Usucapion tipos requisitos regulacion

La usucapión es un modo de adquirir la propiedad sobre algo mediante su posesión continuada. También se conoce como prescripción adquisitiva o adquisición por prescripción y está regulada por el artículo 609 y 1930 del Código Civil. 

De la misma forma que podemos obtener la propiedad sobre una cosa mediante un contrato o una herencia, también podemos hacerlo por usucapión. Es una figura jurídica que ha llegado prácticamente intacta al derecho romano. 

La obligación jurídica para adquirir la propiedad de derechos reales sobre bienes muebles o bienes inmuebles es la existencia de justo título o buena fe para la usucapión ordinaria y la posesión continuada para la usucapión extraordinaria sin condicionantes. 

Usucapión, significado: 

Etimológicamente, la palabra “Usucapión” viene del latín usucapio, usucapionis que significa “toma de un bien por su uso”. Se compone por las fórmulas latinas usus + capere. Donde usus significa “uso o derecho a la utilización y goce que tiene alguien sobre su propiedad” y capere, que quiere decir “coger o capturar algo”.

Tipos de usucapión

Usucapión ordinaria

La usucapión ordinaria es aquella donde concurre la buena fe o justo título. Un justo título es un título como una compraventa o una donación, que sirven para transferir el dominio de una cosa. 

Por ejemplo, si alguien compra una casa a otra persona sin que esta sea propietaria del bien el título es justo si el comprador piensa que el vendedor es el verdadero propietario de la vivienda. También se requiere la existencia de Buena Fe: que la persona que adquiere el bien piensa que quien se lo transmitió era el verdadero propietario. 

Por otro lado, si falta algún requisito como el justo título o la buena fe, se da la usucapión extraordinaria: la persona poseedora podrá hacerse con la propiedad del bien, pero transcurriendo un tiempo mucho mayor. 

Infografía: Usucapión. Fuente: elaboración propia

Usucapión: Requisitos para poder adquirir algo por prescripción

En España, usucapión es una figura jurídica para cuyo acceso es necesario cumplir algunos requisitos sobre un bien mueble o inmueble por medio de la prescripción. 

Además, dependerá de si el título se pretende obtener por adquisición ordinaria o extraordinaria. En función de una u otra situación, también variarán los requisitos para obtener la propiedad por usucapión. 

Requisitos genéricos

1. Ser mayor de edad y estar capacitado. 
2. Ostentar la posesión civil de forma pública, pacífica e ininterrumpida sobre el bien.

    

   1. Se entiende por posesión civil aquella donde no media acuerdo entre dos propietarios. 
   2. Se considera interrumpida la posesión si cesa durante un año o más.

       

   3. Cuando la posesión se hereda, se suman los años de padres e hijos. 

Requisitos para la prescripción adquisitiva o usucapión ordinaria

1. Posesión Civil 

Cuando hablamos del derecho de propiedad sobre cualquier cosa, es necesario que haya posesión. Existen dos tipos de posesión: natural y civil. La posesión natural o la media tenencia de la cosa no es válida para la usucapión, mientras que la posesión civil sí lo es.

La media tenencia o posesión natural se da en el alquiler, cuando el dueño del bien tolera su uso, en los préstamos o las relaciones de custodia. Por ejemplo, un vigilante de una finca o un inquilino tienen la posesión natural del bien inmueble. Esta posesión -natural- no es válida para ejercer la usucapión porque media otra figura jurídica como un contrato de alquiler o depósito.   

En la posesión civil se requiere un “animus” de poseer como si se fuese dueño de la cosa: ante venta, legado, donación, cosa perdida, abandono hay un ánimo posesorio de dueño; la vocación de poseer la cosa en concepto de dueño. 

Para que la posesión civil sea válida debe ser pública. Es decir, de cara a terceros ese que posee  debe ser el aparente dueño de la cosa. Por eso un bien que esté inscrito en el Registro de la Propiedad no se va a poder usucapir, porque está protegido registralmente.

2. Posesión de Buena fe o Justo Título 

También se requiere que la posesión sea de buena fe. La buena fe es similar a justo título y que quien tiene buena fe es quien cree que es dueño de la cosa. La posesión de mala fe es cuando la persona sabe que no es dueña de la cosa. Por ejemplo, quien sabe que adquiere algo que ha sido robado. 

Quien adquiere algo que ha sido robado y lo sabe, sabe que el primer dueño, de quien adquiere la cosa, no era el dueño como tal. Y por tanto, es un poseedor de mala fe. El poseedor de buena fe cree que está comprando el bien al dueño real. 

3. Posesión pacífica 

Por otra parte, debe ser una posesión pacífica. Esto quiere decir que el ladrón no puede usucapir. Si una persona compra una cosa robada de un ladrón, sí podrá usucapir. Pero no el ladrón o quien ocupa ilegalmente una propiedad. 

4. Posesión continuada

Por otra parte, la posesión ha de ser continuada. Aquí tenemos que tener en cuenta que cuando alguien posee durante un tiempo y luego tiene un sucesor o un heredero, el heredero continúa con la posesión y suma su posesión a la posesión del usucapiente. Es decir, el hijo sumaría su tiempo de posesión a la posesión del padre.

Si se interrumpe la posesión de un bien que está siendo usucapido, comienza a contar un nuevo plazo y se habla de prescripción. 

Pero en el caso del fallecimiento, el heredero no interrumpe la prescripción, sino que continúa con la posesión que tenía el causante.  

Los requisitos para la usucapión extraordinaria son similares a la adquisición ordinaria, sin la necesidad de acreditar la condición de justo título ni buena fe. 

1. Posesión civil o en concepto de dueño
2. Posesión pública
3. Posesión pacífica
4. Posesión Ininterrumpida

Plazo de posesión para tramitar la prescripción	Usucapión Ordinaria	Usucapión Extraordinaria
Bienes Muebles	3 años	6 años
Bienes Inmuebles	10 años	30 años

¿Qué bienes pueden ser objeto de la usucapión?

Tanto los bienes muebles como los inmuebles pueden ser objeto de la usucapión. Dependiendo del ordenamiento jurídico, los requisitos para demandar la prescripción adquisitiva variarán. 

Por ejemplo, en España, para reclamar la usucapión ordinaria sobre bienes inmuebles se necesita la posesión (de buena fe, con justo título) continuada durante diez años; mientras que la usucapión extraordinaria (de mala fe o sin justo título) para un inmueble solo se puede solicitar al transcurrir treinta años de posesión continuada. 

Respecto a los bienes muebles, deben pasar tres años para pedir la adquisición por prescripción en el caso de usucapión ordinaria y seis años para las circunstancias extraordinarias. 

Usucapión, ejemplos

En España los dos casos más comunes de aplicación de prescripción adquisitva son la ocupación de una vivienda. 

Se puede legalizar la propiedad sobre una vivienda ocupada, siempre y cuando cumpla los requisitos de posesión civil, pública, pacífica e ininterrumpida durante más de treinta años.  

Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539.

Artículo 1959 del Código Civil 

Un ejemplo de derecho donde no se puede realizar la usucapión es en las servidumbres de paso. 

Los derechos de servidumbre de paso se adquieren cuando un propietario tiene una finca rústica sin acceso directo en medio de otras fincas, y tiene que cruzar por en medio de estas para llegar a la suya. 

Para obtener el título de servidumbre de paso y poder cruzar por una finca rústica para llegar a otra sin entrada es necesario obtener un contrato, escritura o sentencia judicial. Solo podrá obtenerse el derecho por prescripción si la posesión se remonta a antes de 1889. 

Preguntas Frecuentes

¿Qué personas son capaces de adquirir propiedad por usucapión?

Según el artículo 1931 del Código Civil, cualquier persona capaz de ser propietaria por otros medios puede serlo también por usucapión; aunque, como mencionamos en los requisitos generales para acceder al derecho de usucapión, es necesario ser mayor de edad y estar capacitado. 

¿Dónde se regula la usucapión en España?

La usucapión en España está regulada por el Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil, en el libro Tercero: ‘De los diferentes modos de adquirir la propiedad’ (artículo 609) y título ‘De la prescripción’ (Artículo 1930). 

En el caso de los bienes inmuebles, usucapión, Código Civil y Ley Hipotecaria van de la mano

• La propiedad se adquiere por la ocupación.
• La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición.
• Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.

Artículo 609 del Código Civil 

Por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales.

También se extinguen del propio modo por la prescripción los derechos y las acciones, de cualquier clase que sean.

Artículo 1930 del Código Civil 

Dentro del Código Civil, hay diferentes artículos que determinan los múltiples elementos del derecho de usucapión, plazo y sujeto.  

El objeto de la usucapión se regula en el Artículo 1036 del Código Civil: 

Son susceptibles de prescripción todas las cosas que están en el comercio de los hombres.

Artículo 1936 del Código Civil 

La usucapión ordinaria se determina en el Artículo 1940 y 1955: 

Para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley.

Artículo 1940 del Código Civil 

El dominio de los bienes muebles se prescribe por la posesión no interrumpida de tres años con buena fe.

Artículo 1955 del Código Civil 

Y la usucapión extraordinaria se regula en los Artículos 1955 y 1959: 

También se prescribe el dominio de las cosas muebles por la posesión no interrumpida de seis años, sin necesidad de ninguna otra condición.

Artículo 1955 del Código Civil 

Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539.

Artículo 1959 del Código Civil 

¿Qué plazo debe pasar para solicitar la usucapión?

Para los bienes muebles, tres años con buena fe y justo título; y seis años sin condiciones. 

Para los bienes inmuebles, diez años con buena fe y justo título (20 si la persona propietaria es extranjera); y 30 años sin condiciones. 

¿Qué procedimiento judicial debo seguir para lograr ser dueño por usucapión?

Existen dos vías judiciales para conseguir la prescripción o usucapión: como acción, iniciando un juicio o como excepción, respondiendo a una demanda con la adquisición prescriptiva. 

¿Qué es usucapión contra tabulas?

La usucapión contra tabulas o secundum se da cuando alguien reclama la propiedad de un bien inmueble que está inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre de otra persona. A nivel judicial es una situación excepcional. 

¿Es posible la usucapión entre familiares?

En el plano familiar la usucapión tiene dos vertientes: 

1. En el cómputo de años de posesión de un bien, se heredan y suman de hijos a padres para demostrar la continuidad del adueñamiento. 
2. En el reparto de una herencia, un coheredero puede reclamar la totalidad de la propiedad demostrando por usucapión que fue el único poseedor. 

Requisitos para la usucapión o prescripción adquisitiva de inmuebles

La usucapión es un término jurídico que indica un modo de adquirir la propiedad por el transcurso del tiempo.

Esta adquisición se lleva a cabo mediante una posesión continuada durante el tiempo que exige la ley, el cual es de 20 años sin justo título y 10 años con justo título.

(debido al cambio de Código, se editó el artículo para que sea consecuente con la regulación del Nuevo Código Civil y Comercial.

Para que la posesión de lugar a la usucapión, se requieren ciertos requisitos:

– Posesión en concepto de dueño, o posesión propiamente dicha. Lo que implica que el poseedor debe tener la disposición de hecho del inmueble, pero ejercerla a título de dueño, como si fuera el dueño. Se excluye de este concepto la tenencia, por lo cual locatarios, comodatarios, etc.

, no tienen posesión en este sentido, ya que reconocen en otro la propiedad del inmueble.

Para que un tenedor pase a poseer como dueño, es necesario un acto que se denomina interversión de título, el cual consiste en actos exteriores claros e indubitables que impliquen la exclusión de cualquier otro propietario.

– La posesión debe ser ostensible y continua. En el nuevo código se elimina la exigencia de que sea pacífica y sin vicios, en tanto la calificación de la posesión ya no tendrá importancia. Teniendo en cuenta que el art. 1.930 presume la continuidad, la prueba de ser discontinua la posesión estará a cargo de quien la afirme.

-Debe ser continua e ininterrumpida por el plazo que establece la ley. Existe la posibilidad de unir en determinados casos la posesión actual a la posesión anterior, computándose todo el tiempo a los efectos de la usucapión. El plazo como se mencionó anteriormente es de 10 años en caso de poseer justo título y de 20 años en caso de no poseerlo.

Requisitos para iniciar el juicio de usucapión: (Provincia de Córdoba)

• 1) Un plano de mensura del inmueble poseído del que surja, si sepudiere determinar, que inmuebles resultan afectados en todo o enparte, confeccionado al efecto por profesional autorizado y visadopor la repartición catastral de la Provincia, con una antelación nomayor de un año.
• 2) Un estudio de los antecedentes sobre la titularidad del dominio yla condición catastral de los inmuebles afectados, suscripto porprofesional competente.
• 3) La prueba de que haya de servirse el titular y que acredite el tiempo de posesión: testigos, pago de impuestos, realización de mejoras, etc.
• Iniciado el trámite, se solicitan informes a distintas reparticiones públicas, se ordena la publicación de edictos, y se coloca un cartel en la propiedad con las referencias necesarias acerca de la existencia del juicio, en en lugar del inmueble visible desde el principal camino de acceso.
• Se debe señalar que la adquisición de la propiedad se realiza por el solo transcurso del tiempo de la posesión, el juicio de usucapión tiene efectos declarativos y tiene como fin poder inscribir la titularidad del inmueble a nombre del poseedor.
• Cualquier consulta comuníquese con nosotros y con gusto lo asistiremos.
• Actualización:

Puntos a tener en cuenta si va a comprar una  posesión:

Ante la cantidad de consultas de personas que compran una posesión o quieren comprar una posesión hay que aclarar algunos puntos:

– La única forma de escriturar del poseedor es mediante el juicio de usucapión. La usucapión no es un trámite, es un juicio que implica que se debe producir prueba y se realiza contra el dueño original del inmueble.

– La inscripción en el registro de poseedores de la provincia de Córdoba o Tierras para el futuro, tiene únicamente un valor de publicidad extra.

Si bien, la misma posesión de un bien como dueño es una forma de publicidad, la inscripción en el registro de poseedores genera una anotación en el registro como poseedor.

Dicho trámite no otorga escritura traslativa del dominio, únicamente sirve para hacer conocer a terceros que se es poseedor del inmueble a través de la anotación en el Registro de la propiedad.

– La usucapión es un juicio que tiene un costo, tanto en tasas, honorarios, planos, como en tiempo, por lo cual se debe a tener en cuenta este factor al comprar una posesión de un bien. El valor de una cesión de posesión tiene que ser sensiblemente inferior a la compraventa de un terreno.

– Antes de comprar debe ser extremadamente cuidadoso, averiguar todo lo posible los antecedentes del poseedor. Tenga en cuenta que si va a hacer el juicio de usucapión va a necesitar toda la prueba posible a los fines de demostrar los veinte años de posesión, pago de impuestos, testigos, facturas de gastos, construcciones realizadas, etc.

– Adquirir una posesión significa un riesgo, ya que el dueño puede recuperar el bien a través de la acción de reivindicación. Como poseedor de mala fe, está sujeto a que el dueño solicite el retiro de lo construido por el poseedor y a costa de éste. También el dueño puede elegir quedarse con lo construido, abonando el mayor valor que adquirió el bien.

Te dejamos también un video donde explicamos varios aspecto de este tema y que puede serte de utilidad:

Tenes una consulta? dejala en los comentarios o en el siguiente formulario:

Adquisición de la propiedad a través del uso continuado de la cosa: la usucapión

La usucapión, o prescripción adquisitiva, es una figura jurídica de origen romano, gracias a la cual, es posible convertirse en propietario de una cosa por la posesión continuada de la misma, durante un período de tiempo establecido legalmente.

Tal vez no sepas que acceder a la propiedad de una determinada cosa también es posible a través del uso continuado de la misma. La usucapión, también llamada prescripción adquisitiva, es una institución jurídica de origen romano, que permite ser propietario de un determinado derecho real, si se ha poseído durante un período de tiempo establecido legalmente.

La usucapio del derecho romano

El origen de la usucapión lo encontramos en el derecho romano. Etimológicamente, la usucapio proviene de los términos latinos usu capere (coger por el uso).

El ordenamiento de aquella época configuraba esta institución como un modo alternativo de adquisición de la propiedad.

Se entendía que el uso continuado otorgaba una auctoritas sobre la cosa en cuestión.

Sin embargo, la usucapio romana exigía importantes y destacados requisitos. En primer lugar, no se podía usucapir por cualquier motivo, sólo por uno social y civilmente justificado.

En segundo término, era imprescindible la existencia de buena fe.

Esta figura jurídica no suponía un despojo al anterior titular de la propiedad, ya que éste no se oponía a la situación de hecho.

La institución jurídica de la usucapio fue revolucionaria en el mundo romano, pues ayudó a esclarecer muchos casos y a resolver litigios sobre propiedad que se eternizaban en el tiempo. La institución no se aplicaba sobre todas las cosas, sólo podía desplegarse sobre las res habilis (cosas idóneas o usucapibles).

Otros requisitos de la usucapio romana eran la iusta causa y la bona fides, tal y como decíamos anteriormente.

La primera estaba relacionada con la existencia de una relación negocial entre usucapiente y titular anterior.

Por su parte, la bona fides se basaba en la convicción por el adquirente, en el momento de entrar en posesión de la cosa, de no dañar derechos de otras personas.

Regulación actual 

El término “usucapión” no aparece en el articulado del Código Civil.

Sin embargo, el precepto 1930 establece: “Por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales.

También se extinguen del propio modo por la prescripción los derechos y las acciones, de cualquier clase que sean”.

La usucapión o prescripción adquisitiva implica la adquisición automática de la cosa, sin necesidad de una declaración judicial del derecho. El poseedor se convierte en propietario, tras consumarse el plazo establecido legalmente. Por el contrario, si se promoviera juicio sobre la propiedad, la usucapión sí debería ser probada.

Ten en cuenta también que la usucapión posee carácter retroactivo. Esto quiere decir que, una vez consumido el plazo, se entiende que la adquisición del derecho se produjo al inicio de aquélla.

Son susceptibles de usucapión todas las cosas que se hallen dentro del comercio de los hombres. Por otra parte, la prescripción adquisitiva exige una serie de requisitos en la posesión. En consecuencia y para que el poseedor se convierta en propietario, deben darse algunas circunstancias especiales, que analizamos a continuación:

Significa que el poseedor ha de tener la disposición de hecho del inmueble o cosa y ejercerla como si fuera el dueño.

La posesión debe ejercerse de forma que pueda ser conocida, es decir, sin clandestinidad. Tampoco puede existir violencia.

La posesión debe ser continuada, es decir, no haber sufrido interrupciones.

La usucapión puede ser ordinaria o extraordinaria. En la primera se exige buena fe y justo título.

El plazo que se establece es de 10 años para bienes inmuebles y de 20 si el propietario reside en el extranjero.

Por su parte, la extraordinaria no exige ninguna de las dos premisas antes reseñadas y el plazo que se requiere es de 30 años para bienes inmuebles y de 6 para bienes muebles.

• Para que pueda existir usucapión es preciso que no se dé una acción en contra de la posesión por parte del titular del derecho.
• La usucapión se justifica en base a dos teorías distintas:
• El fundamento de la figura se halla en la seguridad que aporta a las relaciones jurídicas, al consolidar las titularidades aparentes.

Justifica la existencia de la usucapión a partir del abandono o la renuncia al derecho real, por parte del titular del mismo. Cuando éste logra demostrar la inexistencia de la voluntad de renuncia, la usucapión pierde su razón de ser.

El Tribunal Supremo y la usucapión “contra tábulas”

Recientemente, el Tribunal Supremo ha fijado la doctrina a aplicar en relación con la usucapión “contra tábulas”.  Seguramente estés preguntándote qué significa este concepto. Pues bien, el mismo hace referencia a la adquisición de la propiedad por su uso continuado durante un tiempo concreto y en contra de lo recogido en el Registro de la Propiedad.

El Tribunal ha sentenciado que debe regir lo dispuesto en el artículo 36 de la Ley Hipotecaria, frente a lo recogido en el 1.949 del Código Civil. La razón es que este último debe considerarse derogado.

La Ley Hipotecaria acoge dos situaciones diferentes y una regulación distinta de la anterior, en relación con la prescripción adquisitiva frente al tercero original.

La usucapión “contra tábulas” plantea la cuestión de si puede ser usucapido por la posesión un derecho inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre de otra persona.

Esta idea se contrapone con la de usucapión “secundum tábulas”, según la cual, el titular del derecho inscrito se beneficia de la presunción de posesión con justo título, pública, pacífica, ininterrumpida y de buena fe, durante el tiempo de vigencia del asiento y de los antecesores de quienes traiga causa.

El tema de la usucapión y, en general, los litigios sobre propiedades son cuestiones complejas, que requieren de pormenorizados análisis por parte de profesionales del derecho. Si te encuentras inmerso en uno de estos asuntos, plantea tus dudas a tu abogado civilista de confianza.

La usucapión. Requisitos y efectos

CONCEPTO. FUNDAMENTO Y CLASES

La usucapión es, esencialmente, un modo de adquirir el dominio y como tal lo trata la generalidad de la doctrina, aun sin desconocer su carácter de efecto posesorio (1).

Se define (desde la clásica definición de MODESTINO, D. 41, 3, 3) como el modo de adquirir la propiedad u otro derecho real poseíble por la posesión continuada durante el tiempo y con los requisitos que fija la ley. Convierte en situación de derecho lo que empezó como una situación de mero hecho. El simple poseedor deviene titular del derecho real.

El Código civil trata la usucapión como modo de adquirir en el artículo 609, cuyo último párrafo dice: pueden también adquirirse (propiedad y derechos reales) por medio de la prescripción.

Y más adelante regula unitariamente la prescripción, a partir del artículo 1930 (título XVIII del libro IV), pero distingue claramente la prescripción extintiva de la adquisitiva, sin llamar a ésta usucapión, y la define en el primer párrafo del artículo 1930: Por la prescripción (adquisitiva o usucapión) se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales (2).

El fundamento de la usucapión es discutido. Se ha dicho que es una institución injusta desde el punto de vista del titular que pierde su derecho real por la usucapión de otro.

Desde otro punto de vista, se ha mantenido, desde el Derecho romano, que es una institución necesaria para el bien público.

Modernamente se mantiene por toda la doctrina la justicia, la necesidad y la utilidad social de la usucapión, en base a un fundamento subjetivo y a un fundamento objetivo.

El fundamento subjetivo de la usucapión se apoya en el abandono o negligencia del titular del derecho, que, por su inactividad, ha permitido que otro adquiera su derecho por la posesión continuada durante cierto tiempo. Al propio tiempo, el trabajo y la actividad posesoria del adquirente justifican que se le otorgue el derecho que ha estado poseyendo durante el tiempo adecuado.

El fundamento objetivo es más aceptable, pues, para que exista usucapión, no es preciso que haya una actuación negligente del titular (que incluso podría probar que no la tuvo) o un trabajo del usucapiente (que pudo poseer pero sin ejercer una actividad o trabajo), sino que basta el hecho objetivo de la posesión, en el tiempo y con los requisitos que marca la ley. El fundamento objetivo es la seguridad del tráfico jurídico, el interés general social y económico, el bien público; que se reconozca la titularidad del derecho en quien, a través de la posesión en un tiempo y unos requisitos, aparece pública, social y económicamente como tal titular. Al mismo tiempo, evita la necesidad de que deban probarse —hasta los más lejanos tiempos— la existencia y titularidad de derechos reales (3).

Como clases de usucapión, se distingue la usucapión ordinaria que requiere como requisitos especiales —además de los comunes de posesión y tiempo— que concurran la buena fe y el justo título. La usucapión extraordinaria no requiere más requisitos que los comunes: posesión y tiempo; sin embargo, precisa un lapso de tiempo mucho más largo que la ordinaria.

La usucapión mobiliaria se refiere a la adquisición de la propiedad o derechos reales sobre cosas muebles. La usucapión inmobiliaria, a cosas inmuebles y tiene unos plazos de tiempo superiores a la mobiliaria.

Puede producirse, como modo de adquirir, la usucapión del dominio — derecho real de propiedad— o bien de los demás derechos reales, siempre que sean poseíbles.

REQUISITOS

SUJETOS. En la usucapión se presentan dos sujetos: el usucapiente, adquirente, que adquiere el derecho por usucapión, y el titular del derecho usucapido, que lo pierde, con sus respectivos requisitos.

Primero.—Usucapiente. Es el que adquiere el derecho de propiedad u otro derecho real poseíble, por usucapión.

El artículo 1931 se refiere a su capacidad: Puede adquirir bienes o derechos por medio de la prescripción (adquisitiva o usucapión) las personas capaces para adquirir por los demás modos legítimos.

Puesto que no hay capacidad especial para adquirir derechos, la capacidad precisa es, simplemente, la capacidad general de obrar.

Por otra parte, por el mismo concepto de usucapión, será precisa la aptitud para poseer en concepto de titular el derecho que se usucape.

• En otro aspecto, relativo al usucapiente en sí mismo, más que a su capacidad, el artículo 1956 retrasa la usucapión de los culpables de un hurto o robo respecto a la propiedad de las cosas hurtadas o robadas, hasta la extinción de su responsabilidad penal y civil: las cosas muebles hurtadas o robadas no podrán ser prescritas (usucapidas) por los que las hurtaron o robaron, ni por los cómplices o encubridores, a no haber prescrito el delito o falta, o su pena, y la acción para exigir la responsabilidad civil, nacida del delito o falta.
• También en otro aspecto, relativo al usucapiente, el artículo 1933 establece que la prescripción ganada por un copropietario o comunero aprovecha a los demás, lo que —respondiendo a la normativa general de la comunidad de bienes— significa el reconocimiento de la eficacia de la usucapión de un comunero a favor de toda la comunidad (4).
• Igualmente se atribuye capacidad, como usucapiente, a la herencia yacente, artículo 1934: La prescripción produce sus efectos jurídicos a favor y en contra de la herencia antes de haber sido aceptada y durante el tiempo concedido para hacer inventario y para deliberar.

Segundo.—Titular del derecho usucapido. Es el titular del derecho que lo pierde por haber sido usucapido por el usucapiente.

El Código civil dispone en su artículo 1932 que: Los derechos y acciones se extinguen por la prescripción en perjuicio de toda clase de personas, inclusas las jurídicas, en los términos prevenidos por la ley.

Con tan tajante norma, el Código civil rompe con la tradición histórica patria, basada en el Derecho romano, que admitía una serie de excepciones, en virtud de las cuales no se producía la usucapión cuando el titular del derecho que se pretendía usucapir no podía hacer valer sus derechos (menores, incapacitados) o eran ciertas personas jurídicas (el Tesoro público, Iglesia, fundaciones religiosas).

Se da, pues, la usucapión contra toda persona física, con o sin capacidad de obrar, y jurídica.

Únicamente se prevé una acción personal de la misma contra el culpable de la pérdida del derecho por usucapión de otro, en el mismo artículo 1932, párrafo 2.

º: Queda siempre a salvo a las personas impedidas de administrar sus bienes el derecho para reclamar contra sus representantes legítimos, cuya negligencia hubiese sido causa de la prescripción,

Incluso cabe usucapión contra la herencia yacente en virtud del artículo 1934 (… y en contra de la herencia) antes citado.

OBJETO. El objeto de la usucapión es el derecho de propiedad o cualquier otro derecho real poseíble. No cabe, pues, usucapión en los derechos no reales, como los derivados de los contratos de arrendamiento o renta vitalicia, o los personalísimos.

No cabe tampoco en los reales que no sean poseíbles, como el tanteo y retracto o el derecho de hipoteca; sí cabe la usucapión del derecho de prenda(5).

El Código civil (art…

La usucapión en España: Qué es, ejemplos, procedimiento [2022]

Te explicamos de manera clara el procedimiento de usucapión como justo y legal título para adquirir una propiedad. Completo y actualizado.

¿Qué es la usucapión?

Por decirlo en pocas palabras, la usucapión en España es una forma de adquirir la propiedad de un bien a través de la posesión continuada del mismo.

Ya la propia etimología del término es significativa. Usucapión proviene de los vocablos latinos usus (uso) y capere (adquirir).

Esto es, si una persona mayor de edad y capaz jurídicamente posee sin ser su propietario un objeto (normalmente bienes inmuebles, aunque la figura es extensible a todas las cosas que estén “en el comercio de los hombres”) durante un tiempo determinado, y bajo unas circunstancias concretas, a través de la usucapión puede convertirse en propietario de dicho objeto.

Puede ocurrir que ese objeto no tuviera propietario anterior (típico caso de terrenos sin inmatricular) o que tuviera un propietario previo que por las razones que fuera habría dejado prescribir su derecho.

¿Dónde se regula?

En nuestro Código Civil la usucapión es denominada “prescripción adquisitiva”, por contraposición con la prescripción extintiva (la pérdida del derecho de propiedad por inacción a la que nos referíamos en el párrafo anterior).

Viene regulada en el artículo 609, y más en detalle en el 1930 y siguientes de dicho cuerpo legal.

Tipos de usucapión

En función de los requisitos, el Código Civil establece dos tipos de usucapión: la ordinaria y la extraordinaria.

La usucapión ordinaria precisa de una posesión previa más corta –veinte años- pero a cambio conlleva dos requisitos: que el poseedor actúe de buena fe y que ostente un justo título. Luego ampliaremos estos conceptos.

La usucapión extraordinaria requiere de una posesión mayor –treinta años ininterrumpidos- pero en este caso ya no harían falta los dos requisitos que se piden en la ordinaria. Precisamente por esta razón y pese a su nombre, es mucho más frecuente la extraordinaria que la ordinaria.

Asimismo, como decimos, es factible adquirir por prescripción adquisitiva bienes muebles (los susceptibles de ser transportados), si bien en este caso el plazo de posesión se reduce a tres años.

Requisitos

Para poder adquirir la propiedad de un objeto mediante un procedimiento de usucapión en España hay que cumplir una serie de requisitos. Unos son genéricos para todos los casos, y otros dependerán del tipo de prescripción adquisitiva –ordinaria o extraordinaria- que se vaya a llevar a cabo.

Requisitos genéricos

• Sólo podrán adquirir por vía de usucapión las personas mayores de edad y que tengan capacidad para ello. Esto descarta a los menores no emancipados y a los que estén incapacitados bajo la tutela de un tercero.
• La posesión deberá ser en concepto de dueño y de forma pública, pacífica y no interrumpida (artículo 1941 del Código Civil), no teniendo tal consideración dicha posesión si la misma se lleva a cabo mediante tolerancia del dueño (artículo 1942). Dicho de otra manera, no tendrá efectos válidos para una prescripción adquisitiva una posesión como por ejemplo la de un arrendatario, que si bien ocupa una vivienda no lo hace como propietario, sino en virtud de un contrato de alquiler con el dueño.
• Se entiende que la posesión se interrumpe cuando se cesa en la misma por más de un año. Por lo tanto, aunque se haya abandonado el inmueble durante periodos inferiores a una  anualidad, seguirá entendiéndose que dicha posesión es ininterrumpida a efectos de cómputo. Asimismo se entenderá interrumpida la posesión si el propietario promueve una citación judicial o procedimiento de mediación con el fin de preservar su derecho. Por último, también se interrumpe a efectos adquisitivos la posesión ante cualquier acto del poseedor por el que reconozca la titularidad del propietario del bien (1948 Código Civil).
• La posesión a estos efectos se “hereda”, esto es, se puede sumar la llevada a cabo por el poseedor actual y la realizada por su causante.

Requisitos para la precripción o usucapión ordinaria

• Tal como ya hemos dicha, para la usucapión ordinaria es precisa una posesión ininterrumpida de la casa, terreno, vivienda o inmueble en general de al menos veinte años.
• No procederá la usucapión ordinaria si el inmueble que se posee consta a nombre de otra persona en el Registro de la Propiedad.
• Es preciso además para esta modalidad que quien está en posesión de la vivienda se considere su propietario en base al principio de la buena fe. Este principio viene concretado para este supuesto en el artículo 1950 del Código Civil, que nos dice que “la buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio”.
• Como complemento del anterior requisito, también se precisa para la usucapión ordinaria la necesidad de justo título, en este caso un documento de transmisión de la propiedad recibido de quien el poseedor creyó que era el propietario del inmueble.

• Esta modalidad por un lado aumenta el plazo de posesión ininterrumpida del inmueble –de veinte a treinta años- pero por el otro relaja los requisitos para poder hacer uso de la misma.
• Así, la usucapión extraordinaria no precisa ni buena fe (en el sentido de haberle sido transmitido el bien por su aparente propietario) ni por consiguiente título que respalde la misma. Puede llevarse a cabo incluso en caso de inmuebles registrados a nombre de un tercero.
• Por lo tanto, en este caso meramente se deberá acreditar la posesión ininterrumpida por treinta años, y por supuesto respetar los requisitos genéricos que hemos detallado antes.

Procedimiento de usucapión en España

• Obviamente, para adquirir un inmueble o terreno por la vía de usucapión es preciso iniciar un procedimiento judicial.
• En este tipo de procedimientos –estamos pensando en la usucapión extraordinaria, que paradójicamente es la más habitual- la piedra angular probatoria suele ser la que permita acreditar una posesión de más de tres décadas, que además debe ser ininterrumpida.
• Realmente, encontrar documentos que apoyen de manera incontrovertible que un determinado poseedor ya ocupaba dicho inmueble puede ser complicado, máxime si hablamos de terrenos de cultivo o solares, donde no podemos “agarrarnos” ni a las típicas facturas de reforma de la vivienda.

Hay que partir de la base de que el Código Civil establece una presunción. Esto es, partimos de la base de que es imposible demostrar una posesión ininterrumpida, ya que nos obligaría a acreditar que año tras año hemos estado ejerciendo la misma.

En cambio, nos basta con demostrar que hace más de treinta años ocupamos el inmueble, y que a fecha de interponer la demanda de usucapión seguimos ocupando el inmueble.  Acreditando el inicio y el final de la posesión, se establece una presunción de ininterrumpibilidad que sólo podrá ser quebrantada si alguien acredita lo contrario, esto es, que en algún momento de ese plazo y durante más de un año se dejó de ejercer el derecho de posesión sobre el bien.

Así las cosas, debemos centrarnos en encontrar pruebas de que hace más de treinta años poseímos ese inmueble, y que en la actualidad también lo ocupamos. Ahí nos pueden servir desde el pago de la contribución hasta el de un recibo de suministros, pasando por facturas, declaraciones, etc.

Los procedimientos de usucapión finalizan con una sentencia, la cual, si estima que existe dicho derecho, nos permitirá inscribir nuestra propiedad adquirida en el Registro de la Propiedad.

Ejemplos de usucapión

Hay una serie de casos arquetípicos que pueden acabar derivando en expedientes de prescripción adquisitiva o usucapión:

El más actual tiene que ver con los okupas. Si tras irrumpir en una vivienda su propietario actual o luego sus herederos no inician ninguna acción judicial o de reclamación, el lapso de tiempo permitirá que estos ocupantes sin título puedan llegar a ser los propietarios del piso.

Otro caso habitual suele darse en los procesos sucesorios, sobre todo cuando la herencia se circunscribe a una vivienda no excesivamente lujosa, no hay testamento y confluyen varios herederos.

En estos supuestos a nadie le sale a cuenta iniciar un procedimiento para reclamar su parte del caudal del difunto y el más “listo de la clase” aprovecha la coyuntura para instalarse en la casa del difunto y dejar que pase el tiempo.

Por último, la usucapión extraordinaria está a la orden del día en tierras de cultivo y terrenos. En muchas ocasiones se trata de tierras o sobrantes de suelo edificable que se abandonan, y son paulatinamente invadidos por sus colindantes, sin que nadie se lo prohíba.