Medidas legales relacion arrendamientos local negocio crisis covid rd 352020

La crisis originada por la COVID-19 hace más de dos años no cabe duda de que ha producido enormes efectos negativos ante la imposibilidad de los arrendatarios de hacer frente al pago de la renta, debido a la disminución de sus ingresos por la paralización de la actividad laboral y económica.

Desde el mes de marzo de 2020, en el que fue declarado el Estado de alarma, fue dictada numerosa normativa con medidas extraordinarias de flexibilización con el fin de obtener del arrendador una reducción o aplazamiento de la renta durante un periodo determinado, sin embargo, es cierto que las mismas se aprobaron muy especialmente para los alquileres de viviendas, donde se dictaron un sinfín de Reales Decretos Leyes, que han sido modificados y ampliados en su plazo de aplicación, concretamente hasta el 30 de septiembre de 2022, por el Real Decreto-ley 2/2022, de 22 de febrero. Por el contrario, respecto a los arrendamientos de locales de negocio, se aprobó el Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, y posteriormente el Real Decreto-Ley 35/2020, de 22 de diciembre, que contemplaban las medidas para solicitar la reducción de la renta o moratoria en el pago, cuyos plazos finalizaron el 31 de enero de 2021 a tenor de los arts. 1 y 2 del último Real Decreto-Ley, y que, desde luego, resultaron ser totalmente insuficientes para solucionar el problema derivado de los cierres de negocios y la reducción de aforos en sus actividades, con grandes consecuencias económicas. Ante dicha situación, la única solución posible se centraba entonces en conseguir un acuerdo voluntario entre arrendador y arrendatario que permitiera la rebaja de la renta o bien su aplazamiento, pero si éste resultaba inviable, no quedaba otra que acudir a la vía judicial alegando la situación imprevisible causada por la COVID-19, aplicando la cláusula rebus sic stantibus.

Nos encontramos ante una cláusula que continúa siendo de elaboración puramente jurisprudencial, esperando que en algún momento nuestros legisladores regulen esta emblemática y necesaria figura para la negociación de los contratos, tan recurrente y utilizada en los últimos años.

Ha habido algunos intentos, por una parte, el Proyecto de Ley de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de la Administración de Justicia proponía la modificación del art. 1258 del Código Civil, propuesta que fue rechazada por la Comisión de Justicia del Congreso.

Por otra parte, la Ley 3/2020, de 18 de septiembre de medidas procesales y organizativas para hacer frente al Covid-19 en el ámbito de la administración de justicia, incluyó en la Disposición Adicional Séptima con el título «Cambio extraordinario de las circunstancias contractuales», el análisis y estudio sobre las posibilidades y opciones legales, incluidas las existentes en derecho comparado, de incorporar en el régimen jurídico de obligaciones y contratos la regla rebus sic stantibus, señalando que el Gobierno presentaría dichos estudios a las Comisiones de Justicia del Congreso de los Diputados y del Senado, en un plazo no superior a tres meses, pero finalmente no se llegó a solución alguna.

Mientras tanto, nuestros Tribunales siguen dictando resoluciones judiciales acerca de la admisión o no de esta polémica cláusula, a la que nos conta están acudiendo muchísimos profesionales para basar la defensa de los arrendatarios en una alteración de las circunstancias debido a la crisis sanitaria de la COVID-19, partiendo de los requisitos necesarios señalados por el Tribunal Supremo, la alteración sustancial de las condiciones del contrato debido a circunstancias extraordinarias, con el objeto de reestablecer el equilibrio de las prestaciones de las partes.

Desde hace ya más de dos años los Juzgados de Primera Instancia y las Audiencias Provinciales de distintas ciudades continúan fallando a favor o en contra de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, dictándose Autos ante la solicitud de medidas cautelares, así como Sentencias.

No podemos establecer un número exacto de sentencias a favor o en contra de la aplicación de la cláusula rebus respecto a las distintas actividades de negocio, comercio, ocio nocturno, aeropuertos, centros de estética, etc.

, puesto que siempre hay que estar al análisis pormenorizado del caso concreto, pero con el objetivo de esclarecer por donde discurre el criterio de los tribunales, mostramos algunas sentencias de los últimos meses dictadas por las Audiencias Provinciales y los Juzgados de Primera Instancia, recopiladas del CENDOJ (Centro de Documentación Jurídica) y analizadas exhaustivamente por la Editorial Jurídica Sepín en el libro Selección de Jurisprudencia “Dos años de jurisprudencia de la cláusula rebus sic stantibus en los arrendamientos de locales por la crisis de la COVID-19 (en versión papel y digital)»

Entre las últimas sentencias de las Audiencias Provinciales que admiten la aplicación de la cláusula, con reducción de la renta, la Audiencia Provincial de Badajoz, Sec. 2.

ª, de 14 de enero de 2022 que señala que el cierre forzoso del local de negocio durante el estado de alarma se enmarca en el ámbito de la cláusula rebus, pues la arrendataria vio paralizada totalmente su actividad económica, procediendo reducir la renta al 50% durante ese período.

De esta misma Audiencia y sección, la resolución de 30 de diciembre de 2021 establecía la reducción de la renta al 50% durante el período de cierre de actividad de venta de ropa, repartiendo así el riesgo entre ambos contratantes, sin que proceda tal reducción a partir de la apertura del comercio.

En el mismo sentido de rebajar la renta, otras sentencias recientes como la Audiencia Provincial de León, Sec. 2.ª, de 27 de diciembre de 2021 y de Baleares, Sec. 3.

ª, de 22 de noviembre de 2021, al igual que otras muchas que acuerdan modificar el contrato que afecta a los arrendatarios de locales situados en los aeropuertos, en función de la evolución del tráfico de pasajeros. En definitiva, podemos observar que el criterio es admitir la moratoria o reducción de renta

Por el contrario, existen otras resoluciones que no estiman la demanda basada en la aplicación de la cláusula rebus, a pesar del cierre del local de negocio, cuando la arrendataria no aporta datos suficientes de facturación y ventas, o bien porque la mala situación económica y de salud de la arrendataria sucedía antes de la pandemia sin que hubiera intentado soluciones alternativas. En este mismo sentido, existen varias sentencias dictadas recientemente por los Juzgados de Primera Instancia que no estiman la demanda en aplicación de esta cláusula, cuando las medidas sanitarias de cierre y limitaciones de aforo de los hoteles han finalizado, pretendiendo trasladar a la arrendadora el futuro incierto de la economía.

Una de las cuestiones que despiertan mayor interés es la alegación de la cláusula rebus en el procedimiento de desahucio por falta de pago, señalando varias sentencias que no cabe su aplicación como oposición al desahucio, al no ser una causa del art. 444.

1 LEC, y que debe hacerse valer mediante el correspondiente juicio declarativo, sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sec. 10.ª, de 11 de octubre de 2021. Sin embargo, el fallo de otra resolución de la Audiencia Provincial de Madrid, Sec. 25.

ª, de 13 de octubre de 2021, estima que no cabe declarar el desahucio, al coincidir el impago con el confinamiento y limitación de horario y aforo por la COVID-19, resultando imprescindible la valoración de las alteraciones extraordinarias e imprevisibles, debiendo ofrecer a la arrendataria la posibilidad de alegación y prueba.

En definitiva, una muestra de las variadas sentencias de fechas muy recientes respecto a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus debido a la crisis derivada de la pandemia, utilizada por los profesionales en defensa de los arrendatarios, y que continuarán dictándose…. Incluso, podría ocurrir, ante la alta inflación de los últimos meses, las consecuencias de la guerra Rusia-Ucrania, que sigamos asistiendo a la alegación de esta cláusula debido a otra crisis económica de gran envergadura.

* Para un conocimiento detallado de la jurisprudencia dictada durante estos dos años en relación con la cláusula rebus sic stantibus en los arrendamientos de locales, derivada de la crisis de la COVID-19, os recomendamos nuestra publicación disponible en versión papel y en versión digital

De nuevo, los efectos de la pandemia por Covid-19 en los contratos de arrendamiento de local de negocio (A propósito del RDL 35/2020)

Uno de los graves problemas que ha suscitado la pandemia por Covid-19 ha sido su impacto en los contratos de arrendamiento de uso distinto de vivienda cuando la actividad económica desarrollada por el arrendatario se ha visto especialmente afectada por las restricciones de movilidad impuestas por el Gobierno. El empresario que no puede desarrollar su actividad económica puede tener dificultades para el pago de la renta a la que sigue obligado.

Es importante aclarar que el objetivo de las regulaciones que hasta la fecha se han promulgado en relación con este tema y la que analizo en este post, no es el de reequilibrar ex lege las posiciones de las partes en el contrato de arrendamiento.

Queda claro que el arrendatario es el obligado al pago de la renta, que es quien soporta el riesgo contractual, pero se pretende paliar esta carga para evitar “el estrangulamiento económico de autónomos y pymes”, evitándose con estas medidas paliativas una eventual resolución del contrato por impago del precio.

Por ello, nada impide, ni excluye la modificación judicial del contrato por la vía de la cláusula rebus sic stantibus (que ya se ha tratado en este blog) equilibrando la posición contractual de las partes.

No obstante, lo razonable y eficiente es evitar que las partes tengan que acudir a este remedio, cosa que hasta la fecha no ha sucedido.

En este blog hemos prestado especial atención a este tema haciendo propuestas de solución, y analizando la regulación de urgencia que se ha promulgado hasta la fecha.

 El  RDL 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo que analicé aquí, fue insuficiente y no ha evitado la indeseable litigación judicial que tantos recursos económicos engulle y, al mismo tiempo, tanto negocio genera.

Dadas las tremendas circunstancias que vivimos, yo soy partidaria de plantear soluciones legales que eviten a los contratantes acudir al juzgado.

Un arrendatario que ha visto suspendida su actividad, que se encuentra en situación de incapacidad económica y no está percibiendo ingresos debe evitar incurrir en más gastos para resolver la dura situación por la que está pasando y contribuir aún más al ya tremendo atasco judicial que padecemos.

Como se ha prolongado el estado de alarma, ha sido necesaria otra nueva regulación para resolver el problema de los inquilinos de locales que padecen estas nuevas restricciones impuestas por la Administración.

De ahí que se haya aprobado el RDL 35/2020 de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria. El capítulo I va dedicado a adoptar medidas extraordinarias dirigidas a arrendamientos de locales de negocio (arts. 1-6). Se repite la historia.

Una nueva norma dirigida a resolver el mismo problema que afrontó el RDL 15/2020.

«La falta de ingresos o la minoración de los mismos durante el período que dure el estado de alarma puede dar lugar a la incapacidad financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler que pone en serio riesgo la continuidad de sus actividades”. El párrafo se ha “cortado y pegado” de la Exposición de Motivos del RDL 15/2020.

Vamos que no paramos de regular el mismo problema constantemente, lo cual es una evidencia de fracaso del legislador. Sería innecesaria tanta regulación si se hubiera aprobado una medida objetiva que pudiera aplicarse en todos los casos en los que se produce el mismo supuesto de hecho.

¿Qué medidas se adoptan? Como siempre, depende del tipo de arrendador siempre respetando los acuerdos ya adoptados que no se ven afectados por la regulación.

En cualquier caso, debe tratarse de arrendamiento para uso distinto de vivienda (art.

3 LAU) o de industria, que cumpla los requisitos previstos en el artículo 3 de este Real Decreto-ley que se refiere a los requisitos de los trabajadores autónomos y pymes arrendatarios y los beneficiarios de estas medidas.

Si el arrendador es una empresa o entidad pública, o un gran tenedor[1], el arrendatario PODRÁ PEDIR antes del 31 de enero de 2021, UNA de estas dos medidas:

1. 1. Una reducción del 50 por ciento de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma (inicialmente hasta el 9 de mayo de 2021), sus prórrogas y hasta 4 meses posteriores a su conclusión.
   2. O durante el mismo plazo, una moratoria en el pago de la renta, sin devengo de intereses. Transcurrido el plazo de la moratoria, el arrendatario podrá abonar la cantidad adeudada en el plazo de dos años, repartiéndose los importes aplazados de manera proporcional a lo largo del plazo de vigencia del contrato que reste por cumplir.

Hecha la solicitud por parte del arrendatario, es OBLIGATORIO para el arrendador aceptar en el plazo de 7 días hábiles una de estas dos medidas. Si no contesta, se aplicará la medida elegida por el arrendatario.

Pero es el arrendador el que decide qué medida acepta, que casi con total probabilidad será una moratoria, aunque la norma trata de incentivar la rebaja de la renta con incentivos fiscales (art. 13).

Esto no opera si el arrendador está en concurso de acreedores (art. 6 RDL 35/2020).

Si el arrendador es distinto de los enumerados previamente, es decir, lo que supone el 95% de los casos, la norma se limita a decir que el arrendatario podrá solicitar un aplazamiento temporal y extraordinario o una rebaja de la renta, siempre que ello no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario. El arrendador puede no aceptar ninguna de las propuestas.

Yo no creo que haga falta una norma para decir que el arrendatario puede pedir, ¡y menos que se le ponga plazo para hacerlo! La aportación estaría en que la norma hubiera obligado al arrendador a aceptar alguna de estas medidas.

El arrendador puede no darle ninguna solución al arrendatario quien podrá, no obstante, solicitar una modificación contractual alegando la cláusula rebus sic stantibus, y, eso sí, quedará acreditado que el arrendatario quiso negociar.  Es decir, que para el 95% de los arrendatarios este Real Decreto no aporta nada y toca litigar.

Y esto es lo que creo que muchos quieren: soluciones legales que exijan litigar. Tenemos otro Real Decreto que ha cumplido su función: que parezca que algo cambia cuando prácticamente nada cambia.

Pero lo criticable no es sólo que las medidas sean ineficientes para la gran mayoría de los arrendatarios porque no obligan a nada al arrendador, sino que también es censurable que las medidas impuestas a grandes tenedores y empresas prescindan de la capacidad económica del arrendatario.

De hecho, como he transcrito, en el preámbulo de la norma se señala precisamente que se quiere evitar la incapacidad financiera del arrendatario. Sin embargo, la norma no exige que el arrendatario acredite su incapacidad económica para el abono del alquiler.

Solo requiere que la actividad haya sido suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del estado de alarma o, si la actividad no ha sido suspendida, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Por lo tanto, basta acreditar una disminución de ingresos y lo cierto es que ello no conlleva necesariamente incapacidad de pagar la renta. Teóricamente, un arrendatario que puede pagar la renta porque tiene ahorros, también puede solicitar esta medida.

Yo misma he contemplado cómo un empresario con una gran capacidad económica y dedicado al mercado inmobiliario solicitaba la medida a su arrendador gran tenedor.

Este no tendrá más remedio que darle una moratoria o una rebaja de la renta, a pesar de que el arrendatario tenga capacidad para pagar.

Por el contrario, arrendatarios que verdaderamente lo necesitan pueden no encontrar ninguna solución en esta norma cuando su arrendador no es un gran tenedor o empresa. Y fracasa una norma cuando brinda tutela a quien no lo requiere y abandona a quien sí la necesita.

A mi juicio, y como ya expliqué aquí, en ausencia de ayudas públicas directas para este tema, sería razonable implementar una norma en la línea del ya citado artículo 1575 del Código Civil o proceder a su aplicación analógica.

El objetivo es que el arrendatario pueda exigir una rebaja de la renta en la misma proporción a la rebaja de sus ingresos, incluidas las ayudas que pueda percibir por razón de esta crisis. Por ejemplo, si el arrendatario percibe el 80% de sus ingresos, pagará el 80% de la renta.

Debe establecerse un “suelo” en la reducción que no puede superar el 50% de la renta y el arrendatario debe acreditar incapacidad económica para afrontar el pago de la renta[2].

No hay que olvidar que en España también se han aprobado ayudas a autónomos y Pymes y por tanto, hay que valorar la capacidad económica del arrendatario para evitar situaciones de abuso. Al objetivar la modificación durante un periodo de tiempo limitado, se haría innecesario acudir a la modificación judicial del contrato.

Quienes critican las medidas de reducción de la renta impuestas alegando que no se han adoptado en la mayoría de los países europeos, no tienen en cuenta las AYUDAS DIRECTAS, A FONDO PERDIDO, que se han decretado en algunos países precisamente para que los contratos se cumplan y el arrendatario pueda pagar. Así, por ejemplo, en Alemania las ayudas a los autónomos cubren el gasto de alquiler y son ayudas a fondo perdido. Aquí mucha ayuda ha sido en forma de financiación. Nada que ver. No se puede seguir endeudando a personas no solventes. Si queremos recuperar al empresario, lo que hay que hacer es reducir deuda.

En esta línea se mueve la norma aprobada en Cataluña, Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados.

El arrendatario puede solicitar al arrendador el inicio de una negociación para modificar el contrato. Si en un mes no se llega al acuerdo se imponen las medidas de modificación del contrato que implican reducción de la renta[3].

La norma plantea problemas serios en su implementación práctica, además de ser dudosa su constitucionalidad por falta de competencia legislativa. Ello provoca dificultades para su coexistencia con la norma estatal que analizo en este post.

Creo que no se pueden imponer rebajas de renta sin tener en cuenta la capacidad económica del arrendatario y sin distinguir contratos celebrados antes y después de la pandemia.

Con todo, la norma catalana supone una modificación legal del contrato y no una simple medida para paliar las dificultades económicas de los arrendatarios como sucede con el decreto estatal. No obstante, sigue admitiendo la posible modificación judicial del contrato sobre todo en los casos en los que el arrendatario no haga la solicitud prevista en la norma…

Volviendo al Derecho estatal, lo que previsiblemente va a suceder es que esos arrendatarios, cuando sean personas físicas, se acabarán declarando en situación de insolvencia obteniendo la exoneración de las deudas a través del régimen de segunda oportunidad (arts.

486 TRLC), por el camino largo y tortuoso del concurso de acreedores y agudizando el colapso judicial. Creo que hay que defender soluciones realistas y eficientes. La situación que estamos viviendo es dramática, pero no es igual de dramática para todos.

Por ello, hay que aportar soluciones equilibradas, evitando abusos y ayudando a quien verdaderamente lo merece. Y creo que el RD 35/2020 no hace nada de esto.

[1] Se entiende por gran tenedor a la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

[2] A mi juicio, un criterio razonable sería atender a los ingresos de la unidad familiar exigiendo el cumplimiento de los requisitos para obtener el beneficio de justicia gratuita. Hay que centrar las ayudas en los que lo necesitan.

[3] Si el local se hubiera visto afectado por una medida pública de suspensión, se impone  la reducción de un 50% en la renta y en las restantes cantidades (repercusión de gastos e impuestos) que deba el arrendatario al arrendador por el entero período de suspensión.

Si el inmueble hubiera sido afectado por una medida de restricción parcial de su aprovechamiento material -limitación de aforo o de horario, restricción de uso de ciertas instalaciones o zonas-, la reducción en la renta y demás cantidades en “una proporción igual a la mitad de la pérdida del aprovechamiento del inmueble”.

Adopción de nuevas medidas bajo el Real Decreto-ley 35/2020 que afectan nuevamente a los arrendamientos de locales de negocio

La aprobación Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declaró un nuevo estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2 (“RD 926/2020”), y que fue prorrogado por el Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre, hasta las 00:00 horas del 9 de mayo de 2021 (el “Estado de Alarma Actual”), ha supuesto una continuación en la aplicación de restricciones tanto a la movilidad de las personas, como en el ámbito económico. La aplicación de dichas restricciones, pese a ser dispar en cada Comunidad Autónoma como última responsable de la concreción e implementación de dichas restricciones, ha seguido afectando muy negativamente a la actividad comercial, y en el caso que nos ocupa, a la actividad desarrollada en locales de negocio arrendados. 

A este respecto, el Gobierno, a través del Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria (el “RDL 35/2020”), ha aprobado nuevas medidas en apoyo de aquellos arrendatarios pymes y/o autónomos que actuando como tales en contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda se han visto afectados en el ejercicio de su actividad por la situación de crisis ocasionada por el COVID-19. Estas medidas se suman, y por tanto se acumulan, a las que ya fueron aprobadas, en apoyo de arrendatarios pymes y autónomos, bajo el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo (el “RDL 15/2020”).

• El RDL 35/2020 ha entrado en vigor el pasado 24 de diciembre de 2020.
• Medidas a aplicar y a quien afectan  
• Concretamente, el RDL 35/2020 establece que los arrendatarios que tengan la consideración de pyme o autónomo y cumplan las condiciones señaladas más abajo, podrán solicitar antes del 31 de enero de 2021 a aquellos arrendadores que tengan la condición de “grandes tenedores” 1 o entidades o empresas públicas, una de las siguientes medidas: 
• a) Reducir en un 50% las rentas arrendaticias durante los meses de vigencia del Estado de Alarma Actual, sus posibles prórrogas y hasta los cuatro (4) meses posteriores al término de su vigencia.
• b) Una moratoria en el pago de las rentas durante la vigencia del Estado de Alarma Actual, sus posibles prórrogas y los cuatro (4) meses posteriores, aplazándose sin penalizaciones ni devengo de intereses.

La renta aplazada tendría que ser devuelta al arrendador, durante un periodo máximo de dos (2) años a contar desde la finalización de la moratoria, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. Los importes aplazados deberán repartirse de manera proporcional a lo largo de este período.

De las medidas expuestas deben excluirse los gastos comunes acordados por las partes bajo el contrato de arrendamiento y que fueran a cargo del arrendatario. 

Igualmente se indica que en caso de que las partes hubieran llegado previamente a la entrada en vigor del real decreto a un acuerdo sobre la reducción de la renta o la moratoria que afectara únicamente a una parte del tiempo previsto en el RDL 35/2020, estas medidas serán de aplicación para la parte del período no afectada por el acuerdo de las partes. Sobre esta cuestión profundizamos en el apartado de reflexiones más adelante en esta nota. 

Desde el momento en que el arrendatario formule, antes del citado 31 de enero, su solicitud por un medio fehaciente, el arrendador deberá comunicar su decisión expresa en el plazo máximo de siete (7) días hábiles, de modo que la opción elegida por el arrendador se aplicará automáticamente a partir de la siguiente mensualidad arrendaticia al fin de tal plazo o, en defecto de comunicación expresa en plazo, la solicitada por el arrendatario. Es decir, el arrendador tendrá la facultad de decidir, cuál de las dos (2) opciones aplica, y en defecto de hacerlo, será la que el arrendatario haya preferido en su comunicación.

1. Autónomos o Pymes, únicos arrendatarios que pueden acogerse a la medida 
2. A. En el caso de autónomo, deberá:  
3. (i) Estar afiliado y en situación de alta en la fecha de declaración del Estado de Alarma Actual (26 de octubre de 2020) en algún régimen especial de autónomos como el RETA. 
4. (ii) Haber sido la actividad empresarial que desarrolla en el inmueble arrendado objeto de suspensión por alguno de las normas dictadas en el Estado de Alarma Actual; y, en el supuesto en el que dicha actividad no haya quedado suspendida se deberá de acreditar una disminución en la facturación del 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes del año anterior.
5. B. En el caso de pymes, deberán:  

(i) No superar los límites establecidos en el art. 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital, es decir, que puedan presentar balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados2.

• (ii) Haber sido la actividad empresarial que desarrolla en el inmueble arrendado objeto de suspensión por alguno de las normas dictadas en el Estado de Alarma Actual; y, en el supuesto en el que dicha actividad no haya quedado suspendida se deberá de acreditar una disminución en la facturación del 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes del año anterior.
• La acreditación de las condiciones subjetivas mencionadas se realizará aportando dichos arrendatarios a la parte arrendadora una serie de documentos acreditativos de lo anterior: 
• (i) la reducción de actividad se acreditará mediante una declaración responsable, en la que se indique que la reducción de la facturación mensual sea de, al menos, un 75% (el arrendatario además tendrá que mostrar sus libros contables a la arrendadora si esta lo requiriera); y
• (ii) la suspensión de actividad se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado. 
• Medidas en caso de otros arrendadores no considerados “grandes tenedores” 
• Las medidas expuestas no afectan a otros arrendadores distintos de “grandes tenedores”.

En estos casos el artículo 2 del RDL 35/2020 prevé que el arrendatario autónomo y/o pyme podrá, igualmente antes del 31 de enero de 2021, solicitar a su casero no considerado “gran tenedor” el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, si este no se hubiere acordado previamente por las partes. Es decir, en este caso, el arrendador podrá decidir libremente si concede o no el aplazamiento al arrendatario, y las condiciones del mismo, pero parece no impone ninguna obligación al respecto.

1. De esta forma, también se prevé, como ya se hacía en el RDL 15/2020, que las partes, en el marco del acuerdo alcanzado, puedan disponer de la fianza para sufragar el pago total o parcial de cualquier mensualidad arrendaticia, debiendo ser repuesta en el plazo de un (1) año a contar desde la celebración del acuerdo.
2. Sobre el alcance de este artículo 2, profundizamos en el apartado de reflexiones más adelante en esta nota. 
3. Paquete de medidas fiscales 
4. Los artículos 8 a 14 del RDL 35/2020 incluyen además una serie de medidas de estímulo fiscal para favorecer la situación tanto de arrendatarios como arrendadores afectados por el RDL 35/2020. 
5. Estas medidas se traducen, entre otras, en aplazamiento de deudas tributarias en determinados supuestos, incremento en los porcentajes de reducción en los módulos de IRPF e IVA, reducción del plazo a tres (3) meses en los ejercicios 2020 y 2021 para que las cantidades adeudadas por los arrendatarios tengan la consideración de saldo de dudoso cobro, y deducibilidad de pérdidas por deterioro de los créditos derivadas de las posibles insolvencias de deudores en empresas de reducida dimensión en los períodos impositivos que se inicien en 2020 y 2021. 

Igualmente, y solo en los casos de arrendadores personas físicas que no fueran grandes tenedores y que hubieran accedido a una rebaja voluntaria de la renta con su arrendatario, para contrarrestar el perjuicio que esta rebaja pueda suponer para estos propietarios, se les ofrece, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 13, un incentivo en el Impuesto de la Renta de Personas Físicas. Este incentivo permite computar en 2021 para el cálculo del rendimiento del capital inmobiliario como gasto deducible la cuantía de la rebaja en la renta arrendaticia que voluntariamente hubieran acordado a partir de 14 de marzo de 2020 correspondientes a las mensualidades devengadas en los meses de enero, febrero y marzo de 2021. No obstante, esta deducción no será aplicable cuando la rebaja de la renta sea compensada posteriormente por el arrendatario mediante incrementos de las rentas posteriores u otras prestaciones, o cuando los arrendatarios sean una persona o entidad vinculada con el arrendador en el sentido del artículo 18 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades o estén unidos con aquel por vínculos de parentesco, incluido el cónyuge, en línea directa o colateral, consanguínea o por afinidad hasta el segundo grado inclusive.

Primeras reflexiones tras la lectura del RDL 35/2020 

Plazo mínimo por el que se extiende la reducción o moratoria

En este punto, se zanja la discusión que existía en torno al anterior RDL 15/2020, y se deduce claramente que las medidas se pueden extender hasta los cuatro (4) meses siguientes a la finalización del Estado de Alarma Actual y sus eventuales prórrogas. Entendemos que para que en los citados cuatro (4) meses siguientes se puedan seguir aplicando las medidas, el arrendatario deberá acreditar que cumple los requisitos, mes a mes.

• ¿Qué ocurre si las partes ya han llegado a un acuerdo previamente?
• Aunque la redacción del RDL 35/2020 es algo confusa en este punto (ver comienzo del artículo 1 en su apartado 1), parece deducirse, según lo dispuesto más adelante en el artículo 1, apartado 4, que en los casos en que dicho acuerdo de aplazamiento o rebaja de rentas al que hubieran llegado las partes no alcanzare la totalidad del Estado de Alarma Actual sus prórrogas, así como a un máximo de cuatro (4) meses posteriores a la finalización de la última prórroga de dicho Estado de Alarma Actual, el arrendatario estaría facultado para solicitar del arrendador una nueva reducción o moratoria pero únicamente por la parte del período no afectada por el propio acuerdo de las partes.
• Es decir, aunque las partes hayan alcanzado ya un acuerdo para reducir o aplazar la renta, si éste no cubre, como mínimo hasta septiembre de 2021, el arrendatario podría solicitar al arrendador la aplicación de dichas medidas para la parte del citado periodo no cubierto por el acuerdo (no obstante, entendemos que esto no sería posible si en el propio acuerdo el arrendatario ha renunciado a hacerlo, dándose por satisfecho con las medidas resultantes del acuerdo). 
• Definición de gran tenedor  

No se aclara en el RDL 35/2020 si en el caso de arrendador persona jurídica, el computo de los requisitos debe realizarse a nivel de grupo de sociedades, o solo en relación con cada sociedadarrendadora. Esto puede ser especialmente relevante en el caso de los fondos inmobiliarios, que frecuentemente articulan muchas de sus inversiones a través de SPVs independientes. 

Casos del artículo 2 (arrendadores que no sean grandes tenedores)

Como ya ocurría con el anterior RDL 15/2020, la redacción para estos supuestos, que no serán pocos, resulta poco clara e imprecisa.

Por una parte, aunque no se dice, tendría que entenderse que debe mediar necesariamente un acuerdo entre ambas partes para que en ese caso se aplique el aplazamiento, porque en ese caso bastaría haberlos incluido en el artículo 1 (grandes tenedores).

En todo caso, no se aclara qué pasa si el arrendador no acepta la propuesta de la arrendataria, ni tampoco se alude a la cuantía del aplazamiento o plazo de devolución de la cantidad aplazada. Entendemos que en todo caso será una decisión del arrendador acceder o no a conceder el aplazamiento. 

Igualmente, cuando habilita para utilizar la fianza, no queda claro a cuál se refiere.

Si se trata de la fianza legal, la misma se encontrará normalmente depositada por la arrendadora en el organismo autonómico correspondiente, por lo que habrá que acudirse a su reclamación antes de terminar el contrato de arrendamiento (aparte de suponer una seria merma temporal en la fuente de financiación de dichas CCAA si se generaliza el uso de este recurso). En el caso en el que se trate de una fianza adicional, si esta fuera por ejemplo un aval bancario, tampoco se podría disponer de ella sin ejecutar el propio aval. Por tanto, la forma más clara y directa en que entendemos podría disponerse de forma inmediata de la fianza sería en los casos en los que exista una fianza adicional en metálico (distinta de la legal) en poder del arrendador. 

Críticas del sector  

Al igual que ocurrió con el anterior RDL 15/2020, la aplicación práctica de este RDL 35/2020 será limitada, ya que la consideración de “gran tenedor” afecta a un reducido número de arrendadores (menos del 10%) respecto del total parque inmobiliario en España. Por otro lado, los propios arrendatarios también han de cumplir los requisitos expuestos.

El sector hostelero, el más afectado por las restricciones, reclama, más que reducciones o moratorias de rentas, ayudas directas a sus negocios.

Medidas para reducir los gastos fijos de arrendamientos de locales de negocios que soportan empresas y autónomos (RD-ley 35/2020, de 22 de diciembre)

Le informamos que en el BOE del día 23 de diciembre, se ha publicado el Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre (con entrada en vigor el día 24 de diciembre), por el que se aprueba un plan de choque para la hostelería y el comercio, dos de los sectores más afectados por la crisis sanitaria del Covid-19.

La medida estrella de la reforma incluye una rebaja del 50% del alquiler sobre los locales que pertenezcan a una empresa o entidad pública o a grandes propietarios (con más de 10 inmuebles, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2).

  Quedarán excluidos otros gastos derivados de servicios de mantenimiento o de otro tipo, y de los cuales el arrendatario se beneficia.

Se trata de ayudar al sector Horeca (restauración, hostelería y cafeterías) y el comercio con el objetivo de dar «mayor certidumbre» a la planificación del ejercicio 2021 y minimizar costes.

Arrendamientos para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores

1. En ausencia de un acuerdo entre las partes para la reducción temporal de la renta o una moratoria en el pago de la misma, la persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda (art. 3 Ley 29/1994, de 24 de noviembre), o de industria, que cumpla los requisitos previstos, podrá antes del 31 de enero de 2021 solicitar de la persona arrendadora, cuando esta sea una empresa o entidad pública, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, una de las siguientes alternativas:
2. a) Una reducción del 50 por ciento de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure  declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, y sus prórrogas y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses.
3. b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y sus prórrogas, y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia al fin del plazo señalado en el apartado 3. El pago aplazado de las rentas se podrá realizar durante un periodo de dos años a contar desde la finalización de la moratoria, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas, repartiéndose los importes aplazados de manera proporcional a lo largo del período.
4. En los casos en los que en el contrato de arrendamiento esté previsto el pago, además de la renta arrendaticia, de otros gastos derivados de servicios de mantenimiento o de otro tipo, y de los cuales el arrendatario se beneficia, estos gastos comunes quedarán excluidos de las medidas previstas en el apartado anterior.
5. La persona arrendadora comunicará expresamente su decisión a la arrendataria, en el plazo máximo de siete días hábiles, desde que la arrendataria le haya formulado su solicitud por un medio fehaciente. A partir de la siguiente mensualidad arrendaticia al fin de ese plazo, se aplicará automáticamente la medida elegida por el arrendador de entre las descritas en los apartados a) y b), o, en defecto de comunicación expresa en plazo, la solicitada por el arrendatario.
6. En caso de que las partes hubieran llegado a un acuerdo sobre la reducción de la renta o la moratoria de su pago que afectara únicamente a una parte del período comprendido por el estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, y sus prórrogas, así como a un máximo de cuatro meses posteriores a la finalización de la última prórroga de dicho estado de alarma, los apartados 1 y 2 de este artículo también resultarán de aplicación, pero la medida correspondiente prevista en el apartado 1 se aplicará únicamente para la parte del período no afectada por el acuerdo de las partes.

Atención.

Lo dispuesto no resultará de aplicación cuando la persona arrendadora se encuentre en concurso de acreedores o cuando, como consecuencia de la aplicación de las medidas previstas, el arrendador se encuentre en probabilidad de insolvencia o ante una insolvencia inminente o actual, de acuerdo con lo establecido en el Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal. Del mismo modo, el arrendador que pretenda la aplicación de la exclusión de la aplicación de la medida a arrendadores incursos en concurso de acreedores deberá acreditar encontrarse en alguna de las situaciones previstas en él.

Otros arrendamientos para uso distinto del de vivienda.

1. La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, o de industria, cuyo arrendador sea distinto de los definidos en el artículo 1, y cumpla los requisitos previstos en el artículo 3, podrá solicitar de la persona arrendadora, antes del 31 de enero de 2021, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.
2. Exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refiere el apartado anterior, las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

Requisitos de los autónomos y pymes arrendatarios para solicitar la reducción del alquiler del local comercial

Podrán acceder a las medidas previstas en los artículos 1 y 2, los trabajadores autónomos y pymes arrendatarios de bienes inmuebles para uso distinto del de vivienda cuando cumplan los siguientes requisitos:

1. En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el trabajador AUTÓNOMO:
2. a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
3. b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

Atención.

En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

1. En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una PYME:
2. a) Que no se superen los límites establecidos en el art. 257.1 Ley de Sociedades de Capital.
3. b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

Atención.

 En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

¿Cómo acreditar los requisitos?

El cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo anterior, se acreditará por la persona arrendataria ante la arrendadora mediante la presentación de la siguiente documentación:

1. a) La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, sobre la base de la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
2. b) La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o por la entidad competente para tramitar el cese de actividad extraordinario regulado en el artículo 17 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

• Consecuencias de la aplicación indebida de reducción y aplazamiento en el pago de la renta
• Las personas arrendatarias que se hayan beneficiado de la reducción y del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos en el artículo 3, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.
• Ver: Plan de refuerzo a la hostelería, el comercio y el turismo (PDF)