Venta de un garaje como anejo inseparable de la vivienda

A la hora de vender o alquilar un garaje o un trastero muchas personas se preguntan qué es un anejo o inmueble anexo. El motivo, es que estos espacios están regulados en la Ley de Propiedad Horizontal y deben de ser considerados de forma especial cuando van a cambiar de propietario o usufructuario. 

¿Qué es un anejo?

La palabra anejo hace referencia a algo (un órgano, una persona, un artículo, un inmueble o un pueblo) que está unido o sumado a otra entidad mayor. La relación entre ambos sujetos, el principal y el subordinado, es estrecha y próxima. 

Anexo es un término equivalente a anejo que puede sustituirse por este de forma ambivalente. En España, anexo y anejo se utilizan de forma indistinta; mientras que, en hispanoamérica predomina el uso de anexo. 

Adjunto también es sinónimo de anejo: se utiliza preferentemente para hablar de documentos o profesionales unidos o complementarios a otro principal. 

En concreto, anejo es un vocablo polisémico que, además de referirse a un sujeto u objeto unido a otro, también se emplea popularmente para hacer referencia a una iglesia dependiente de otra o un núcleo rural sumado a otros para constituir un municipio. 

¿Qué es un inmueble anejo?

Un inmueble anejo o el anejo a una propiedad inmueble es un predio unido a otro principal que aparece reflejado en el título constitutivo de la propiedad horizontal o escritura de obra nueva. Por ejemplo, un anejo sería un trastero, aparcamiento o sótano. 

• La Ley de Propiedad Horizontal recoge explícitamente en el artículo tercero que el derecho de propiedad sobre una finca incluye -además del espacio principal delimitado- el de los anejos que se especifiquen en el título constitutivo, aunque no estén dentro de los límites del edificio mayor. 
• En el artículo cinco de la Ley de Propiedad Horizontal, también se dice que en el título constitutivo también deben estar descritos los límites de los espacios anexos. 
• Según cómo queden reflejados en la escritura de propiedad o de división horizontal, existen dos clases de inmuebles anejos: 

Anejo Inseparable

Un anejo inseparable es un inmueble anexo a otro edificio principal que constituye una única finca registral y jurídica. En el título constitutivo de la propiedad, se describen específicamente como espacios que no pueden separarse del principal y, por ello, que no pagan impuestos ni tienen entidad jurídica por sí mismos. 

Un ejemplo de anejo inseparable sería un trastero o plaza de garaje que en el Registro de la Propiedad aparece como anexo unido a la finca registral principal. 

Infografía: inmuebles anejos. Fuente: elaboración propia.

¿Se puede alquilar o vender un garaje o trastero anejo inseparable?

No, mientras el anejo está vinculado al inmueble principal y forma parte de la misma finca registral no se puede alquilar o vender por separado de esta. Para alquilar o vender un anejo a la vivienda, primero hay que desvincularlo mediante una segregación de la propiedad. 

Es decir, para vender o alquilar un piso o garaje primero hay que separarlos de la finca principal y, después, inscribirlos de forma independiente en el Registro de la Propiedad.

Anejo Separable

Un anejo separable es un inmueble vinculado a otro principal que constituye una finca registral independiente, está inscrito en el Registro de la Propiedad como un único inmueble y tiene su propia referencia catastral e IDUFIR. 

Los anejos separables pueden alquilarse o venderse de forma independiente a la vivienda principal y también pagan sus propios impuestos. 

Segregación de un anejo inseparable

La segregación o desvinculación de un anejo es un acto registral por el que se desune un espacio anexo del edificio principal del que formaba parte. Esta operación da lugar a dos fincas registrales nuevas: la actualización del inmueble principal y la constitución del nuevo inmueble anejo. 

Por ejemplo, cuando una vivienda tiene un garaje anejo inseparable y este se quiere vender por separado, el propietario deberá llevar a cabo la desvinculación del inmueble y, después, traspasar la propiedad. 

Requisitos para separar un anejo 

1. Cuando un propietario decide desvincular un espacio anexo al inmueble principal para inscribirlo por separado en el Registro de la Propiedad debe cumplir tres requisitos: 
2. Cuando el anejo forma parte de una vivienda de protección oficial o tiene algún tipo de protección urbanística, habrá que solicitar una autorización a la Consejería de urbanismo de la comunidad autónoma correspondiente para llevar a cabo la división.  
3. Según la ley de propiedad horizontal, se requerirá autorización municipal para llevar a cabo la separación del anejo cuando aumenten el número de elementos privativos. 

1. Permiso de la Junta de vecinos 

Cuando la separación del anejo no esté contemplada en los estatutos de la comunidad de bienes o no corresponda al ámbito de actuación de la rehabilitación o regeneración urbanas, la separación tendrá que contar con la aprobación de la Junta de Propietarios. 

Modelo de acta de segregación de anejo

Tipos de inmuebles anejos 

En función de su uso, disposición o tamaño, los espacios anejos más comunes son: 

Garajes

Un garaje es un tipo de inmueble anexo a otro principal que puede encontrarse vinculado de forma separada (cuando constituye una unidad registral propia) o inseparable (cuando forma parte de la misma finca que el edificio principal). 

Para vender o alquilar un garaje que se encuentra vinculado a la finca principal, deberá llevarse a cabo una segregación entre ambos inmuebles. 

Plazas de aparcamiento

Las plazas de aparcamiento es un anejo privativo del condominio que se vinculan con una propiedad principal o constituyen una finca independiente. Se trata de un tipo de anejo que forma parte de la propiedad horizontal del inmueble. 

Buhardillas

La buhardilla es una estancia adjunta a un edificio principal que habitualmente forma parte de forma inseparable de este. Para separarla del inmueble, se debe constituir una escritura de división horizontal donde se constituya una finca registral diferente. 

Sótanos

Un sótano es un anexo al edificio principal situado en bajo el nivel del suelo, entre los cimientos del inmueble. En un régimen de propiedad horizontal, el sótano puede estar dividido en plazas de garaje privativas y para venderlo o alquilarlo se debe contar con la aprobación de todos los comuneros y los permisos pertinentes. 

Trasteros

El trastero es un edificio separado del inmueble principal, pero que forma parte de la misma finca registral. Habitualmente se encuentra en la terraza o en el sótano del edificio. 

Para segregar un trastero del edificio principal y, así, poder venderlo o alquilarlo se debe inscribir como una nueva finca en el Registro de la Propiedad. La operación de segregación de un trastero suele constar entre 450€ y 950€. 

Terreno anejo

Un terreno anejo consiste en una superficie no edificada anexa a una finca principal. Si se encuentra inscrita en como una única propiedad junto a la finca principal, se deberá realizar un acto de segregación para venderlo o alquilarlo. 

¿Cómo se valora un anejo?

• La valoración de anejos es una parte de la tasación de inmuebles: cuando se realiza la valoración de una finca para diferentes finalidades, el perito tasador debe comprobar e inspeccionar visualmente (si el encargo lo requiere) toda la superficie de la finca inscrita en el Registro de la Propiedad. 
• El primer paso al contratar una tasación es revisar la nota simple registral: si en ella aparecen como parte del inmueble espacios anejos vinculados a este (como un garaje o un trastero), el tasador deberá realizar una revisión exhaustiva de los mismos donde se compruebe su estado (constructivo y de conservación), su estado de ocupación o su superficie. 
• En algunos casos, es conveniente contratar una tasación para valorar una plaza de garaje, trastero o sótano anejo y calcular la renta que se puede obtener con su venta o alquiler. 

¿Necesitas tasar una propiedad o un anejo?

¿Se puede vender un garaje o trastero anejo? ¿Cómo lo hago?

En las comunidades de vecinos puede surgir la situación de que un propietario decida vender su garaje o trastero anejo mientras que quiere mantener su vivienda en propiedad.

En nuestra administración de fincas en Zaragoza surge de forma recurrente la duda de si se puede vender por separado o si debe venderse todo conjuntamente.

La respuesta a esta duda está en saber si estos espacios son anejos o no.

¿Y qué es un espacio anejo? Según la RAE es el estado de un bien que está unido a alguien o algo y respecto al que tiene dependencia. En el ámbito de la Ley de Propiedad Horizontal, un elemento anejo es aquel que registralmente se considera inseparable de la vivienda.

En el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, se especifica que los anejos pueden ser espacios “tales como garajes, buhardillas o sótanos”. Estos espacios no tienen una cuota de participación como tal, ya que esta está incluida dentro de la cuota de la vivienda.

Un bien anejo vs un bien independiente

A la hora de pensar en vender un garaje, trastero o cualquier otro anejo pueden ocurrir dos cosas. Que el garaje, trastero, etc.

sea un ente independiente, con un coeficiente propio y, que por tanto, puede venderse sin problemas; o que sea anejo y esté considerado como tal en una única escritura registral junto a la vivienda. En este caso, su propietario estará, en un principio, obligado a venderlo conjuntamente.

Para saber si nuestro garaje o trastero es anejo tendremos que acudir a la escritura de la vivienda. Si cada elemento tiene un número registral diferente, entonces son elementos independientes; si el número es el mismo para garaje y vivienda, se trata de elementos anejos y por lo tanto no pueden separarse.

El Título Constitutivo de la Comunidad también nos puede indicar si estamos ante un garaje anejo o uno independiente, ya que esta cualidad ha de expresarse claramente en el documento.

Hay que aclarar que si la compra del garaje y la vivienda se ha hizo en un primer momento de forma conjunta es normal que aparezcan en la misma escritura, sin embargo, eso no es indicativo de que sean anejos.

En una misma escritura pueden reflejarse varios bienes sin que ello signifique que sean dependientes.

¿Puede venderse un garaje o trastero anejo por separado de la vivienda?

Aun con todo lo anterior, sí se puede vender un garaje anejo de forma independiente a la vivienda si se lleva a cabo una segregación, que deberá formalizarse en el registro de la propiedad de la población en la que se encuentre el bien mediante una escritura pública.

La segregación consiste en asignar un nuevo número al elemento que ahora se quiere transformar a independiente.

Por lo tanto, finalizado el proceso habría dos nuevos registros (uno para vivienda y uno para garaje) en lugar de uno solo.

La vivienda se quedaría con el número de registro que ya existía, mientras que al garaje (o al anejo en cuestión) se le asignaría uno nuevo.

¿Me tiene que autorizar la junta para la segregación de un anejo?

La LPH, en el art. 10 indica que esta segregación para vender un garaje anejo “no requerirá de acuerdo previo de la junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo de los estatutos y vengan solicitadas a instancia de los propietarios”. 

Hay que tener en cuenta que en este caso sí que habrá que modificar el Título Constitutivo ya que el piso reducirá su cuota de participación en favor de la nueva finca registral, a la que habrá que asignarle una cuota como elemento independiente.

Además, según el caso, habría que estudiar si es necesaria una autorización administrativa para realizar esta segregación. Por ello, aconsejamos a nuestros administrados, y a los usuarios en general, tener especial cuidado con estos espacios, ya que el proceso de segregación puede resultar complejo. 

Si tiene dudas, póngase en contacto con nuestra asesoría y le ayudaremos con todos los trámites ante el registro de la propiedad.

¿Se puede vender por separado un garaje o trastero anejo a una vivienda? – Asociación de jubilados

Es habitual que las personas que son propietarias de una vivienda con garaje o con garaje y trastero ubicados en la misma edificación, se pregunten si pueden vender el garaje o el trastero y conservar la vivienda, o si, por el contrario, tienen que venderlo todo conjuntamente.

Para responder a esta pregunta hay que saber cómo está definida jurídicamente la propiedad de esos elementos, lo cual es muy fácil de averiguar como veremos enseguida.

La ley contempla dos posibilidades: o bien el garaje y el trastero se configuran como elementos jurídicamente independientes de la vivienda; o bien son anejos inseparables de la misma.

En el primer caso, la vivienda, el garaje y el trastero son fincas registrales diferentes e independientes la una de la otra y, por tanto, pueden transmitirse por separado.

Por el contrario, cuando el garaje y el trastero están definidos como anejos inseparables de la vivienda, entonces los tres elementos forman una única finca registral y, en principio, hay que venderlos conjuntamente.

Por lo tanto, para saber si nos encontramos en uno otro caso, hay que analizar la descripción de la vivienda y sus anejos en el título de propiedad (es decir, la escritura) o consultar en el Registro de la Propiedad. Si comprobamos que cada uno de los elementos tiene sus propios datos de inscripción en el Registro de la Propiedad (tomo, libro, folio y número de la finca registral) ello significa que son jurídicamente independientes. En cambio si todos esos elementos están englobados bajo un mismo número de finca registral, entonces constituyen un todo y no pueden enajenarse por separado.

No obstante lo anterior, existen supuestos excepcionales en los que sí es posible vender por separado las garajes y trasteros que sean anejos inseparables de la vivienda.

Uno de ellos es cuando los estatutos de la Comunidad de Propietarios contienen una norma específica que faculta a los propietarios de las viviendas o desvincular sus anejos para convertirlos en fincas registrales independientes y en tal caso, una vez independizados podrían venderse separadamente.

El otro supuesto consiste en que la Comunidad de Propietarios autorice expresamente al propietario a realizar esa desvinculación, para lo cual tienen que votar a favor, como mínimo, tres quintas partes de los copropietarios que representen, a su vez, tres quintas partes de las cuotas de participación de la comunidad.

En cualquiera de los dos casos sería necesario solicitar además una licencia o autorización al Ayuntamiento, por exigirlo así la legislación urbanística.

No obstante la necesidad de licencia municipal es discutible, pues sólo es preceptiva cuando como consecuencia de la división o segregación de un elemento privativo que forme parte de una Comunidad de Propietarios, surge un nuevo elemento privativo; es decir, cuando se altera el número total de elementos privativos (por ejemplo, cuando se divide una vivienda en dos o se segrega un trozo de un local comercial y, como consecuencia de ello, donde había veinte elementos privativos pasan a veintiuno). En el caso que tratamos en este artículo es cierto que, al desvincular un anejo de la vivienda a la que pertenece, se está creando un elemento privativo nuevo que no existía antes de la desvinculación; pero también es cierto que, a diferencia de la división de una vivienda en dos o de la segregación de parte de un local comercial, el garaje o trastero desvinculado ya existía anteriormente como una realidad física independiente de la vivienda, aunque estuviera englobado dentro de la misma finca registral que esta última. Es por ello que habría que analizar en cada caso concreto si es preciso solicitar la licencia o no.

Para terminar conviene aclarar una cuestión que suele inducir a error.

Me refiero al hecho de que la vivienda, el garaje y el trastero estén incluidos en una misma escritura, porque se compraron a la vez; pues bien, ello no significa en absoluto que los tres elementos constituyen una única finca y que no puedan venderse por separado.

Una escritura puede documentar varios negocios jurídicos o incluir varios bienes (como ocurre, por ejemplo, en las escrituras en las que se realiza un reparto de los bienes de una herencia entre herederos), por ello no implica que esos bienes queden vinculados entre sí y no puedan transmitirse independientemente los unos de los otros. En definitiva, quien haya adquirido su vivienda conjuntamente con el garaje y/o el trastero en la misma escritura y pretenda vender alguno de esos elementos por separado, tendrá que verificar igualmente si son fincas registrales independientes o no.

Documento obtenido de la revista Leioa Udal Aldizkaria y autorización del Notario de Leioa D. Rodolfo J. Soto Fernández

Garajes y trasteros como anejo inseparable de la vivienda | Consumer

A la hora de comprar una vivienda, a veces, se incluye en el precio global e incluida en el mismo la adquisición de garajes y trasteros como anejos inseparables.

Ello obedece, por regla general, a cuestiones fiscales dado que, por ejemplo, para vivienda libre nueva el IVA que hay que abonar es del 7% sobre la base imponible que incluye también el valor del trastero y garaje.

Si se optara por escriturar estos últimos de forma separada a la vivienda, el impuesto que habría que pagar sería del 16% sobre el valor atribuido a los mismos, mientras que por la vivienda tan sólo se pagaría el 7%. Es decir, el ahorro puede ser importante.

El problema radica en que, desde un punto de vista registral, si se escritura de forma conjunta vivienda y sus anejos, causan todos ellos una única finca registral. O sea, un todo indivisible.

Ahora bien, si se opta por la escrituración independiente de cada uno de los elementos, cada uno de ellos se considerará como una finca independiente e implicará la apertura de un folio registral distinto.

¿Qué consecuencias prácticas puede implicar el otorgar escritura pública de una u otra forma? Fundamentalmente la imposibilidad de vender, por ejemplo, una de las plazas de garaje adquiridas como anejo inseparable, si previamente no se realiza una operación denominada «segregación».

De esta forma se dotará al garaje de la condición de finca registral independiente, segregándolo del conjunto indivisible de la vivienda y el trastero por el que había accedido al Registro de la Propiedad.

La operación de las segregación conlleva como es obvio gastos notariales, registrales y fiscales.

Entonces, ¿qué fórmula de escrituración resulta más conveniente? Depende de las circunstancias concretas de la adquisición. Así, si el propósito es el de mantener la inversión durante un período importante de tiempo, lo lógico es que se escrituren los garajes y trasteros como anejos inseparables a la vivienda.

Ahora bien, si la compra tiene como objeto el de una inversión a corto o medio plazo, en este caso, si incluso se ha adquirido más de una plaza de garaje, lo más fácil resulta escriturar de forma independiente cada uno de los elementos, ya que ello facilitará la venta individualizada.

No obstante, es esta una decisión que ha de tomarse con cierta precaución, y en atención a las circunstancias del mercado en el que se encuentra el inmueble adquirido.

Para finalizar, si la compra se ha realizado con la intención de ocupar la vivienda y sus anejos por un período de tiempo importante, convendrá la escrituración conjunta. En caso contrario habrá que sopesar las circunstancias concretas.

Hay que tener en cuenta que, en muchas ciudades, existe ya un claro problema tanto de aparcamiento libre en la calle como de necesidad de espacio para guardar objetos no ubicables en la viviendas: bicis, ropas, etc.

Por ello, desprenderse individualmente de garajes o trasteros puede conllevar problemas a la hora de vender una vivienda principal que ha sido desposeída de parte de sus prestaciones.

¿Cómo vender una plaza de garaje o un trastero?

17 de enero de 2019

Si queremos vender un trastero o una plaza de garaje situado en un edificio hay que tener en cuenta su configuración e inscripción en el Registro de la Propiedad. Estas son las cuatro opciones con las que nos podemos encontrar:

• Plaza de garaje como anexo inseparable a la vivienda o local.
• Como un elemento privativo más del edificio, con su cuota de participación del global de la comunidad.
• El garaje en su conjunto es un elemento privativo del edificio con una cuota de participación, en co-propiedad indivisa de varios comuneros, cada uno de los cuales tiene su plaza asignada.
• El garaje es un elemento común del edificio al que tienen acceso todos los propietarios. En este caso, cada vez menos usual, no puede plantearse la venta, por tratarse de un elemento común del edificio.

En el primero de los casos, con la descripción de la vivienda, se incluirán los garajes y trasteros anejos. En el segundo caso, aparecerá la plaza de aparcamiento como una referencia catastral independiente. En el tercer caso, sólo hará una referencia catastral para todo el garaje con el total de metros cuadrados, sin incluir descripción alguna sobre el número de plazas.

La primera posibilidad que se ha mencionado, la plaza de garaje como anexo inseparable a la vivienda o local, es la que plantea más problemas debido a su condición de inseparable.

El que sea inseparable no significa que no pueda separarse, sino que previamente se debe proceder a la desvinculación.

Para que se produzca una desvinculación, en primer lugar hay que plantearlo al Presidente o al Administrador de la finca para que lo incluya en el orden del día de la próxima junta de propietarios. Como es un acuerdo que afecta a la configuración del título constitutivo de la comunidad, será necesaria la unanimidad total de los propietarios.

Si desea conocer los siguientes pasos, consulte con nuestros administradores de fincas en Zaragoza, podemos asesorarle.

Enajenación de plazas de garaje o trastero anejas a vivienda a comuneros o terceros ¿Hace falta acuerdo de la Comunidad? ¿Queda afectada la cuota de participación del adquiriente?

Trataré de ser lo más esquemático posible a la hora de dar una respuesta a…

• Trataré de ser lo más esquemático posible a la hora de dar una respuesta a la pregunta que se hace.
• En el art 3 LPH (EDL 1960/55) se indica: En el régimen de propiedad establecido en el art. 396 CC (EDL 1889/1) corresponde al dueño de cada piso o local:
• a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen fuera del espacio delimitado(lo destacado en negrita es mío).
• b) A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad

Por su parte el art. 5 LPH (EDL 1960/55) señala que: El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignara número correlativo.

La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo.

La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local.

Asimismo el art. 8 LPH (EDL 1960/55) establece que: Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material, para formar otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por segregación de alguna parte.

En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados con sujeción a lo dispuesto en el art. 5 LPH (EDL 1960/55), sin alteración de las cuotas de los restantes (lo destacado en negrita es mío).

Por último, conforme al art. 17.1 LPH (EDL 1960/55): Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:

1ª La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.

Pues bien, teniendo en cuenta los preceptos parcialmente transcritos, ha de concluirse que un comunero que sea propietario de una vivienda a la que se encuentre aneja una plaza de garaje o un trastero, si quisiera vender uno de éstos o los dos debería en primer lugar llevar a efecto la segregación de los mismos (art. 8 LPH (EDL 1960/55)), lo que por suponer modificación del título constitutivo requeriría el consentimiento unánime de la comunidad (art. 17,1 LPH (EDL 1960/55)).

A ese garaje o trastero segregados, que nacen con una individualidad que antes no tenían, pues no tenían vida jurídica independiente, la comunidad debería asignarle una cuota individual que, de acuerdo con lo establecido en el art. 3.b LPH (EDL 1960/55) citado, sigan sumando cien centésimas de la totalidad del edificio.

A la nueva finca se le otorgará un nuevo número correlativo como establece el art. 5 LPH (EDL 1960/55).

Por tanto, si un comunero vende un anejo independiente de la vivienda de su propiedad sin cumplir los requisitos que se acaban de exponer, dicha venta será ilegal, no podrá tener acceso al registro de la propiedad – que exigirá el otorgamiento de nueva escritura pública que contemple la segregación – y, consecuentemente, no dará derecho al comprador a utilizar los elementos comunes de la comunidad.

Por el contrario, si se da cumplimiento a los citados pasos o requisitos, el adquirente quedará integrado en la comunidad, al ser propietario de una nueva finca con vida jurídica independiente, con sus derecho y obligaciones, entre los que se encuentra pagar la cuota de gastos comunes que se le asigne (art. 9 LPH (EDL 1960/55)).

Otra cosa es que los estatutos comunitarios autoricen la segregación sin autorización expresa de la junta en cuyo caso no haría falta el consentimiento unánime de los comuneros, sin perjuicio de asignar nuevas cuotas a la nueva finca independiente (Sentencia del TS de 30 de septiembre de 2010 (EDJ 2010/206775)).

¿Se pueden vender plazas de garaje a personas que no pertenezcan a la urbanización?

A priori, las plazas de garaje no se pueden vender disociadas de la vivienda a la que pertenecen. Con carácter general no se constituyen como fincas registrales independientes en la escritura de división horizontal, por lo que no se pueden comercializar por separado, puesto que son parte integrante de la casa.

• Si aún así queremos vender el espacio de aparcamiento de manera individual, lo primero que habría que hacer es proceder a su segregación como finca independiente, de acuerdo con lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
• Tras la reforma de 2013, señala que se requerirá autorización administrativa, en todo caso, cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la segregación y corresponderá a la Junta de Propietarios, por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la fijación de las nuevas cuotas de participación.
• Por lo tanto, entendemos que es posible la segregación de una plaza de garaje para su venta como finca independiente, siempre que se apruebe por la comunidad de propietarios, salvo que dicha facultad de segregación estuviese ya recogida previamente en los Estatutos.
• En el caso de que la opción de enajenar la plaza de garaje o trastero esté prevista en los estatutos podría llevarse a cabo sin autorización de la junta, si bien habrá que ajustar las cuotas, disminuyendo la de la vivienda de la que se segrega la plaza de garaje y asignando a la plaza de garaje como nueva finca independiente dentro de la comunidad, la cuota correspondiente.
• De no estar prevista estatutariamente, si la venta se hiciera sin contar con la aprobación de la junta de propietarios, dicha trasmisión de la plaza de garaje como finca independiente no tendría acceso al Registro de la Propiedad y frente a la comunidad el vendedor seguiría asumiendo la condición de propietario de la vivienda con todos sus elementos.

Por consiguiente sería el él obligado al pago de las correspondientes cuotas de comunidad, tanto ordinarias como extraordinarias, como si la enajenación no se hubiera producido.

No obstante, la comunidad de propietarios no podría denegar al comprador el uso de la plaza de garaje, pese a haberse realizado la venta sin la autorización de la comunidad, ya que todo propietario puede ceder o arrendar su uso a tercero sin autorización de la junta.

Ahora bien entendemos que si las plazas de garaje no estuvieran configuradas como anejos de la vivienda, no sería lícito establecer una limitación al derecho de propiedad tan fuerte como para impedir a sus propietarios venderlas a personas ajenas a la comunidad.

Artículo escrito por Asunción Santos, abogada de Legálitas.

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Compra de plaza de garaje aneja a vivienda

De esas que en la escritura dice que es anejo inseparable a la vivienda.

Está en un edificio de reciente construcción de esos de un promotor que se fue al concurso y todo acabó en el pozo negro del banco, al que el actual propietario adquirió piso y plaza de garaje.

Me temo que sea el típico paquete completo. Todavía no lo he comprobado pero pienso que lo normal es que sea así.

Creo que vender se puede vender, pero algo me dice que la inscripción en el Registro es única y que por tanto no se podrá inscribir la plaza de garaje de forma indiviudalizada mientras no se porduzca una segregación, con todos los impedimentos que ello pueda llevar.

Así que supongo que si se realiza la compraventa, la plaza de garanje seguirá respondiendo por todas las cargas presentes y futuras que tenga o pueda tener la vivienda.

¿Me equivoco? ¿Riesgo de marronazo de los gordos dentro de unos meses o X años?

Es como comentas Marco. Si el garaje está anejo a la vivienda constituye una misma finca registral, lo que significa que para vender la plaza de garaje tienen que segregarla previamente del piso. Compruébalo en el Registro de la Propiedad de todas formas si tienen el mismo número.

No estoy tan de acuerdo en la parte que el garaje responderá de las cargas presentes y futuras de la vivienda. ¿En base a qué? No se pueden vender de forma individualizada, simplemente. O eso entiendo yo.

En principio sabedor de ello mejor no buscarse líos. Incluso así debe constar en la escritura. Lo que no se es si el notario se limitaría a informar de ello y podría hacer la vista gorda.

Yo desde luego no compraría una plaza de garaje con esas características, y entiendo que no se puede vender por separado, quizás se podría considerar como un porcentaje de la finca total y comprar ese porcentaje indicando que corresponde a la plaza de garaje y no al piso, a lo mejor hasta es posible hacerlo así, pero habiendo plazas “normales”, no tiene sentido meterse en semejante lío.

Hola a todos, entiendo yo que la persona que vende la plaza de garaje podrá realizar nuevas escrituras separando vivienda y garaje, no entiendo el porque no se podrá realizar tal acto si el propietario esta dispuesto a vender la plaza de garaje.

A si una pregunta haber si alguien de por aquí me puede contestar a lo siguiente; el pago de IBI de una plaza de garaje, la cual figura en registro como finca única y forma parte de una comunidad, deberia pagar IBI?, el pago se realiza con la cuota mensual o anular de la comunidad?

Gracias a todos!!!!

por que es una anejo inseparable de la vivienda, que figura en el registro, junto con la vivienda como una única finca registral.

Para segregar, haría falta modificar el título constitutivo, normalmente la división horizontal, y para ello, haría falta acuerdo de la totalidad de los integrantes de la comunidad por unanimidad.

Como dice Pacoperas, no es tan fácil separar una plaza de garaje calificada como “inseparable”.

Si la plaza tiene referencia catastral propia, pagará el IBI de forma separada y le llegará el recibo al titular catastral.

Si es un porcentaje de una referencia mas grande que incluya por ejemplo a todo el local, el recibo irá a nombre de uno de los propietarios o de la comunidad de vecinos.

En esos casos, lo paga la comunidad y se suele repercutir en la cuota de la comunidad a cada uno por lo que representa su plaza.

Desvinculación de un anejo

La desvinculación de un anejo es una operación registral en el ámbito de una propiedad horizontal por la que se separa un anejo de la entidad a la que está vinculado; esto da lugar a crear una finca registral nueva con su cuota correspondiente.

Por ejemplo, el supuesto de una plaza de garaje o trastero, etc. que, en su día, se configuró como anejo a una vivienda y ahora se desea separar (por la razón que sea).

Contenido 1 Los anejos en la Ley de Propiedad Horizontal 2 Reglas para la desvinculación de un anejo 3 Doctrina de la DGRN sobre la desvinculación de un anejo 3.1 En orden a la lista de propietarios 3.2 Entidades de carácter ganancial 3.3 Consentimiento de la comunidad y licencia 3.4 Numeración correlativa 3.5 Acceso independiente 3.6 Diferencia entre anejo y vinculación «ob rem» de derecho de uso exclusivo de elementos comunes 3.7 Norma en Cataluña 4 Recursos adicionales 4.1 En formularios 4.2 En doctrina 5 Legislación básica 6 Legislación citada 7 Doctrina administrativa citada

Los anejos en la Ley de Propiedad Horizontal

El art. 5 Ley sobre Propiedad Horizontal (Ley 49/1960, de 21 de julio) se refiere a los anejos al trata de la descripción de los pisos o locales, indicando que se expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

Estos son los tres anejos típicos: garaje o plaza de aparcamiento, buhardilla y sótano y éstos o cualesquiera otros posibles son un elemento accesorios de una entidad privativa a las que se les une jurídicamente, aunque están situados físicamente de ella.

Como dice la Resolución de 3 de marzo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública [j 1] la identificación de los anejos exige su descripción y en su caso numeración.

Al tratarse de elementos integrantes y accesorios del piso o local, no caben negocios jurídicos exclusivos sobre el anejo, ni sobre el piso sin incluir el anejo, ni desde luego cabe asignarles cuota.

No obstante, con el acuerdo unánime de la comunidad, cabe desvincular un anejo y convertirlo en piso o local susceptible de aprovechamiento independiente, siempre que reúna las características necesarias para ello. También cabe separarlo del piso o local y agregarlo a otro.

Y añade la DG: a su vez, los tres ejemplos que se citan como anejos en dicho precepto, pueden ser también configurados de otro modo en el título constitutivo, bien sea como elementos privativos independientes y no como anejos, o incluso, aunque no es frecuente, pueden configurarse como elementos comunes. También cabe la posibilidad, si no se especifica su carácter privativo o como anejos en el título constitutivo, existe la presunción doctrinal y jurisprudencialmente aceptada, de que se trata de elementos comunes, sin perjuicio de que dicha presunción pueda desvirtuarse por prueba en contrario.

Se trata a continuación de la posibilidad de desvinculación del anejo.

Reglas para la desvinculación de un anejo

• El poder separar un anejo de la entidad a la que está unido puede estar sujeto a requisitos, a saber:
• * VPO:
• Si se tratare de una vivienda de protección oficial o protegida a la que la Cédula vinculó una plaza de aparcamiento o trastero, deberá obtenerse la autorización de la Comunidad Autónoma pertinente (Aplicación de la normativa de viviendas de Protección Oficial o de las Viviendas Protegidas, etc.)
• * La necesidad o no de licencia municipal.

La Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas al modificar la redacción del art. 10.3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH) exige autorización administrativa, en todo caso: …. 3.

b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes….

Se plantea si la operación de una desvinculación está incluida en esta norma y, por ello exigiría licencia. Entendemos que no.

La Resolución de 22 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública [j 2] entiende que la desvinculación de ciertos elementos integrados en un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal no requiere la concesión de una nueva licencia administrativa cuando, tal vinculación no es circunstancia condicionante de la concesión de la licencia ni lo exija expresamente la normativa autonómica.

* Acuerdo de la comunidad

Al separarse el anejo de la entidad a la que estaba unido, estamos ante un supuesto en el que se crea un nuevo departamento o entidad, lo que exigirá su completa descripción (superficie, linderos, etc.

) y, además, el departamento creado debe tener una cuota de participación en los elementos comunes; la entidad de la que se separa dejará de tener el anejo y su cuota disminuirá en la medida de la cuota fijada al anejo desvinculado, ya que, en general, no se modificarán las cuotas de los otros departamentos.

Naturalmente, nada impide que el anejo separado se agregue a otra entidad, cumplidos los requisitos legales.

El tema es si se necesita acuerdo de la comunidad.

Un error frecuente es considerar que estamos ante el caso de una segregación; es decir, se considera que separar el garaje de la vivienda de la que era anejo, es un acto de segregación; y en los supuestos en que los estatutos han previsto la posibilidad de subdividir entidades, practicar segregaciones, etc., sin necesidad del consentimiento de la comunidad, hay la sensación de que en la facultad estatutaria de segregar o subdividir se incluye la de separar, desvincular, de forma que el anejo pase a ser una entidad y la finca principal quede sin anejo.

Pero no es esta la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado. A ello nos referimos a continuación.

Doctrina de la DGRN sobre la desvinculación de un anejo En orden a la lista de propietarios

La cuestión básica que se discute es si en la Certificación que se protocoliza, a efectos de autorizar la escritura de referencia, debe constar la lista nominativa de los propietarios asistentes a la Junta para dar su aprobación y la identidad de los no asistentes a quienes se le ha de notificar el acuerdo (teniendo el plazo de un mes para oponerse) o si, por el contrario, basta que la certificación indique que asistieron “x” propietarios y aprobaron la expresada desvinculación y se notificó a los no asistentes, sin expresar tampoco sus nombres e identidad.

Dirección General: Para el caso de Desafectación de elementos comunes y, por tanto, aplicable a este caso de desvinculación, citaremos la Resolución de DGRN de 4 de marzo de 2004 [j 3] que, en materia de propiedad horizontal, advierte que debe distinguirse entre:

• Acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos, que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la Junta como órgano comunitario:no se exige el cumplimiento del principio de tracto sucesivo, por lo que no se exige la lista nominativa de propietarios asistentes o notificados, ya que no se trata de un acto individual de todos y cada uno de los propietarios.

• Actos que afectan al contenido esencial del derecho de dominio: requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes.

En el mismo sentido la Resolución de DGRN de 23 de marzo de 2005 [j 4] y la Resolución de DGRN de 5 de julio de 2005 [j 5] insisten en la diferencia entre actos colectivos y actos que afectan el contenido esencial del dominio en orden a la exigencia de la lista de propietarios.

Conclusión: la autorización al dueño de la vivienda para poder desvincular el anejo es un acto de la Junta como órgano colectivo de la comunidad de propietarios. Ergo: no se exige la lista nominativa.

Entidades de carácter ganancial

En el caso que haya entidades inscritas con carácter ganancial (o a favor de consortes casados en régimen de comunidad de bienes) puede plantearse si ambos consortes deben prestar su consentimiento a las modificaciones que hemos indicado (es decir, a los actos del órgano colectivo, no a los actos que afecten al dominio singular de la entidad concreta) o bastará que preste su consentimiento uno de los cónyuges que asiste sólo a la Junta (o a la escritura si a ella concurren todos los titulares de departamentos del inmueble).

La Resolución de DGRN de 30 de julio de 2011 [j 6] afirma que es suficiente la concurrencia y consentimiento de uno de los consortes, diciendo que:

En caso de comunidad pro indiviso los propietarios deben nombrar un representante para asistir y votar en las juntas (artículo 15.1 de la Ley…