Retraso entrega obra obligacion indemnizar al comprador promotora

Al hilo de unos casos recientes que hemos resuelto satisfactoriamente en el despacho, y dada la frecuencia con la que se presentan supuestos similares en la práctica, queremos dedicar unas líneas a dejar claro, aunque sea brevemente, si es posible exigir indemnización al promotor cuando éste se retrasa respecto a la fecha de entrega pactada en el contrato.

Ya hemos hablado anteriormente en nuestro blog del momento a partir del cual el comprador de una vivienda en construcción puede solicitar la resolución del contrato de compraventa.

Recordemos que la Sala 1ª del Tribunal Supremo tiene establecido a estos efectos que el simple retraso no provoca por sí mismo la resolución del contrato de compraventa sino que dicho retraso ha de ser “grave” y “esencial”, frustrando el negocio jurídico.

Recordemos también que la normativa vigente exige al promotor que haga constar en el contrato de compraventa la fecha de entrega «con toda claridad» así como «la fase en que en cada momento se encuentra la construcción».

Ahora bien, siendo cierto lo anterior, nos encontramos ante un escenario distinto cuando el promotor cumple con su principal obligación —entregar la vivienda— pero lo hace con retraso respecto a la fecha establecida contractualmente.

Evidentemente, el promotor está obligado a indemnizar a los compradores todos aquellos daños y perjuicios que tengan causa directa con el retraso en la entrega de sus viviendas.

En este sentido, la jurisprudencia viene exigiendo a los promotores inmobiliarios, como profesionales del sector de la construcción, que deben ser ellos los que asuman el riesgo de establecer una fecha de entrega que resulte precipitada en el tiempo, aun a costa de perder potenciales clientes.

De hecho, las resoluciones de los Tribunales no admiten alegaciones de los promotores basadas en dificultades urbanísticas o administrativas, como la tardanza de un Ayuntamiento en conceder la licencia de primera ocupación, pues han de prever como especialistas en la materia que estos avatares pueden acontecer.

Además, para que pueda entenderse que el promotor ha cumplido completamente con su obligación de entrega ha de concurrir la entrega física de la casa con la entrega a efectos jurídicos, es decir, con todas las licencias administrativas que resulten necesarias.

En consecuencia, siempre y cuando pueda acreditarse que existe un nexo causal entre el daño o perjuicio y el retraso en la entrega de la vivienda, el comprador tiene derecho a ser resarcido.

Entre los conceptos más habituales encontramos las mensualidades de alquiler satisfechas hasta que se les hace entrega de la vivienda.

Asimismo, es recurrente reclamar el importe del guardamuebles, los gastos de mudanza así como, si fuera necesario, los gastos de contratación de los suministros de electricidad y agua.

Incluso, en ocasiones, se admite como sujeto a indemnización los gastos financieros soportados por el crédito-puente solicitado para poder hacer frente a la nueva adquisición.

Cuando los compradores no precisan arrendar un inmueble en el tiempo que media hasta la entrega definitiva de su casa, la reclamación al promotor se articula en torno al concepto denominado «valor de uso», esto es, acreditando la renta media mensual de un alquiler en la misma zona de una finca de análogas características a la comprada, multiplicado por los meses de retraso soportados.

Más difícil de acreditar, pero sujeto igualmente a reclamación cuando existe relación de causalidad, es el «daño moral». De manera sintética, este concepto lo integran situaciones de ansiedad, de zozobra, de impacto emocional o incertidumbre concurrente, sufrimiento psíquico, etc… que sean provocadas por el retraso en la entrega de la vivienda.

Sin perjuicio de todo lo anterior, habrá que atender con carácter previo a formular cualquier reclamación al contenido del contrato de compraventa habida cuenta de que en el mismo puede haberse regulado qué sucede ante estas circunstancias o haberse establecido una penalización al promotor consistente en una determinada cantidad de dinero por cada día de retraso, sustitutiva de la indemnización de daños y perjuicios.

Como siempre advertimos, antes de llevar a cabo cualquier reclamación, es conveniente ser asesorado por un profesional en la materia, quien le guiará respecto a los pasos que debe seguir.

El promotor está obligado a indemnizar por el retraso en la entrega de la vivienda aunque quiebre la constructora

El proceso constructivo se basa en la existencia de un entramado de relaciones contractuales complejas entre los diferentes agentes de la edificación. Ahora bien, no debemos perder la perspectiva de que el promotor inmobiliario es quien, en definición de la propia Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), “decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título”. En otras palabras, la iniciativa de todo proyecto de edificación parte del promotor como profesional del sector inmobiliario, quien planificará todos los aspectos necesarios para que su actividad empresarial se desarrolle de la forma más óptima posible.

            Así, dentro de las atribuciones propias de la promoción está la elección de la empresa constructora que lleve a cabo la edificación proyectada. Esta elección no carece de importancia.

Una diligente actuación del promotor a la hora de buscar y suscribir con la constructora adecuada el contrato de ejecución de las obras a ejecutar le puede ahorrar bastantes contratiempos futuros.

La decisión debe, entre otras cosas, tener presente no solo que el contratista cuente con suficientes recursos humanos y materiales sino que goce de la debida solvencia.

            El dato anterior tiene gran relevancia pues, si recordamos, el promotor está obligado a fijar “con toda claridad” la fecha de entrega de las viviendas en los contratos que suscriba con los compradores-consumidores.

Una errónea elección de empresa constructora puede dilatar la entrega de las viviendas a los adquirentes siendo el promotor quien responderá frente a éstos de los retrasos originados por la declaración en concurso de acreedores del contratista.

Esta eventualidad obliga al promotor a resolver el inicial contrato de obras y a buscar uno nuevo que finalice la construcción.

            Lamentablamente, cuando el constructor entra en concurso de acreedores, el promotor intenta “dulcificar” frente a los compradores su responsabilidad y se escuda en la insolvencia de la empresa contratista para justificar el retraso en la entrega de las viviendas.

Ante esta coyuntura, el promotor aduce frente a sus clientes que la demora por cambio de la empresa constructora obedece a una causa de fuerza mayor. Sin embargo, nada más lejos de la realidad.

La jurisprudencia de los Tribunales se ha encargado de dejar patente la responsabilidad que en este supuesto recae sobre el promotor, atendiendo al “deber de previsibilidad” que le compete como profesional del sector de la construcción, sin que pueda trasladar su riesgo empresarial al comprador-consumidor.

Las sentencias sobre la materia son claras y rotundas en cuanto a dejar un espacio muy estrecho al promotor en cuanto a la alegación de causas de fuerza mayor para exonerarse de responsabilidad por el retraso.

La jurisprudencia deja patente que a la hora de investigar si la demora en la entrega obedece a causas no imputables a la promotora-vendedora, deben tenerse en cuenta las causas imprevisibles e inevitables a la fecha de los contratos de compraventa.

Los Tribunales advierten que quien fija el plazo de entrega de las viviendas es el promotor, que es un profesional de la construcción y debe conocer las dificultades propias de esta actividad.

Por tanto, tiene que prever las circunstancias y asegurarse de poder cumplir sus compromisos, fijando un plazo de entrega mucho más dilatado en el tiempo, aunque ello le haga perder algún posible cliente.

Para un profesional del ramo tales circunstancias no pueden calificarse de imprevisibles y quien compra confiando en el promotor no debe ser el que soporte el riesgo empresarial que asume todo aquel que pone en marcha un proyecto constructivo.

Sobre este particular vamos a destacar lo expuesto por la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 12ª), en su sentencia de 17 de mayo de 2012, por la claridad y elocuencia en el tratamiento del deber de previsibilidad del promotor así como de la concreción y exactitud con la que debe fijar la fecha de entrega en los contratos de compraventa suscritos con sus clientes:

“Mayor importancia tiene, para la decisión de los casos en que se enjuician las consecuencias de la demora en el plazo de entrega , la previsión contenida en el artículo 85.8, en cuanto prevé el carácter abusivo y, por tanto, nulo de pleno derecho, de las cláusulas que «supongan la consignación de fechas de entrega meramente indicativas condicionadas a la voluntad del empresario «. […]

• Por otro lado, de esa norma se extrae el principio a que responde –la certeza del momento en que el consumidor podrá acceder plenamente al producto adquirido-, principio que deberá ser tenido en cuenta para la decisión en casos en que el resultado real del desarrollo del contrato haya hecho que el plazo consignado en el contrato quede al albur de la voluntad empresarial. […]
• Realmente, sería un contrasentido jurídico que por vía de la decisión judicial, que no reaccionara frente el incumplimiento de la fecha de entrega, obtuviera el empresario lo que la Ley le prohíbe.
• Por eso, en los supuestos de indeterminación de la fecha de entrega, en cuanto queda a la voluntad del empresario, se han de incluir, sin duda, los casos en que la entrega se demora a voluntad o por decisión de éste, de modo que se llega al mismo resultado prohibido: la espera del consumidor a que el empresario decida cumplir su prestación, situación ante la cual ha de quedar aquel suficientemente protegido».[…]
• Por fuerza mayor, a estos efectos, se han de contemplar aquellos sucesos que el empresario no puede dominar, porque no sean previsibles en el sector de actividad concreto, pues si existiera esa previsibilidad, se habría de tener en cuenta para fijar el plazo con realismo.

Por eso, en las citadas Sentencias exponíamos que «el que se dedica profesionalmente a la venta de viviendas sobre plano, debe prevenir, antes de hacer la oferta pública del producto, los inconvenientes que previsiblemente pueden surgir.

Y entre esos inconvenientes están tanto los de carácter técnico como los de carácter jurídico, pues antes de la oferta pública y de la consiguiente contratación con los adquirentes, el nivel de diligencia exigible al profesional implica que esté seguro que la obra proyectada reúne las condiciones jurídicas precisas, sin que existan obstáculos para obtener las correspondientes licencias, que son siempre y en todo caso actos administrativos reglados y, por tanto, previsibles, y que desde el punto de vista técnico no deba de haber sorpresas, sino que esté suficientemente definida la obra en todos sus aspectos en los correspondientes proyectos, y en base a ello deben calcular correctamente la duración de la obra, antes que comprometerse, de manera infundada y poco cuidadosa, a fechas de entrega que puedan, en la práctica, resultar de imposible realización».

Y concluíamos que «ni las inclemencias meteorológicas que no puedan ser calificadas de absolutamente imprevisibles, ni las trabas administrativas ni las dificultades arquitectónicas, pueden ser consideradas causas exoneradoras de la responsabilidad del promotor «.

            Y junto a la anterior, resulta reseñable igualmente en relación al objeto del presente artículo la sentencia del Audiencia Provincial de Madrid (Sección 13ª), de fecha 25 de febrero de 2011, tratando el supuesto específico de la declaración en concurso de acreedores de la empresa constructora contratada por la entidad promotora:

“En este caso la elección por la vendedora-promotora de una empresa constructora solvente, que garantizase la correcta conclusión de la obra en el plazo convenido, entraba de lleno en las obligaciones que como tal le incumbían, sobre todo cuando el objeto del contrato era una cosa futura en vía de ser materializada, de modo que la paralización de las obras por el concurso de acreedores de XXX, cuya solvencia y viabilidad como los hechos revelan no era real, lo que contribuyó a que la entrega de los inmuebles no se produjera en el tiempo pactado, revela la omisión de la diligencia debida en tal elección, sin que, por otra parte, la gravedad y efectiva influencia en el desarrollo de las obras de las inclemencias metereológicas hayan quedado acreditadas por un elemento de prueba objetivo y distinto del informe que emitieron los arquitectos en el mes de junio de 2009. Indiligencia que, asimismo, queda patente al no prever YYY tal hipotética y posible contingencia ni, consiguientemente, en el ámbito objetivo, adoptar el remedio pertinente mediante la sustitución o suplencia de la empresa constructora por un tercero en los trabajos o tareas propias de la construcción, ni, en el ámbito subjetivo del contrato de compraventa, establecer una previsión y prolongación mayor en el plazo de entrega de los inmuebles para el caso de que se produjera tal evento, por ser más que previsible”.

            Como corolario de todo lo expuesto anteriormente, cuando el comprador-consumidor sufre las consecuencias del retraso en la entrega de la vivienda al ser declarada la constructora en concurso de acreedores y el promotor pretende eludir su responsabilidad escudándose en la existencia de fuerza mayor, ha de ser consciente de que se trata de una eventualidad profusamente tratada por los Tribunales de Justicia. En este sentido, como hemos examinado, las sentencias anteponen el deber de previsibilidad del promotor, como profesional del sector de la edificación, teniendo éste que tener presente cualquier acontecimiento que pueda presentarse durante la ejecución de las obras y, entre estos, el concurso de acreedores de la contratista.

            Dependiendo de la duración del retraso, el comprador estará facultadora para resolver el contrato o bien para solicitar la indemnización que le corresponda por los daños y perjuicios que la demora le haya ocasionado.

Un promotor es condenado a indemnizar la estancia en un hotel durante el retraso en la entrega de la vivienda

• La Audiencia Provincial de Madrid (Sección 8ª), en su sentencia de 18 de febrero de 2021 ha dictado una relevante sentencia en el ámbito del retraso en la entrega de la vivienda por parte del promotor inmobiliario.

El supuesto de hecho que resuelve la citada sentencia es el siguiente: una compradora de una vivienda en la localidad madrileña de Alcobendas formula demanda contra la entidad promotora exigiendo la indemnización de los daños y perjuicios derivados del retraso en la entrega del inmueble, inicialmente previsto para octubre del 2015 y finalmente entregado el 5 de julio de 2016. Los daños y perjuicios consisten en el coste para la compradora del alojamiento en un hotel de tres estrellas en la misma población desde el 19 de diciembre de 2015 al 18 de mayo de 2016 y desde el 28 de mayo de 2016 hasta el 23 de junio de 2016 así como el importe correspondiente al guardamuebles que precisó durante ocho meses para almacenar mobiliario destinado a la nueva vivienda.

Por su parte, la promotora demandada se opuso a la demanda afirmando que la construcción de la promoción se habría finalizado en plazo, siendo las causas del retraso ajenas a su intervención pues el certificado final de obra se emitió el 10 de septiembre de 2015.

El argumento esgrimido por la promotora-vendedora para justificar el retraso en la entrega era que la comercialización de la promoción durante los años 2014 y 2015 había exigido nuevas modificaciones en el proyecto técnico del edificio, motivando la redacción de un proyecto final diferente al inicial así como la modificación de la licencia de obras previamente concedida que conllevó igualmente la corrección de la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal.

Al mismo tiempo, la promotora demandada alega que el Ayuntamiento de Alcobendas se habría demorado en la resolución del expediente administrativo relativo a la obtención de la licencia de primera ocupación, otorgándose la misma el 2 de febrero de 2016.

A su vez, aduce que el retraso es asimismo imputable por retrasos en la puesta en servicio de las conexiones de las compañías suministradoras, considerando negligente la actuación del Canal de Isabel II al exigir como presupuesto para proporcionar conexión al servicio antiincendios del edificio el contar con la licencia de primera ocupación.

• Por si lo anterior no fuera suficiente, la promotora también reprocha al Registro de la Propiedad nº 1 de Alcobendas lentitud en la inscripción de la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal.
• En cuanto a la indemnización solicitada por la compradora en su demanda, la entidad promotora considera que debería haber solicitado la resolución del contrato ante el retraso así como que, en última instancia, debería haber arrendado una vivienda cuyo coste hubiera sido más económico que residir en una habitación de hotel.
• El Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Alcobendas estimó íntegramente la demanda, reprochando la imprevisión de la promotora como única causa del retraso en la entrega de la vivienda entendiendo que la indemnización solicitada es ponderada y equitativa.
• La promotora formuló recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de Madrid quien confirmó la sentencia anterior ahondando en los mismos argumentos y en concreto en los siguientes:

1. La estipulación del contrato de compraventa mediante la cual la promotora pretende exonerarse es abusiva y, por ende, nula de pleno derecho, de conformidad con el artículo 86 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. La Ley de Ordenación de la Edificación conecta al promotor la obligación de gestionar y obtener las correspondientes autorizaciones administrativas, sin que pueda trasladarse al comprador la demora, únicamente imputable a la actuación del promotor.
2. La solicitud de la licencia de primera ocupación una vez superado el plazo de entrega establecido en el contrato de compraventa es un incumplimiento contractual por el que la promotora debe responder sin derivación del responsabilidad alguna al Ayuntamiento de Alcobendas.
3. En cuanto a la indemnización a favor de la compradora, la Audiencia Provincial considerada justificada la misma toda vez que al carecer la misma de otra vivienda tuvo que alojarse en un hotel de tres estrellas en la localidad de Alcobendas, lo que supuso un gasto de 8.413,68 € además de 1.064,80 € en concepto de guardamuebles.

En definitiva, la Audiencia Provincial refrenda que la vulneración del deber de previsibilidad de la promotora motivó el retraso en la entrega de la vivienda surgiendo la obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados a la compradora, concretados en el coste de la estancia en el hotel de tres estrellas al probarse en el procedimiento que no poseía más inmuebles.

¿Qué puedo hacer si se retrasa la entrega de mi vivienda de nueva construcción?

Viviendas en construcción en MálagaEFE

Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes que tomamos a lo largo de nuestra vida, pues supone un importante desembolso económico y un préstamo hipotecario que seguirá con nosotros durante muchos años. ¿Vivienda nueva o de segunda mano? ¿Construida o en construcción?

En muchas ocasiones optamos por la compra de una vivienda sobre plano, esto es, adquirir la casa cuando aún no se ha finalizado la construcción o está en proyecto, realizando entregas de cantidades a cuenta. Desde luego nos garantiza que la casa sea nueva, estrenada por nosotros.

También nos permite su personalización, elegir algunos elementos, como los materiales, acabados en cocinas y baños, etc.

Sin embargo podemos encontrarnos con un inconveniente que muchas veces obliga a los compradores a llevar a la constructora o inmobiliaria ante los tribunales: los retrasos en su entrega.

Carácter esencial del plazo de entrega

Es necesario atender a la redacción del contrato para determinar si el incumplimiento del plazo de entrega tiene un “carácter esencial, lo que puede dar lugar o no a la resolución del contrato a instancia de los compradores.

Este es el criterio preferente y, de concurrir un expreso pacto en tal sentido, resulta innecesario indagar si el retraso en la entrega frustra o no las expectativas de los compradores, pues basta la previsión contractual, según la mayoría de los tribunales.

Es importante la comunicación a tiempo sobre nuestra intención de resolver el contrato con base en el retraso en la entrega, siendo dicha comunicación clara y terminante, pues si no lo hacemos, y en nuestro contrato no consta el motivo del retraso como motivo de resolución, corremos el riesgo de que finalmente se entienda que un retraso no tiene carácter de “esencial”, aunque sea levemente tardío.

Un retraso de un mes y medio puede ser suficiente para resolver el contrato

• Sobre si es o no esencial el plazo de entrega de la vivienda cuando no ha sido excesivo el retraso en su terminación, ha sido objeto de numerosísimos litigios, con respuesta por los tribunales de fallos contradictorios.
• Es importante una sentencia del Tribunal Supremo de enero de 2015, que cambió de criterio y sentó doctrina respecto los contratos de compraventa de vivienda de futura construcción, o ya en construcción, regidos por la anterior Ley 57/1968, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (ley derogada por la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación)
• En dicha sentencia se estableció expresamente que el incumplimiento por el vendedor del plazo estipulado para la terminación y entrega de la vivienda justifica la resolución del contrato a petición del comprador, siempre que se reclame antes de ser requerido para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha estipulada para su entrega.
• Este retraso, aun no siendo especialmente relevante, es por lo tanto suficiente para instar la resolución, lo que supone la obligación de devolver todas las cantidades entregadas a cuenta con los intereses correspondientes.
• La anterior Ley 57/1968 fue derogada por la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, que en una de sus disposiciones adicionales indica expresamente que “Si la construcción no hubiera llegado a iniciarse o la vivienda no hubiera sido entregada, el adquirente podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, incrementadas en los intereses legales, o conceder al promotor prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.·”

¿Y si no se establece plazo de entrega?

Es posible que en el contrato no se haya determinado una fecha para la entrega de la vivienda adquirida.

¿Podemos resolver el contrato por incumplimiento del vendedor? El Tribunal Supremo en una reciente sentencia se pronunció sobre un caso en el que los compradores solicitaron la nulidad del contrato por falta de determinación de la fecha de entrega de la vivienda adquirida.

1. El Tribunal dio la razón a la empresa vendedora, pues entendió que aunque el comprador es “consumidor” el hecho de que no se pacte expresamente la fecha o plazo de entrega no es causa de nulidad, siempre que concurran en el contrato el resto de requisitos para su validez.
2. Debemos tener presente que el hecho de que se haya dejado un plazo abierto de entrega, no significa dejar al arbitrio del vendedor el cumplimiento de su obligación, pues el comprador siempre podrá solicitar judicialmente la fijación del plazo, o incluso, para resolver el contrato si la vivienda no hubiera sido puesta a su disposición una vez transcurrido el plazo natural a tal efecto, conforme a la “lex artis” (modo adecuado y diligente de hacer las cosas) de la construcción.
3. A este respecto, una sentencia del Tribunal Supremo de julio de 2013 indicó que pueden declararse abusivas, por indeterminadas y desproporcionadas, aquellas cláusulas que establecen un plazo confuso para la entrega de la obra, “adornado de todo tipo de exoneraciones en beneficio del promotor y vendedor, de tal manera, que el comprador no sabe cuándo está obligado el vendedor a entregarla”.

Indemnización

El retraso en la entrega de la vivienda puede dar lugar también a una indemnización por los daños y perjuicios derivados de dicha demora.

No obstante, hay que tener en cuenta que el mero retraso –en abstracto- no supone de forma automática una “transcendencia jurídica”.

La pretensión indemnizatoria debe diferenciarse de nuestra pretensión de resolución del contrato; esto significa que si queremos ser indemnizados, deberemos acreditar la realidad del daño, su conexión con el retraso en la entrega y la valoración del mismo.

La cuantía de la indemnización debe fundarse en las circunstancias particulares de cada caso, en atención al concreto retraso padecido y al uso personal al que iba destinada la vivienda.

Así, por ejemplo, si nos vemos obligados a continuar viviendo en alquiler debido al retraso en la entrega de la que debía ser nuestra vivienda habitual, es posible reclamar el importe de la renta pagada desde la fecha prevista de la entrega hasta que ésta se realiza de forma efectiva.

Guía del comprador de vivienda. Retrasos en la entrega. elmundo.es Su Vivienda

Toda modificación
de las condiciones inicialmente pactadas deberá ser puesta en conocimiento
del comprador y, en el supuesto de que dichas modificaciones supongan alteración
de condiciones esenciales del contrato (precio, plazo de entrega, modificaciones
sustanciales de proyecto…

), requerirán el consentimiento de éste
o, en su caso, le darán derecho a resolver el contrato.

Si fueran imputables
al promotor, situarían la cuestión en el campo del incumplimiento
contractual, dando derecho al comprador a resolver el contrato o a exigir
su cumplimiento, con la correspondiente indemnización de daños y
perjuicios si ello no fuera viable.

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2.
¿Tiene que reflejarse en el contrato la fecha de entrega exacta o el promotor
juega con algún plazo legal para cubrirse las espaldas?

Es ineludible
que se consigne una fecha o plazo cierto de entrega. De hecho, se considera
cláusula abusiva la consignación de fechas de entrega meramente
indicativas o condicionadas a la voluntad del promotor.

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3. ¿Puede el vendedor argumentar
causas sobrevenidas -meteorológicas, escasez de materiales u obreros, etcétera-
para justificar un retraso?

En nuestro Derecho se recogen las figuras de
la 'fuerza mayor' y 'caso fortuito' referidas a aquellos sucesos
que no hubieran podido preverse o que, previstos, fueran inevitables.

Suelen alegarse
como tales inclemencias climatológicas de carácter realmente
extraordinario, hallazgos arqueológicos sorpresivos, huelgas o conflictos
colectivos del sector de la construcción o el transporte de extraordinaria
duración, etc.

, siempre y cuando dichos acontecimientos obliguen a la suspensión
o paralización de los trabajos.

• Si dichas circunstancias se acreditaran
  por parte del vendedor y, además, éste estuviera en posición
  de probar su actuación diligente ante las mismas, el retraso padecido en
  la obra no le sería imputable.
• Sin embargo, cualquier eventualidad
  que debiera haber sido prevista con una planificación racional y profesional
  queda excluida de los conceptos de 'fuerza mayor' y 'caso fortuito'.
• Volver
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4. ¿Me tiene que compensar
económicamente si se retrasa más de lo pactado?

Si existiera
un conflicto en esta materia, serán los Tribunales de Justicia quienes
deberán valorar si el retraso es o no constitutivo de incumplimiento. De
ser así, sí puede dar lugar a indemnización de daños
y perjuicios.

Los retrasos muy graves, que frustren las legítimas expectativas
del comprador, pueden dar derecho a éste a resolver el contrato y/o a ser
indemnizado por los costes que se le hayan irrogado (rentas arrendaticias, guardamuebles,
mudanzas, etc.

) y que no hubiera tenido si la vivienda se hubiera entregado en
la fecha convenida.

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5.
¿He de presentar documentos de los daños que me ha generado el retraso
-por ejemplo, alquiler, guardamuebles, etcétera- para que me compense o
me compensará sin pedirme explicaciones?

Con carácter general,
en nuestro Derecho es necesario acreditar la existencia real y efectiva de
los daños y perjuicios que se reclaman.

Así, si a consecuencia
del retraso en la entrega de nuestra vivienda nos vemos obligados a pagar un alquiler
u hospedaje, una segunda mudanza, contratación de guardamuebles, etc; entendemos
que dichos gastos son perjuicios objetivos y cuantificables. Por ello es
muy importante que se puedan acreditar documentalmente.

Por otro lado, en
algunos contratos se establecen cláusulas de penalización,
de manera que se prevé desde el inicio cuáles serán las consecuencias
de un posible retraso en la entrega (por ejemplo, una indemnización a tanto
alzado por día de retraso). En tal caso,  generalmente no necesitaremos
acreditar nuestros perjuicios y bastará multiplicar los días de
retraso por el importe consignado en el contrato.

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6. ¿Podría suceder que
me pidan dinero adicional antes de la entrega como condición para darme
la casa, bajo el pretexto de que los gastos del promotor se han disparado inesperadamente,
aun en el caso de que el precio de mi vivienda se encuentre previamente cerrado?

No.
Usted no está obligado a abonar cantidad alguna fuera de la previamente
pactada en su contrato. El riesgo de la actividad inmobiliaria lo asume
el vendedor/promotor y no puede repercutirlo en el comprador.

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7. Si me lo piden, ¿qué
puedo argumentar?

Deberá anteponer la literalidad de su
contrato y el hecho de que las obligaciones que nacen de los contratos tienen
fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse a tenor de los mismos.

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8. ¿Y si me dicen que entonces
no me entregan la casa que estoy comprando?

En tal caso, tendrá
usted que considerar la posibilidad de acudir a los Tribunales de Justicia
para reclamar el cumplimiento del contrato o, incluso, para denunciar la coacción
de que está siendo objeto.

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¿Hay indemnización si se retrasa la entrega de una vivienda sobre plano?

• He comprado una vivienda sobre plano y llevamos muchos meses esperándola, lo que me supone pagar más meses de alquiler y en general bastante trastorno. No es solo por el tema del Covid, han tenido problemas con la constructora y también con las licencias… acumulamos casi dos años respecto a la fecha prevista. ¿Hay algo que pueda hacer para ser indemnizada?

El plazo es un elemento esencial en la compraventa.

Si el retraso es de tal entidad que puede considerarse apto para frustrar las legítimas expectativas de la parte compradora, podrá incluso constituir causa de resolución del contrato. 

Tanto si su voluntad es resolver el contrato como si no, el comprador podrá exigir que se le indemnicen los perjuicios que le hayan sido causados.

El requisito que debe concurrir en el retraso en la entrega es que pueda ser calificado culpable e imputable al vendedor o, lo que es lo mismo, que no sea debido a causas de fuerza mayor que, imposibles de prever, hubieran imposibilitado el cumplimiento del plazo de entrega aun a pesar de la actuación diligente del vendedor. 

En este sentido, obviamente la demora imputable a la pandemia será una causa de fuerza mayor, por lo que esa parte del retraso no dará lugar a indemnización alguna. Otras causas que se consideran de fuerza mayor en nuestra jurisprudencia son los hallazgos de restos arqueológicos en el solar, las inclemencias meteorológicas de gran magnitud y/o duración, etc. 

La demora en la realización de trámites administrativos cuando, por no deberse a circunstancias excepcionales, su duración debiera haber sido prevista por la promotora, no se consideran fuerza mayor. Por lo tanto, habría que hacer un análisis de las causas concretas del tiempo de retraso para valorar la indemnización reclamable.

*La respuesta ha sido elaborada por el despacho de abogados Echeandia & Alevito: www.echeandia-alevito.com.

Indemnización por retraso en la entrega de viviendas – AAGD

Los retrasos en la entrega de viviendas pueden ocasionar problemas tanto económicos como personales para los compradores. ¿Qué sucede cuando la empresa constructora no cumple con los plazos de entrega estipulados? En este artículo, te contamos qué es lo que establece la ley sobre este tipo de indemnizaciones.

Plazo de entrega de la vivienda

Lo primero hay que tener claro es que la fecha de entrega del inmueble siempre debe figurar en el contrato de compraventa.

Esto significa que la empresa constructora se compromete a entregar las llaves de la vivienda dentro del plazo acordado.

Por lo tanto, el inmueble estará totalmente acabado y será habitable, pues contará con todas los permisos y licencias necesarias.

Reclamación por retraso en la entrega de la vivienda

En el caso de que el promotor o la constructora no cumplan con el plazo de entrega de la vivienda, el comprador puede solicitar una indemnización por los daños y perjuicios causados de la misma. La cuantía de las indemnizaciones dependerá de cada caso concreto.Esta situación puede dar lugar a tres escenarios diferentes:

• Un retraso de pocos meses: En este caso, el comprador acostumbra a ser indemnizado por los daños y perjuicios ocasionados por parte de la promotora. Entre los pagos más habituales, se encuentran:– Cuotas de alquiler de otro piso que los compradores deben pagar hasta disponer del suyo propio– Guardamuebles y mudanzas– Gastos de contratación de suministros– Gastos financieros ocasionados por el retraso del pago de la viviendaTambién se puede reclamar el «valor de uso», es decir, el importe correspondiente al precio de alquiler de una propiedad similar, multiplicado por los meses que se ha retrasado la entrega.
• Un retraso grave que vulnere las cláusulas esenciales del contrato o que ponga en peligro la entrega final de la vivienda: En este caso, se podría solicitar la resolución del contrato, así como la devolución de los pagos ya efectuados y de sus correspondientes intereses.
• El comprador puede conceder una aplazamiento al vendedor: Esta prórroga se incluiría en el contrato de compraventa como una cláusula adicional, e incluiría la nueva fecha fijada para la entrega del inmueble.

Abogados en Barcelona especialistas en retraso de entrega de viviendas

Los motivos para reclamar la no entrega de una vivienda dependen de cada caso particular, por lo que se recomienda acudir a un experto en la materia para que analice los documentos legales, determine si el promotor ha incumplido alguno de los términos del contrato, y defienda tus derechos como comprador.

En AAGD Abogados, contamos con un equipo de Abogados en Barcelona especializados en Derecho Inmobiliario. Haz clic aquí para ponerte en contacto con nosotros.

Penalización por retraso, ¿Cuándo se entienden por finalizadas las obras?

En este caso, la entidad Vopi 4, S.A. (constructora) presentó demanda contra Construcciones y Obras Lleó S.L. (promotora) reclamando el pago casi un millón de Euros de principal, más intereses legales y costas, correspondientes a facturas de obra y al importe del aval en garantía, que fue ejecutado por la demandada, más los intereses legales de las facturas.

La promotora se opuso a la demanda y alegó que la cantidad reclamada debía ser reducida por la existencia de retrasos en la ejecución de la obra y por defectos en la ejecución.

El Juzgado de Primera Instancia estimó parciamente la demanda y condenó a la demandada al pago de409.548,30 Euros, ya que entendió que del importe reclamado debían descontarse 307.

500 Euros correspondientes a las penalizaciones por retraso en la ejecución de la obra previstas en el contrato e imputables a la demandante.

También consideró que no procedía el pago de los intereses reclamados por la demandante, ya que la demandante no había cumplido con sus obligaciones contractuales a la vista de los retrasos y defectos acreditados en la ejecución de las obras.

Respecto de los retrasos, el juzgado consideró que se debían computar desde el 31 de mayo de 2012 (momento en que se debían haberse terminado las obras conforme al contrato), hasta el 17 de septiembre de 2012, (momento en que se produjo la recepción de la obra), por aplicación de la cláusula 11.3 del contrato, que establecía lo siguiente: “11.3. Se entenderá que los trabajos están totalmente terminados cuando se levante el acta de recepción por Lleo, el promotor y la Dirección Facultativa”.

El Juzgado fijó así el retraso en 109 días, de los cuales descontó los primeros 15 (días iniciales excluidos contractualmente de indemnización) más una serie de días en que el retraso no le fue imputable al demandante por ejecución de partidas fuera de proyecto y condiciones climatológicas adversas. Aplicando la limitación del 10% de penalizaciones al valor total del contrato, concluyó que los días de retraso indemnizables eran 36, lo que suponía un importe de 307.500 euros.

Contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue estimado parcialmente por la Audiencia Provincial.

En cuanto a la penalización por retrasos, la Audiencia estableció que no procedía su aplicación, ya que a su juicio la terminación de las obras se produjo con la certificación final de obra, el 30 de julio de 2012.

Esto implicaba 60 días de retraso, los cuales consideró justificados al igual que en la sentencia de instancia por el retraso provocado por la ejecución de partidas fuera de proyecto, las condiciones climatológicas adversas y los 15 días iniciales excluidos contractualmente.

Para fijar la fecha de terminación de las obras, apeló a la jurisprudencia del Tribunal Supremo y a la LOE, aplicable a falta de pacto expreso entre las partes sobre tal extremo. Así, el art. 6.4 de la LOE establece lo siguiente:

“4.

Salvo pacto expreso en contrario, la recepción de la obra tendrá lugar dentro de los treinta días siguientes a la fecha de su terminación, acreditada en el certificado final de obra, plazo que se contará a partir de la notificación efectuada por escrito al promotor. La recepción se entenderá tácitamente producida si transcurridos treinta días desde la fecha indicada el promotor no hubiera puesto de manifiesto reservas o rechazo motivado por escrito”.

La parte demandada interpuso contra la sentencia de la Audiencia Provincial recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación, argumentando que la sentencia se apartaba de la interpretación literal de la cláusula 11.

3 del contrato, al fijar como fecha de terminación de las obras la fecha de la certificación final de la obra (30 de julio de 2012), partiendo de la falta de pacto expreso entre las partes al respecto, cuando en la cláusula 11.

3 del contrato se establecía expresamente que se entenderán terminadas las obras al momento de la recepción de las obras (17 de septiembre de 2012).

El Tribunal Supremo estimó el recurso de casación y entendió que las partes habían pactado expresamente que las obras se entenderían terminadas cuando se firmase el acta de recepción de la obra.

Adicionalmente, el contratista remitió comunicación a la demandada convocándole a la recepción de la obra, el 13 de septiembre de 2012 y el acta de recepción de la obra se suscribió el 17 de septiembre de 2012.

Por lo tanto hay que entender que es esa la fecha en la que el propio demandante entendía concluida la obra, y no el 30 de julio de 2012, fecha de la certificación final de obra, la cual se adelantó por iniciativa del promotor para comenzar la ocupación, aunque no estuviese terminada la obra.

Por lo expuesto, el Tribunal Supremo entiende infringido el art. 1281 del C. Civil, que establece que “Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas”.