Responsabilidad entidades credito cantidades anticipadas ingresadas cuenta abierta promotor

Se trata de dos sentencias sobre supuestos de hecho acontecidos bajo la normativa de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.

Como es sabido, esta disposición legal quedó derogada el 31 de diciembre de 2015, por la letra a) de la disposición derogatoria tercera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), introducida por el apartado cuatro de la disposición final tercera de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras. No obstante la referida derogación, el escenario actual es prácticamente idéntico al existente con la normativa anterior.

La primera de las sentencias a comentar (sentencia 408/2019) resuelve el típico supuesto de hecho en el que unos compradores de dos viviendas sobre plano (en este caso, dos matrimonios) demandan al promotor y a la entidad bancaria depositaria de las cantidades a fin de que queden resueltos los contratos de compraventa de inmuebles y se proceda a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta. El motivo era el abandono de la obra por parte de la promotora, sociedad que estuvo en rebeldía durante la sustanciación del procedimiento judicial. La especialidad que contiene este supuesto de hecho es el relativo a que uno de los matrimonios había entregado 18.000 € a la promotora como anticipo a cuenta y ésta, sin embargo, no sólo no ingresó dicha cantidad en la cuenta especial, ni siquiera lo hizo en una cuenta ordinaria que tenía abierta en la entidad depositaria.

El debate jurídico de la resolución del Tribunal Supremo se centra en determinar si la entidad financiera tiene responsabilidad en virtud de lo establecido en el artículo 1-2ª de la Ley 57/1968, cuyo tenor literal establecía que el promotor, entre otras condiciones, debía cumplir la siguiente: «Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior [aval o seguro de caución]». En otras palabras, la controversia giraba en torno a determinar si la entidad financiera depositaria de los fondos debía responder de los 18.000 € que no fueron ingresados en la cuenta especial sino en otra cuenta de la entidad promotora, precisamente la conectada al préstamo al promotor que le fue concedido por el banco.

Una vez interpuesta la demanda, la sentencia de primera instancia condenó a la promotora pero absolvió al banco.

Sin embargo, la Audiencia Provincial sí que condenó a la entidad financiera amparándose básicamente en que no sólo financiaba la promoción de viviendas al haber concedido el préstamo al promotor sino que, además, era perfectamente conocedora de la comercialización y de las consiguientes entregas de dinero de los contratos de compraventa firmados, por lo que pudo y debió conocer que la promotora no ingresaba algunas de esas cantidades al tener en su poder los contratos de compraventa, incluidos los de los demandantes.

La entidad depositaria interpuso recurso de casación con la finalidad de no responder de los reiterados 18.000 €.

En su sentencia, el Tribunal Supremo hizo constar la doctrina jurisprudencial que tiene establecida respecto a los ingresos de los compradores en una cuenta del promotor que no reúne el carácter «especial» que le atribuye la Ley y que se concreta en la siguiente: «En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad». Así lo ha dejado recogido el Alto Tribunal en diferentes resoluciones desde la sentencia del Pleno de 21 de diciembre de 2015, seguida por las de 9 de marzo, 17 de marzo y 24 de junio de 2016; 7 de julio, 18 de julio, 14 de septiembre (Pleno) y 23 de noviembre de 2017 y 28 de febrero y 19 de septiembre de 2018.

La ley solo responsabiliza a las entidades de crédito no avalistas de los anticipos que se ingresen o transfieran a una cuenta del promotor en dicha entidad, de modo que mientras el garante (avalista o asegurador) normalmente responde de todos los anticipos entregados por los compradores al vendedor, en cambio la entidad de crédito no garante solo responde de las cantidades que se entreguen o depositen en ella. Siguiendo este criterio, el Tribunal Supremo, aun reconociendo que los comentados 18.000 € fueron abonados por uno de los matrimonios adquirente a la promotora por ser un pago previsto en el contrato, el hecho de no ingresar tal cantidad en la cuenta señalada en el contrato de compraventa (ni en ninguna otra cuenta abierta en la entidad bancaria) hace decaer la responsabilidad de la entidad depositaria al no quedar acreditado que era la avalista a pesar de que la promotora así lo recogiera en el contrato de compraventa. La solución final del Alto Tribunal consiste en restar a 18.000 € a la responsabilidad de la entidad financiera.

La segunda de las sentencias del Tribunal Supremo de fecha 9 de julio (sentencia 411/2019) pone el foco en determinar si existe responsabilidad legal de la entidad de crédito frente a los compradores de viviendas en construcción vendidas por la promotora, respecto a las cantidades anticipadas e ingresadas por un tercero (en este caso una sociedad mercantil) en nombre del comprador y en una cuenta no especial, cuenta perteneciente a otra entidad financiera y que no era la indicada en el contrato de compraventa. Los argumentos de la parte demandante se centran en sostener la responsabilidad de la entidad de crédito en base a la inobservancia del debido deber de control o vigilancia pues siendo su cliente una promotora inmobiliaria debería haber aumentado las cautelas con respecto a las cantidades ingresadas.

En su fallo, el Alto Tribunal, trae a colación por coincidencia fáctica y jurídica la sentencia de 19 de septiembre de 2018 (sentencia 503/2018), resaltando que el artículo 1.

2ª de la Ley 57/1968 impone unos rigurosos deberes de control a las entidades de crédito para proteger a los compradores de viviendas en construcción, pero en ningún caso a quienes, como los compradores de este supuesto de hecho, contratan por medio de una sociedad mercantil, prescinden de la cuenta indicada en sus contratos para el ingreso de los anticipos y efectúan los ingresos por medio de otra sociedad en una cuenta diferente y una entidad de crédito distinta. 

Los bancos deben responder de las cantidades entregadas por los compradores de vivienda que no hayan sido ingresadas en una cuenta especial ni avaladas por el promotor · Noticias Jurídicas

La Sala primera del Tribunal Supremo ha dictado una sentencia, de fecha 21 de diciembre de 2015 (sentencia número 733/2015, ponente señor Marín Castán), en la que resuelve la cuestión de si la entidad de crédito en la que el comprador de una vivienda ha ingresado las cantidades anticipadas al promotor de la misma, debe responder frente a él cuando dicho promotor no haya abierto en la misma entidad una cuenta especial ni presentado aval o seguro por dichas cantidades, tal como establece la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.

Y a este respecto, la Sala fija como doctrina jurisprudencial que: «En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad».

Los hechos

En octubre de 2004 la actora suscribió con la promotora demandada contrato de compraventa sobre una vivienda en construcción, en el que se incluyó una cláusula por la que el vendedor se obligaba a entregar la vivienda en un plazo de 24 meses a partir de la firma del contrato (es decir, el 14 de octubre de 2006).

La compradora entregó a la promotora, a cuenta del precio y en varios pagos, la suma total de 38.400,55 euros. Dicha cantidad fue ingresada en una cuenta corriente que la promotora tenía en la entidad bancaria codemandada.

Antes de que venciera el plazo de entrega, la compradora admitió una ampliación de obra, lo que determinó que dicho plazo se prorrogara cuatro meses más (hasta el 14 de febrero de 2007), fecha en la que las obras no se habían concluido.

Con fecha 12 de noviembre de 2010 la compradora dedujo demanda contra la promotora y contra la entidad bancaria, en ejercicio de una acción de «rescisión» del art. 3.

1 de la Ley 57/1968, interesando que se la tuviera por desistida del contrato y se condenara solidariamente a ambas demandadas a restituir las cantidades entregadas a cuenta del precio más intereses desde la fecha del primer ingreso.

La sentencia de primera instancia estimó parcialmente la demanda, tuvo por desistida del contrato a la compradora demandante por incumplimiento del plazo de entrega por la promotora demandada, dado que la obra ni siquiera había finalizado al tiempo de dictarse dicha sentencia, y condenó a dicha promotora y a la entidad de crédito codemandada, solidariamente, a restituir las cantidades anticipadas por cuanto había financiado la construcción de la promoción mediante un préstamo con garantía hipotecaria y avalado los costes de urbanización, hechos de los que cabía deducir que fue conocedora del incumplimiento de la promotora -que solo tenía una cuenta, no la especial, en la que los compradores realizaban sus ingresos- y que, pese a ello, no la advirtió ni le exigió que presentara aval o seguro en garantía. Por tanto, la condena de la entidad de crédito se fundaba en serle de «plena aplicación », como solicitaba la demandante, el art. 1.2 de la Ley 57/1968, pues «sabía que las transferencias en la única cuenta abierta a favor de la promotora debían serlo para el pago de las viviendas », y venía obligada a «velar por el cumplimiento de la legalidad vigente, que no era más que asegurarse de que las entregas se efectuaran a través de una cuenta especial y exigir asimismo una garantía para devolución de dichas cantidades ».

La sentencia de primera instancia solo fue recurrida en apelación por la entidad de crédito codemandada, por entonces ya “Banco CAM, S.A.U.”, y la sentencia de segunda instancia estimó su recurso, absolviéndola de todas las pretensiones formuladas en su contra.

En síntesis (fundamento de derecho segundo in fine ), consideró que no existe obligación legal que impusiera a la entidad de crédito el deber de exigir a la promotora la apertura de una cuenta especial por ser una obligación de la promotora, que bien podía haber preferido suscribir las garantías (aval o seguro) con otra entidad.

Contra esta sentencia la actora interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación, que es estimado por el TS.

La sentencia del Tribunal Supremo

Los argumentos de la Sala para estimar el recurso se contienen en los siguientes fundamentos de derecho (los destacados son nuestros):

“CUARTO.- El recurso de casación por interés casacional se articula en dos motivos.

El motivo primero se funda en infracción de los arts. 1 y 3 de la Ley 57/1968 y en el interés casacional representado por jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales. Se argumenta, en síntesis, con cita además de la d. adicional 1ª y el art. 2 de la Ley de Ordenación de la Edificación y del art.

15 y la exposición de motivos de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat de la Vivienda de la Comunidad Valenciana, que la enérgica e imperativa protección de los compradores de viviendas por la Ley 57/1968 no puede quedar restringida por interpretaciones formalistas y rigoristas porque, desde cualquier punto de vista, la cuenta del promotor en la misma entidad de crédito que le concede el préstamo para la construcción y le avala ante el Ayuntamiento por las obras de urbanización, «no puede ser otra que la cuenta especial a que se refiere la Ley 57/1968». En apoyo de esta tesis cita las sentencias de la Audiencia Provincial de Burgos de 20 de junio de 2012 y 29 de junio de 2011 y de la Audiencia Provincial de León de 24 de julio de 2009, además de las sentencias de esta Sala de carácter más general sobre la finalidad de la Ley 57/1968 (SSTS 7 de febrero de 2006, 8 de marzo de 2001 y 15 de noviembre de 1999). Finalmente, se destaca que la cuenta en que se ingresaron las cantidades anticipadas por la recurrente era la única del promotor en la entidad de crédito y que en los ingresos efectuados por la recurrente se hacía constar el concepto de pago a cuenta del precio del apartamento y plaza de aparcamiento adquiridos en plano.

(…)

QUINTO.

– La respuesta a los motivos así planteados, que como ya se ha dicho justifican el interés casacional del recurso por la necesidad de resolver, como cuestión estrictamente jurídica que el tribunal sentenciador ha decidido de forma distinta que otras Audiencias Provinciales, si la entidad de crédito en la que el comprador ingresa las cantidades anticipadas debe responder frente a él aunque el promotor no haya abierto en la misma una cuenta especial ni presentado aval o seguro, ha de fundarse necesariamente en la reciente y abundante jurisprudencia relativa a la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (en adelante Ley 57/1968), con la puntualización de que, en realidad, la norma que principalmente debe ser interpretada es la contenida en la condición 2ª del art. 1 de dicha ley.

Según la norma de que se trata, los promotores deben percibir las cantidades anticipadas «a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros, en la que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior” (es decir, un seguro o un aval bancario).

Se trata, en definitiva, de determinar el alcance de la expresión «bajo su responsabilidad” cuando, como en este caso, las cantidades anticipadas no se hayan percibido en una cuenta especial sino en la única que el promotor tenía en la entidad de crédito codemandada.

La jurisprudencia de esta Sala sobre la Ley 57/1968, conformada sobre todo a raíz de las situaciones creadas por la crisis económica y financiera (promotores en concurso y compradores que habían anticipado cantidades pero no iban a recibir las viviendas), está presidida por el rigor con el que dicha ley, anterior a la Constitución, protegía a los compradores de viviendas para uso residencial, rigor que la Constitución no vino sino a reforzar en sus arts. 47 (derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada) y 51 (defensa de los consumidores y usuarios) – STS, de Pleno, de 20 de enero de 2015 (recurso nº 196/2013).

Más en particular, por lo que se refiere a la cuenta especial en la que han de «depositarse” las cantidades anticipadas, la sentencia de 16 de enero de 2015, también de Pleno (recurso nº 2336/2013), distingue, a efectos de la responsabilidad a que se refiere el art.

1 de la Ley 57/1968, entre la entidad que concede al promotor el préstamo a la construcción con garantía hipotecaria y aquella otra en que se ingresan las cantidades anticipadas, que es la que debe responder frente al comprador; la sentencia de 13 de enero de 2015, asimismo de Pleno (recurso nº 2300/2012), declara que «el hecho de no haber ingresado el comprador las cantidades anticipadas en la cuenta especial no excluye la cobertura del seguro, dado que es una obligación que se impone al vendedor»; y la sentencia de 30 de abril de 2015, igualmente de Pleno y sobre un recurso contra sentencia precisamente de la Audiencia Provincial de Burgos (recurso nº 520/2013), es decir de la misma cuyo criterio se invoca en el presente recurso, resuelve que la Caja de Ahorros avalista debía responder frente a los cooperativistas de viviendas no solo de los pagos anticipados ingresados en la cuenta especial, como se decía en el aval, sino también de los ingresados en una cuenta diferente del promotor en la misma entidad.

Pues bien, la aplicación de la línea inspiradora de esta doctrina jurisprudencial al presente recurso determina que proceda su estimación, porque la «responsabilidad” que el art. 1-2ª de la Ley 57/1968 impone a las entidades de crédito desmiente su carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor.

Antes bien, supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad pero, en cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de «exigir». En suma, se trata de una colaboración activa de las entidades de crédito porque de otra forma, como razonan las sentencias de Audiencias Provinciales citadas en el motivo, bastaría con recibir los ingresos de los compradores en una sola cuenta del promotor, destinada a múltiples atenciones, para que el enérgico e imperativo sistema protector de los compradores de la Ley 57/1968 perdiera toda su eficacia. Por esta razón, aunque sea cierto, como considera la sentencia impugnada, que la promotora podía haber concertado seguro o aval con otra entidad, en cambio no es acertado entender que, constando incluso en el propio documento de ingreso el destino o razón de las cantidades anticipadas («reserva de vivienda y 20% vivienda»), de esto no se derivara «obligación legal alguna” para la entidad de crédito codemandada. Muy al contrario, precisamente porque esta supo o tuvo que saber que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de las viviendas de la promoción, tenía la obligación legal de abrir una cuenta especial y separada, debidamente garantizada, y por no haberlo hecho incurrió en la responsabilidad específica que establece el art. 1-2ª de la Ley 57/1968.

SEXTO.- Conforme al art. 487.

3 LEC procede casar la sentencia recurrida, para en su lugar confirmar la de primera instancia, y fijar como doctrina jurisprudencial la siguiente: «En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad».”

N. de la R. Nueva Ley 20/2015

Debe tenerse en cuenta que, en la actualidad, la Ley 57/1968 ha sido derogada por la  Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, que entró en vigor el pasado uno de enero de 2016 y que ha sido desarrollada por el Real Decreto 1060/2015, de 20 de noviembre, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras, que entró en vigor el mismo día.

Recuperación de las cantidades anticipadas entregadas por la compra de vivienda sobre plano

Llega al despacho un cliente que entregó a cuenta cantidades de dinero para comprar un apartamento sobre plano como segunda residencia. La operación reviste de una apariencia totalmente seria. Sin embargo, con el tiempo se constata que nunca se inició la construcción de dicha promoción inmobiliaria.

Al promotor se le procesa por un delito de estafa, y al requerir la devolución de las cantidades entregadas, se descubre su insolvencia. Se procede a reclamar ante la entidad de crédito obligada a realizar una actividad vigilante de las cantidades ingresadas, por su responsabilidad subsidiaria a la del promotor, por el incumplimiento de las obligaciones que le impone la ley 57/1968.

La ley 57/1968, introdujo un mecanismo de protección para los adquirentes de vivienda que entregan cantidades anticipadas a cuenta del precio.

Dicha ley ha quedado derogada por la disposición adicional primera de la LOE, tras la redacción dada por la ley 20/2015, de 14 de julio de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras, aunque mantiene gran parte de su contenido.

El ámbito de esta protección se circunscribe únicamente a las cantidades anticipadas para viviendas destinadas a domicilio o residencia familiar permanente o bien de temporada, protegiendo solo a los compradores que a la vez sean destinatarios finales de la vivienda. Por tanto, se excluyen la adquisición de viviendas para otros fines distintos, como la inversión.

Las cantidades anticipadas a cuenta del precio deberán sean real y efectivamente aplicadas a la construcción, obligando a su devolución en el supuesto que la construcción finalmente no se lleve a cabo.

Esta obligación se impone de manera directa y principal al promotor, quien tiene la obligación de suscribir un seguro o un aval solidario que garantice la devolución de las cantidades para el caso de que la construcción no llegue a finalizarse en el plazo pactado para la entrega.

Además, el promotor deberá ingresar las cantidades percibidas en una cuenta especial abierta en entidad de crédito.

Tras esta primera garantía y la responsabilidad solidaria de la aseguradora y la entidad avalista, entra en juego la responsabilidad subsidiaria de las entidades de crédito que son depositarias del dinero, en caso de imposibilidad del promotor de devolver las cantidades anticipadas. La ley usa el término “bajo su responsabilidad”.

La jurisprudencia ha interpretado la ley de manera más favorable al consumidor, entendiendo que las entidades de crédito no pueden considerarse terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor, imponiendo legalmente un esencial deber de vigilancia sobre el promotor. (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2015).

Siempre que la entidad financiera sepa o pueda saber actuando de forma diligente, que en una de sus cuentas se están ingresando anticipos para la adquisición de viviendas en construcción, queda obligada a abrir una cuenta especial y separada, debidamente garantizada.

De no hacerlo, incurre en la responsabilidad que impone el artículo 1.2 de la ley 57/ 68 y responderá frente a los compradores.

En nuestro caso, la entidad bancaria acaba respondiendo, dado que la entidad avalista del promotor resultó ser una sociedad fantasma sin los permisos adecuados para actuar como tal, hecho que también podría haberse tutelado por la entidad bancaria.

BANCOS: y su responsabilidad en la compraventas sobre plano | ABOGADOS

BANCOS: y su responsabilidad en la compraventas sobre plano

BANCOS: y su responsabilidad en la compraventas sobre plano según el TS: en concreto, se trata de las sentencias nº 622 y nº 623, ambas dictadas el 20 de noviembre pasado y de la sentencia nº 645, de 28 de noviembre.

En las tres se hace alusión a la responsabilidad derivada de la vulneración del artículo 1-2ª de la Ley 57/1968, de 27 de julio, actualmente derogada.

Sin embargo, dado que la base argumental de esta jurisprudencia sigue siendo la misma con el régimen normativo vigente desde el 1 de enero de 2016, resulta obligado ponerlas de relieve.

Recordemos que el tenor literal del citado precepto impone a los promotores inmobiliarios la obligación de: «percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros, en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior [contrato de seguro o aval].

La primera de las reseñadas resoluciones (sentencia 622/2019) resuelve una demanda presentada por el comprador de una vivienda sobre plano mediante contrato privado suscrito con fecha 16 de noviembre de 2007 en la población de Atarfe (Granada). El comprador, en virtud del calendario de pagos establecido, ingresó un total de 44.

084 € en cuentas que la entidad promotora-vendedora mantenía en tres entidades bancarias distintas pero, además, dichas cantidades, fueron ingresadas por una Sociedad Anónima participada por el comprador y no por él directamente.

Asimismo, al efectuarse los respectivos ingresos, tampoco se identificó la vivienda objeto del contrato ni el nombre del comprador.

La entrega del inmueble se había fijado contractualmente para marzo de 2010. Sin finalizar las obras, la promotora se declaró en concurso de acreedores, instando el comprador la resolución judicial de su contrato y la devolución de la cantidad entregada a cuenta, estimándose sus pretensiones en segunda instancia.

Debido a la situación concursal de la promotora, el comprador optó por demandar a las tres entidades bancarias en las que había ingresado las cantidades anticipadas solicitando su devolución más los intereses legales desde la fecha de cada entrega o, subsidiariamente, desde la fecha de presentación de la demanda.

El argumento central del comprador giraba en torno a la responsabilidad de las entidades financieras por haber aceptado ingresos del comprador en una cuenta corriente de la promotora sin entregar aval o seguro garantizando su devolución, infringiendo el artículo 1-2ª de la Ley 57/1968. Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros, en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.

Frente a lo postulado por el comprador, las entidades demandadas, en síntesis, adujeron que no podía apreciarse su responsabilidad por ser terceros ajenos a las relaciones contractuales entre promotora y comprador, por haberse efectuado los ingresos en una cuenta de la promotora que ni era la indicada en el contrato ni tenía el carácter de especial exigido legalmente, haciendo notar a mayor abundamiento, que los ingresos los realiza una entidad mercantil por lo que: i) no podía establecerse un vínculo directo con el comprador y ii) tampoco podía conocerse si esas cantidades consistían en entregas a cuenta para la adquisición de una vivienda.

Con independencia de los aspectos procesales que no vienen al caso pues se estimó el recurso extraordinario por infracción procesal, a los efectos que nos atañen en el presente artículo, el Alto Tribunal viene a insistir en la jurisprudencia acuñada desde la sentencia de 21 de diciembre de 2015 estableciendo que la responsabilidad de las entidades de crédito establecida en el artículo 1-2ª de la Ley 57/1968 no depende de que los anticipos se ingresen en la cuenta identificada en el contrato de compraventa sino de que se ingresen en una cuenta del promotor en la entidad bancaria, conociendo ésta o debiendo conocer, que los ingresos se corresponden con anticipos a cuenta del comprador. Por ende, ratificándose asimismo en las sentencias de 19 de septiembre de 2018 y de 9 de julio de 2019, el hecho de que los ingresos en este caso procedieran de una sociedad anónima que no indicó dato alguno que pudiera identificar al comprador o la concreta vivienda objeto del contrato, hace decaer la responsabilidad legal de los respectivos bancos conforme al citado artículo 1-2ª de la Ley 57/1968.

El supuesto fallado por la sentencia 623/2019, de 20 de noviembre, tiene tintes similares a la anterior, tratándose en esta ocasión de la demanda de varios compradores de viviendas en construcción en Alicante, quienes habían ingresado cantidades anticipadas a la promotora por importes que oscilaban entre los 48.000 € y 54.000 €, aproximadamente. Al igual que en la anterior resolución, los ingresos son efectuados por los compradores a través de una sociedad mercantil a una cuenta ordinaria de la promotora-vendedora, declarándose ésta posteriormente en concurso de acreedores. Seguidamente, estos compradores interpusieron demanda frente al banco depositario de las cantidades, frente a la entidad avalista así como a la que financiaba la promoción, solicitando la devolución de los importes entregados a cuenta en virtud del artículo 1-2ª de la Ley 57/1968.

El Tribunal Supremo considera que la responsabilidad de la entidad depositaria nace del incumplimiento de su «deber de control» sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor, no siendo por tanto lo relevante ni la falta de garantía ni el carácter especial o no especial de la cuenta en que se depositen los anticipos, sino si conoció o tuvo que conocer la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar, en palabras de la sentencia de 23 de noviembre de 2017«en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas».

Sin embargo, la responsabilidad legal de la entidad de crédito depositaria no es una responsabilidad «a todo trance» a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador, sino, como establece el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y declara la jurisprudencia, una responsabilidad derivada del incumplimiento de los deberes que les impone dicha ley.

 El Alto Tribunal descarta que exista responsabilidad cuando los pagos del comprador se hacen al margen del contrato y sin posibilidad alguna de control por parte de la entidad bancaria. Así, el art. 1.2.

ª de la Ley 57/1968 impone unos rigurosos deberes de control a las entidades depositarias para proteger a los compradores de viviendas en construcción, pero en ningún caso ampara a quienes, como los compradores de esta sentencia, contrataron por medio de una sociedad, prescindieron de la cuenta indicada en sus contratos para el ingreso de los anticipos y efectuaron los ingresos por medio de otra sociedad en una cuenta diferente y una entidad de crédito distinta. De hecho, la sociedad que hizo los ingresos no quedaría amparada por la Ley 57/1968 pues la compra masiva para fines comerciales queda al margen de dicha ley.

El Tribunal Supremo deja sentado que la responsabilidad de las entidades de crédito ex artículo 1-2ª de la Ley 57/1968 no depende de que los anticipos se ingresen en la cuenta identificada en el contrato de compraventa, sino, como resulta de la doctrina jurisprudencial, de que se ingresen en una cuenta del promotor en la entidad conociendo ésta, o debiendo conocer, que los ingresos se corresponden con anticipos de los compradores de viviendas protegidos por dicha ley. En este caso se entiende que el banco únicamente podría haber conocido su procedencia realizando una verdadera labor inquisitiva, legalmente no exigible, sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de la promotora.

Finalmente, la sentencia 645/2019 adquiere de entrada cierta relevancia didáctica por efectuar un compedio de la jurisprudencia del Tribunal Supremo respecto a la interpretación del artículo 1-2ª de la Ley 57/1968.

En esta ocasión, los compradores habían suscrito los respectivos contratos con la promotora-vendedora sobre unas viviendas a construir en la localidad ilerdense de Almacelles.

A su vez, la promotora fue declarada en concurso de acreedores, resolviéndose en el seno de este procedimiento los diferentes contratos con los compradores y reconociéndose su crédito como ordinario, sin que constara el otorgamiento de avales o seguros de caución en garantía de las cantidades anticipadas.

Los compradores formularon demanda contra la entidad bancaria que financió la promoción y frente a otra en la que la promotora tenía una cuenta abierta y en la que ingresaron los compradores determinadas cantidades aunque, en una única ocasión, uno de los compradores indicó que dicho ingreso iba destinado a la adquisición de un inmueble en construcción.

Resolviendo el recurso de casación, el Alto Tribunal concluye que:

1. En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968, las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad.

1. Esta doctrina merece dos puntualizaciones, a las que expresamente se refiere la sentencia 408/2019, de 9 de julio: (i) la ley solo responsabiliza a las entidades de crédito no avalistas de los anticipos que se ingresen o transfieran a una cuenta del promotor en dicha entidad, de modo que mientras el garante (avalista o asegurador) normalmente responde de todos los anticipos entregados por los compradores al vendedor, en cambio la entidad de crédito no garante solo responde de las cantidades que se entreguen o depositen en ella; (ii) la responsabilidad de las entidades de crédito establecida en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 no depende de que los anticipos se ingresen en la cuenta identificada en el contrato de compraventa, sino, como resulta de la doctrina jurisprudencial de que se ingresen en una cuenta del promotor en la entidad conociendo ésta, o debiendo conocer, que los ingresos se corresponden con anticipos de compradores de viviendas protegidos por dicha ley.

En el caso concreto de la sentencia 645/2019, se admite la responsabilidad de la entidad depositaria al quedar constancia en los hechos probados de la sentencia de primera instancia que el director de la oficina conocía la actividad en el municipio de la promotora-vendedora (tratándose además de un pueblo pequeño) y el ingreso de varios particulares destinados a la citada promoción, apreciando que la posición en la que se encontraba la entidad bancaria justificaba la atribución de la responsabilidad prevista en el art. 1.2ª Ley 57/1968 pues la entidad financiera conocía o debía conocer que en la cuenta del promotor se estaban realizando ingresos de pagos a cuenta por compradores de viviendas de la promoción.

Las conclusiones que pueden extraerse del análisis de las tres recientes resoluciones es el progresivo aumento del «deber de control» al que quedan sometidas las entidades bancarias sobre los ingresos en las cuentas pertenecientes a entidades promotoras, incrementándose la diligencia debida a fin de preservar los intereses de los compradores-consumidores; ahora bien, los límites a esta actividad a llevar a cabo por las entidades financieras no debe sobrepasar lo racional por cuanto, como se dice en una de las sentencias comentadas, no puede ser una responsabilidad «a todo trance» e incluso superpuesta a la de las entidades avalistas o aseguradoras a quienes el legislador ha conectado una determinada responsabilidad de garante en los supuestos en que la promoción no se entregue o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda. http://www.legaltoday.com/practica-juridica/civil/civil/ltima-jurisprudencia-del-ts-sobre-la-responsabilidad-de-los-bancos-en-la-compraventa-sobre-plano

Alcance de la responsabilidad del banco no avalista por los anticipos entregados por la compradora de una vivienda al promotor incumplidor

No es responsable si no se han ingresado o depositado los anticipos en ninguna cuenta de la entidad

En el presente litigio los dos matrimonios demandantes, cada uno de los cuales compró una vivienda en construcción sujeta al régimen de la Ley 57/1968, han visto satisfechas sus respectivas pretensiones tanto de resolución de los contratos de compraventa por incumplimiento de la promotora como de reintegro de las cantidades anticipadas por ellos a cuenta del precio de sus viviendas más intereses, pretensiones dirigidas contra la promotora y la entidad bancaria hoy recurrente.

La controversia en casación se reduce al alcance de la responsabilidad que cabe exigir a la entidad recurrente como depositaria o receptora de cantidades con arreglo a mencionada ley, dado que la sentencia recurrida la extendió a todas las cantidades entregadas al promotor según los contratos, independientemente de que se ingresaran o no en la entidad codemandada, mientras que esta sostiene que no debe responder de la concreta cantidad (18.000 euros) que, aunque no se cuestiona fue entregada por uno de los dos matrimonios al promotor para la compra de su vivienda, no consta fuera ingresada en la cuenta no especial que la promotora-vendedora tenía abierta en dicha entidad, que era la cuenta indicada en el contrato.

La sala declara que en las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad. De esta doctrina se desprende que la ley solo responsabiliza a las entidades de crédito no avalistas de los anticipos que se ingresen o transfieran a una cuenta del promotor en dicha entidad, de modo que mientras el garante (avalista o asegurador) normalmente responde de todos los anticipos entregados por los compradores al vendedor, en cambio la entidad de crédito no garante solo responde de las cantidades que se entreguen o depositen en ella.

En el caso, la sentencia recurrida infringe la referida doctrina jurisprudencial por haber responsabilizado a la entidad recurrente de la totalidad de las cantidades anticipadas, independientemente de que fueran o no ingresadas en la entidad, pese constar probado con respecto al contrato de compraventa, que el primer pago a la promotora en el momento de la firma del contrato, aun tratándose de un pago previsto en el propio contrato y correspondiente a una parte del precio, no fue ingresado por la promotora en la cuenta indicada en el contrato ni en ninguna otra que tuviera abierta en la entidad recurrente, sin que el conocimiento del contrato de compraventa por la entidad recurrente, en el que se la mencionaba como avalista, pueda ampliar su responsabilidad por estar probado que nunca llegó a avalar efectivamente a la promotora-vendedora.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo civil, de 9 de julio de 2019, rec. 185/2016)

El banco responde solo de las cantidades ingresadas por el promotor en caso de no entregar la vivienda

En un caso de devolución de anticipos para la compra de una vivienda, el banco solo responde de las cantidades ingresadas por el promotor. De este modo, si la vivienda no se entrega, la entidad solo está obligada a devolver el dinero que está depositado en sus cuentas y no el anticipo completo, si el vendedor no lo ha ingresado.

El Tribunal Supremo, en una sentencia de 9 de julio de 2019, aclara el alcance de la responsabilidad del banco no avalista por los anticipos entregados por la compradora de una vivienda al promotor incumplidor.

“Las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad”, matiza el fallo.

“La entidad de crédito no garante solo responde de las cantidades que se entreguen o depositen en ella”

De este modo, el Supremo establece que la ley solo responsabiliza a las entidades de crédito no avalistas de los anticipos que se ingresen o transfieran a una cuenta del promotor en dicha entidad.

“Así, mientras el garante, avalista o asegurador, normalmente responde de todos los anticipos entregados por los compradores al vendedor, en cambio la entidad de crédito no garante solo responde de las cantidades que se entreguen o depositen en ella”, apunta el fallo.

El magistrado Marín Castán, ponente de la sentencia, destaca que la sentencia recurrida infringe la referida doctrina jurisprudencial por haber responsabilizado a la entidad recurrente de la totalidad de las cantidades anticipadas, independientemente de que fueran o no ingresadas en la entidad. “Es criterio mayoritario de las Audiencias Provinciales que dicha responsabilidad legal de las entidades no avalistas se circunscribe a las cantidades efectivamente depositadas en sus cuentas”, recuerda el magistrado Marín Castán.

La controversia en casación ha quedado reducida al alcance de la responsabilidad que cabe exigir a la entidad recurrente como depositaria o receptora de cantidades con arreglo al artículo 1-2.

ª de la mencionada ley, dado que la sentencia recurrida la extendió a todas las cantidades entregadas al promotor según los contratos, independientemente de que se ingresaran o no en la entidad codemandada, mientras que esta sostiene en casación que no debe responder de la concreta cantidad (18.

000 euros) que, aunque no se cuestiona fue entregada por uno de los dos matrimonios al promotor para la compra de su vivienda, sin embargo no consta fuera ingresada en la cuenta no especial que la promotora-vendedora tenía abierta en dicha entidad, que era la cuenta indicada en el contrato.

En el presente litigio los dos matrimonios demandantes, cada uno de los cuales compró una vivienda en construcción sujeta al régimen de la Ley 57/1968, han visto satisfechas sus respectivas pretensiones tanto de resolución de los contratos de compraventa por incumplimiento de la promotora (en rebeldía durante el proceso) como de reintegro de las cantidades anticipadas por ellos a cuenta del precio de sus viviendas más intereses, pretensiones dirigidas contra la promotora y la entidad bancaria recurrente.

El Supremo reitera su doctrina jurisprudencial y da la razón al banco, que solo está obligado a devolver la cantidad de 18.000 euros que fue ingresada en sus cuentas como anticipo.