Requisitos para la division de un piso

La división horizontal es un acto jurídico mediante el cual se divide un inmueble en varias fincas independientes. Sirve para dividir un edificio en varias partes y así gestionar cada una de las fincas resultantes por separado.

Por visualizarlo de una forma sencilla diremos que es la división de un edificio que acaba de construirse en viviendas independientes y sus anexos para poder empezar a venderse cada piso por separado.

La división puede hacerse en niveles (vertical) o en parcelas (horizontal).

Hay que señalar aquí que las zonas comunes de un edificio pertenecen a todos los propietarios en función de un porcentaje de cuota sobre la totalidad. Esa cuota se calcula según el peso de los elementos privativos de cada vecino sobre el total del inmueble. La suma de las cuotas privativas y comunes de todos los propietarios debe dar el 100% de la superficie del edificio.

Cada inmueble resultante de una división cuenta por lo tanto con una participación en la comunidad en proporción a su superficie. Al tramitar la división horizontal de un inmueble se está dividiendo también la parte proporcional de las zonas comunes.

La figura de la división horizontal se recoge tanto en el Código Civil, como en la Ley del Suelo, la Ley Hipotecaria y la Ley de Propiedad Horizontal. A nivel local se regulan aspectos particulares de cada municipio para su definición, por razones legales o de planificación urbanística.

No debe confundirse la división horizontal con segregar una vivienda en dos.

Mientras que en la división la finca original desaparece -en términos de catastro y registro- y se originan dos o más fincas nuevas e independientes, en la segregación es una parte de la finca matriz la que se separa del resto del inmueble. Además, en la división el impuesto recae sobre toda la finca mientras que en la segregación sólo sobre la finca segregada.

Requisitos para la division de un piso

Descarga aquí nuestra revista.

Requisitos para la division de un piso

Contents

División horizontal y referencia catastral

Este tipo de división de inmuebles se usa tanto para poder dividir un edificio en varias partes, sin importar el tamaño y así poder gestionarlas o venderlas por separado: pisos, locales, plazas de garaje, trasteros… como para construcciones que agrupan a varios edificios aislados, conjuntos residenciales de casas adosadas o edificios en construcción.

Mediante la división horizontal se divide un inmueble en fincas registrales independientes. Esto significa que las nuevas fincas o inmuebles resultantes tienen su propia referencia catastral para identificarlos de manera particular y unívoca.

La propiedad original se elimina del Registro de la Propiedad y en su lugar se generan dos o más propiedades con su registro independiente. Esto es útil a la hora de gestionar un contrato de suministro (luz, agua) de manera independiente para cada inmueble.

Requisitos para la division de un piso

Trámites y documentos necesarios

Los trámites necesarios para poder llevar a cabo una división horizontal de un inmueble varían si se trata de un inmueble de nueva construcción o un edificio ya existente.

En el caso de nuevas construcciones será necesario presentar el proyecto del edificio ante un notario, donde se determina tanto la superficie de cada finca particular como su participación y copropiedad de los elementos comunes. Es habitual que las promociones de vivienda nueva se vendan antes de que el edificio termine de levantarse. Para poder realizar una venta es necesario que se haya hecho la separación o de lo contrario no se podrán vender dichos inmuebles.

En el caso de inmuebles antiguos existen dos vías en función de si es o no necesaria una obra para dividir ambas fincas. Ambas opciones requieren la aprobación cualificada de los vecinos reunidos en Junta de propietarios, según se establezca en los estatutos.

Y en el caso de que la división ya esté hecha únicamente será necesario además un certificado técnico en el que figuren las superficies bien acotadas.

Si fuera necesario hacer una obra para hacer de facto la separación es posible que nos requieran la elaboración y aprobación de un proyecto firmado por un técnico para el otorgamiento de la autorización administrativa o licencia que permita la obra.

Las escrituras en las que se establece la división horizontal de un inmueble han de tramitarse ante un notario para que las eleve a escritura pública. Esta gestión es necesaria para poder presentar las nuevas fincas resultantes en el Registro de la Propiedad para su inscripción y en la Dirección General del Catastro para que se asigne una nueva referencia catastral.

Los gastos asociados a una división horizontal

La formalización de una división horizontal implica una serie de gastos que conviene conocer de antemano para evitar sorpresas durante el proceso (en este post hablamos también de los trámites y gastos para comprar una vivienda). Un camino que en ocasiones se puede hacer largo, pero que, si se cumple con toda la documentación y se cuenta con ayuda de profesionales, logrará el objetivo perseguido.

En primer lugar, hay que tener en cuenta los gastos propios de la separación en el caso de que haya que realizarla, así como de la elaboración del proyecto y la documentación necesaria por parte de un arquitecto o un perito cualificado. El coste de un proyecto va a estar directamente relacionado con el estado del inmueble y su superficie, mientras que la elaboración de los certificados correspondientes suele tener una tarifa estándar por parte de los estudios de arquitectura.

Si hay que pedir licencia de obra, se sumará el coste de la misma, que suele establecerse como un % del presupuesto total de la obra a ejecutar. La factura del notario por tramitar la de la división, así como los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad estarán condicionadas a la superficie de las fincas.

Por último, hay que añadir el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que no es un gasto menor. En función de la Comunidad Autónoma, el importe a pagar oscila entre el 0,5 y el 1,5% del valor de la división horizontal (valor real de la construcción más el terreno).

División horizontal y venta

La realización de una división horizontal en una propiedad es un requisito imprescindible para la venta de cualquier elemento de un inmueble por separado. Es un trámite que se suele realizar ante la necesidad o la idea de vender una finca o un piso y como tiene un elevado coste en términos económicos y de tiempo, conviene pensarlo bien y tener las ideas muy claras.

La mayoría de los requisitos exigidos para la ejecución de una división pretenden garantizar el reparto proporcional de las cuotas y la correcta medición de las superficies, evitando el perjuicio para el resto de los vecinos.

Además, con el registro se protege a los intervinientes en la compra-venta.

De ahí la importancia y necesidad de contar con la ayuda de profesionales que ayuden en la preparación y revisión de los documentos.

En Gilmar llevamos más de 30 años ayudando a nuestros clientes a vender con éxito sus viviendas y acompañándolos en todo el proceso de la división horizontal de inmuebles. ¿Quieres saber más?

Comparte:

Documentación necesaria para hacer una división horizontal – Fotocasa Life

¿Necesitas dividir un inmueble en varias fincas independientes? Realizar una división horizontal es bastante común al querer vender un inmueble o repartir una herencia, segregando el edificio en varias partes, cada una con su propia referencia catastral. A continuación, aclaramos las preguntas que es posible que te estés formulando, como qué tipos existen, cuál es la documentación necesaria para hacer una división horizontal o cuándo es obligatoria. ¡Empezamos!

Una división horizontal es un acto jurídico en el que se separa una vivienda en dos o varios inmuebles.

La división horizontal sirve, por lo general, para poder dividir un edificio en varias partes y venderlas por separado: pisos, locales, plazas de garaje, trasteros… En el caso de que quisiéramos alquilar, no sería necesaria la aplicación de la división horizontal. Eso sí, podríamos realizarla si en el futuro tuviéramos intención de vender.

You might be interested:  Reclamacion cantidad laboral reclamacion salarios cual procedimiento

El ejemplo más típico es cuando queremos dividir una vivienda antigua de varias plantas en distintos pisos para poder venderlos por separado. Pero no es el único tipo de división.

¿Qué tipos de divisiones existen?

Todos los tipos de división horizontal se rigen por la misma normativa. Estas son las distintas formas de realizar una división en una vivienda o edificio:

  • La división horizontal. La que hemos explicado hasta ahora: una vivienda o edificio que queremos segregar en varias partes para su venta o repartición de herencia
  • La división horizontal tumbada. En este caso, la división no se realiza sobre un edificio con varias plantas o de altura, si no en construcciones como por ejemplo, las casas adosadas
  • La división horizontal de un conjunto inmobiliario. Este tipo de división es similar a la anterior, pero se refiere a la división de varios edificios aislados
  • La división horizontal en construcción. Solo se dispone de la licencia de obras, todavía no se ha construido el inmueble o está en proceso. Este tipo de división también es conocida como pre-horizontalidad

¿Cuál es la documentación necesaria para hacer una división horizontal?

Ahora que ya sabes qué es la división horizontal y qué tipos existen, vamos a ver cuál es la documentación necesaria para hacer una división horizontal en una vivienda.

Antes de nada, deberás acudir al notario para que elabore las escrituras de división horizontal o modifique las ya existentes. Posteriormente, deberás registrarlas en el Registro de la Propiedad y en la Dirección general del catastro. Estos son los documentos y requisitos necesarios para formalizar la división:

  • La escritura de la división horizontal. Este documento jurídico incluirá toda la información relacionada con la propiedad, así como la organización de la división de las zonas comunes y los elementos privativos
  • La autorización administrativa. Se trata de una licencia del ayuntamiento, por lo que deberás tener el proyecto de división elaborado por un técnico (en caso de necesitar realizar obras para realizar la separación)
  • Certificado de superficie. Si las plantas ya están delimitadas y no es necesario realizar obras, necesitaremos la acreditación de un técnico especializado para delimitar las partes de la vivienda (comunes y privadas)
  • La aprobación de la mayoría de los copropietarios. Los propietarios deberán estar de acuerdo con la escritura y la división
  • El pago de impuestos por la división horizontal. En la declaración de división horizontal debe abonarse el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

Ten en cuenta que el precio de realizar una división horizontal dependerá del alcance de las obras realizadas, aunque hay una serie de gastos imprescindibles: las escrituras elaboradas ante notario (unos 1.000 euros), el registro de la propiedad (unos 500 euros), el IAJD (puede sumar varios miles de euros) y el certificado técnico, en el que un profesional indique las medidas de la división (unos 500 euros).

¿Cuál es la normativa de división horizontal?

El acto de división horizontal está regido según la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. Sin embargo, esta ley no especifica muchos de los casos particulares que se dan en la realidad, por lo que en ocasiones es necesario recurrir a otras leyes, como la Ley del Suelo.

¿En qué casos es necesaria?

Siempre que se vaya a vender una vivienda por partes, la división horizontal será obligatoria. Si queremos utilizar por separado dichas partes o bien estamos interesados en alquilarlas, realizar este trámite no será imprescindible.

En el caso de, por ejemplo, querer vender una parte de una vivienda, por pequeña que sea (local, aparcamiento, trastero….), será necesario realizar la división horizontal.

Por otro lado, si el edificio fuera de nueva construcción y necesitamos realizar la división de las distintas viviendas para venderlas, será necesario presentar el proyecto del edificio ante notario. No es necesario esperar a que el edificio esté construido, si no que se puede realizar la separación cuando el proyecto no está terminado.

Si el edificio es antiguo, existen dos vías: solicitando la aprobación de un proyecto si es necesario realizar obras para separar las partes o bien, un certificado técnico únicamente si estas ya están divididas materialmente.

¿Qué se necesita para hacer una división horizontal?

La división horizontal es un acto en el cual se divide un inmueble en dos o más. El ejemplo paradigmático de la división horizontal es aquel en el que dividimos una casa vieja de varias plantas en varios pisos. Pero existen varios tipos de división horizontal, como la división horizontal tumbada y la división horizontal de proyecto.

¿Necesitas una división horizontal?

Contacta con los mejores profesionales de tu zona

Pide presupuesto

en menos de 1 minuto y gratis

¿Es obligatorio realizarla?

Una división horizontal sirve fundamentalmente para dividir un edificio en varias partes indivisibles (pisos, locales, trasteros, plazas de garaje, etc.) y poder venderlas por separado.

Por tanto, es obligatorio realizarla siempre que queramos vender alguna de esas partes.

Por el contrario, si solo queremos alquilar dichas partes o utilizarlas por separado, no tenemos por qué realizar dicha división horizontal, pudiendo realizarla en el futuro o no realizarla nunca.

Eso sí, siempre que queramos vender una parte, por mínima que sea, deberemos realizar la división horizontal. Por ejemplo, es el caso de un aparcamiento. Si queremos vender cada plaza, deberemos realizar la división horizontal, pero si solo queremos alquilarlas no.

Normativa

La división horizontal viene regulada en la “Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal”, que ha sido modificada varias veces, la última de ellas en 2019.

Aunque dicha ley no especifica toda la casuística posible que se puede dar en estos casos, por lo que a veces habrá que recurrir a otras leyes como la Ley del Suelo o a jurisprudencia propia sobre el tema.

Requisitos

Para realizar una división horizontal deberemos acudir a un notario, el cual deberá elaborar unas escrituras de división horizontal o modificar las ya existentes, para posteriormente llevarlas al Registro de la Propiedad y a la Dirección General del Catastro. Los requisitos que nos solicitará el notario dependerán de cada caso, pero a grandes rasgos serán los siguientes:

  • Autorización administrativa.
  • Petición a la Junta.
  • Aprobación por las 3/5 partes del total de los propietarios.
  • Consentimiento de los titulares afectados.
  • Fijación de las nuevas cuotas de participación.

Proyecto

La autorización administrativa a la que hace referencia el punto anterior se establece en la Ley de Propiedad Horizontal.

Una autorización administrativa es básicamente una licencia del ayuntamiento, y para solicitar una licencia en el ayuntamiento hace falta generalmente un proyecto elaborado por un técnico.

Ahora bien, ¿es siempre necesario un proyecto para realizar una división horizontal? No, no siempre. Debemos diferenciar dos casos en los que podemos realizar una división horizontal: la de un edificio nuevo y la de un edificio antiguo.

Casos

  1. Edificio nuevo: Si construimos un edificio nuevo en el que necesitemos realizar una división horizontal, por ejemplo un edificio de viviendas, deberemos presentar el proyecto del edificio ante notario para realizar dicha división horizontal.

    Es más, en este caso, previamente a la construcción del edificio, ya se puede realizar una división horizontal en construcción, que luego habrá que corroborar una vez que el edificio esté construido.

  2. Edificio antiguo: En un edificio antiguo también se puede realizar una división horizontal, pero en este caso existen dos vías, dependiendo de si las unidades que queremos dividir jurídicamente ya están divididas materialmente o no.

    Si no lo están, deberemos realizar un proyecto. Si ya lo están, puede valernos con un certificado técnico.

Por ejemplo, tengo un piso muy grande y lo quiero dividir en dos apartamentos. Pues necesito realizar un proyecto y pedir una licencia en el ayuntamiento.

Ambos apartamentos han de cumplir con todas las normativas actuales, aunque el piso original no las cumpliera. Entre otras, con las Normas de Habitabilidad Autonómicas, el Código Técnico de la Edificación, etc.

Sin embargo, en una casa antigua sin división horizontal, pero que de facto ya estaba dividida en pisos, normalmente uno por planta, solo habrá que acreditar que esto es así con la realización, por parte de un técnico competente, de un certificado de superficie.

Dicho certificado deberá acreditar la superficie de cada vivienda o local y de las zonas comunes.

Todo lo más, en algunos casos, habrá de certificar la antigüedad de cada vivienda o local, para corroborar que dicha división material no se haya realizado cometiendo una infracción urbanística todavía en vigor.

División horizontal de locales

En el caso de los locales, el asunto es similar. Si queremos dividir un local grande en dos locales pequeños, deberemos solicitar una licencia en el ayuntamiento y realizar un proyecto. Pero si los locales ya venían funcionando como locales independientes y estaban físicamente separados, puedo realizar la división mediante un certificado técnico.

Ahora bien, ¿qué requisitos ha de cumplir un local para poder dividirse en dos? Si hacemos de un local grande dos locales pequeños, estos nuevos locales se han de tratar como un nuevo local a todos los efectos. Es decir, dicho local ha de cumplir los requisitos mínimos necesarios para su uso.

Bien es verdad que dicho proyecto no tiene que justificar una actividad en concreto, pues no se puede saber qué actividad se va a realizar cuando se venda el local.

Pero sí que ha de cumplir unos requisitos adecuados al uso del local, que normalmente será comercial, y por tanto ha de ser accesible, al menos en su acceso principal.

Al dividir un local en dos hay que tener en cuenta también la viabilidad de las actividades que se realicen en él, pues aunque jurídicamente podamos dividir dicho local, puede ser que por su tamaño, su altura o sus condiciones de accesibilidad, protección contra incendios, protección contra el ruido, etc., no sea factible situar actividades lucrativas en dicho local. Por tanto antes de dividir un local es conveniente realizar un estudio de viabilidad de las diferentes actividades que se pueden realizar.

División horizontal de vivienda

Como ya hemos dicho, si queremos dividir una vivienda en dos, las nuevas viviendas han de cumplir la normativa actual, salvo que podamos demostrar que la edificación ya funcionaba como dos viviendas en la práctica desde hace tiempo.

Este es el caso de ciertas viviendas unifamiliares que se hacían hace años, que se dividían en la parte de arriba para un hermano o un hijo y la parte de abajo para otro, sin realizar nunca una división horizontal.

Algunas tenían incluso entradas diferenciadas y se habían hecho incluso en épocas diferentes, ampliando la edificación según las necesidades de la familia.

En estos casos no tiene sentido realizar un proyecto para separarlas, puesto que dichas viviendas nunca van a cumplir la normativa actual, pero tampoco tiene sentido mantenerlas unidas, pues a todos los efectos son viviendas independientes y, si alguna vez incumplieron la legalidad vigente, esta infracción ya ha prescrito hace muchos años. Por eso es suficiente con la realización de un certificado técnico acreditando, previa medición, las superficies de cada vivienda.

¿Necesitas una división horizontal?

Contacta con los mejores profesionales de tu zona

Pide presupuesto

en menos de 1 minuto y gratis

División horizontal de edificio

En un edificio de viviendas se aplica el mismo criterio. Si no existe la división horizontal, es suficiente con la realización de un certificado técnico.

Si ya existe una escritura de división horizontal en el edificio y queremos dividir un piso en dos, deberemos realizar un proyecto y además debe aprobarse dicha división en junta, por un mínimo de 3/5 partes de los propietarios y que posean 3/5 partes de la propiedad del edificio.

Además, como estamos aumentando el número de viviendas, deberemos reajustar los coeficientes y las cuotas de participación de la Comunidad de Propietarios.

División horizontal tumbada

Se llama división horizontal tumbada a aquella que no se produce en un edificio en altura sino en inmuebles que ocupan distinta porción de parcela. Es el caso de los chalets adosados o pareados, pero también de cualesquiera dos edificaciones que necesiten dividirse por separado pero que ocupen una misma parcela indivisible.

Por ejemplo, existen parcelas en las que se pueden hacer dos o más viviendas pero los propietarios no quieren realizar un edificio en altura sino viviendas independientes, adosadas o no. También puede ser que esta situación se haya arraigado con el tiempo, como en el caso anteriormente citado, pero en edificaciones independientes en vez de en altura.

Realmente el concepto de división horizontal tumbada no tiene más calado que su nomenclatura, pues a todos los efectos es una división horizontal convencional. De hecho, la mayoría de divisiones horizontales tienen una componente horizontal y una componente tumbada o vertical.

Precio

El precio de una división horizontal depende en gran medida de la superficie y el valor del edificio que queramos dividir. No vamos a entrar ya en edificios que necesiten obras y un proyecto para realizarla, puesto que el precio dependerá del alcance de las obras que realicemos. Simplemente enumeraremos los gastos imprescindibles para llevarla a cabo:

  • Escrituras de División Horizontal otorgadas ante notario. El precio de las escrituras dependerá del valor del inmueble que se va a dividir y del número de folios de las escrituras. Para un edificio mediano el coste puede rondar los 1.000 euros.
  • Registro de la Propiedad. El coste del registro dependerá también del valor del edificio que se va a dividir. Para un edificio mediano el coste puede rondar los 500 euros.
  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Este impuesto depende también del valor del edificio que se va a dividir y de la Comunidad Autónoma en la que se tramita. Por ejemplo, en Galicia y en otras muchas comunidades es del 1,5%. Es sin duda el coste mayor y puede alcanzar miles de euros.
  • Certificado técnico. En este caso los honorarios no dependerán del valor del edificio, sino más bien de la superficie, porque el técnico tendrá que medir todo el edificio. Para un edificio mediano, aunque los honorarios son libres y pueden fluctuar mucho, podría rondar los 500 euros.

Es decir, el mayor gasto de la división horizontal será, con mucha diferencia, el de los impuestos, siendo el resto despreciables en proporción. Por ello es importante que te dejes asesorar por un buen notario, por un buen técnico e incluso por un buen asesor fiscal. Aunque no es estrictamente necesario, sí que será recomendable en estos casos.

División horizontal: ¿qué es y para qué sirve?

Es muy posible que en algún momento hayas oído los términos de propiedad o división horizontal y vertical, sobre todo cuando quieres comprar una casa o si, simplemente, estás algo metido en el sector inmobiliario. Pues bien, hoy hablaremos de todo ello en detalle para que no tengas ninguna duda y sepas en qué te repercute a la hora de convivir con tu comunidad de vecinos. ¡Empecemos!

Encuentra tu casa con Housfy

¿Qué es y para qué sirve la división horizontal?

Cuando hablamos de una propiedad horizontal tenemos que pensar en un edificio con una comunidad de vecinos, pues no se trata de una vivienda individual como bien puede ser una casa.

En un edificio encontramos zonas comunes y privadas donde residen los propietarios, este paso es la división horizontal donde se establece a partir de un documento cuáles son los elementos privativos y las zonas en las que se es copropietario.

Cuando resides en una propiedad horizontal eres doble propietario, de tu inmueble en su totalidad y copropietario del edificio. Todos los dueños del edificio pasan a convertirse en una comunidad de propietarios regulada por la Ley de Propiedad Horizontal, de la que hablaremos más adelante en apartados siguientes.

La división horizontal no tiene porque darse siempre de esta manera, hay otras situaciones en las que podemos dar uso de ella.

Puedes hacer una división horizontal de una vivienda con una reforma integral, siempre que cuentes con el apoyo unánime de la comunidad de vecinos y te aprueben la licencia de obras.

También existe la opción de hacer la división horizontal de una casa. En dicho caso, solo necesitarías contar con laaprobación de la licencia de obra mayor y la cédula de habitabilidad.

La Escritura de la División Horizontal

La Escritura de la división horizontal de una visita es un documento en el que aparece toda la información relacionada con la propiedad. En la escritura aparecerá cuáles son los elementos privativos y las zonas comunes y cómo esta organizado. Se trata de un documento jurídico para que esté todo estipulado de forma legal.

Nos encontraremos con los estatutos de la comunidad, la lista de los elementos comunes y privados y la cuota de participación de cada propietario respecto al inmueble en su totalidad. Para poder realizar el documento hay que seguir estos requisitos:

  • La legitimación idónea en el/los otorgantes, es decir, que todos los propietarios tendrán que estar de acuerdo con la escritura.
  • La escritura debe ser pública.
  • La escritura es obligatoria en el momento que sean más de 4 propietarios en la comunidad de vecinos.
  • Licencia de obras. Esto será en el caso de las viviendas de obra nueva, y será algo necesario para determinar cuáles son las zonas comunes y las viviendas privadas.

Para declarar la división horizontal del edificio o la vivienda, es importante que se abone el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y, si es necesario, inscribirla en el Registro de la Propiedad.

La Ley de Propiedad Horizontal

Antes hemos mencionado la famosa Ley de Propiedad Horizontal o LPH (Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal), pero veamos en qué consiste. En este documento o norma se establecen las relaciones, los derechos y las obligaciones entre los vecinos de varias viviendas que, a su vez, todas ellas pertenecen a la misma comunidad o edificio.

Los cargos en la comunidad de vecinos

El objetivo de esta ley es que exista un marco legal para la convivencia entre las comunidades de vecinos. Dentro de una comunidad de propietarios existen órganos de gobierno (tal y como estipula el artículo 13 de la LPH) para facilitar las gestiones del edificio. Los órganos de gobierno son:

  • La Junta de propietarios.
  • El presidente.
  • El vicepresidente. No es un cargo obligatorio, pero es recomendable en caso de que el presidente no se encuentre en la vivienda, será más fácil gestionarlo.
  • El secretario.
  • El administrador.

Tanto el secretario como el administrador no es necesario que sean propietarios. Pero, por otra parte, sí es obligatorio para el presidente y el vicepresidente ser propietarios.

En la Ley de Propiedad Horizontal también podemos encontrar la normativa para las juntas ordinarias y extraordinarias, las funciones de los órganos de gobierno y el derechos de los propietarios.

En la última actualización se han añadido dos leyes en las que se limitan las viviendas de uso turístico y el apoyo para la rehabilitación de inmuebles.

Lectura recomendada:  Diferencias entre propiedad horizontal y vertical

Podemos asesorarte desde Housfy

Si estás interesado en buscar y comprar una vivienda, no dudes en ponerte en contacto con nuestros expertos. Además, contamos con todo tipo de pisos y casas para adquirir por muchas zonas distintas de España. No olvides que también podemos aconsejarte para que consigas la mejor hipoteca con las mejores condiciones.

Si te parece interesante, ¡compártelo! ????

¿Cómo podemos hacer la segregación de una vivienda en Madrid?

La segregación de una vivienda en Madrid se da de forma habitual por diversos motivos. Esta división puede aportarnos grandes beneficios o solucionar problemas cuando no se llega a acuerdos.

Uno de los casos más comunes tiene lugar con los procesos de divorcio. Si ninguno de los cónyuges quiere renunciar a su parte de la casa, con una segregación cada uno podrá tener una nueva vivienda. En casas de un buen tamaño, se trata de una opción muy socorrida. También es habitual en unifamiliares, donde muchas veces se divide por plantas.

Otra razón similar se produce con los hijos. Al crecer y querer independizarse, muchos padres optan por separar y crear una nueva vivienda. Al ser menos en casa, no necesitan el espacio extra y facilitan el acceso a la vivienda a sus descendientes. Con el aumento de precio de las mismas, no es de extrañar que sea una opción tan común.

En las herencias problemáticas en las que los herederos no se ponen de acuerdo también hay quien recurre a la segregación de una vivienda.

Por último, hay quién decide realizar una de estas divisiones para conseguir una mejor aceptación en el mercado.

Normalmente, si se va a vender una casa, se saca más dinero por dos pequeñas que por una grande. También está la opción de convertirlo en oficina, estudio, etc.

Por ello, muchos inversores compran pisos amplios con la idea de realizar este proceso.

Normativa que lo rige

El proceso de segregación de una vivienda en Madrid se rige por las siguientes leyes y normativas:

  • Ley de Propiedad Horizontal
  • Código Civil
  • Ley Hipotecaria
  • Código Técnico de la Edificación
  • Orden de 29 de febrero de 1944 para la obtención de la cédula de habitabilidad
  • Plan General de Ordenación Urbana de Madrid

Autorización de la Comunidad de Propietarios

Según la Ley de Propiedad Horizontal, es necesario el permiso de la Comunidad de Vecinos para realizar una división o segregación. En ocasiones, este permiso está definido en los estatutos, por lo que no necesitaremos hacer nada.

En caso contrario, tendremos que pedir el apoyo en una junta de vecinos. Para que se apruebe, es obligatorio que la consulta figure en el orden del día. Además, tendremos que conseguir un apoyo de 3/5 de los propietarios que representen 3/5 de las cuotas de participación.

Una vez aprobado, podremos ir al Ayuntamiento a solicitar una licencia municipal.

Autorización administrativa

El primer paso que necesitamos realizar ahora es conseguir la licencia municipal. En Madrid, se trata de un trámite que se realiza en los Distritos. Tendremos que presentar toda la documentación requerida en alguno de los registros municipales.

Es necesario presentar el proyecto básico, de ejecución y dirección de obra, que tendrá que firmar un arquitecto titulado. El Ayuntamiento tiene un plazo de tres meses una vez que haya recibido toda la documentación para aceptar o rechazar la segregación de una vivienda en Madrid.

Certificado de final de obra

El director de la obra establecerá un certificado final de obra al terminar el procedimiento. Este certificado tendrá que presentarte al Ayuntamiento en el distrito correspondiente. Una vez presentado, el Ayuntamiento de Madrid nos mandará a un inspector especializado que tendrá que comprobar la obra.

Básicamente, se cerciorará de que la obra realiza corresponde con el proyecto que se presentó en las instancias municipales. De esta forma se evitan que se pidan licencias más simples para hacer obras más complejas.

Una vez que la obra esté verificada por el Ayuntamiento, recibiremos una licencia de primera ocupación. Con dicha licencia, podremos ir a notaría y al Registro de la Propiedad a inscribir las mismas.

Inscripción de las nuevas viviendas

Los dos últimos pasos son igualmente importantes. El primero es ir a un notario con la licencia para elevar la segregación o división a escritura pública. A partir de este momento, las nuevas viviendas aparecerán en sus correspondientes notas simples.

Por último, una vez inscrita en el notario, podremos ir al Registro de la Propiedad. Allí quedará ya registrado cada influencia con su correspondiente referencia catastral.

¿Y si no pedimos la licencia?

Estamos en el país de la picaresca, por lo que se nos puede ocurrir realizar la obra sin comunicar nada. Sin embargo, no se trata de una buena idea.

Los vecinos podrán ponernos una denuncia o el Ayuntamiento descubrirlo con cualquier inspección rutinaria. En esos casos nos pondrán una multa y tendremos que legalizar las obras si fuera posible.

En caso de que no fuera posible, nos obligarían a restaurar la vivienda al estado original. Es decir, que además de pagar una multa considerable, tendremos que realizar otra obra para dejarlo como estaba. Por tanto, hay muchas probabilidades de que la picaresca nos salga cara.

Qué es la División Horizontal de un edificio

La propiedad o división horizontal es el nombre que recibe en España el régimen de propiedad de un inmueble en el que existen parcelas con propietarios distintos. Dichos propietarios tienen propiedad exclusiva sobre partes del edificio y comparten la propiedad de diversas zonas comunes.

La propiedad horizontal se opone a la propiedad vertical, que es el régimen en el que todo el inmueble pertenece a un mismo propietario, aunque puede pertenecer a varios y que la propiedad constituida sea solo una, es decir, son copropietarios de todo sin tener propiedad exclusiva sobre ninguna parte del inmueble.

Es importante conocer cómo funciona la propiedad horizontal en España, ya que la mayoría de la población vive en inmuebles regulados bajo este régimen legal.

Consecuencias del régimen de división horizontal

La más evidente es la existencia de zonas privativas (de las que solo es propietario un titular) y zonas comunes, de las que son copropietarios los habitantes del edificio.

El ejemplo más usual es el de un edificio de viviendas donde los residentes son propietarios privativos de sus pisos, pero comparten la propiedad de zonas comunes como escaleras, ascensores, portales, salas de calderas, etc.

¿Cómo nos influye la división horizontal del edificio?

La normativa legal aborrece las ambigüedades, lo que es normal, ya que las buenas leyes pretenden evitar la aparición de conflictos. Por eso, es obligatorio realizar la división horizontal de un inmueble destinado a tener distintos propietarios privados.

Esta división horizontal ante el catastro clarificará la identidad de los propietarios y los límites de las propiedades de cada uno de ellos. El instrumento previsto para dejar patente la propiedad de las áreas privativas del inmueble es la escritura de propiedad horizontal.

Esta herramienta actúa en nuestro favor, ya que reconoce nuestra propiedad, sus beneficios, nuestros derechos y obligaciones. Todo lo relativo a este régimen de propiedad se encuentra reglamentado por la Ley de propiedad horizontal, que regula la constitución de las comunidades de vecinos y proporciona normas para su mejor convivencia y administración.

Documentación necesaria para hacer una división horizontal

Tanto para realizar las escrituras originales de división horizontal como para modificar las existentes, será imprescindible acudir al notario. Este nos solicitará diversos documentos según se trate de realizar la división horizontal de un edificio ya construido o en construcción.

En el segundo caso, el promotor inmobiliario y constructor querrán levantar un edificio de viviendas ya con la intención de venderlas por separado. El notario solicitará:

  • Licencia de construcción, que deberá tener todos los requisitos en orden.
  • El proyecto del edificio. De este modo no es necesario esperar a que esté terminada la construcción para hacer la separación horizontal.

Leave a Reply

Your email address will not be published.