Impago inquilino obras reparacion puede ser causa resolucion contractual

Se alega, por un lado, que algunas Audiencias estiman que a los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, les es de aplicación la previsión contenida en el artículo 27.2 .a) de este texto legal, que extiende la acción de desahucio a la falta de pago de cualquiera de las cantidades cuyo pago corresponde al arrendatario, incluyendo los gastos de comunidad o servicios o suministros y las obras (SSAP de Madrid -Sección 11ª- de 20 de diciembre de 2002; de Madrid -Sección 10ª- de 5 de noviembre de 2004; de Vizcaya -Sección 5ª- de 3 de julio de 2000, de Vizcaya -Sección 5ª- de 15 de julio de 2004, de Asturias -Sección 5ª- de 20 de mayo de 2002 y de Asturias -Sección 7ª- de 31 de enero de 2001). Alega también que otras Audiencias mantienen que el artículo 27.2.a) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, resulta aplicable a los arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985, basándose en los propios y estrictos términos de la Disposición Transitoria 2ª de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, rigiendo así lo dispuesto en el artículo 114 del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que restringía la resolución contractual por impago al que lo fuera de la renta o de las cantidades que a ésta se asimilen, concluyendo que todo aquello que no sea renta ni cantidad asimilada a ésta no podría servir de fundamento a una resolución contractual por falta de pago, sin que tengan dicho carácter de asimilados los gastos de comunidad o servicios y suministros y las obras (SSAP de Cantabria de 9 de diciembre de 1992, de Cantabria de 19 de enero de 2000, de Cantabria -Sección 2ª- de 27 de marzo de 2001, de Cantabria -Sección 2ª- de 10 de enero de 2002, de Alicante -Sección 5ª- de 20 de junio de 2003, de Alicante -Sección 5ª- de 27 de marzo de 2001, de Madrid -Sección 10ª- de 16 de marzo de 2004, de Madrid -Sección 10ª- de 22 de mayo de 2001, de Madrid de 16 de mayo de 1994, de Barcelona -Sección 13ª- de 28 de julio de 1999, de Barcelona -Sección 4ª- de 2 de marzo de 2001 y de Zaragoza -Sección 5ª- de 30 de julio de 2002).

Finaliza exponiendo que la infracción legal en la que incurre la sentencia impugnada consiste en la aplicación indebida o, subsidiariamente, la interpretación errónea, del vigente artículo 114.1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en relación con el artículo 27.2.

a) de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, y los artículos 22.4 y 416.4ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, así como por la violación del artículo 24 de la Constitución Española.

Aduce el recurrente que«la sentencia combatida, al acordar la enervación de una acción ejercitada por el impago de repercusiones por servicios y suministros o comunidad y obras en un contrato celebrado bajo la vigencia del Texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, ha infringido los citados preceptos en el sentido que se cita, porque se refieren al impago de rentas o asimilados y no al de aquellos conceptos, que no tienen dicho carácter».

El motivo ha de ser desestimado y, con él, el recurso.

Es cierto que en el apartado 1º del artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 se incluye como causa de resolución del contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local de negocio, junto con la falta de pago de la renta, la de las cantidades asimiladas a la renta cuyo abono debe asumir el arrendatario por mandato legal. Sin embargo, no explica expresamente dicha Ley qué debe entenderse por cantidades que a la renta se asimilan, por lo que el concepto debe ser completado con lo que en cada momento establezca la legislación aplicable (SSTS de 26 de septiembre de 2008 y 7 de noviembre de 2008).

Bajo la vigencia de la ley de Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , los supuestos referidos a «cantidades asimiladas» se correspondían a diferencias en el coste de servicios y suministros y las cantidades derivadas de la repercusión del importe de las obras realizadas por el arrendador (SSTS de 13 de noviembre y 19 de diciembre de 1960, 10 de marzo, 20 de septiembre y 7 de noviembre de 1961, 9 de marzo de 1962, 6 de junio de 1964, 13 de marzo de 1961 y 11 de marzo de 1977 , entre otras). Como veremos seguidamente, el texto de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, actualmente en vigor, lleva a considerar que merece esta misma consideración de «cantidades asimiladas» el importe del coste de los servicios y suministros. Así, el contrato objeto de examen se celebró el 1 de diciembre de 1947, lo que supone, en aplicación de la Disposición Transitoria Segunda, apartado C) 10.3 y 10.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 , que el arrendador podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, según las reglas establecidas en el apartado 10.3 del apartado C) de la referida Disposición Transitoria, así como el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la Ley. Todo ello, unido la necesidad de interpretar las normas conforme a su espíritu y finalidad (artículo 3 del Código Civil), permite considerar que la causa resolutoria prevista en el artículo 114.1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 comprende, en la actualidad, el impago de los importes referidos tanto a servicios y suministros producidos a partir de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 como al importe de las obras necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido. Ello, además, porque el arrendatario está obligado a su pago con carácter periódico y una interpretación integradora de ambas normas, la vigente y el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos 1964, lleva a estimar su necesaria calificación como «cantidad asimilada a la renta», según la expresión utilizada por el artículo 114.1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

Una interpretación diferente obligaría a forzar al arrendador a iniciar procedimientos sucesivos de reclamación contra el arrendatario incumplidor respecto de una obligación periódica de la que debe responder durante la vigencia del contrato, lo que exige su necesaria asimilación a estos efectos a la obligación de pago de la renta.

Esta línea de interpretación ya ha venido siendo recogida por esta Sala respecto al incumplimiento de otras obligaciones, como es el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles por el arrendatario (sentencia del pleno de la Sala de 12 de enero de 2007, cuya doctrina ha sido reiterada en las SSTS de 24, 25 y 26 de septiembre, 3 y 8 de octubre y 7 de noviembre de 2008), e incluso en relación al incumplimiento del pago de servicios y suministros (STS de 15 de junio de 2009). Finalmente, la misma decisión que ahora se adopta, se ha mantenido previamente en la reciente STS de 10 de marzo de 2010.

Sentencia del Tribunal Supremo, de 07 de julio de 2010, nº recurso 784/2006. Ponente Don Román García Varela. A FAVOR DE: ARRENDADOR. www.bdifusion.es / Avance de jurisprudencia.

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Motivos por los que casero e inquilino pueden romper un contrato de alquiler – Seguro de alquiler de vivienda con el Plan de Protección

Cuando se firma un contrato de alquiler, arrendador (casero) y arrendatario (inquilino) asumen una serie de derechos y obligaciones y aceptan una serie de condiciones que, en caso de incumplimiento, pueden dar lugar a la rescisión de contrato por alguna de las partes. Dejar de pagar el alquiler parece el motivo más evidente y el más obvio. Sin embargo, existen muchas otras circunstancias por las que se puede dar por finalizado un contrato de arrendamiento. Entre los motivos, por los cuales, se puede extinguir el contrato de arrendamiento son:

Resolución a instancia del arrendador o casero

Dejar de pagar el alquiler.

 Es el motivo más evidente, pero, ¿a partir de qué impago?, ¿desde la primera mensualidad?, ¿desde la segunda?… «La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) recoge la obligación del pago de las rentas en el Título III, el cual se aplicará supletoriamente a la voluntad de las partes. Esto se traduce en que las partes pueden pactar libremente el número de mensualidades impagadas que motiven la resolución del contrato. Por ejemplo, el impago de dos mensualidades consecutivas o tres alternativas en el mismo año serán causa de resolución del contrato», apunta Ignacio de Azúa, de V Abogados. Es decir, la ley no seña el número de mensualidades que se han de impagar, para resolver el contrato puesto que ésta es una cuestión que queda a la voluntad de las partes.

Falta de pago de la fianza o de su actualización.

Subarrendar la vivienda.

Para poder subarrendar una vivienda, ya sea entera o por habitaciones, debe constar por escrito en el contrato de arrendamiento, la prohibición expresa de subarrendar el inmueble.

En el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se especifica que la cesión o subarriendo del inmueble sin consentimiento es motivo para rescindir el contrato de alquiler.

Daños causados por el inquilino en la vivienda o realizar obras no consentidas por el propietario.

Como es lógico, será motivo de resolución del contrato de vivienda a instancia del arrendador cuando el arrendatario ocasione daños a la vivienda de manera dolosa. Por otra parte, si en el contrato se especifica que el inquilino no puede hacer reformas y las realiza sin preguntar o el propietario le niega el permiso para hacer una obra, es motivo también de resolución contractual.

 Que la vivienda no se destine a vivienda habitual y permanente del arrendatario. Se considera arrendamiento de vivienda aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Tener animales en casa. No resulta extraño que el arrendador incluya en el contrato como causa de resolución la entrada de animales en la vivienda ante el temor de posibles destrozos.

Si el casero necesita recuperar la vivienda.

 Solamente puede rescindirse el contrato si el arrendador va a destinar el inmueble a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. De no ser así, no tendría derecho a resolver el contrato. Eso sí, para que esto suceda debe haber transcurrido el primer año de contrato.

No obstante los motivos por los cuales el inquilino, puede resolver el contrato:

Si el arrendador se niega a realizar las reparaciones en la vivienda.

El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. Si no llevase a cabo las reparaciones, el arrendatario tiene derecho a resolver el contrato.

Pasados los primeros 6 meses desde la firma. Recoge la LAU que el inquilino puede desistir del contrato de arrendamiento una vez que hayan transcurrido al menos seis meses desde su firma, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima establecida por la LAU.

Si el arrendador no facilita el goce y uso pacífico de la vivienda, perturbando de hecho o de derecho al arrendatario en la utilización de la vivienda.

Por todo, esto es importante el tener un seguro de alquiler para la vivienda que lo protege frente a estas temidas incidencias. El propietario se encontrará en una situación de defensa total frente a posibles  impagos, actos de violencia, gastos jurídicos o incluso frente a la necesidad de buscar nuevos inquilinos.

El TS establece como causa de desahucio el impago de obras necesarias para el mantenimiento de la vivienda alquilada

MADRID, 31 (EUROPA PRESS) El Tribunal Supremo considera que el propietario de una vivienda alquilada podrá exigir al inquilino el importe de las obras de reparación necesarias para mantener el inmueble en buen estado y establece que su impago podrá considerarse causa de desahucio.

Así se señala en una sentencia dictada por la Sala de lo Civil del alto tribunal el pasado mes de junio, en la que desestima el recurso planteado por un inquilino contra la sentencia dictada en 2007 por la Audiencia Provincial de Madrid, que estimó la demanda planteada por las dueñas de la vivienda en la que residía ante el impago de parte de la renta y cantidades asimiladas a ella, en concreto, gastos de comunidad y obras por un total de 294,86 euros en los años 2002 y 2004. El denunciado llevó el caso ante el Tribunal Supremo, a pesar de que el desahucio no se llevó a cabo dado que pagó las cantidades que se le reclamaban, para defender que el impago de obras realizadas en el inmueble no podía ser en ningún caso motivo para finalizar el contrato. Para defender este argumento se apoyaba en que el contrato databa de 1947 y debía estar regido entonces por la Ley de Arrendamienos Urbanos de 1967, que sólo justifica el desahucio en caso de impago de la renta y gastos asimilados, sin que tuvieran esta consideración los gastos de comunidad y suministros y las obras. Sin embargo, el Tribunal Supremo da la razón ahora a las dueñas de la vivienda. En primer lugar, señala que la ley de 1967 -vigente para los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985- no explica “expresamente qué debe entenderse por cantidades que a la renta se asimilan”, por lo que “el concepto debe ser completado con lo que en cada momento establezca la legislación aplicable”. Para ello, acude a la actual ley de arrendamientos urbanos, de 1994, que lleva a considerar que el importe del coste de los servicios y suministros “merece esta misma consideración de 'cantidades asimiliadas'” que justificarían el desahucio. Asimismo, destaca que el contrato a examen se celebró el 1 de diciembre de 1947, por lo que “el arrendador podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido”, además del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la ley. Esto lleva a los magistrados del Supremo a considerar que la causa resolutoria prevista en la ley de 1964 “comprende en la actualidad el impago de los importes refereidos tanto a servicios y suministros producidos a partir de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, como al importe de las obras necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido”. Esta línea de interpretación ya ha venido siendo recogida por la Sala de lo Civil del alto tribunal respecto al incumplimiento de otras obligaciones, como es el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles por el arrentadario, e incluso en relación al incumplimiento del pago de servicios y suministros.

Jurisprudencia contradictoria

Con esta sentencia, el alto tribunal resuelve la “jurisprudencia contradictoria” de Audiencias Provinciales que fue alegada por el inquilino en su recurso de casación. El inquilino alegaba que algunas audiencias consideran que a los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 les es de aplicación la previsión contenida en el artículo 27 de este texto legal, que extiende la acción de desahucio a la falta de pago de cualquiera de las cantidades cuyo pago corresponde al arrendatario, incluyendo los gastos de comunidad, servicios o suministros y las obras.

Mientras tanto, otras audiencias mantienen que el artículo 27 de la ley de 1994 no es aplicable a los arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985, que, tal y como establece la ley de 1994, seguirán estando regidos por el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

Este texto restringía la resolución contractual por impago al que lo fuera de la renta o de las cantidades que a ésta se asimilien, concluyendo que todo aquello que no sea renta ni cantidad asimilada a ésta no podría servir de fundamento a una resolución contractual por falta de pago, sin que tengan dicho carácter de asimilados los gastos de comunidad o servicios y suministros y las obras.

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LA RESOLUCION, POR INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

I.- El incumplimiento del arrendador.

Cuando nos referimos al incumplimiento del contrato de arrendamiento, puede que pensemos, principalmente, en el incumplimiento del arrendatario, al entender que éste es el que está sometido a un mayor número de obligaciones. Ello sólo es cierto en parte; si bien es cierto que es el arrendatario el que debe reunir un número mayor de requisitos para cumplir el contrato, el incumplimiento del contrato también puede provenir del arrendador.

Y ello por cuanto el arrendador entrega en arriendo una vivienda o un local para un uso concreto por parte del arrendatario. La vivienda se entrega para el uso residencial del arrendatario y su familia, y el local para el desarrollo de una actividad mercantil, comercial o profesional.

La jurisprudencia no ha dudado en referirse a que, en relación con el arrendamiento, los artículos 1543 y 1554 del Código Civil obligan al arrendador a facilitar al arrendatario el goce o uso de la cosa arrendada objeto del contrato, por tiempo determinado, y precio cierto, y a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento, garantizándole la existencia y conservación de la cosa en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.

En este sentido, es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de Abril de 1993, y 17 de Febrero y 25 de Octubre de 1994), que se está en presencia de entrega de cosa diversa o “aliud pro alio” cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción total del adquirente, lo que le permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil.

La casuística jurisprudencial nos ha concretado esta inhabilidad y, por ejemplo, en el caso de la SAP, Secc. 13ª, de 27 de mayo de 2008, rec.

555/2007 resulta acreditado para la Sala que en la vivienda arrendada hay un grave problema de humedad, con aparición de hongos de pudrición, deterioro del yeso de las paredes, y caída de la pintura, estando producida la humedad por el deficiente aislamiento térmico de la vivienda, las filtraciones de agua en la cubierta, y la avería de una caldera, lo que ha provocado además la degradación del mobiliario y la ropa del interior de la vivienda.

Considera la Sala que la vivienda no cumple las condiciones de habitabilidad. A lo anterior se añade que los arrendatarios han venido denunciando reiteradamente las condiciones de la vivienda, sin que por el arrendador se haya adoptado ninguna solución efectiva en todo el tiempo transcurrido hasta el momento en que los actores decidieron dar por resuelto el contrato de arrendamiento.

En consecuencia, para la Sala, se hace preciso concluir que la vivienda arrendada es inhábil para el destino pactado, por lo que resulta procedente en ese caso la resolución del contrato instada por la parte actora.

En el mismo sentido, la SAP de Guadalajara, Sec. 1ª de 10-2-2005; Recurso 388/2004.

Opciones legales ante el impago de alquiler

Cuando un inquilino no paga la renta, el arrendador tiene varias opciones legales, tales como reclamar sólo la renta impagada o, además, solicitar el desahucio del inquilino, interponiendo la correspondiente demanda de desahucio por impago de alquiler

Quiero comenzar el artículo aclarando que las distintas opciones que tiene el arrendador, ante un impago de alquiler, son las mismas ya se trate de alquiler de vivienda o de alquiler de local.

Igualmente, el arrendador puede solicitar el desahucio del inquilino y/o reclamar la renta impagada, independientemente de que el contrato de arrendamiento se haya firmado antes o después del seis de junio de 2013. Esta es una fecha muy relevante en materia de arrendamientos urbanos, pero en este caso no afecta para nada.

Bien, aclarados estos dos aspectos entro en materia.

El inquilino no paga la renta de alquiler

Las distintas opciones que tiene el arrendador que se enfrenta a un impago de alquiler pasan primero por los intentos amistosos y, si no funcionan, por la vía judicial.

En  vía judicial el arrendador puede interponer una demanda en la que pida al juez una cosa o varias. Las opciones legales que tiene el arrendador son, resumidamente, las siguientes:

• Desahucio del inquilino por impago de alquiler más reclamación de rentas impagadas.
• Sólo desahucio por impago de alquiler.
• Sólo reclamación de rentas impagadas.

• Dentro de la vía judicial, la opción más utilizada es la primera, es decir, presentar la demanda de desahucio por impago de alquiler y, además, reclamar en la misma demanda las rentas impagadas.
• Sobre ella voy a centrar el contenido del grueso de este post.
• Existe impago de alquiler y, por tanto, se puede solicitar el desahucio del inquilino, desde el mismo momento en que el se produce un retraso en el pago de la renta, aunque se trate de una única mensualidad de renta, tal y como te explico con más detalle en el post Retraso en el pago del alquiler.
• Es decir, el arrendador no tiene por qué soportar ningún retraso en el pago de la renta, pues el pago de la renta es la principal obligación del inquilino y no cabe faltar a esa obligación.

Qué es el juicio de desahucio

Dentro de los juicios declarativos existen dos modalidades:

• Juicio declarativo verbal.
• Juicio declarativo ordinario.

El desahucio por impago de alquiler siempre será del primer tipo, es decir, siempre será un juicio verbal. La otra modalidad (el juicio ordinario) nunca será de aplicación cuando pretendas el desahucio por impago de alquiler.

A través del procedimiento de desahucio el arrendador solicita al Estado (al Poder Judicial) auxilio judicial para que el juez de por terminado el contrato de arrendamiento y, además, ordene el desahucio del inquilino cuando ha existido un impago de alquiler o de otras cantidades análogas (luz, agua, comunidad, etc).

La demanda, que es la que abre el procedimiento de desahucio, ha de presentarse a través de abogado y procurador, excepto en los casos (poco frecuentes) en que la renta mensual del inmueble es inferior a 166 euros al mes.

En el proceso de desahucio por impago de alquiler, además de pedir lo que acabo de indicar, también puede pedir el arrendador al juez que condene al inquilino al pago de las cantidades que adeuda, así como que condene al inquilino a pagar las costas que haya tenido que costear el arrendador por la tramitación del procedimiento. También se pueden reclamar las rentas adeudadas, en la demanda, a los avalistas o fiadores que aparezcan en el contrato de arrendamiento, en caso de que los haya.

Antes del desahucio por impago de alquiler…

1. Una vez que el arrendador no ha tenido éxito pidiendo amistosamente al inquilino que le pague la renta, lo primero que cabe plantearse es si ponerse algo más serio y pedir al inquilino que pague pero por escrito y de forma fehaciente.

2. En muchas ocasiones este mecanismo surte efecto y el inquilino paga la renta.
3. Pero en otras ocasiones sólo sirve para gastar dinero y perder tiempo.

Y en estas situaciones el tiempo es lo más importante.

En caso de que quieras mandar un burofax al inquilino te dejo un modelo de burofax reclamando al inquilino el pago de la renta.

• Lo que nunca debe hacerse antes de iniciar el proceso de desahucio del inquilino (tampoco durante el proceso de desahucio) es cambiar la cerradura del inmueble, entrar en la vivienda sin permiso, cortar los suministros, dejar de pagarlos (en los casos en los que sea el arrendador el que los pague), etc.
• Y ello por una razón muy sencilla; aunque el inquilino no pague, jurídicamente hablando él es el poseedor de la vivienda en tanto que el contrato no haya sido rescindido por ambas partes o por un juez, por lo que si el arrendador hace alguna de estas cosas, el inquilino podría llegar a denunciarle por allanamiento de morada, por coacciones, etc.
• Y de hecho es una práctica muuuuuy habitual por parte de los inquilinos morosos para extorsionar al arrendador.
• Así que con esto hay que tener mucho cuidado.

Precio del desahucio por impago de alquiler

Respecto al coste de un proceso de desahucio del inquilino por impago de alquiler, cada abogado y cada procurador tiene fijados sus honorarios, por lo que los precios pueden variar muchísimo.

Sin embargo, el coste medio se aproxima a las siguientes cantidades, con impuestos incluidos:

• Abogado: en este tipo de procesos es necesaria su intervención. Suele rondar el coste los 500 euros.
• Procurador: también es necesaria su intervención. Su coste ronda los 200 euros.
• Poder General para Pleitos: se trata de un documento notarial por el que el arrendador otorga poderes al procurador para que sea su representante ante el tribunal. Tiene un coste de unos 40 euros, si bien también se puede hacer en el juzgado de forma gratuita, tras la interposición de la demanda.
• Cerrajero: sobre unos 90 euros. Sólo será necesario si el inquilino no ha devuelto las llaves y si el arrendador no dispone de copia de las llaves del inmueble.
• Tasas judiciales: las personas físicas no pagan tasas judiciales. Sólo las personas jurídicas. Y suelen rondar los 150 euros.

Por lo tanto, estamos hablando de un coste, con impuestos incluidos, de unos 700 euros sin contar al cerrajero que no siempre será necesario.

Duración del desahucio por impago de alquiler

Respecto a la duración hay muchos bulos. La ley ciertamente pretende que el proceso dure lo menos posible, pero sucede que los juzgados tienen una acumulación de trabajo importante y los presupuestos no dan para más.

Hace años los desahucios tardaban muchísimo en relación a lo que tardan hoy en día. Podían tardar fácilmente dos años.

Hoy por hoy la duración media de un procedimiento de desahucio, desde que se presenta la demanda, oscila entre los 4 meses si todo va bien, hasta los 8 meses o más si se presentan «piedras» en el camino.

De todos modos, por si quieres conocer más sobre cuanto tiempo se consume en cada acto que se realiza, te invito a leer Cuánto tarda el juicio de desahucio.

El proceso de desahucio del inquilino por impago de alquiler

Una vez visto todo lo anterior llega el momento de presentar la demanda de desahucio, junto a la que el procurador tendrá que acompañar la siguiente documentación:

• Contrato de arrendamiento original
• Poder General para Pleitos
• Notificaciones fehacientes que se hayan enviado al inquilino reclamándole el pago de la renta
• Escritura de propiedad del inmueble

Una vez que se ha presentado la demanda, el inquilino recibirá en el plazo aproximado de un mes un documento (un Decreto) en el que se admite a trámite la demanda de desahucio y en el que, directamente, ya queda fijada la fecha del juicio y la fecha del lanzamiento (en caso de que no haya juicio). Sólo habrá juicio si el inquilino se opone a la demanda (Decreto de admisión de demanda de desahucio).

Una vez que el inquilino recibe en su domicilio el Decreto anunciando todo lo relacionado con el procedimiento de desahucio, el inquilino podrá actuar de varias formas:

• Quedarse en el inmueble y no pagar: en este caso, llegado el día del lanzamiento (desalojo), el personal del juzgado accederá al inmueble y desalojará al inquilino, devolviendo la posesión del mismo al arrendador (o al procurador).
• Pagar lo que debe y entregar el inmueble: es la mejor de las soluciones, desde luego.
• Pagar la cantidad debida y seguir en el inmueble: Esto es lo que se llama “enervar la acción de desahucio”.
• Entregar el inmueble y no pagar la cantidad adeudada: en este caso el procedimiento se da por finalizado respecto al desahucio, y continuará respecto a la reclamación de la deuda.
• Contestar a la demanda oponiéndose a la misma: en este caso hay que celebrar juicio en la fecha que se había previsto en el Decreto.

En el caso en que el inquilino quiera oponerse a la demanda, el procedimiento de desahucio terminará con una “sentencia”, y en los demás casos el proceso terminará con un “decreto” (se trata de un decreto diferente al que recibe el inquilino tras la presentación de la demanda). Son dos tipos de resoluciones judiciales distintas, pero a efectos de lo que a nosotros nos interesa tienen efectos muy similares.

En el Decreto que da por finalizado el proceso de desahucio cuando no ha habido oposición del inquilino, el juez condenará al inquilino a pagar las costas del proceso (en su caso, que suele ser casi siempre) y se incluyen las rentas que van a vencer hasta la fecha de toma de posesión del inmueble por parte del arrendador.

El lanzamiento en el proceso de desahucio

El lanzamiento se regula en el extensísimo artículo 440.3 de la ley de enjuiciamiento civil (LEC).

1. Tras la resolución del juez (Sentencia o Decreto, dependiendo de si hubo o no oposición a la demanda por parte del inquilino), habrá que ejecutar el lanzamiento o, lo que es lo mismo, hay que practicar el desahucio o desalojo en caso de que el inquilino no haya desalojado voluntariamente.
2. El lanzamiento se puede producir sin usar fuerza (cuando el inquilino entrega las llaves voluntariamente) o usando la fuerza (cuando no quiere irse el inquilino del inmueble).
3. La Comisión Judicial tendrá que levantar Acta de lo ocurrido durante el lanzamiento y sobre el estado de conservación del inmueble, pues muy frecuentemente existen daños que el arrendador posteriormente tendrá que reclamar.
4. Puedes indagar más sobre el lanzamiento derivado de un juicio de desahucio del inquilino por impago de alquiler en el post El lanzamiento en el juicio de desahucio.

El cobro de la deuda por la vía ejecutiva

Transcurrido un plazo de 20 días desde que la Sentencia o decreto dictado por el juez es firme, el arrendador dispone de un plazo de 5 años para ejecutar la deuda, es decir, para intentar que se cumpla la condena que el juez ha dictado contra el inquilino mediante la que le condena a pagar la deuda. Esto quiere decir que el arrendador podrá solicitar el embargo de dinero, cuentas, bienes del inquilino deudor para que pague la deuda.

Se trata de una fase procesal distinta, que va por separado del propio proceso de desahucio del inquilino, por lo que hablo de ella si tienes interés en el post Reclamación de deuda al inquilino por vía ejecutiva.

Y recuerda que si necesitas un abogado especialista en desahucios, me tienes a tu disposición para ayudarte.

Un tribunal deniega un desahucio por no pagar los costes de conservación de la casa · Noticias Jurídicas

CONSULTE LA SENTENCIA AQUÍ

La Audiencia Provincial de Las Palmas desestima la petición de desahucio solicitada frente a un arrendatario por no haber pagado las obras de conservación de la vivienda que asumió en el contrato. El Tribunal considera que el coste de dichas obras no puede considerarse como cantidad asimilada a la renta y, por tanto, no es casua de desahucio.

La propietaria instó el desahucio del inquilino, en base al incumplimiento del contrato de arrendamiento, donde estipularon la obligación de abonar el coste de las reparaciones que fueran precisas a fin de mantener la vivienda en las mismas condiciones en las que la recibió.

Dicha pretensión fue desestimada por el Juzgado de Primera Instancia y ahora es confirmada por la Audiencia, al entender que solo pueden considerarse “cantidades asimiladas a la renta” aquellas cuyo pago ha de asumir el arrendatario por mandato legal, debiéndose incluir en tal concepto necesariamente las reguladas en la Disposición Transitoria Segunda, apartado C), LAU 1994, siempre que concurran los presupuestos legalmente exigidos.

Gastos de reparación

Hay que resaltar, que el importe que se reclama en la demanda se corresponde con el coste de los trabajos realizados por el arrendador para reparar tanto la avería existente en las instalaciones de la vivienda arrendada, como los daños ocasionados como consecuencia de dicha avería al local situado en el piso inferior.

En este sentido, explican los magistrados, no puede subsumirse en ninguno de los supuestos contemplados en dicha Disposición, ya que no es un servicio o suministro en beneficio del arrendatario, ni tampoco es una cantidad que debe asumir éste por mandato legal como el IBI o la tasa de basuras y tampoco se trata de cantidades cuyo pago corresponde al arrendatario conforme al apartado C) de la Disposición Transitoria, en relación con el art. 108 de la Ley de Arrendamientos Urbano 1964 ( LAU). Y es que, subraya la resolución, aunque se llegara a reconocer que las obras ejecutadas son “obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido” reguladas en dicho art. 108 LAU 1964, no concurren el primer presupuesto exigido en la norma para que el pago de dichas obras sea legalmente a cargo del arrendatario, ya que ni las obras de reparación fueron solicitadas por el arrendatario, ni fueron acordadas por resolución judicial o administrativa firme.

Por último, el Tribunal advierte que, aunque se admitiera la validez de la cláusula contractual que implica renuncia de los derechos del arrendatario, en ningún caso procedería la resolución del contrato por el impago de esas cantidades a través de un procedimiento de desahucio.

¿Puedo resolver el contrato de arrendamiento antes del plazo pactado?

Nuestro ordenamiento jurídico dispone que la duración de los contratos de arrendamiento será libremente pactada por las partes.

Sin embargo, a pesar de la duración que se pacte en el contrato suscrito entre las partes, nos podemos encontrar con que, o bien por acuerdo entre las partes o bien por voluntad de una de ellas, se quiera poner fin al arrendamiento antes de llegar la fecha de vencimiento pactada.

Llegados a este punto nos podemos encontrar ante dos situaciones distintas:

1. Que ambas partes estén de acuerdo en resolver el contrato de forma anticipada

2. Que sea una de las partes la que quiera poner fin al contrato suscrito

1) Resolución del contrato de mutuo acuerdo

El pacto entre las partes es una de las formas de extinción general de los contratos.

Como no podría ser de otra manera, en los contratos de arrendamiento, arrendador y inquilino, de mutuo acuerdo, podrán poner fin al contrato que en su día llevaron a cabo, dejando sin efecto el mismo a la fecha de la firma del acuerdo.

Para ello, lo más aconsejable es que plasme dicho acuerdo por escrito, debiendo hacer constar las condiciones por las que se regirá tal resolución: si el arrendatario adeuda alguna cantidad, el estado en el que se encuentra el inmueble, si cabe o no la devolución de la fianza, etc.

2) Resolución del contrato instada por una de las partes

2.1. Resolución solicitada por el arrendador

La ley dispone que el incumplimiento de cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato de arrendamiento, dará derecho a la parte que hubiera cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación incumplida o bien a promover la resolución del contrato.

En este sentido, se faculta al arrendador a solicitar judicialmente la resolución del contrato cuando concurra alguna de las siguientes circunstancias:

• El impago de las rentas u otras cantidades que corresponda pagar al inquilino. Ante la falta de pago del inquilino, el arrendador tendrá derecho a instar la resolución del contrato, así como a reclamar en el mismo procedimiento el pago de la cantidad resultante de las rentas vencidas y otras cantidades impagadas.
• El impago de la fianza o de sus correspondientes actualizaciones.
• Cuando el inquilino subarriende o ceda el inmueble sin el consentimiento del arrendador cuando fuera necesario dicho consentimiento.
• La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
• Cuando en el inmueble tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
• Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino.

Por otro lado, otro supuesto con el que nos podemos encontrar en que el arrendador podrá instar la resolución del contrato antes de que finalice el plazo pactado, aún cuando el inquilino se encuentre al corriente de todas sus obligaciones, es cuando el mismo precise la vivienda arrendada para uso propio o el de sus familiares más próximos.

De esta forma, la ley de arrendamientos urbanos dispone que, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, el arrendador podrá resolver el contrato, estando el inquilino obligado a entregar el inmueble arrendado, si el arrendador le comunica dicha situación con al menos dos meses de antelación a la fecha en que va a necesitar la vivienda.

Sin embargo, la ocupación de la vivienda por parte del arrendador o sus familiares deberá ser efectiva dentro de los siguientes tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, ya que de no ser así el arrendatario se encontrará facultado para exigir o bien ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres años.

Debe tenerse en cuenta que la actual regulación de arrendamientos urbanos (vigente desde junio de 2013), no exige que esta facultad de resolución del arrendador deba hacerse constar en el contrato suscrito entre las partes para que el arrendador pueda hacer uso de ella, sino que únicamente se requiere el transcurso del primer año del contrato y que dicha ocupación se haga efectiva dentro de los tres meses siguientes, mientras que con la regulación anterior (Ley de arrendamientos urbanos de 1994), únicamente se podría hacer uso de ella si así se había previsto de forma expresa y por escrito en el contrato de arrendamientos. 

Si deseas ampliar información sobre los motivos por los que el arrendador puede poner fin al contrato de alquiler, recomendamos la lectura de nuestro post Causas por las que el propietario puede poner fin al contrato de arrendamiento

2.2. Resolución solicitada por el inquilino

Tal como sucedía en el caso del arrendador, la ley también faculta al inquilino a instar judicialmente la resolución del contrato en caso de incumplimiento por parte del arrendador de las obligaciones que le son propias en virtud del contrato suscrito, lo que sucederá cuando nos encontremos ante las siguientes situaciones:

• Cuando el arrendador no haga las obras o reparaciones de conservación del inmueble a las que viene obligado legalmente.
• Cuando el arrendador perturbe de algún modo la utilización de la vivienda por parte del inquilino.

De igual modo, así como con en la legislación anterior únicamente se regulaba el posible desistimiento del arrendatario para los contratos de arrendamiento cuyo plazo fuera superior a 5 años, con la nueva regulación se prevé que el arrendatario podrá desistir libremente del contrato suscrito siempre que hayan transcurrido al menos seis meses desde la suscripción del mismo y se haya comunicado tal desistimiento con una antelación mínima de treinta días.

En estos casos, las partes podrán pactar una indemnización por el desistimiento consistente en una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir o, en su caso, la parte proporcional que corresponda en caso que el periodo de tiempo incumplido sea inferior a un año.

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