Requisitos para subrogacion en alquiler de renta antigua

Ya no se firman nuevos contratos de alquiler de renta antigua pero, aún así, existen inquilinos que disfrutan de este tipo de contratos. Son alquileres hechos durante los años 50 que se prorrogan indefinidamente y que, incluso, se podían heredar de padres a hijos.

Si eres un propietario de un piso en alquiler de renta antigua y deseas recuperar tu inmueble, sigue leyendo. Hoy vamos a explicarte, entre otras cosas, cuáles son los derechos de un inquilino de renta antigua.    

¿Qué se considera renta antigua?

Renta antigua se considera todo aquel contrato firmado entre los años 1950 y 1985. Este tipo de contratos permitían el acceso a la vivienda de alquiler de por vida a los inquilinos. Además, estipulaba que la renta se alargaba hasta la muerte del alquilado, el cónyuge y los hijos.

Esto ocurría porque la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), por aquel entonces, era muy proteccionista con el arrendatario. Hay que entender que el contexto de crisis impedía que las familias accedieran a la compra de vivienda y la mayoría vivía de alquiler.

Por lo tanto, se ideó este sistema para beneficiar a la mayoría.

Sin embargo, a partir de 1985 se tomaron ciertas medidas políticas que derogaron la renta antigua. Finalmente, en 1994 se tomaron acciones para que la renta antigua fuera desapareciendo paulatinamente.

Historia de la renta antigua

El 9 de mayo de 1985 se aprobó el denominado Decreto Boyer. En él se eliminaba el concepto de la renta antigua. Además, se añadía que el alquiler se debía negociar entre inquilino y propietario. Puedes consultar esta ley en el BOE, Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica.

A día de hoy, y según la nueva reforma de la LAU de 2019, la duración mínima de un contrato de alquiler son 5 años.

¿Qué ocurre? Que a los contratos firmados entre 1950 y 1985 se les sigue considerando como renta antigua. Y estos contratos no terminan hasta que el inquilino fallece.

¿Qué derechos tiene un inquilino de renta antigua?

El derecho principal de un inquilino de renta antigua es que puede prorrogar el contrato indefinidamente. Sin embargo, existen otros derechos que es imprescindible conocer.

• Los inquilinos de renta antigua tienen su alquiler congelado. Es decir, pagan mucho menos alquiler del que fija el mercado.
• La renta antigua puede ajustarse según el IPC. Por lo que la subida del alquiler de renta antigua es, en parte, posible. No obstante, al ser el IPC un porcentaje muy pequeño, la cosa no cambia mucho. 
• Antes, el contrato de renta antigua podía ser heredado por los hijos. Desde la Renovación de la LAU de 1994 ya no es posible. Sin embargo, los cónyuges sí pueden hacerlo. La condición es que no haya habido dos subrogaciones previas. 
• El inquilino tiene derecho de compra y alquiler preferentes si el propietario decide vender o volver a alquilar el piso.

¿Quién debe pagar la comunidad en un alquiler de renta antigua?

La comunidad se le puede repercutir al inquilino, aunque eso depende del deseo del propietario. A día de hoy, la LAU permite que este tipo de gastos los pague el inquilino o el casero, según ellos negocien. 

Pero en los contratos de renta antigua se le pueden repercutir al inquilino la mayoría de los gastos. La excepción son las pólizas de seguro y la administración de fincas.

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¿Quién debe pagar las reparaciones en un alquiler de renta antigua?

El que debe pagar las reparaciones, por norma general, es el arrendador.

Sin embargo, La LAU permite repercutir en el inquilino de renta antigua algunas reparaciones. Por ejemplo, hay una manera de aumentar la renta del inquilino por realizar una obra y aumentar el alquiler para siempre. Lo puedes entender mejor en este artículo sobre cómo repercutir las obras en el inquilino de alquiler de renta antigua.

¿Cómo rescindir un contrato de alquiler de renta antigua?

Para echar un inquilino de renta antigua se debe dar alguno de estos casos:

1. Que el inquilino posea otras viviendas en la misma localidad.
2. Que necesites el inmueble para uso propio o familiar.
3. Que desees derribar el inmueble.
4. Que el inquilino se ausente durante más de seis meses en el período de un año sin justificación.
5. Que el inquilino subarriende el piso sin permiso.
6. Si hay que hacer obras de conservación y estas exceden del 50% del valor del piso.
7. Y, por supuesto, si se produce un impago de las rentas.

Por otra parte, no olvidemos que siempre se puede negociar amistosamente con el inquilino para recuperar la vivienda. Sin embargo, si este no cede y se da alguna de las condiciones anteriores, habrá que acudir a la vía judicial para recuperar la vivienda.

¿Hay que indemnizar al inquilino por rescindir el contrato?

La indemnización del inquilino por rescindir un contrato de alquiler de renta antigua puede darse en dos supuestos.

El inquilino no acepta una indemnización

El primero es que quieras echar al inquilino del piso. Para ello, le ofreces una indemnización. Sin embargo, él no acepta. Entonces, buscas echarlo por la vía judicial porque crees que indemnizarlo es suficiente para recuperar la vivienda.

Bien, pues no existe una indemnización en este caso. Si se puede justificar echar al inquilino de renta antigua porque se necesita el piso para uso familiar, o bien cualquiera de los otros supuestos, no hay que indemnizarlo. Y, por otra parte, si lo que se desea es recuperar la vivienda pero no hay justificación, el piso no se podrá recuperar. 

Aunque las reformas de la LAU y el Decreto Boyer hayan puesto freno a la renta antigua, lo cierto es que este tipo de contrato sigue siendo muy proteccionista para el inquilino. Está destinado a desaparecer, pero mientras tanto no se puede echar al arrendatario así, sin más. 

El inquilino acepta una indemnización

El segundo supuesto es que negocias con el inquilino que se vaya del piso a cambio de una indemnización y este acepta. En este caso el cálculo de la indemnización depende de vuestra negociación.

Por ejemplo, se podrían tomar en cuenta la renta actual, el número de años que el inquilino planeaba seguir viviendo en el inmueble, el costo que le acarreará buscar una nueva vivienda… Y esta cifra, así calculada, podría llegar a los 40.000 euros.

No obstante, el cálculo no se puede hacer a ojo. Lo aconsejable es que se acuda a un abogado que pueda fijar un precio justo para ambos. O bien que se negocie con la ayuda de abogados. 

¿Cómo tributa una indemnización por renta antigua para el arrendador?

Para el arrendador, la indemnización supondrá en su IRPF un aumento en el valor de adquisición del edificio. Es decir, será como si hubieras pagado más por el inmueble al adquirirlo. Esto podrás amortizarlo cada año en tu declaración de la renta. 

Conclusión

La renta antigua es un concepto destinado a desaparecer. Sin embargo, hasta que pasen unas décadas seguirá existiendo. Si como arrendador deseas recuperar la vivienda de renta antigua puedes hacerlo siempre que cumplas los requisitos. Por ejemplo, que quieras recuperar el inmueble para uso propio o familiar. También puedes negociar una compensación con el inquilino.

Alquiler de renta antigua ¿qué debes saber? – Metrovacesa

9 septiembre, 2021

9 septiembre, 2021

El escenario del mercado de alquiler actual nada tiene que ver con el de la España de mitad del siglo pasado.

Sin embargo, todavía existen contratos vigentes de aquella época que, teniendo en cuenta los precios de hoy, son muy beneficiosos para los inquilinos, pero muy perjudiciales para los propietarios.

Nos referimos a los denominados contratos de alquiler de renta antigua.

Qué son los contratos de alquiler de renta antigua

Los contratos de alquiler de renta antigua son todos aquellos firmados antes del 9 de mayo de 1985 y regulados por el decreto 4101/1964 del 14 de diciembre.

No se puede entender esta ley sin tener en cuenta el contexto histórico de la España de ese momento.

Una España que venía de una situación política, social y económica muy delicada y a la que todavía le quedaban algunos años para su transición democrática y su inmersión en la Unión Europea.

La principal característica de este tipo de alquiler es su larga duración, con prórrogas indefinidas y casi nulas posibilidades de incrementos de precios. Eran contratos de alquiler pensados, sobre todo, para proteger a los inquilinos, pero que tenían muy poco en cuenta a los propietarios.

De hecho, con la Ley de arrendamientos urbanos de 1964, el contrato se podía extender hasta el fallecimiento del inquilino e, incluso, más allá, a través de otras dos subrogaciones a favor de las personas establecidas en el artículo 58 de esa ley (por lo general, cónyuges, descendientes o ascendientes).

Cuál es la duración de un contrato de renta antigua

Si bien la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) que rige en la actualidad es la aprobada en el año 1994, en 1985 llegó el primer correctivo a la de 1964. Fue el Decreto-ley 2/1985, conocido como Decreto Boyer, del 30 de abril, el primero que intentó acabar con los contratos de alquiler indefinidos. Esta norma eliminó la prórroga forzosa y estableció que la duración del contrato se debía acordar entre arrendador y arrendatario.

Ya en 1994, la nueva norma aún hoy vigente estableció una duración del contrato de alquiler de cinco años, que luego pasaron a ser tres con la modificación de 2013 (con prórrogas de tres años y de un año, respectivamente, según los casos). El apartado de los tiempos de prórrogas se volvió a modificar en 2019, con la opción de prorrogarlo otros cinco años (con variaciones según la prórroga sea de carácter tácito o no y/o corresponda a una persona jurídica o no).

Claro que todo esto no afecta al fin de contratos de alquiler de renta antigua, aunque algunas disposiciones de la LAU de 1994 sí que lo hacen. Es decir, los contratos de arrendamiento firmados antes del 9 de mayo de 1985 se siguen regulando por la Ley de 1964 pero con algunas limitaciones impuestas por disposiciones transitorias de la de 1994.

Por ejemplo, si hasta la llegada de esta nueva norma, al fallecer el inquilino titular existía la posibilidad de dos subrogaciones, a partir de la norma del 1 de enero de 1995 (fecha de entrada en vigor de la última LAU) se redujo a una sola. Se pueden dar tres casos:

• El inquilino originario fallece después del 1 de enero de 1995: el contrato se puede extinguir si no existe cónyuge, hijos o ascendientes del titular con derecho a subrogación.
• Antes del 1 de enero de 1995 ya se ha producido una subrogación: se extinguirá el contrato de la persona subrogada salvo que puedan subrogarse cónyuge o hijos que hayan convivido con el subrogado los dos años anteriores a su muerte.
• Antes del 1 de enero de 1995 ya se han producido dos subrogaciones: no se podrán realizar más subrogaciones.

En resumen, los contratos de renta antigua duran hasta el fallecimiento del inquilino titular o tras las posibles subrogaciones de ese acuerdo que contempla la ley según cuándo se haya producido el deceso y las diferentes prórrogas.

Cómo rescindir un contrato de renta antigua

Rescindir un contrato de renta antigua no es una tarea sencilla. Siempre puede caber la vía de la negociación entre inquilino y propietario, pero nadie querrá por las buenas renunciar a disfrutar de un alquiler tan bajo y casi insignificante en relación a los precios que se pagan hoy en día.

No obstante, existen algunas situaciones o supuestos en los que el arrendador tiene derecho a extinguir el contrato de alquiler y son los siguientes:

• El propietario puede demostrar que necesita la vivienda para uso propio o para ocupación de un familiar directo.
• El inquilino ha dejado de pagar las rentas que le corresponden por el alquiler de la propiedad.
• El arrendatario subalquila la vivienda a un tercero para sacar provecho económico de la baja renta que paga.
• El inquilino no habita la vivienda en alquiler durante al menos seis meses al año y es incapaz de justificar esa ausencia.

Si el camino de la negociación falla para llegar a un acuerdo de rescisión ante alguna de estas circunstancias, la única salida es la judicial, en la que habrá que probar que algo de esto sucede.

Cambio de criterio del Tribunal Supremo en la subrogación de alquileres de renta antigua en casos de fallecimiento

• 
• Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse, por tanto, contrario a la buena fe.
• Conforme a la disposición transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, los contratos de arrendamiento de vivienda que se celebran con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y estuvieran subsistentes en el momento de la entrada en vigor de la LAU 1994, continuaron rigiéndose por las normes del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en la propia disposición transitoria.

La mencionada transitoria estableció que a la subrogación por causa de muerte a que se refería el art. 58 LAU 1964 sería de aplicación el procedimiento previsto en el art. 16.3 LAU 1994, que dice “El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido, …”.
Como se puede observar por la redacción del artículo se exige al que pretenda subrogarse, la notificación por escrito del fallecimiento y su voluntad de continuar con el contrato. Debe hacerlo por escrito y en el plazo máximo de tres meses desde el fallecimiento, adjuntando el certificado de defunción y prueba de que cumple los requisitos para subrogarse.

En base a este precepto los tribunales eran muy rigurosos con este requisito, sin dicha comunicación escrita en un plazo de tres meses desde la fecha de fallecimiento, no existía derecho a subrogarse por caducidad de la acción. El contrato se daba por extinguido y había que dejar la vivienda si el arrendador así lo pedía.

El Pleno del Tribunal Supremo en reciente sentencia de fecha 20/07/2018 * ha flexibilizado el criterio de la notificación de la subrogación en el arrendamiento de vivienda, estableciendo resumidamente lo siguiente:

“Cuando el arrendador, a pesar de que no se le haya remitido la comunicación, tenga pleno conocimiento de la voluntad de subrogación, no procederá la extinción del contrato”.

La extinción del contrato puede ser injusta cuando, a pesar de no haberse notificado nada, el arrendador conoce el fallecimiento del arrendatario y la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ella. Por consiguiente, el problema en un juicio será probar dicho conocimiento, no será fácil en muchos casos.

A tal efecto, señala el alto tribunal, que la falta de notificación no puede producir el efecto de extinguir el contrato de arrendamiento imposibilitando la subrogación del interesado, cuando el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y existe la voluntad de subrogación de quién tiene derecho a ella, pues ello resultaría contrario a la buena fe.
Es decir, el Tribunal Supremo entiende que, por encima de formalismos (notificación efectiva), lo esencial es que el arrendador tenga conocimiento del fallecimiento de la parte arrendataria y de la voluntad de subrogación de quién tenga derecho a ella.

Teniendo en cuenta este nuevo criterio judicial, cómo actuaremos según qué parte somos en el contrato:

• En caso del arrendatario, se tiene que comunicar por escrito en el plazo de tres meses y según el art. 16.3 de la LAU.
• Si es el arrendador, y no recibe la comunicación escrita en el plazo de tres meses desde el fallecimiento, hay que notificar al nuevo arrendatario la extinción del contrato y que debe dejar la vivienda.

Si el arrendador es conocedor, por el medio que sea, del fallecimiento y la voluntad de subrogarse, en el caso de interponer una demanda judicial, está podría ser desestimada por los tribunales y con la consiguiente condena en costas judiciales.

Esta sentencia no debe entenderse como un cambio radical y absoluto en la interpretación del Tribunal Supremo, sino una flexibilización de los requisitos formales que permita atender al caso concreto y verificar en cada situación particular si la parte arrendadora conocía o no el hecho de la defunción y, ante todo, la voluntad de subrogación en el sujeto. Y en ambos casos, bajo el filtro de la buena fe, principio general del derecho que informa nuestro ordenamiento jurídico.

1. Juan Carlos Díez
   Administrador de Fincas
2. Departamento de Wealth Management

Alquiler de renta antigua

A día de hoy sigue habiendo contratos de alquiler de renta antigua en España. Las políticas sociales que hubo en el país en época de necesidad (años 50),  han provocado que perduren este tipo de contratos a lo largo del tiempo.

El problema que hay actualmente, es que son contratos nada rentables para los propietarios de las viviendas, ya que el valor de mercado actual supone una pérdida evidente de dinero para ellos.

Estos contratos implican pagar prácticamente la misma cuantía que el día que se firmaron, y tienen la obligatoriedad de una prórroga forzosa hasta que el inquilino lo desee o este fallezca, incluso aplicable a cónyuge o descendientes.

¿Qué es un alquiler de renta antigua?

En la actualidad aún quedan casi 200 mil viviendas con contratos de alquiler de renta antigua. Estos contratos consistieron en firmar alquileres a muy bajo precio en los años 50 en España, bajo la dictadura franquista, a consecuencia de las necesidades por las que estaba pasando la sociedad española.

Según lo que determinara la ley, los contratos pueden ser prorrogables de forma indefinida, hasta el fallecimiento del inquilino. Teniendo en cuenta que las personas que firmaron en su día eran jóvenes con la mayoría de edad recién estrenada, a día de hoy son ancianos que se han pasado toda la vida viviendo en alquiler.

En 1994 se publicó una nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, con el que se quería ser más justo tanto para propietarios como para inquilinos, y poner fin a los contratos de renta antigua.

Legislación del alquiler en España desde el alquiler de renta antigua

Los contratos de alquiler de renta antigua, se firmaron bajo las leyes sociales del momento, entre los años 50 y hasta antes de 1985, con el propósito de favorecer el acceso a la vivienda.

Como ya hemos dicho, estos contratos tenían una prórroga forzosa, que empezó a ser un incordio para los propietarios de viviendas, por tanto, a partir de 1985, empezaron a haber modificaciones en las leyes.

1. En 1985 se publicó un decreto para acabar con los contratos indefinidos de alquiler, es decir, acabar con las prórrogas forzosas. Este decreto es el llamado Decreto Boyer. Además, los nuevos contratos de alquiler tenían una duración consensuada entre inquilinos y propietarios. Los nuevos contratos firmados a partir de mediados de este año, ya eran bajo la nueva normativa.

1. En 1994 se promulga la Ley de Arrendamientos Urbanos, con una modificación posterior en 2013, estableciendo una duración en los contratos de alquiler de 5 años, aunque en la modificación se estableció 3 años, con prórrogas de entre 1 y 3 años.

1. En 2019 se publica un Real Decreto que modifica la Ley de 1994, en el que se aplica una duración de 3 años el contrato de alquiler, con una prórroga de hasta 5 años más. A partir de los 8 años totales, la ley no determina nada, por lo que habrá que esperar jurisprudencia al respecto.

Duración del contrato de alquiler de renta antigua

En España, las leyes no tienen carácter  retroactivo, por lo que todo contrato de alquiler que se firmara bajo las leyes de alquiler de renta antigua, quedan sujetas a las leyes del momento de la firma.

Por tanto, la duración de un contrato de alquiler de renta antigua se extingue cuando el inquilino lo desee, o por fallecimiento de este. Pero, ¿Qué pasa con las subrogaciones?

En la ley anterior, las subrogaciones formaban parte del contrato, es decir, un inquilino podía subrogar el contrato de alquiler en favor del cónyuge o descendientes.

Pero la Ley de 1994 sobre Arrendamiento Urbanos, estimó que todo contrato de alquiler que tuviera implícito una subrogación, no podría darse más de dos subrogaciones.

Esto significa, que si una persona con un alquiler de renta antigua había hecho dos subrogaciones del contrato, ya no podía subrogarlo más. Si no había hecho ninguna, puede subrogar el contrato a cónyuge o descendientes hasta 2 veces, y si ya había hecho una, solo puede subrogarlo una vez más.

Las subrogaciones solo pueden ser a cónyuges no separados, o personas con un vínculo de afectividad igual que la del cónyuge. También pueden ser a los hijos, siempre que estos hayan estado viviendo con el arrendatario al menos 2 años antes del fallecimiento del inquilino.

Existe también la posibilidad de ejercer una subrogación en favor de ascendientes, siempre que hayan estado conviviendo y estando a cargo del arrendatario, al menos, 3 años antes del fallecimiento del inquilino.

Una vez agotadas las dos subrogaciones, el contrato se extingue, a no ser que el beneficiario sea descendiente del anterior arrendatario con una minusvalía superior al 65%, en este caso se da un plazo de 2 años, o hasta que el nuevo inquilino cumpla 25 años de edad, o fallecimiento de este.

¿Se puede cancelar un contrato de renta antigua?

A priori la respuesta es NO. Pero hay algunos casos en los que se puede dar una cancelación de este tipo de contratos. Uno de ellos es que el propietario necesite la vivienda de forma forzosa para sí mismo o para algún familiar directo ascendiente. También es posible romper el contrato si se demuestra la necesidad de derrumbamiento de la finca.

Si se demuestra el impago de la renta por parte del inquilino, o el subarriendo a un tercero sin consentimiento, es posible anular dicho contrato.

Cualquier otro supuesto, deberá ser considerado por la justicia, y teniendo en cuenta cualquier jurisprudencia marcada en algún caso relativo a los contratos de alquiler de renta antigua.

Mas info: https://www.inmonews.es/alquiler-de-renta-antigua/

Subrogarse en Contrato Alquiler de Renta Antigua

Tengo un contrato de renta antigua, ¿puede subrogarse el cónyuge o el hijo del arrendatario, cuando éste fallezca?

La pregunta anterior, nos la suelen hacer propietarios a quienes administramos y gestionamos alquileres, una vez el titular del contrato de una de sus viviendas fallece.

Subrogación de alquileres de renta antigua

¿Quién puede subrogarse en contratos de alquiler de renta antigua?

Los contratos conocidos normalmente como “contratos de renta antigua” son aquellos contratos de alquiler firmados con anterioridad a 9 de mayo de 1985. Suelen ser contratos de alquiler con rentas muy por debajo de los precios de mercado actuales.

• Los clientes que nos consultan sobre este tema, quieren saber si fallecido el titular del contrato de arrendamiento, y una vez el piso se queda libre, si pueden alquilarlo a precio de mercado.
• Pues bien, cada caso de subrogación debe ser estudiado en particular, pero en general:
• a) si el arrendatario fallecido convive con su cónyuge, éste tiene derecho a permanecer en la vivienda hasta su fallecimiento, subrogándose con las mismas condiciones.
• b) Asimismo, una vez fallecido el cónyuge subrogado, los hijos del arrendatario también podrían tener derecho de subrogación, si se cumplieran determinadas circunstancias previstas en la LAU, y esta subrogación puede llegar a durar hasta el fallecimiento del subrogado en determinados casos.

¿Cómo subrogarse en un contrato de renta antigua?

Para poder subrogarse, el subrogado debe comunicar al arrendador que ha fallecido el titular del contrato antes de los 90 días posteriores al fallecimiento.

Debe, así mismo, adjuntar el certificado de defunción y la documentación que exige la LAU, mediante burofax o carta certificada.

Hecho lo anterior, automáticamente el cónyuge o hijo pasa a ser el nuevo arrendatario del contrato de alquiler. De no ser así, pasados los 90 días el arrendador tiene derecho a rescindir el contrato.

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Esperamos que esta explicación haya resuelto tus dudas sobre este tema. Si tienes otras relacionadas, pues consultarnos en el espacio habilitado a continuación. Nuestro equipo te contestará aquí mismo pasados unos días.

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¿Es posible la subrogación en un contrato de alquiler de renta antigua si no se ha comunicado el fal

En España existen todavía alquileres de viviendas denominados de renta antigua. Contratos en los que el arrendatario abona una renta de escasa cuantía con respecto al mercado de alquiler actual.

Renta fijada desde el momento que se firmó el contrato y que conllevan una prórroga forzosa que obliga al propietario a prorrogar el arriendo hasta el fallecimiento del inquilino.

Se puede optar a la subrogación en un contrato de alquiler al fallecimiento del inquilino, su cónyuge o descendientes. Siempre con ciertos requisitos.

Subrogación en un contrato de alquiler al fallecimiento del inquilino

Sin embargo, hasta ahora no podía tener lugar esta subrogación si no se notificaba al arrendador el hecho del fallecimiento. El plazo máximo de 3 meses, tal y como recoge la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su art.

16, apartado 3, indicando que: “El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse.”

Diversas interpretaciones

Pues bien, durante años las Audiencias Provinciales protagonizaron diversas interpretaciones en relación a:

1. La rigidez de las exigencias formales previstas en el artículo 16.3 de la LAU 1994.

2. Las consecuencias que se derivan para el arrendatario por su incumplimiento.

STS de 30 de mayo de 2012

En un primer momento, el Tribunal Supremo puso fin al debate y sentó doctrina jurisprudencial al respecto. Lo hizo en la conocida STS de 30 de mayo de 2012.

En ella señalaba que “en los arrendamientos de vivienda celebrados bajo la vigencia de la LAU 1964, producido el fallecimiento de su titular, para que se produzca la subrogación es imprescindible que se cumplan los requisitos formales exigidos en el art.

16 LAU, por remisión de lo prescrito en la DT2ª LAU 1994, a saber, la comunicación por escrito, dentro del plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario del fallecimiento y de la identidad de la persona que, estando facultada para ello, tiene la voluntad de subrogarse”. Este hecho se reiteró en la STS de 22 de abril de 2013.

Sentencia 475/2018, de 20 de julio de 2018

Pero esta interpretación formalista ha quedado superada por la reciente Sentencia 475/2018, de 20 de julio de 2018.

En ella el TS de un modo más flexible al anterior establece que: “Reunida nuevamente en pleno, la sala considera que la doctrina anterior resulta excesivamente rígida y que no puede ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga la buena fe, principio general del derecho que informa nuestro ordenamiento jurídico (arts. 1.4 y 7 CC). Por razón de la buena fe, el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello”.

Esto supone una novedad. El cónyuge o descendiente del inquilino fallecido podrá subrogarse en la condición de arrendatario aunque no se haya comunicado por escrito al arrendador el hecho del fallecimiento. Siempre que éste tenga el conocimiento de dicha defunción. También de la voluntad del cónyuge o descendiente de subrogarse en el arriendo.

Si te encuentras en este caso, contacta con nosotros. En Carrillo Asesores estaremos encantados de atenderte.

Tribuna | Los entresijos legales de los contratos de renta antigua

Hay materias que por su especialidad no son sencillas de explicar sin incurrir en excesivos tecnicismos y referencias normativas o jurisprudenciales. Intentaremos dar algunas pinceladas sobre una especialidad del arrendamiento, más común de lo que pueda parecer.

Aún hoy, es común encontrar contratos de arrendamiento a los que es de aplicación la ley de arrendamientos urbanos de 1964, conocidos como “de renta antigua”.

Aquella ley (1964) marcó un hito que todavía hoy trae de cabeza a arrendadores y propietarios: la prórroga forzosa del arrendamiento para el arrendador.

Y es que, esta quedaba supeditada a la voluntad del inquilino, quien podía, y aún puede, prorrogar aquel arrendamiento sin posibilidad de oposición (con excepciones).

Existentes todavía aquellas “rentas antiguas”, que se encuentran referidas en pesetas, papel timbrado y escaso contenido en sus cláusulas. Es muy oneroso para el arrendador soportar su existencia.

El inmueble no genera frutos, más aún, le cuesta dinero y le es imposible actualizar la renta a un valor que siquiera se acerque al de mercado.

Desde aquella ley, de aplicación hoy, han pasado casi sesenta años, en un sector, el inmobiliario, que se moderniza a ritmo exponencial junto a la sociedad.

El problema se acrecienta ante la posibilidad del inquilino de ceder su arrendamiento, o la de subrogarse sus familiares, pero conservando las condiciones originales del contrato (renta y prórroga).

Además, determinar qué normativa es de exacta aplicación al contrato dado el tiempo transcurrido no hace más que agravar la situación para el arrendador.

Y es que a la coctelera debe añadirse que a la ley del 64 le sucedió el coloquialmente conocido como Decreto Boyer de 1985, por alusión al entonces ministro de economía, cuyo objeto era suprimir, con matices, la obligación de la prórroga forzosa.

Pero también las diez versiones que a la actual ley de arrendamientos urbanos (LAU) se hizo tras su promulgación en 1994, conviviendo desde entonces, simultáneamente, dos tipos de arrendamiento: los de prorroga forzosa y los que no lo son.

Entonces, ¿qué norma regula el arrendamiento suscrito en 1984 si el inquilino que hoy habita en el inmueble se subrogó en el año 1995 en la posición del arrendatario primitivo? ¿La de 1964? ¿La de 1985? ¿La de 1994? Bien podría parecer un supuesto de laboratorio, pero es común y la principal fuente de discrepancias entre arrendador e inquilino. La disputa está servida. Analicemos las claves para deshacer este desaguisado.

Determinante para conocer la norma que aplica al arrendamiento es la fecha concreta de firma del contrato original.

La razón es que a estos contratos no solo les será de aplicación la norma vigente al momento de su formalización sino, además, las disposiciones transitorias primera a cuarta de la LAU (1994), según se trate de contratos de arrendamiento de vivienda anteriores o posteriores al 9 de mayo de 1985, o de arrendamiento de local o asimilados anteriores al 09 de mayo de 1985.

Estas disposiciones transitorias cobran especial relevancia al regular, entre otras, las mencionadas como principales causas de discordia entre propietario e inquilino. Para lo no dispuesto en estas continuará siéndole de aplicación la norma vigente al momento de formalizarse el arrendamiento.

En cuanto a la cesión y subrogación, se encuentran delimitadas según la fecha en que se formalizó el contrato, y deben respetarse para cada caso las condiciones de preaviso y notificación para que surtan efecto.

En cuanto a la repercusión de gastos o reparaciones al inquilino, cabe señalar que se incluyen aquellos que, por uso y disfrute de las zonas comunes, gastos de comunidad o reparación del inmueble arrendado, se devenguen, incluido el impuesto de bienes inmuebles. En cuanto a la repercusión de los gastos de comunidad habrán de ser detallados, debiendo excluirse aquellos que no se correspondan propiamente al disfrute del del inmueble, como los de administración o póliza de seguro de la comunidad, por ejemplo.

Decíamos, sí existen ciertas excepciones a la referida prórroga forzosa: cuando el arrendador necesite para sí o sus familiares la vivienda; cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca;  cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año, –indicio de que no es la residencia habitual del inquilino-; cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población y el uso de todas ellas no sea indispensable a sus necesidades; cuando el inquilino, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda, hubiese tenido a su libre disposición un derecho real de disfrute de una vivienda desocupada de análogas características.

Por último, si bien opera el principio de prórroga forzosa, son motivos que permiten la resolución del contrato que el inquilino subarriende el piso sin mediar consentimiento; que la cesión o subrogación no se haya efectuado respetando el prea viso y notificación; o si se produjese el impago de las rentas. En contra de la creencia común, el impago de los gastos asimilados y equiparados a la renta (como el IBI), debidamente notificados y justificados, son también motivo para instar la resolución del arrendamiento.

 David García Cerecedo, abogado en Mendez Lit

Contrato de renta antigua: Qué es y cómo puede rescindirse

• En la actualidad, continúan existiendo alquileres de viviendas de renta antigua en España, contratos que son muy perjudiciales para los propietarios, ya que en los mismos se fijó el pago de una renta muy pequeña para los propietarios de dichas viviendas en comparación con el alquiler actual.
• Para mayor perjuicio para el propietario, el contrato se prorroga obligatoriamente en función de la voluntad del inquilino, por lo que la muerte del inquilino no acaba con dicho contrato.
• La ley de arrendamientos urbanos actual regula la posibilidad de que se produzcan subrogaciones.  

¿Qué personas tienen derecho a subrogarse?

El cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento.

El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65%, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior.

Si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectado por una minusvalía igual o superior al 65%.

El desalojo de inquilinos

Hay una serie de métodos para desalojar a los inquilinos de renta antigua y terminar con la prórroga forzosa, pero en un principio, la finalización depende de la esperanza de vida de los inquilinos y sus posibles subrogaciones.

El propietario de la vivienda puede poner fin al contrato cuando:

• Necesite la vivienda para sí mismo o para alguno de sus parientes directos.
• En el supuesto de impago de las rentas.
• En el caso de que el inquilino subarriende a un tercero para aprovecharse económicamente de la baja renta mensual que paga.
• En el supuesto de que el inquilino no habite la vivienda durante un período mínimo de seis meses por año y no pueda justificar la ausencia.

1. En cualquier caso, existen dos vías para extinguir el contrato de alquiler de renta antigua.
2. La primera de ellas es la de la negociación, donde inquilino y propietario pueden acordar la fecha para el desalojo y el pago de la indemnización correspondiente.
3. La segunda es la vía judicial, donde el propietario deberá demostrar ante el juez la razón aludida para finalizar el contrato de arrendamiento.
4. Como conclusión, podemos decir que se puede rescindir un contrato de renta antigua, pero será un proceso difícil y costoso.
5. Jorge MéndezAbogado Senior del Área Civil y Mercantil

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