 

No obstante, cuando la duración del arrendamiento sea superior a cinco años, el adquirente no estará obligado a respetar el mismo si concurren en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria y el contrato se extinguirá cuando transcurran cinco años desde su inicio.

En este caso, el vendedor deberá indemnizar al arrendatario con una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que, excediendo del plazo de cinco años, quedase por cumplir.

Si las partes hubieran estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente únicamente deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.

Por último, ¿cuándo se extinguen los arrendamientos para uso distinto del de vivienda? En este caso hay que remitirse al artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, cuyo contenido no fue modificado por la la Ley 4/2013, de 4 de junio, el cual dispone que el adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, a excepción de que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria enunciados anteriormente. Por consiguiente, salvo casos excepcionales, el comprador deberá respetar el arrendamiento hasta la finalización del mismo.

La excepcionalidad a la que nos referimos procede de aquellos supuestos en los que el contrato de arrendamiento no esté inscrito en el Registro de la Propiedad y el adquirente no tenga constancia alguna en el momento de la transmisión de que la finca está arrendada. Nuevamente se pone de relieve el refuerzo que supone el acceso del contrato de arrendamiento al Registro de la Propiedad, aconsejable principalmente para los arrendamientos de larga duración. 

Para terminar, apuntar únicamente que las partes, dentro del amplio margen que concede la autonomía de la voluntad, han podido estipular en el contrato de arrendamiento que el mismo quede extinguido en el momento en que se produzca la venta del inmueble.

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Indemnización al arrendatario de un local

Indemnizacion por extincion del arrendamiento

En muchas ocasiones, inquilinos de locales alquilados ven frustrado su intento de renovar el contrato de alquiler con sus arrendadores o caseros. Por ello en la Ley de Arrendamientos Urbanos o LAU podemos encontrar el Artículo 34 sobre Indemnización al arrendatario de un local.

  • En este artículo de la LAU o Ley de alquileres de España podremos ver reflejada toda la legislación referente en cuanto a indemnizaciones a los arrendatarios de un local.
  • Empecemos por ver qué nos dice el Artículo 34 sobre esta situación tan desagradable que en ocasiones los arrendatarios se ven forzados a soportar o bien, que los mismos arrendatarios exigen sin cumplir los requisitos para la indemnización.
  • Además, también veremos el Artículo 1255 del Código Civil el cual reglamentará la posibilidad de establecer cláusulas especiales en los contratos de arrendamiento de un local siempre que sea de mutuo acuerdo y no incumplan en ningún modo con la legislación vigente.

La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.

La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:

1.

Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.

2.

Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.

  1. Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo en parte de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.
  2. En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas.
  3. Artículo 1255 del Código Civil
  4. Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público.
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Ahora que ya sabes que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos o LAU sobre la indemnización al arrendatario de un local y el Artículo 1255 del Código Civil sobre Cláusulas Especiales en Contratos de Arrendamiento, desgranemos todos los factores que debemos tener en cuenta:

Objetivo del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

  • Proteger al inquilino o arrendatario de un local que tras más de 5 años de contrato no se le renueva el contrato incurriendo así en la necesidad de trasladar su negocio, dándose la posibilidad de la pérdida de la clientela habitual.
  • Además, pretende limitar los casos en que los arrendadores pueden aprovecharse de la trayectoria del negocio construido por el arrendatario, sacando así un lucro propio.

Requisitos para poder pedir una indemnización como arrendatario de un local

  • No haber estipulado en el contrato de arrendamiento la renuncia a indemnización alguna en caso de finalización del contrato, siendo este caso autorizado en el Artículo 1255 del Código Civil.
  • Duración mínima del contrato de arrendamiento de uso distinto a vivienda sea como mínimo de 5 años de forma ininterrumpida.
  • Que la finalización del contrato de arrendamiento o alquiler sea producida por el término del tiempo de contrato pactado. Jamás se tendrá derecho a indemnización al arrendatario cuando sea el arrendatario quién finalice el contrato de alquiler.
  • Que en el local se haya realizado una actividad comercial de venta al público.
  • El arrendatario deberá comunicar al arrendador, es decir, que el inquilino deberá comunicar al propietario del local, con mínimo 4 meses de antelación su voluntad de renovación del contrato por un mínimo de 5 años más.

Cuál es la indemnización al arrendatario en caso de cumplir todos los requisitos exigidos

Existen dos claros casos recogidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos o LAU donde se refleja cuál será la indemnización al arrendatario en caso de extinción del arrendamiento, veámoslos.

El Arrendatario continúa con el negocio en otro local

En este caso el arrendatario deberá:

  • Instalar un local en el mismo municipio que el que venía arrendando dentro de los 6 meses siguientes a la extinción del contrato de alquiler del anterior local.
  • El nuevo local deberá dedicarse a la misma actividad comercial.

Indemnización: En este caso la indemnización será de los costes del traslado más los perjuicios derivados de la pérdida de clientela respecto a los 6 primeros meses del nuevo local.

El Arrendatario finaliza su actividad comercial

En este caso el arrendatario deberá:

  • Haber cesado su actividad comercial en los 6 meses siguientes a la extinción del arrendamiento.
  • No iniciar ninguna actividad comercial de venta al público en los 6 meses siguientes a la extinción del arrendamiento.
  • Que el arrendador inicie la misma actividad comercial o similar en el antiguo local en los 6 meses siguientes a la extinción del arrendamiento.

Indemnización: La indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato de arrendamiento finalizado con un máximo de 18 mensualidades

Ley de Arrendamientos Urbanos

Otros artículos incluidos en el Título III, acerca de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda

Indemnización por extinción del arrendamiento de local de negocio

El arrendatario de un local, tiene derecho a cobrar del arrendador o propietario una indemnización al final del contrato si se cumplen una serie de requisitos, entre otros, si durante los últimos cinco años ha realizado una actividad comercial de venta al público.

Puede evitar este riesgo pactando la renuncia a esta indemnización.

El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que, si no existe pacto en contra en el contrato, el arrendatario tendrá derecho a una indemnización por extinción del arrendamiento de local de negocio (no aplicable a viviendas), siempre que se den los requisitos que describe la ley.

Requisitos para cobrar la indemnización por clientela

Transcurrido el plazo estipulado del contrato de arrendamiento, finalizará, salvo que se hubiera pactado una prorroga automatizada.

Por este caso y salvo renuncia, la ley prevé que la extinción del contrato dará derecho al arrendatario a recibir una indemnización del arrendador siempre que:– Se haya ejercido una actividad comercial de venta al público en los últimos cinco años.

Los contratos de arrendamiento de uso distinto al de vivienda, objeto del cual haya sido el alquiler de almacenes, oficinas, etc. quedan excluidos, pues no se desarrolla una actividad «comercial de venta al público».

– El arrendatario, cuatro meses antes de la expiración del plazo, haya manifestado al arrendador su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. (Se considerará renta de mercado la que, a tal efecto, determine el árbitro designado por las partes).

– El arrendador o un tercero ejerzan en el local dentro de los seis meses siguientes a la finalización del arrendamiento, un actividad igual o similar a la se desarrollaba el arrendatario.

¿Cómo se determina la cuantía de la indemnización? 

Si después de reunir todos los requisitos anteriores, el arrendador comunica su intención de no prorrogar el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a la indemnización, que variará cuando:– El arrendatario dentro de los seis meses siguientes a la finalización del contrato, inicio de nuevo su actividad en la misma localidad, la indemnización comprende los gastos de traslado y los perjuicios por la pérdida de la cartera de clientes.– Si no se inicia ninguna actividad o se dedica a una actividad diferente, y el arrendador o un tercero desarrollan en el local una actividad igual o similar, la indemnización será, una mensualidad por año de duración de contrato (máximo dieciocho mensualidades).En caso de desacuerdo sobre la cuantía de la indemnización, se fijará por un árbitro designado por las partes.Si eres propietario y alquilas un local para que el arrendatario realice una actividad comercial, incluye la renuncia del arrendatario a cobrar una indemnización por clientela. De lo contrario, podrían exigirte esta indemnización al final del contrato si se cumplen determinados requisitos exigidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Contacta con el equipo de Ramió Assessors para un asesoramiento más extenso, disponemos de una amplia experiencia en materia de Arrendamientos Urbanos.

Si tienes dudas, contacta con nuestra asesoría en Girona y te asesoraremos.

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G) Indemnizaciones exentas derivadas de la extinción del contrato de trabajo por causas objetivas

En los despidos por alguna de las causas objetivas a que se refiere el artículo 52 del Estatuto de los Trabajadores, estará exenta la indemnización percibida que no supere el importe de 20 días de salario por año trabajado, con un máximo de 12 mensualidades.

A estos efectos, las causas objetivas a que se refiere el artículo 52 del Estatuto de los Trabajadores y por las que el contrato puede extinguirse con una indemnización exenta de 20 días de salario por año trabajado, con un máximo de 12 mensualidades son las siguientes:

  • Por ineptitud del trabajador conocida o sobrevenida con posterioridad a su colocación efectiva en la empresa. La ineptitud existente con anterioridad al cumplimiento de un periodo de prueba no podrá alegarse con posterioridad a dicho cumplimiento.
  • Por falta de adaptación del trabajador a las modificaciones técnicas operadas en su puesto de trabajo, cuando dichos cambios sean razonables. Previamente el empresario deberá ofrecer al trabajador un curso dirigido a facilitar la adaptación a las modificaciones operadas. El tiempo destinado a la formación se considerará en todo caso tiempo de trabajo efectivo y el empresario abonará al trabajador el salario medio que viniera percibiendo. La extinción no podrá ser acordada por el empresario hasta que hayan transcurrido, como mínimo, dos meses desde que se introdujo la modificación o desde que finalizó la formación dirigida a la adaptación.
  • En el caso de contratos por tiempo indefinido concertados directamente por entidades sin ánimo de lucro para la ejecución de planes y programas públicos determinados, sin dotación económica estable y financiados por las Administraciones Públicas mediante consignaciones presupuestarias o extrapresupuestarias anuales consecuencia de ingresos externos de carácter finalista, por la insuficiencia de la correspondiente consignación para el mantenimiento del contrato de trabajo de que se trate.
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A diferencia de lo anterior, cuando el contrato se extinga por las causas contempladas en la letra c) del artículo 52 del Estatuto de los Trabajadores, esto es, cuando concurra alguna de las causas económicas, técnicas, organizativas, de producción o por fuerza mayor previstas en el artículo 51.

1 del Estatuto de los Trabajadores y afecte a un número inferior de trabajadores del establecido en dicho artículo, quedará exenta la parte de indemnización percibida que no supere los límites establecidos con carácter obligatorio en el mencionado Estatuto para el despido improcedente (33 días por año de servicio hasta un máximo de 24 mensualidades con la aplicación, en su caso, del régimen transitorio para contratos formalizados con anterioridad al 12 de febrero de 2012).

En este sentido, debe indicarse que el despido colectivo y el despido objetivo responden a las mismas causas económicas, técnicas, organizativas y de producción y naturaleza.

La diferencia únicamente radica en el número de trabajadores afectados. Cuando la extinción afecte a un número de trabajadores igual o superior al establecido en el artículo 51.

1 del Estatuto de los Trabajadores se deberá seguir el procedimiento previsto en dicho artículo para el despido colectivo.

Extinción de los contratos de renta antigua

  • Es la crónica de una muerte anunciada que aboca al cierre de los negocios “de toda la vida”, puesto que el próximo 1 de enero de 2015 se extinguirán aquellos arrendamientos de los denominados de renta antigua celebrados antes del 9 de mayo de 1985, pues así se prevé en la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994.
  • Para entender en sus correctos términos la cuestión, comenzaremos por aclarar determinados conceptos y su decurso temporal.
  • En primer lugar, el contrato de alquiler de renta antigua es aquel que se suscribió al amparo del Decreto 4104/1964, de 14 de diciembre que aprobaba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, caracterizados por:
  • Prever el derecho del arrendatario a la prórroga forzosa del contrato.
  • La determinación de una renta ínfima cuantía.

Ahora bien, ¿por qué se hace referencia a contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985? Esta fue la fecha en que entró en vigor el denominado “Decreto Boyer”, el Real Decreo Legislativo 2/1985 que flexibilizó el régimen de prórrogas de los contratos de arrendamientos dando cabida a la autonomía de la voluntad e introduciendo la posibilidad de que las partes pudieran negociar y plasmar en el contrato este derecho con un contenido sustancialmente diferente del previsto en la normativa anterior.

Todo ello provocó una dicotomía en la prórroga arrendamientos, pues coexistían contratos en que se configuraba como una imposición legal, frente a otros en operaba como manifestación de la autonomía contractual.

Con la aprobación de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, se quiso poner fin a la diversidad de regímenes aplicables, por lo que se estableció una moratoria en su Disposición Transitoria Tercera, cuyo último término se fijó para el 1 de enero de 2015, lo que provocará la extinción automática y sobrevenida de los contratos que reúnan las siguientes condiciones:

  • Contrato conceptuado como de renta antigua, esto es, aquellos a los que les era aplicable la Ley de Arrendamientos de 1964.
  • Que se encuentren en situación de prórroga forzosa en virtud del artículo 57 del Decreto 4104/1964,
  • Que la persona del arrendatario fuera persona física y hubiere fallecido o se hubiere jubilado subrogándose en su posición un descendiente.
  • Que la persona del arrendatario fuera persona jurídica, el local arrendado tenga una superficie mayor a 2500 metros cuadrados.

No obstante lo anterior, existen excepciones a la extinción de los contratos de renta antigua señalada para el próximo año:

  • Cuando la persona del arrendatario fuere persona física y hubiera fallecido o se hubiera jubilado, subrogándose en su posición su cónyuge. En este supuesto, el contrato expirará por la muerte o jubilación del cónyuge supérstite, siempre y cuando se continúe con la misma actividad.
  •  Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 se hubiera producido el traspaso del local de negocio a un tercero, en cuyo caso los plazos contemplados se incrementan en cinco años, produciéndose la extinción automática el 1 de enero de 2020.

En cualquier caso, de conformidad con el apartado E) de la DT3ª bajo la rúbrica de Otros Derechos del arrendatario, introduce una serie de derechos a favor de quien, como consecuencia de la aplicación de la nueva normativa, ve extinguido su contrato de arrendamiento, y consistentes en:

  •  Una indemnización por clientela en una cuantía igual a dieciocho mensualidades de la renta, cuando antes del año desde la extinción del contrato, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad
  • O bien un derecho preferente a continuar con el local arrendado en caso de que el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del arrendamiento.

Ahora bien, estos derechos no son acumulables entre sí, en tanto que el derecho preferente es incompatible con la percepción de la indemnización prevista por clientela.

Desde tuley, despacho de abogados y mediadores en Granada aprovechamos esta entrada para mostrar nuestro apoyo a la iniciativa No al cerrojazo: plataforma de afectados por la finalización de contratos de renta antigua.

Abogados para reclamación indemnización arrendatario local

Indemnización del arrendatario local negocio

La indemnización del arrendatario del local de negocio, por la extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos 5 años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con 4 meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de 5 años más y por una renta de mercado.

Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.

Las actividades comerciales sujetos a indemnización

Este es un dato importante, no es cualquier arrendamiento, sino aquel que tenga por objeto una actividad comercial de venta al público, por lo que en principio quedan descartados los contratos para profesionales.

Se entiende que el concepto de “venta al público” debe igualmente aplicar-se a las fincas donde la actividad desarrollada sea de venta al “por mayor”, pues no hay que considerar solo “público” al que compra al detalle, sino a todos los contratos donde el local sirve de sustento físico a la venta comercial.

La designación del árbitro en caso de no acuerdo con la renta de mercado

En el caso de que no haya acuerdo en la designación del árbitro, no cabe otra vía que la judicial, acudiendo al Juzgado del lugar del arbitraje o, en mi opinión, al correspondiente de la ciudad donde se encuentra la finca arrendada, acudiendo al juicio verbal a tenor de lo dispuesto en el art. 15.4 de la citada Ley de Arbitraje.

La cuantía de la indemnización

Misma actividad en el mismo municipio

Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los 6 meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los 6 primeros meses de la nueva actividad.

Actividad diferente

Si el arrendatario iniciara dentro de los 6 meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.

Actividades afines

Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo en parte de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

La falta de acuerdo

En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas.

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Fuente de información principal: Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos

Indemnización por desistimiento del inquilino en contratos de vivienda

  • La reforma de la ley de arrendamientos urbanos de marzo de 2019 no ha modificado en nada esta materia, sino que solo la modificación de 2013 introdujo cambios.
  • Así, en la actualidad nos encontramos con una doble regulación, ya que los contratos de arrendamiento de vivienda firmados antes del seis de junio de 2013 tienen una regulación distinta en materia de desistimiento a los contratos firmados después de esa fecha.
  • Voy a analizar ambos supuestos.
  • Como sabes perfectamente de qué fecha es tu contrato, puedes ir directamente al análisis de la situación que te afecta.

¿Qué es el desistimiento?

El desistimiento del arrendatario o inquilino, desde el punto de vista jurídico, es sinónimo de ruptura del contrato por parte del inquilino antes de cumplirse la duración pactada pero sin llegar a ser un incumplimiento de contrato (ya que el desistimiento lo permite la ley o el contrato).

Esta figura se regula en el artículo 11 de la ley de arrendamientos urbanos.

¿Qué es contrato de vivienda y qué no lo es?

  1. Vamos a recordar brevemente qué es arrendamiento de vivienda y qué no es arrendamiento de vivienda.
  2. Es arrendamiento de vivienda aquél que recae sobre un inmueble habitable y que se destina primordialmente a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino.

  3. Es decir, es contrato de vivienda aquél que recae sobre un inmueble que sirve de hogar o morada principal al inquilino.

  4. Por contra, no será contrato de vivienda, sino contrato de vivienda por temporada, aquél que recaiga sobre un inmueble que vaya a habitar un inquilino que ya tiene, esperándole cuando termine el contrato, otra vivienda como hogar o morada principal.

  5. Si te interesa conocer el desistimiento para los contratos de temporada puedes leer este artículo, pues aunque se refiere a locales comerciales la regulación es la misma.
  6. En este post veremos los contratos de vivienda habitual.

Indemnización en contratos firmados después del 6 de junio de 2013

En los casos de arrendamiento de vivienda firmados tras el seis de junio de 2013, existen dos supuestos en los que el inquilino puede desistir del contrato antes de su finalización, derivados ambos del artículo 11 LAU:

  • Que hayan transcurrido al menos seis meses de contrato, independientemente de la duración que tenga dicho contrato. Junto a este requisito, debe el inquilino realizar el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Es recomendable hacer esta comunicación a través de burofax, dado el carácter fehaciente y económico de este medio.
  • En el caso en que las partes en el contrato de arrendamiento hayan establecido la posibilidad de desistimiento anticipado en cualquier momento del contrato, incluso antes del sexto mes.
  • Tanto en un caso como en otro, es el propio artículo 11 LAU el que establece cual es la cantidad que deberá indemnizar el inquilino al arrendador en caso de desistimiento.
  • Esa cantidad es la de una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir.
  • En caso de que sobren periodos de tiempo inferiores al año, se calculará la parte proporcional.

Ahora bien, esta cantidad solo podrá ser exigida al inquilino en caso de que se haya reflejado en el contrato que habrá lugar a indemnización en caso de desistimiento. Si no se puso no habrá lugar a esa indemnización.

Si ya ha transcurrido el primer año de contrato y éste se ha prorrogado, se puede desistir en cualquier momento, previo aviso con 30 días de anticipación.

Es decir, el inquilino puede desistir en cualquier momento entre el mes 13 y el 24 de contrato, y tendrá que indemnizar al arrendador si el contrato tiene cláusula indemnizatoria (como máximo un mes de indemnización). Si no hay cláusula indemnizatoria no habrá derecho a indemnización.

Fuera de los dos casos vistos estamos ante un incumplimiento de contrato y no ante un desistimiento, con unas consecuencias totalmente distintas.

Indemnización en contratos firmados antes del 6 de junio de 2013

En los casos de contratos de arrendamiento de vivienda firmados antes del seis de junio de 2013, solo existen dos supuestos en los que el inquilino puede desistir del contrato antes de su finalización, derivados ambos del artículo 11 LAU:

  • Que la duración inicialmente pactada del contrato sea de más de cinco años y, además, el contrato ya lleve en vigor al menos cinco años. Junto a estos dos requisitos debe el inquilino realizar el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses. Es recomendable hacer esta comunicación a través de burofax, dado el carácter fehaciente y económico de este medio.
  • En el caso en que las partes en el contrato de arrendamiento hayan establecido la posibilidad de desistimiento anticipado en cualquier momento del contrato, incluso antes del quinto año.

Tanto en un caso como en otro, es el propio artículo 11 LAU el que establece cual es la cantidad que deberá indemnizar el inquilino al arrendador en caso de desistimiento.

La indemnización será una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir. En caso de que sobren periodos de tiempo inferiores al año, se calculará la parte proporcional.

Ahora bien, esta indemnización sólo podrá ser exigida al inquilino en caso de que se haya reflejado en el contrato que habrá lugar a indemnización en caso de desistimiento. Si no se puso no habrá lugar a esa indemnización.

Fuera de los dos casos vistos estamos ante un incumplimiento de contrato y no ante un desistimiento, con unas consecuencias totalmente distintas.

Y tu… ¿te estás planteando desistir de tu contrato?. ¿Han pasado ya seis meses de contrato?.

Indemnización por extinción del arrendamiento de un local de negocio – Zugasti Abogados

Según el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos urbanos, cuando un propietario alquila un local al que se le va a dar un uso comercial, queda obligado a pagar al arrendatario una indemnización por clientela al final del contrato, siempre que se cumplan una serie de condiciones.

El propietario puede, sin embargo, quedar libre de la obligación al pago si pacta una renuncia en el momento de la firma del contrato, en cuyo caso el arrendatario no tendría posibilidad de reclamación. La normativa permite el pacto libre entre las partes siempre que lo acordado no sea contrario a la ley, a la moral o al orden público.

Requisitos que deben cumplirse para cobrar la indemnización por clientela

  • No debe haber renuncia a la indemnización de forma expresa en el contrato.
  • El arrendatario debe haber realizado una actividad comercial de venta al público durante los últimos cinco años.
  • La extinción del contrato de arrendamiento debe darse por cumplimiento del plazo pactado y no por otras razones, como pueden ser el impago de la renta o el desistimiento voluntario del contrato por parte del arrendatario, aunque éste llevase más de cinco años desarrollando una actividad de venta al público.
  • El arrendatario debe haber comunicado cuatro meses antes de la finalización su voluntad de renovación del contrato por, al menos, cinco años más y por una renta de mercado acordada por las partes o, en su defecto, determinada por el árbitro designado por las partes.
  • Si se dan estas condiciones y el propietario comunica su deseo de no prorrogar el contrato el inquilino tendrá derecho a una indemnización.
  • Esta indemnización solo es aplicable a los contratos de arrendamiento de inmuebles no destinados a la vivienda que desarrollen una actividad de venta al público, por lo que quedan excluidos los locales empleados como almacenes u oficinas.
  • ¿Cómo se determina la cuantía de la indemnización?
  • Si el arrendatario iniciara en otro local del municipio la misma actividad comercial dentro de los 6 meses siguientes al fin del contrato, la indemnización contemplará los gastos derivados del traslado y los perjuicios causados por la pérdida de clientela con respecto a la situación anterior. El cálculo se realiza con respecto a los 6 primeros meses de la nueva actividad.
  • Si el arrendatario no iniciara otra actividad o iniciara una actividad diferente en un periodo de 6 meses y el propietario o un tercero llevara a cabo en el local una actividad afín en el mismo plazo, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato hasta un máximo de 18 mensualidades. La Ley de Arrendamientos urbanos trata de compensar así el aprovechamiento que el arrendador o un tercero pudieran tener sobre la clientela que el arrendatario anterior había ganado en ese lugar durante su actividad comercial.

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