El inquilino esta legitimado para reclamar por danos la comunidad

Muchas veces nos preguntamos si el inquilino que sufre los daños por humedades o filtraciones está legitimado para el ejercicio de acciones judiciales. Ya sea que esas filtraciones provengan de otros vecinos o de las bajantes y conducciones comunes del edificio. ¿O es el propietario del inmueble/ arrendador quien tiene la legitimación para esa reclamación?

Por eso hoy conOi Realtor te contamos todo lo que debes saber sobre poder reclamar de los daños por humedades. Pero antes hay que recordar que la ley tiene previsto que cuando se causen daños a una persona, por culpa o negligencia, se puede interponer una acción contra el causante de los perjuicios para que repare el daño causado.

¡No te lo pierdas y continua leyendo!

Lo que establece el Código Civil español

El art. 1902 del Código Civil establece: “El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado.” Esta acción está amparada en el citado artículo 1902 del Código Civil y se le denomina como “acción de responsabilidad civil extracontractual”.

Si el inquilino sufre daños por humedades ¿puede ejercitar la acción de responsabilidad civil extracontractual?

La respuesta es sí, siempre y cuando actúe conforme a lo dispuesto en el artículo 1902 del Código Civil.

 Le puede reclamar al propietario del piso de arriba como perjudicado por filtraciones o humedades que le produzcan daños en sus bienes sin que se requiera para ello que sea el propietario de la vivienda. Se trata de una acción por responsabilidad extracontractual.

Eso sí, el inquilino sólo está legitimado para reclamar por esta vía, por los daños y perjuicios ocasionados a bienes de su propiedad. Esto significa que solo puede reclamar por los muebles que dice que se han visto afectados por el agua.

Sin embargo no está legitimado para reclamar, al vecino de arriba o a quien le haya causado los perjuicios, la reparación de los daños de la vivienda. Esta acción corresponde en exclusiva al propietario de la misma.

La otra cuestión podría ser que, como consecuencia de las humedades padecidas, se vea afectada la normal habitabilidad en la vivienda. Si esto ocurriera, tendría que pensar en una posible reclamación de daños a su arrendador.

Ya sea la reducción de la renta o la resolución del contrato con daños y perjuicios, en función de la gravedad de ese problema.

El arrendador tiene la obligación de conservar la vivienda en las debidas condiciones de habitabilidad, es por ello que tampoco puede separarse sin más del problema.

La legitimación activa 

El legitimado activo será sólo aquél que tenga la condición de perjudicado, con independencia de la posición que ocupe en las relaciones privadas. Esto es así cuando se interpone una demanda de responsabilidad civil extracontractual al amparo de lo dispuesto en el artículo 1902 del Código Civil.

El inquilino que sufre los daños por humedades o filtraciones provenientes de los inmuebles aledaños o de elementos comunes está legitimado para demandar. Cómo ya mencionamos podrá ejercer la acción de responsabilidad civil extracontractual y solicitar la indemnización de los daños y perjuicios sufridos.

Aquel que tenga la carga y pruebas que acrediten el origen de las filtraciones, objetos dañados y su importe, se lo denomina perjudicado conforme.

Este dispondrá del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

Si este fuera el caso, será el inquilino quien deba probar ante el Juzgado la causa de dichas humedades así como los perjuicios sufridos.

Las sentencias sobre la legitimación del inquilino que sufre los daños por humedades

Audiencia Provincial de Cáceres (Sección 1ª), sentencia de 23.11.2015

“Todo arrendatario puede estar legitimado para el ejercicio de esta acción de responsabilidad civil extracontractual, siempre que tenga la condición de perjudicado, pues la finalidad de la responsabilidad civil extracontractual es la de reparar los quebrantos, tanto materiales como morales, que sufren los perjudicados por la acción u omisión culposa, surgiendo como un derecho propio y totalmente independiente de la relación jurídica en la que se integre.

En efecto, la legitimación del ocupante de un piso o local, en tanto en cuanto sea perjudicado por la actuación de la Comunidad de propietarios, nace de la responsabilidad extracontractual en que ésta haya podido incurrir, de modo que si se dan los conocidos presupuestos de acción u omisión, daño, relación causal entre aquélla y éste, y culpa o negligencia, habrá responsabilidad, conforme a lo dispuesto en el art. 1902 del Código Civil. Todo ello sin perjuicio de que el arrendador, en cuanto propietario, tendrá las acciones que nazcan del régimen de propiedad horizontal, y, en general, las que protejan el contenido jurídico y físico de su dominio, mientras que el arrendatario dispondrá de aquéllas que directamente afecten a su patrimonio.”

Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia de 22.09.1989

“Por ello, la alegada circunstancia de que por tratarse de inmueble sujeto al régimen de Propiedad Horizontal el arrendatario no puede reclamar de dicha Comunidad la pertinente indemnización, toda vez que en dicho régimen de bienes las relaciones surgen únicamente entre los propietarios de pisos y locales del edificio, no puede admitirse, ya que al hacer tal alegación no se tiene en cuenta que el exclusivo, directo e inmediato perjudicado ha sido el arrendatario del almacén sito en referido inmueble como consecuencia de la negligente conducta de la Comunidad impugnante, el cual por virtud de lo prevenido en el art. 1902 del C. Civil que establece y sanciona la responsabilidad extracontractual, se encuentra activamente legitimado para reclamar de quién fue causa del daño la pertinente indemnización”.

Esperamos que este post sobre si el inquilino puede reclamar el daño por humedades, te haya sido útil. Si tienes algún comentario para hacernos o crees que nos faltó mencionar algo, puedes escribirnos en la casilla debajo del post. ¡Nos interesa mucho tu opinión!

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Obras en elementos comunes ¿puedo reclamar a la comunidad una indemnización por el cierre de mi local?

Estamos ante un supuesto que cada vez origina más consultas en nuestro despacho debido a que la necesaria conservación y mantenimiento de los edificios por parte de las comunidades de propietarios conlleva el cierre temporal del negocio que se está desarrollando en los locales comerciales y, correlativamente, un duro varapalo económico para sus dueños. En consecuencia, ¿pueden los propietarios de los locales solicitar una indemnización a la comunidad?

Para dar respuesta a esta controversia debemos acudir en primer lugar al artículo 9.1.

, apartados c) y d) de la Ley de Propiedad Horizontal, en los que se establece que el propietario [de pisos y/o locales] tiene obligación de permitir el acceso a su inmueble para la realización de obras en los elementos comunes de la finca, autorizando igualmente las servidumbres necesarias para la realización de las mismas o para la creación de nuevos servicios comunes. Ahora bien, el mismo precepto citado establece el derecho del propietario a recibir una indemnización de la comunidad de propietarios por los daños y perjuicios que las obras le ocasionen.

En ocasiones nos hemos encontrado con comunidades muy diligentes y previsoras que con la suficiente antelación han pactado con los dueños de los locales la futura indemnización a percibir dejando así vetada toda posibilidad de litigio ulterior. No es lo habitual.

Generalmente, cuando la Junta decide la ejecución de las obras en elementos comunes, o bien no aborda la indemnización que deberá satisfacer al propietario de un local que verá paralizada su actividad durante un tiempo más o menos prolongado, o bien no se llega a ningún acuerdo sobre el montante económico de la misma.

Comoquiera que sea la cosa, lo cierto es que el dueño del local tendrá derecho a reclamar a la comunidad la indemnización de los daños y perjuicios que el cierre le ocasione mientras dure la ejecución de las obras.

Como es sabido, la indemnización abarcará el daño emergente sufrido pero, además, el lucro cesante consistente en las ganancias dejadas de obtener durante la paralización de la actividad.

A pesar de que en muchas ocasiones es en este punto donde la discusión es más enconada, un simple ejercicio de revisión de las facturaciones de los años inmediatamente anteriores nos sitúa ante la cifra objeto de indemnización de forma muy aproximada.

Pero, ¿qué sucede si el local está arrendado? ¿quién puede reclamar la indemnización? En estas ocasiones la discusión se centra en si la indemnización a la comunidad la puede solicitar el propietario-arrendador o puede hacerlo directamente el arrendatario del local. Es obvio que el arrendatario se ve obligado a cerrar temporalmente el negocio y puede verse afectado sensiblemente por la ejecución de las obras en zonas comunes.

Sin embargo, esta variante la resuelve de forma mayoritaria la jurisprudencia estableciendo que únicamente el propietario del inmueble está legitimado para reclamar indemnización a la comunidad de propietarios por lo ya expuesto respecto al artículo 9.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal.

Por su parte, el arrendatario deberá acudir a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos para las situaciones en las que no pueda utilizar total o parcialmente el inmueble arrendado.

Es decir, el arrendatario está obligado a aceptar la realización de las obras aunque le suponga cerrar temporalmente su negocio.

Si las obras duran más de veinte días tendría derecho a la reducción de la renta en función de la superficie del local que se haya visto afectada.

Ahora bien, si la ejecución de las obras comunitarias hacen inhabitable el local, es decir, determinan el cierre temporal del mismo en su totalidad, el arrendatario tiene derecho a suspender el contrato (dejar de pagar la renta) o a desistir del mismo, sin derecho a indemnización. En el caso de suspenderse el vínculo contractual, el tiempo que medie hasta la reapertura del negocio no se computará a efectos de duración del contrato y quedará extendido automáticamente por un período equivalente al del cese temporal.

Por consiguiente, el mejor consejo en este sentido que nos proporciona la práctica cotidiana es exprimir al máximo la seguridad jurídica preventiva, negociando antes de la firma del contrato con el arrendador la inclusión de una cláusula específica que contemple esta eventualidad y que pueda servir de palanca para una ulterior reclamación de mayor entidad y sobre unos parámetros previamente tasados.

¿Puedo solicitar indemnización a la Comunidad si mi propiedad se ve afectada por obras en elementos comunes?

La respuesta, en principio, parece positiva, no solo por lo dispuesto en el art. 9.

1 c) LPH, que señala que “el propietario está obligado a consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados”, sino aplicando igualmente el Código Civil, art. 1902, que establece: “el que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado”.

De este modo, cuando las reparaciones o nuevas instalaciones afecten de manera directa a cualquier inmueble privativo, la Comunidad deberá indemnizar por el daño causado. No obstante, no todos los supuestos son tan claros y, por ende, la Comunidad no siempre está dispuesta a proceder a este resarcimiento.

Veamos algunos de los ejemplos, con la respuesta que han venido dando las sentencias que han resuelto la casuística con respecto a la siniestralidad que existe en las Comunidades de Propietarios, teniendo en cuenta que siempre habrá de estarse al supuesto especifico y, desde luego, al daño ocasionado.

Deterioro de la propiedad: obligación de reposición de materiales

En primer lugar, a tenor de lo dispuesto en el art. 10.

1 PH, la Comunidad está obligada a realizar “los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo, en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación”.

Está claro que el propietario debe dejar hacer, incluso dejar pasar por su propiedad, como establece el art. 9.1 d), lo que igualmente genera innumerables problemas, aunque no son el objeto de este post.

En este caso, la Comunidad deberá resarcir los daños causados, pero ¿hasta dónde? Por ejemplo, ¿se cumpliría con la simple reposición de lo dañado, aunque no se tenga en cuenta el perjuicio estético? ¿Es obligatorio cambiar la totalidad del material si no existen repuestos del anterior?

En estos casos, es obligación del causante del daño el cambio total, así, la Comunidad debe resarcir al propietario por los perjuicios causados a consecuencia de las reparaciones, ya sea pintar la pared, reponer azulejos, etcétera, pues esta disposición en favor de los servicios generales debe quedar compensada, por lo menos, dejando las cosas en su primitivo estado. Es criterio mantenido por Sepín y avalado por numerosa jurisprudencia, que nadie puede quedar en peor condición que antes, cuando no ha sido responsable y sí perjudicado, respaldado por los arts. 1.902 y siguientes del Código Civil.

En este sentido se han pronunciado las Sentencias de la AP Cuenca, Sec. 1.ª, de 15 de enero de 2008 (SP/SENT/159490), AP Madrid, Sec. 21.ª, de 20 de marzo de 2007 (SP/SENT/120328), y AP Navarra, Sec. 1.ª, de 14 de junio de 2006 (SP/SENT/95749).

No obstante, no vemos inconveniente en que la Comunidad tome el acuerdo en Junta de Propietarios limitando la indemnización a la mera reparación del espacio estropeado, sin cambio total.

Si esta decisión se adopta, luego los propietarios que lo hayan consentido, no podrán exigir otra cosa, pues sería ir en contra del principio jurídico de los actos propios, tanto en este como en otros supuestos.

Ahora bien, algo que parece claro también ha sido rechazado por la jurisprudencia en determinados supuestos, por ejemplo, en la Sentencia de la AP Barcelona, Sec. 17.ª, de 5 de febrero de 2008 (SP/SENT/161599), se establece que la Comunidad no está obligada a sufragar el coste de la colocación de un nuevo rótulo, el supuesto es específico, pues el citado rótulo estaba fuera de la normativa.

Del mismo modo, la Sentencia de la AP Madrid, Sec. 9.ª, de 5 de octubre de 2007 (SP/SENT/146041) señala que la Comunidad no está obligada a reponer los anuncios de un local en la fachada eliminados al pintar la misma al no existir permiso de uso, es decir, que no estaban autorizados por la Comunidad.

Cierre del local

La indemnización por daños producidos en un local por la realización de obras es un tema muy controvertido que ha dado lugar a la realización de una encuesta jurídica por la editorial Sepín (SP/DOCT/2374), estando la postura mayoritaria a favor de que cuando hay que desalojar el Local por obras necesarias en el inmueble, conforme a lo dispuesto en el art. 9.1, regla c), de la Ley de Propiedad Horizontal, lleva consigo la indemnización de los daños y perjuicios. Se equipara por la doctrina a la indemnización extracontractual del art. 1.902 CC.

En estos casos, será necesario que el afectado acredite que el cierre le ha supuesto pérdidas económicas por un montante concreto, la media por la cantidad ingresada durante un período de tiempo en el que el local no estuvo cerrado.

De este modo se han pronunciado, entre otras, las Sentencias de la AP Madrid, Sec. 14.ª, 74/2016, de 22 de marzo de 2016 (SP/SENT/857185), AP Valencia, Sec. 7.

ª, de 24 de abril de 2015 (SP/SENT/814780), AP Navarra, Sec. 1.ª, de 7 de marzo de 2005 (SP/SENT/70410) y AP Zaragoza, Sec. 5.

ª, de 19 de octubre de 2004 (SP/SENT/62941), está última condena no solo por el daño emergente sino por el lucro cesante.

Desalojo de la vivienda

El mismo argumento se aplicaría a este supuesto, la encuesta a la que hacemos referencia con respecto a locales lo era también en relación con las viviendas, es decir, entendemos que habrá que indemnizar al comunero que debe abandonar su propiedad  como consecuencia de unas obras en elementos comunes, y así lo señala la Sentencia de la AP Álava, Sec. 1.ª, de 13 de octubre de 2011 (SP/SENT/660674).

Aunque en este caso, como en todos los comentados, hay que tener en cuenta que la Junta puede acordar lo contrario, es decir, la no indemnización, por lo que, si el citado acuerdo es adoptado con el quorum legal de mayoría simple, los propietarios disconformes deberán impugnar tal decisión, pues, en caso contrario, no podrán solicitar indemnización alguna, como señalan las sentencias de la AP Madrid, Sec. 14.ª, de 18 de noviembre de 2008 (SP/SENT/441766) y AP Alicante, Sec. 5.ª, de 25 de octubre de 2007 (SP/SENT/147447).

Imposibilidad de arrendar como consecuencia de estas obras

La indemnización procede, pero, en este caso, será más difícil de probar, salvo que realmente la propiedad haya quedado inhabitada o ya estuviese arrendada y sea necesario su desalojo.

En este sentido se pronuncia la Sentencia de la AP Las Palmas, Sec. 3.ª, de 17 de marzo de 2016 (SP/SENT/860122).

Y, por último, ¿quién puede reclamar, solo el propietario o podrá hacerlo también el ocupante?

El criterio mantenido por Sepín es que podrá hacerlo el perjudicado. Del mismo modo, se pronunciaron nuestros colaboradores en una encuesta realizada al respecto, (SP/DOCT/17929), donde coincidían en que el perjudicado está legitimado sin necesidad de ser propietario.

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Tengo humedades en casa ¿A quién debo reclamar?

Las reclamación de humedades y filtraciones son uno de los problemas más típicos que podemos encontrarnos en una vivienda, tanto si la misma es antigua como si es de reciente construcción.

Claro está, las humedades afectan a la habitabilidad de la vivienda y pueden convertirse en un auténtico quebradero de cabeza para el propietario afectado, pues no siempre las humedades o filtraciones tienen fácil solución o una causa clara.

Por lo anterior, una pregunta habitual a los abogados especialistas en derecho de la construcción es la siguiente: el seguro de mi casa no se hace cargo de las humedades ¿A quién tengo que presentar la reclamación de humedades para que las reparen? Ahora bien, el hecho de que sea una cuestión habitual en modo alguno significa que sea de fácil respuesta, o al menos no siempre.

Lo primero que debemos hacer para saber a quién reclamar, es conocer con claridad el origen o la causa de las humedades

Dicho lo anterior, nos podemos encontrar con varios escenarios más o menos típicos:

• Las humedades tienen su origen en elementos comunes (cubierta, fachadas…) o en las instalaciones comunitarias: en este caso la reparacióndebe reclamarse a la comunidad de propietarios, habida cuenta que la misma tiene la obligación de mantener en buen estado el inmueble (ha de apuntarse que conforme a la Ley de Propiedad Horizontal no se requiere acuerdo para llevar a cabo labores de mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble).
• Las humedades tienen su origen en elementos de carpintería (ventanas, puertas de acceso a terraza): en este caso, y salvo que hablemos de vivienda de nueva construcción y podamos reclamar al promotor o al resto de intervinientes en la construcción, será el propietario quien deberá asumir el gasto de la reparación, ya que las carpinterías no son elementos comunes y no entran por tanto dentro del ámbito de responsabilidad de la comunidad.
• Ahora bien, en el caso anterior, si estamos hablando de viviendas de nueva construcción, y siempre que nos encontremos dentro de los plazos de garantía de la L.O.E. (puedes consultar en nuestro producto específico de defectos constructivos) o de responsabilidad contractual del promotor (5 años desde la venta de la vivienda) deberá estudiarse la interposición de demanda contra los agentes constructivos responsables de la edificación. En este caso el propietario afectado podrá instar a la comunidad para que lleve a cabo las reclamaciones pertinentes o plantear una reclamación a título individual.
• Las humedades son causadas por instalaciones privativas de un vecino (instalación de fontanería en mal estado, electrodoméstico que pierde agua…): en este caso la reclamación habrá de dirigirse contra dicho vecino, si bien en la mayoría de estos casos será la compañía aseguradora del mismo la que se haga responsable de los daños causados.

En todos los casos anteriores podremos reclamar que se repare el origen de las filtraciones así como los daños que se hayan podido causar en nuestra vivienda, incluyendo objetos o bienes que hayan podido resultar afectados, si bien en este caso la valoración de los mismos no siempre es fácil.

En cuanto a la forma de hacer las reclamaciones, siempre se recomienda el burofax, puesto que deja constancia tanto de la fecha de envío como del texto remitido y es por ello muy útil si debe usarse posteriormente en un procedimiento judicial.

También, en el caso de que consideremos que la responsable es la comunidad de propietarios, puede hacerse valer la reclamación en junta de propietarios (el punto de ruegos y preguntas puede ser un buen momento) si bien habida cuenta la escasa periodicidad de las mismas, entendemos que es más efectivo dirigir un burofax al presidente o a la administración de fincas.

Señalar por último que si las humedades tienen cierta entidad o no tenemos claro el origen de las mismas, puede ser una buena idea contar con un pequeño informe técnico antes de aventurarnos en el proceso de reclamación (un informe del perito del seguro puede ser una opción). Claro está, si debemos acudir a los tribunales para reclamar nuestros derechos el informe pericial se hace prácticamente indispensable para determinar no sólo la responsabilidad de los daños, sino su forma de reparación.

Si tienes problemas de humedades en tu vivienda, contacta con nosotros, nuestros abogados especialistas en derecho de la construcción y propiedad horizontal podrán ayudarte.

Reclamar al inquilino por daños o desperfectos al finalizar el alquiler

• Es muy frecuente que en un inmueble alquilado el arrendador observe daños tanto durante la vigencia del contrato de arrendamiento como, sobre todo, al finalizar el contrato.
• La mecánica es la misma en ambos casos, es decir, si se producen determinados daños y el arrendador es capaz de probar que son por culpa del inquilino, entonces podrá reclamar judicialmente para que el inquilino asuma el pago de la reparación de los daños.
• Sin embargo, dado que esta situación suele darse con mucha más frecuencia al finalizar el contrato de arrendamiento (antes el arrendador no suele ni enterarse de que los daños existían) voy a enfocar este post a ese momento, es decir, cuando los daños se observan tras finalizar el contrato de arrendamiento.

La entrega de llaves

Cuando termina el contrato de arrendamiento la situación ideal para el arrendador es que él y el inquilino firmen un documento de finalización de contrato en el que ambos reconocen varios puntos:

• Que se devuelven las llaves y que el arrendador las acepta.
• Que el inquilino debe o no alguna cantidad.
• Qué ocurre con la fianza.
• Qué daños se han observado en la vivienda atribuibles al inquilino

Con este documento el arrendador tendrá todo a su favor, pues habrá recepcionado las llaves y la posesión del inmueble y todo ha quedado documentado.

Además, podrá reclamar daños en base al documento firmado por el inquilino en el que reconoce la existencia de los daños (ya no hay que probar la existencia de esos daños).

Los problemas habituales el día de la entrega de llaves

1. Sin embargo es frecuente que esta situación ideal (que el inquilino quiera firmar un documento de finalización de contrato) no se de casi nunca, por lo que en ese caso el mínimo que se debe lograr que firme el inquilino es que ha entregado las lleves (el arrendador debe quedarse con una copia de ese documento).

2. En caso de que el inquilino ni siquiera quiera firmar dicho documento, el arrendador podrá coger las llaves si hay algún testigo imparcial.

3. Si no hay testigo entonces recomiendo no aceptar las llaves, pues los riesgos de entrar en la vivienda sin existir ningún documento firmado o testigos son muy elevados para el arrendador (el inquilino le podría denunciar por allanamiento de morada y el arrendador no tendría pruebas de la entrega de las llaves, por lo que supuestamente el arrendamiento seguiría en vigor y la razón sería para el inquilino).

Por tanto, si llegamos a este punto en el que el inquilino no quiere firmar nada y no hay testigos, es preferible para el arrendador no arriesgarse y poner una demanda de desahucio en la que reclamará las rentas que se vayan generando hasta que recupere judicialmente la vivienda o local. El día del lanzamiento (desalojo) se pedirá a la comisión judicial que levante Acta del estado del inmueble, lo que servirá de base al arrendador para reclamar judicialmente (en un nuevo proceso) los daños observados.

Aceptación de las llaves y posibilidad de reclamar

Conviene recordar en este punto que la situación ideal es la mencionada anteriormente, ya que en caso de existir un documento firmado por el inquilino ya no habrá que probar la existencia de daños.

Sin embargo, también conviene hacer saber al arrendador que el hecho de coger las llaves (con testigo o con un documento de mínimos firmado) no supone renunciar a reclamar daños o rentas impagadas.

Observación de los daños y la fianza

En caso de que el arrendador opte por coger las llaves por cumplirse las recomendaciones mencionadas (algún documento o testigo puede refrendar esa entrega de llaves) lo siguiente es descubrir los daños existentes en la vivienda o local.

Si el arrendador observa daños en el inmueble o en determinados bienes que lo componen tiene todo el derecho del mundo a reclamar esos daños, ya que éste tiene derecho a que el inmueble le sea devuelto en las mismas condiciones en que lo cedió en su día al inquilino, exceptuando el deterioro que se haya producido por el uso normal.

El primer acto reflejo del arrendador suele ser quedarse con la fianza para reparar los desperfectos detectados. Esto en muchas ocasiones es suficiente para reparar los daños (en caso de que el inquilino no esté de acuerdo será él el que tenga que reclamar judicialmente la fianza al arrendador).

Pero… ¿qué ocurre cuando la fianza es insuficiente o cuando, como suele ocurrir, el inquilino deja de pagar el último mes y el arrendador se queda sin fianza?.

Reclamación judicial

• Cuando la fianza no da para más el arrendador tendrá que pensar en reclamar judicialmente porque o no hay fianza o es insuficiente.
• El arrendador puede reclamar los daños en base a los artículos 1555 y 1556 del Código Civil.
• Así, el artículo 1555 CC viene a decir que el inquilino debe cuidar el inmueble arrendado con la diligencia necesaria.
• Y el artículo 1556 CC establece que si el inquilino no utiliza la diligencia necesaria, entonces el arrendador podrá reclamarle los perjuicios ocasionados.

Recordemos que el Código Civil es aplicable con carácter supletorio en los arrendamientos de vivienda y en el de locales comerciales (así lo establece el artículo 4 de la ley de arrendamientos urbanos –LAU-).

Por lo tanto, primero habrá que observar si las partes han pactado algo en el contrato en materia de daños, y si no han pactado nada entonces se aplican los artículos mencionados.

La prueba de los daños

Es el arrendador el que tiene que probar la existencia de los daños y la culpabilidad del inquilino.

Es decir, el arrendador tiene que buscar las pruebas suficientes para convencer al juez de que los daños existen y son por culpa del inquilino. Así lo impone el artículo 217.2 de la Ley de enjuiciamiento civil (LEC).

Las pruebas las conseguirá el arrendador gracias a lo siguiente:

• Es conveniente acudir al acto de entrega de llaves con uno o dos testigos, a poder ser, imparciales, tales como el portero del bloque, el presidente de la comunidad, etc.
• Es conveniente que un Notario acuda a la vivienda en el propio acto de entrega de llaves (sobre todo si se prevé que van a existir daños) y si no es posible en ese momento pues debe ser lo antes posible. Su misión será hacer un Acta Presencial para dar fe del estado en que se encuentra la vivienda. Es conveniente igualmente que el Notario realice un reportaje fotográfico. Ya que este Acta y reportaje son caros, lo mínimo será que se hagan fotos de aquellos desperfectos más grandes o evidentes.
• Debe hacerse un reportaje fotográfico (además del que pueda hacer el Notario).
• Deben valorarse los daños mediante un perito.

Una vez que se han tomado todas estas precauciones y medios de prueba, el arrendador podrá reclamar judicialmente el coste de la reparación de los daños observados en la vivienda, siempre que la reclamación no se demore demasiado en el tiempo.

El nexo causal

1. El arrendador deberá probar no solo los daños, sino también el «nexo causal».

2. El nexo causal es aquella relación entre el daño y el tiempo transcurrido, es decir, se da por hecho que si un arrendador reclama antes de los 30-60 días siguientes a la finalización del contrato, entonces es factible entender que el daño lo ha producido el inquilino saliente.
3. Pero si reclama pasado un año…la situación se complica porque el nexo causal ya no es tan evidente.

El coste económico de las pruebas

Evidentemente proveerse de estas pruebas tiene un coste, por lo que dependiendo de la solvencia que demuestre el inquilino, interesará o no al arrendador reclamar los daños.

Una vez puesta la reclamación por daños en la vivienda o local, si el juez da la razón al arrendador aquél no va a obligar al inquilino a pagar el importe de los daños, sino que le va a condenar a pagar.

Pero conviene recordar al arrendador que condenar a pagar no es lo mismo que obligar obligar a pagar. El juez no puede obligar a pagar si el inquilino no tiene dinero o bienes embargables.

Es decir, nunca la sentencia favorable de un juez va a suponer una garantía (como puede ser un aval, un depósito, un seguro, etc), sino que el juez dicta al inquilino que pague, pero si no tiene para pagar ni bienes embargables, pues será muy difícil el cobro para el arrendador.

Daños que se pueden reclamar

• Como norma general el arrendador podrá reclamar al inquilino los daños observados en la vivienda o local que excedan el uso normal del inmueble a lo largo del tiempo de vigencia del contrato.
• Por lo tanto, los daños que se observen como «anormales» podrán ser reclamados judicialmente, y será el juez el que se manifieste sobre la normalidad o anormalidad de esos daños.
• Por tanto, el inquilino será responsable de los daños que él o terceras personas haya producido en la vivienda, siempre que el inquilino asuma la culpa o el arrendador sea capaz de probar esa culpa y que se debieron a un uso anormal.
• No obstante, los daños de los que responderá el inquilino al finalizar el contrato serán los mismos que ya vimos en el post Reparaciones y desperfectos de los que responde la fianza, por lo que si te interesa profundizar en esta temática te invito a echar un vistazo a ese post.

Reclamación de daños en elementos comunes

A la Comunidad de Propietarios le corresponde el mantenimiento y conservación de los elementos comunes que no se hayan atribuido a un uso exclusivo a los propietarios; por tanto, responde de su mantenimiento y reparación a no ser que el daño o desperfecto se deba a un mal uso por parte de un propietario.

Así lo establece el artículo 9 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal que indica que “es obligación de cada propietario respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos”.

Por tanto, cabe concluir que los desperfectos en elementos comunes, provocados por un mal uso o falta de diligencia o cuidado por parte de un propietario (u ocupante), son atribuibles a éste, y el coste de la reparación correrá a su cargo, pudiendo la Comunidad de Propietarios reclamarle el importe de la reparación. Es el propietario quien debe responder de los daños en los elementos comunes que haya causado él mismo, o los ocupantes de su piso o local, o sus inquilinos.

Sin embargo, si el daño se produce como consecuencia de obras o trabajos realizados por profesionales acreditados, con experiencia en el sector, que se realizan en virtud de un contrato de obra o de prestación de servicios, y en cuyo desempeño de los trabajos el propietario no tiene ningún dominio sobre las actuaciones realizadas, es la empresa concertada quien, al amparo del artículo 1.903 del Código Civil, debe responder de los daños causados por sus operarios, y no así el propietario; tal y como señala la Sentencia de la Sección 13ª de la AP de Barcelona de 17 de febrero de 2016.

Como conclusión, cabe advertir a las Comunidades de Propietarios que en los casos en que los propietarios han encargado a unos profesionales unos trabajos en su vivienda o local, y el daño sea directamente imputable a ellos, la reclamación deberá dirigirse contra estos y no contra los propietarios.

El deber de los propietarios radicará en facilitar a la Comunidad los datos completos de estos profesionales, así como la prueba de la actuación, facilitando facturas, presupuestos, contratos, y demás documentos donde se acredite el alcance y contenido del encargo, así como la exoneración de responsabilidad en las actuaciones, pudiendo ser llamados como testigos en caso de actuación judicial.

Es importante recalcar una vez más la necesidad de contar con un profesional colegiado para la administración de su Comunidad, ya que es el único profesional cualificado para desempeñar estas funciones y resolver con éxito todas aquellas incidencias que pudieran surgir en el día a día de la Comunidad.

Propietario o inquilino: quién reclama la reparación de los daños de la casa

• Vivo de alquiler en un piso. Hace unos meses se produjo una avería de agua en el piso superior a consecuencia de la cual mi vivienda sufrió daños, así como una serie de muebles de mi propiedad. Resulta que el propietario de arriba no tiene seguro y mi casero tampoco parece tener intención de ocuparse del asunto. ¿Puedo reclamar yo, aunque no sea propietario?

Sí, usted puede reclamar al propietario del piso de arriba en virtud de lo dispuesto en el artículo 1902 del Código Civil, que señala que el que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado.

Se trata de una acción por responsabilidad extracontractual.

Eso sí, usted solo está legitimado para reclamar por esta vía, por los daños y perjuicios ocasionados a bienes de su propiedad (es decir, por los muebles que dice que se han visto afectados por el agua); pero no está legitimado para reclamar la reparación de los daños de la vivienda. Esta acción corresponde en exclusiva al dueño de la misma.

Otra cuestión es que, como consecuencia de las humedades padecidas en la vivienda, se vea afectada la normal habitabilidad de la misma.

Si así fuera, tendrá que valorar la posible reclamación de daños a su arrendador, la reducción de la renta o, incluso, la resolución del contrato con daños y perjuicios, en función de la gravedad de esa afectación.

El arrendador tiene el deber de conservar la vivienda en las debidas condiciones de habitabilidad, de modo que tampoco puede abstraerse sin más del problema. 

*La respuesta ha sido elaborada por el despacho de abogados Echeandia & Alevito: www.echeandia-alevito.com