Responsabilidad de la comunidad por la falta de mantenimiento y conservacion del inmueble

Muchas veces nos hemos encontrado con condominios que parecen tener muchos años de construcción por lo deteriorado que se ven, solo para luego enterarnos que son nuevos. Es allí cuando empezamos a preguntarnos cómo lucía el edificio recién construido o qué hizo que se viera de esa manera.

El mantenimiento de un edificio o condominios suele ser, en muchas ocasiones, algo secundario, e incluso se tienda a olvidar hasta que el mismo deterioro nos da un llamado de alerta y empezamos a notar la diferencia entre las instalaciones con un buen mantenimiento y, las consecuencias en la falta de conservación. Asumir esta situación es más complicado de lo que parece, puesto que los costos extras para el reparo de las instalaciones se excederán del presupuesto por mucho. 

Las razones más relevante para llevar el mantenimiento oportuno e integral de un edificio o condominios, son las siguientes: 

Estética: Esta representa la imagen que se recibe de una propiedad y habla por sí sola del tipo de propietarios e inquilinos que allí residen. Si el condominio no se encuentra en buenas condiciones esto incidirá en muchas cosas, siendo una de ellas, sin lugar a dudas, el valor que un tercero podría llegar a pagar por un inmueble dentro de dicha propiedad. 

Responsabilidad de la comunidad por la falta de mantenimiento y conservacion del inmueble

Mantenimiento: La falta de mantenimiento hacen posible la proliferación de plagas que una vez hayan hecho del condominio su hogar, es difícil la evacuación de los mismos.

Adicional a esto, puede ocurrir la proliferación de bacterias y demás microorganismos, que pueden llegar a infectar los espacios comunes, causando alergias y todo tipo de enfermedades en los residentes.

 

Responsabilidad de la comunidad por la falta de mantenimiento y conservacion del inmueble

Limpieza: Otra de las razones más importantes para el mantenimiento oportuno e integral de un edificio, es la revisión periódica de las instalaciones, si estas no se realizan a tiempo, resultan en mayor número de averías y por consiguiente altos costos de reparación. Es por ello que, la realización sistemática de tareas de mantenimiento y limpieza, es necesaria para contar con las coberturas de los seguros ante estos eventos.

Responsabilidad de la comunidad por la falta de mantenimiento y conservacion del inmueble

En cuanto a las revisiones periódicas de las instalaciones, existe una ley para el mantenimiento correcto de los ascensores en los edificios (Ley Nº 20.296). El incumplimiento de esta puede perjudicar los fondos de reserva de tu comunidad con multas de hasta 150 UF por equipo inspeccionado o en caso de accidentes, la responsabilidad penal de la comunidad.

Módulo de incidencias

Para el correcto mantenimiento y conservación de las instalaciones de un edificio o condominio, en el software de ComunidadFeliz se añadió recientemente un módulo de incidencias, en este el administrador, al notar algún suceso en la comunidad, por ejemplo: Se quemó una luz en un pasillo, o las áreas comunes no están limpias, puede notificar al personal de la comunidad a través de la aplicación y hasta colocar a un responsable para reparar dicho daño. 

Responsabilidad de la comunidad por la falta de mantenimiento y conservacion del inmueble

Esto tiene como finalidad obtener un control constante en el mantenimiento integral del condominio, contemplando los los aspectos de estética, higiene y seguridad, como mencionamos anteriormente. 

Para concluir, queremos enfatizar en que el mantenimiento acorde y oportuno es extremadamente importante, debido a que no sólo le evitará muchos dolores de cabeza al administrador, sino que también le hará ahorrar mucho dinero a la comunidad al mejorar rendimientos y condiciones. Por otra parte, mantendrá el valor del edificio e incrementará su valor de reventa para próximos compradores.

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Establece el art.

9 de la LPH que es obligación de cada propietario respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos. Asimismo, a la Comunidad le corresponde el mantenimiento y conservación de los elementos comunes que no se hayan atribuido un uso exclusivo a los propietarios; por tanto, responde de su mantenimiento y reparación, a no ser que el daño o desperfecto se deba a un mal uso por parte de un propietario o inquilino.

Responsabilidad de la comunidad por la falta de mantenimiento y conservacion del inmueble

De lo anterior, podríamos deducir que los desperfectos en elementos comunes, provocados por un mal uso o falta de diligencia o cuidado por parte de un propietario o inquilino son atribuibles a éste, y el coste de la reparación será de su cargo, pudiendo la Comunidad de Propietarios reclamarle el importe de la reparación. Sin embargo esta deducción no es del todo correcta, como veremos a continuación.

En los casos en que los propietarios hayan encargado a unos profesionales unos trabajos en su vivienda o local y el daño sea directamente imputable a ellos, la reclamación deberá dirigirse contra estos y no contra los propietarios.

RESPONSABILIDAD DEL PROPIETARIO EN LOS DAÑOS A ELEMENTOS COMUNES

Como criterio general, hay que mantener el principio de que es el propietario el que debe responder de los daños en los elementos comunes que han causado los ocupantes de su piso o sus inquilinos, lo cual permite a la Comunidad de Propietarios no tener que indagar quién ha sido el ocupante del piso o local causante del daño o quién es el inquilino del citado piso o local. La Comunidad no está obligada a la averiguación del causante del daño, y le basta con requerir al propietario para que se haga cargo.

Es habitual que las Comunidades de Propietarios padezcan daños en traslados de muebles, obras en pisos y demás.

En estos casos, no se precisan grandes averiguaciones del causante de la rotura del aplique del rellano, o de los desperfectos en el ascensor y/o suelo del propio rellano, etc…

Basta una leve carga de la prueba de las comunidades para poder imputar al propietario el coste de los daños.

La reclamación, no obstante, debe hacerse en forma correcta, justificando el importe de la reparación del desperfecto, y reclamando el importe al propietario. En caso de desatención de la reclamación, debería instarse demanda judicial en este sentido y finalidad.

LA EXCEPCIÓN DE LA RESPONSABILIDAD DEL PROPIETARIO

La Sentencia de la Sección 13ª de la AP de Barcelona de 17 de febrero de 2016 -rec. 73/2015- establece que la propietaria de una vivienda que compró un frigorífico no es responsable de los daños que su transporte causó en la escalera comunitaria.

La Comunidad de Propietarios reclamaba 5.033,60 € en concepto de reparación de daños en el paramento y paredes de la escalera comunitaria fruto de los daños por el traslado de un frigorífico por empresa de transporte contratada por la propietaria de una de las viviendas del edificio.

Tras la acreditación de la procedencia de los daños y del coste de la reparación, el Juzgado de primera instancia condena a pagar dicha cantidad a la propietaria de la vivienda, siguiendo el criterio jurisprudencial de la responsabilidad extracontractual por culpa “in eligendo” o “in vigilando”.

Ciertamente, los daños los había producido un tercero ajeno a la propiedad del piso y a sus ocupantes, pero era más cierto que el daño se había causado bajo la actuación encargada por la propietaria.

Ésta, además, podría repetir frente al verdadero causante del daño, el coste de la reparación satisfecha a la Comunidad de Propietarios.

Pues bien, la Sección 13ª de la AP de Barcelona, revoca la Sentencia de instancia, estima el Recurso de Apelación de la propietaria y desestima la reclamación efectuada por la Comunidad de Propietarios.

Para la Sección 13ª de la AP de Barcelona, la acción amparada en el artículo 1903 del Código Civil (reclamación por culpa extracontractual) no se puede apreciar en un particular que actúa sin ánimo de lucro encargando un determinado servicio u obra a un profesional del ramo sin reservarse ningún tipo de dirección y/o sin que exista dependencia jerárquica o subordinación.

Señala la Sala que, en estos casos, se dice que no se puede exigir mayor diligencia que la de contratar a los profesionales expertos, lo que exime de responsabilidad, salvo que el propietario se hubiera reservado la vigilancia o participación en los trabajos del contratado (SSTS, 9 de julio de 1984, 27 de noviembre de 1993, 4 de abril de 1997, de junio de 1998, 29 de septiembre de 2000, 12 y 30 de marzo de 2001 y 1 de abril de 2004). Así, en relación con el contrato de obra, la jurisprudencia viene admitiendo, cuando las obras productoras de la causación de los daños se realizan en virtud de un contrato de obra o empresa concertada entre el dueño de la obra y el profesional y no existiendo relación de jerarquía o subordinación entre el causante material del daño y el comitente, que sea la empresa quien, al amparo de lo dispuesto en el art. 1.903 del Código Civil, deba responder por los daños causados por sus operarios, y no así el comitente.

Para la Sala, la demandada no tenía ningún dominio sobre las maniobras de entrega y transporte de los frigoríficos, servicio que encomendó a los profesionales correspondientes, quienes por su experiencia, si consideraban que la maniobra entrañaba un riesgo de daño para el inmueble, debían adoptar las precauciones adecuadas o, en última instancia, haberse abstenido de realizarla.

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Concluye la Sala, que en el caso de autos, del propio relato fáctico descrito en la demanda en el que están conformes las partes, se desprende que la propietaria se limitó a adquirir un frigorífico de un vendedor/instalador profesional de electrodomésticos quien también ofrecía, dentro de sus servicios, la entrega e instalación de la nevera nueva, y la retirada de la preexistente, profesional que actuó con independencia y cuyos operarios arrastraron sendos frigoríficos por la escalera comunitaria sin adoptar las mínimas precauciones existentes, como hubiera sido la simple colocación de una manta que impidiera las rozaduras. No consta que en estas maniobras la demandada tuviera intervención alguna.

IMPUTACIÓN Y RESPONSABILIDAD

Así, a la luz de la doctrina jurisprudencial que entiende esa Sala de aplicación, a la propietaria-demandada no puede serle imputada responsabilidad de ningún tipo pues ningún dominio tenía sobre las maniobras de entrega y transporte de los frigoríficos, servicio que encomendó a los referidos profesionales, quienes, precisamente en razón de su experiencia, si consideraban que la maniobra entrañaba un riesgo de daño para el inmueble, debían adoptar las precauciones adecuadas o, en última instancia, haberse abstenido de realizarla.

Incluso la Sala discrepa del criterio de la juzgadora de primera instancia, y no observa que sea imputable a la demandada una actitud desidiosa u obstativa a la reparación del daño, pues consta que facilitó a la Comunidad de Propietarios los datos de la empresa vendedora e instaladora del frigorífico, a la que directamente pudo haber demandado la Comunidad.

Y es que, el hecho de que cualquier comunero pueda ejercer en protección de los elementos comunes cualquier acción en beneficio de la Comunidad, es una facultad pero no una obligación, esto es, no puede configurarse como una carga procesal que, de no atenderse, determine la responsabilidad del condómino, como parece argumentarse en la resolución recurrida.

CONCLUSIONES

Las Comunidades de Propietarios deben saber que, en los casos en que los propietarios hayan encargado a unos profesionales unos trabajos en su vivienda o local y el daño sea directamente imputable a ellos, la reclamación deberá dirigirse contra estos y NO contra los propietarios, que únicamente deberán facilitar a la Comunidad los datos completos de la empresa instaladora, así como la prueba de la actuación, facilitando facturas, presupuestos y demás documentos donde se acredite el alcance y contenido del encargo, así como la responsabilidad en las actuaciones, proponiéndose incluso como testigos en caso de actuación judicial. Es decir, es el propietario contratante el que debe probar en juicio los hechos que le exoneran y que son los mismos que culpan al demandado.

Lo lamentable del supuesto de autos es que, actuando la Comunidad de forma diligente, el resultado del pleito fuera aún más costoso para la Comunidad, en forma de costas procesales, que los propios daños padecidos en las paredes y suelo de la finca.

Efectivamente, la Sección 13ª de la AP de Barcelona impuso además a la Comunidad las costas procesales. Excesivo castigo para una Comunidad de Propietarios que se limita a reclamar lo que parece lógico.

 Una cosa es que la Sección 13ª decida cambiar de criterio y de parecer, y otra muy distinta observar una temeridad en la reclamación por parte de la Comunidad de Propietarios que le lleve a condenarla en costas.

PLAZOS DE RECLAMACIÓN: COPROPIETARIO – COMUNIDAD

En relación con lo anterior, no son pocos los supuestos que se dan en la práctica de reclamaciones de copropietarios contra la Comunidad por los daños y perjuicios que el incumplimiento por parte de ésta del deber de conservación le ocasionan en su elemento privativo.

Dicho lo anterior y sin perjuicio de que, como es lógico, habrá que acreditar que la causa de los meritados daños y perjuicios procede de una acción u omisión de la Comunidad de su deber de conservación, lo que motiva el presente comentario es la aclaración sobre el plazo de prescripción del que goza el comunero para ejercitar su acción frente a la Comunidad. En este sentido, se ha venido discutiendo si, por un lado, el plazo era el de un año establecido en el artículo 1.968.2 del Código Civil para aquellas reclamaciones efectuadas en sede de responsabilidad extracontractual o, por otro lado, el plazo de cinco años (quince años hasta el 7 de octubre de 2015) determinado en el artículo 1.964 del Código Civil para las acciones personales que no tengan señalado plazo especial de prescripción.

Esta disyuntiva ha sido recientemente solventada por la Sala 1ª del Tribunal Supremo en su sentencia de 11 de julio de 2018, casando una sentencia de la Sala 8ª de la Audiencia Provincial de Sevilla mediante la cual se había estimado el recurso de apelación de dos Comunidades de Propietarios frente a un copropietario al entender que la responsabilidad por los daños causados por la falta de conservación y mantenimiento del edificio está sujeta al plazo de un año al igual que las acciones de responsabilidad extracontractual.

Responsabilidad de la comunidad por la falta de mantenimiento y conservacion del inmueble

Sin embargo, el Alto Tribunal deja sentado que la acción de reclamación de daños y perjuicios objeto de la demanda del copropietario parte de la afirmación incontrovertida en el procedimiento de que dichos daños y perjuicios nacen del incumplimiento de una obligación legal impuesta a las Comunidades de Propietarios por el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal en el sentido de llevar a cabo las obras que resulten necesarias para el mantenimiento y conservación de los elementos comunes de modo que no causen daño alguno a otros elementos comunes o a los elementos privativos. Por consiguiente, entiende el Tribunal Supremo, que el plazo que corresponde aplicar es el de cinco años establecido en el artículo 1.964 del Código Civil por estar en presencia del incumplimiento de una obligación legal.

OBRAS NECESARIAS EN LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Si vuestro edificio fue construido entre los años 60 y 90 del pasado siglo, como más del 80% del total de los edificios existentes en España, probablemente necesitéis realizar obras en sus zonas comunes para el mantenimiento del inmueble.

Si estáis planificando una obra de rehabilitación, pensad antes en un Seguro Todo Riesgo Rehabilitación, un producto específicamente diseñado para prestar cobertura a las Comunidades de Propietarios frente a la amplia variedad de riesgos que les pueden afectar a la hora de ejecutar una obra.

¿Sabías que existen obras que tienen carácter obligatorio para toda Comunidad de Propietarios?

Así lo establece la Ley de Propiedad Horizontal en su Artículo 10.1, además de indicar otras características importantes, como que dichas obras no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios.

Entre este tipo de obras de carácter obligatorio para toda Comunidad de Propietarios, conviene señalar las siguientes:

  • Las que se deriven del deber de una adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y sus servicios comunes, incluyendo las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad.
  • Las encaminadas a garantizar la accesibilidad universal, y en todo caso las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años.
  • La división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

Importante: estas obras deberán ser costeadas por los propietarios de la comunidad, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de este tipo de obras, dictadas por la autoridad competente, responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.

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¿Es muy común la realización de obras en una Comunidad de Propietarios?

Como ya apuntamos al principio de este artículo, en nuestro país el número de edificios antiguos es muy elevado, lo que supone que necesitan un continuo mantenimiento. Tanto es así que actualmente el número de visados para obras de rehabilitación triplican los de nueva construcción.

Además, aparte de los trabajos de reparaciones, mantenimiento y mejoras en elementos comunes, también es frecuente la realización de obras con las siguientes finalidades:

  • Ahorro energético y eficiencia energética.
  • Instalación de un Ascensor, o llevar el ya existente a cota cero.
  • Retiradas de amianto, que suele estar localizado en el fibrocemento (habitualmente conocido como uralita), material utilizado para fabricar tuberías, bajantes de numerosas instalaciones de agua, tejados o revestimientos.
  • Adaptación de garajes comunitarios para vehículos eléctricos.

¿Tiene alguna responsabilidad una Comunidad de Propietarios cuando realice alguna obra en el inmueble?

La respuesta es un rotundo, y ésta viene regulada por el Artículo 9 de la Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE) que establece que: “Será considerado promotor cualquier persona física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título”.

¿Qué significa esto? Pues que, en el caso de realizar cualquier tipo de obra en el inmueble, la Comunidad se convierte automáticamente en promotora de la misma. Su representación recaerá en la figura del Presidente de la Comunidad, aunque la responsabilidad se extenderá a los propietarios y usuarios.

Entonces, ¿es necesario el Seguro todo riesgo rehabilitación para una Comunidad de Propietarios que realice cualquier obra?

No solo es necesario, creemos que es imprescindible.

Recuerda que la Comunidad de Propietarios es considerada promotora de cualquier obra que realice en sus instalaciones (por lo tanto responsable de daños propios y a terceros), y piensa en las estadísticas de siniestralidad en el sector de la construcción, más la falta de cobertura en las pólizas de comunidades multirriesgo (salvo excepción de las obras consideradas “menores”)… Si sumamos todos esos factores nos damos cuenta de que un Seguro todo riesgo rehabilitación es la única opción.

Otro aspecto a tener en cuenta es que si la Comunidad de Propietarios para la ejecución de una obra contrata varios trabajadores autónomos o empresas, se le considerará contratista principal además de promotora, lo que conllevará unas responsabilidades extras derivadas de la prevención de riesgos laborales.

¿Cómo contratar un buen Seguro todo riesgo rehabilitación para tu Comunidad de Propietarios?

El Administrador de Fincas suele ser el encargado de la búsqueda y selección de los seguros necesarios para la comunidad, por lo tanto, para realizar esta tarea con la imparcialidad y profesionalidad que requiere su cargo, le resultará imprescindible la colaboración de una correduría de seguros es decir, un mediador especializado, independiente e imparcial, que realice un análisis objetivo y le recomiende las coberturas y las entidades que mejor se adapten a las necesidades del inmueble. Por este motivo, la Correduría de Seguros José Silva es la perfecta solución, ya que es experta en seguros de Comunidades de Propietarios y uno de los principales pilares en el asesoramiento de pólizas de seguros para los Administradores de Fincas, ofreciéndoles sus servicios desde el año 1990.

En el caso de que tu Comunidad de Propietarios no cuente con los servicios de un Administrador de Fincas, no hay ningún problema. Solo será necesario que el presidente de tu Comunidad de Propietarios, y por lo tanto su representante legal, se ponga en contacto con nosotros, y le asesoraremos y resolveremos todas sus posibles dudas.

Y tu edificio, ¿qué obras de rehabilitación necesita?

Cuéntanos tu caso, compártelo con nosotros dejando a continuación un comentario. También puedes contactarnos a través de nuestra página web, dirección de correo [email protected] o llamándonos al teléfono 915353009. Recibirás una inmejorable atención, estamos para ayudarte.

© José Silva Correduría de Seguros 2021.

El mantenimiento de un bien en copropiedad

La copropiedad de un bien o cosa

Cuando un bien determinado pertenece a varias personas, hablamos de copropiedad. Cada copropietario lo es a razón de su cuota de participación. Si dos personas adquieren un inmueble a medias, seran copropietarias por mitades, siendo su cuota de participación del 50%.

El bien o cosa adquirido por varias personas formará la comunidad de bienes o proindiviso. Esto se da por pertenecer el bien en condominio a varias personas.

Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.

A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título.

Artículo 392 Código Civil

Para evitar todo tipo de problemas, siempre es aconsejable que la cotitularidad del bien se inscriba en un registro oficial.

En el caso de un inmueble, es aconsejable su inscripción ante el Registro de la Propiedad correspondiente.

Esta inscripción permitirá ejercer derechos y obligaciones frente a terceros y entre los miembros de la comunidad de bienes sin que la cotitularidad y participación en la propiedad pueda ser discutida.

El mantenimiento de la cosa. Gastos necesarios y mejoras

El paso del tiempo y el uso del bien en copropiedad conlleva que periódicamente se realice un mantenimiento del mismo. De no llevarse a cabo, se correría el riesgo de que el mismo perdiera su función o utilidad, quedando inservible o presentando un riesgo inaceptable.

En ocasiones sucede, sobre todo en bienes como pisos o casas, que uno de los propietarios del inmueble no accede, junto a los demás titulares, a realizar las reparaciones o reformas necesarias para el buen mantenimiento del mismo.

Es en estas situaciones cuando debe recurrirse a un abogado especialista en derecho civil para solventar el problema.

De lo contrario, la negativa de un copropietario a la asunción de gastos de mantenimiento del bien común conllevará que de manera injusta paguen las reparaciones los demás titulares.

Los propietarios de un mismo bien en común pueden obligar a los demás copropietarios al pago de los gastos de mantenimiento y conservación del bien en cuestión.

Estos gastos son obligatorios si se destinan a la conservación de la cosa en copropiedad. Saber si un gasto es necesario o accesorio, es tan simple como determinar si la obra, reforma o mantenimiento solicitado, de no hacerse, conllevará la pérdida o inutilidad del bien. Si la respuesta es afirmativa, será un gasto de conservación necesario y de obligado cumplimiento entre copropietarios.

Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.

Artículo 395 Código Civil

Las obras de mejora y complementos o actuaciones prescindibles que los copropietarios deseen realizar en un bien en proindiviso, deberán ser adoptadas por mayoría. No está permitido realizar una mejora sobre un bien en copropiedad sin el consentimiento de los demás dueños.

Si por cualquier motivo no se alcanzara una mayoría, o de lograrse el acuerdo perjudicara gravemente a un interesado, se deberá acudir a la vía judicial.

Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.

Artículo 398 Código Civil

La disolución del condominio o proindiviso

La copropiedad sobre un bien determinado puede alterarse y modificarse.

Partimos de la base que no se puede obligar a nadie a permanecer en copropiedad o a formar parte de una comunidad de bienes.

Si un codueño o cotitular no desea formar parte de la comunidad de bienes, se debe dividir la cosa común. A esto se le conoce como al «actio communi dividundo«.

La división de la cosa común conlleva la disolución del condominio o del proindiviso, y debe solicitarse vía judicial.

Si una comunidad de bienes se encuentra en continuos desacuerdos entre comuneros o copropietarios cuanto al debido cuidado y mantenimiento de la cosa común, probablemente la mejor solución pase por la disolución de la comunidad de bienes.

Pese a que los cotitulares de la cosa puedan exigir legalmente la contribución de los codueños al mantenimiento, no se podrá forzar a nadie a formar parte activa del condominio.

Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.

Artículo 400 Código Civil

Cuando se disuelve la comunidad de bienes, se atribuye a cada comunero o copropietario la plena titularidad de la parte del bien que ostenta. Esto se determina según la cuota de participación.

La venta de la cosa común

No todas las cosas pueden dividirse. Si nos encontramos con un bien indivisible, como por ejemplo un inmueble sin división horizontal, la disolución del condominio conllevará la necesaria venta del inmueble, adjudicándose cada copropietario el importe a razón de su porcentaje de propiedad sobre el bien.

Existe la opción que los demás comuneros decidan adquirir la parte de la propiedad de quien insta la disolución del condominio. De ésta manera, se evitará enajenar el bien común. Para ello, es necesario que el copropietario ejerza el derecho de tanteo y retracto que le corresponde sobre el proindiviso.

El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos.

Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.

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Artículo 1522 Código Civil

El uso en exclusiva de la copropiedad

Si un comunero tiene el uso exclusivo de un bien en comunidad, su condición de cara al uso del mismo es la de precario. La posesión en precario se caracteriza por disfrutar un bien sin un título determinado y de manera gratuita.

Si se pacta un precio o renta por el uso exclusivo de la cosa común en favor de un codueño, ya no estaremos ante un precario.

La figura del precario cuanto al uso de la cosa común la encontramos regulada en el siguiente artículo del Código Civil:

Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.

Artículo 394 Código Civil

Si fuera de interés y derecho de los copropietarios dejar el inmueble común vacuo y vacío, deberán ejercer el correspondiente desahucio por precario contra el codueño y ocupante que realiza el uso de la cosa común en exclusiva.

Podcast y vídeo: El mantenimiento de un bien en copropiedad

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Noticias

El confinamiento de marzo puso de manifiesto la necesidad de ventilar y la calidad de vida que implica tener espacios exteriores. Tras él la demanda de viviendas con terraza, balcón o jardín se ha incrementado mucho. Por cierto, en Feliu ofrecemos este piso y aquí todos nuestros productos inmobiliarios.

Pocas cuestiones suscitan tantos litigios en las comunidades de propietarios como la de las terrazas existentes en el inmueble.

La propiedad horizontal en Cataluña las menciona en el artículo 553-43 'Codi Civil de Catalunya' para referirse a la posibilidad de vincular el uso exclusivo de este u otros elementos comunes a uno o diversos departamentos privativos del inmueble, recordando que no por ello pierden su naturaleza de elemento común.

  Hay un consenso en doctrina y jurisprudencia en asignar a las terrazas el mismo tratamiento que se dispensa a las cubiertas del edificio. Esto es viniendo a considerar a las cubiertas como la “piel” o parte superficial integrante de las terrazas.

En efecto, una perspectiva arquitectónica de las terrazas permite aproximarlas al concepto de cubiertas. Se diferencia entre cubierta transitable y no transitable en función de su uso.

La conexión funcional entre cubierta y terraza se encontraría, en que ambos elementos estarían destinados a resguardar el interior del edificio de las inclemencias atmosféricas, así como en que la terraza acostumbra a formar parte de la cubierta.

Dicho esto, es posible sostener desde una perspectiva jurídica, que la terrazas participan de la misma o similar naturaleza jurídica a la que la ley atribuye a las cubiertas (art.

553-41 CCCat y articulo 396 Código civil), que conceptúa como elementos comunes, en tanto resultan necesarias en mayor o menor grado para el adecuado uso y disfrute del edificio al cubrir total o parcialmente el mismo, siendo entonces de importancia extraordinaria para la comunidad de propietarios mantenerlas en buen estado en su dimensión estructural (…).

No obstante lo anterior, esta asimilación entre cubiertas y terrazas, no resulta del todo satisfactoria en la práctica. Sobre todo cuando hablamos de responsabilidades (de la comunidad o del propietario que la utiliza y disfruta exclusivamente) por las filtraciones de agua y humedades en los elementos comunitarios o privativos ubicados en las plantas inferiores. 

Debido a que pueden surgir problemas de interpretación en referencia al carácter privativo o comunitario de las terrazas que son utilizadas exclusivamente por un propietario y a la responsabilidad por una falta de conservación, mantenimiento o reparación de las mismas.

En definitiva tendremos que seguir el criterio marcado por el apartado 3 del art.

553-43 CCCat que apunta claramente en esta dirección al indicar que “las reparaciones que se deben a vicios de construcción u estructurales, originarios o sobrevenidos, o las reparaciones que afectan y benefician a el inmueble entero, quedan a càrgo de la comunidad, salvo que sean consecuencia de un mal ús o deficiente conservación.”, mientras que el apartado 2 de este mismo artículo se encarga de matizar que “los propietarios/as de los elementos privativos que tienen el uso y disfrute exclusivo de los elementos comunes asumeixen todos los gastos de conservación y mantenimiento y tienen la obligación de conservar-los en buen estado(…)”. Atendiendo finalmente a los estatutos de la Comunidad (si los hay) o aquellos acuerdos alcanzados en junta.
 

  • En consecuencia, la responsabilidad de las reparaciones que sea necesario realizar con motivo de un mal funcionamiento de las terrazas en su dimensión constructiva de cubierta, deberán atribuirse al propietario o propietarios del elemento privativo que dispone de su uso y disfrute exclusivo, siempre y cuando el mal uso y/o una falta de la adecuada conservación y mantenimiento fuera la única causa generadora de las humedades y filtraciones.
  • El mal uso o la mala conservación y su directa relación con los daños y la posible incidencia de vicios de construcción o estructurales, originarios o sobrevenidos, deberá ser todo ello objeto de un detallado análisis en cada caso concreto,  siendo aconsejable al respecto la intervención y dictamen de un técnico facultativo,  acerca de la causa, naturaleza y alcance de las filtraciones y humedades, así como del modo de subsanarlas.
  • Por contra, si los desperfectos procedentes de la terraza no son imputables al propietario que se sirve y disfruta exclusivamente de ella, sino que son causados por toda una serie de patologías y deficiencias objetivas, de carácter arquitectónico o constructivo, con el resultado de un mal funcionamiento de la terraza en su función de cubierta del edificio, entonces la responsabilidad debe declinarse necesariamente hacia la comunidad de propietarios, por ser a ésta a quien incumbe la conservación y mantenimiento de dicho elemento.
  • En Feliu contamos con arquitectos y proveedores de confianza preparados para solventar cualquier problema que se presente.
  • Comparte el artículo ayudaras al correcto funcionamiento de la comunidad de propietarios/as en la que resides.

Responsabilidad judicial en el mantenimiento de edificios

  • Uno de los riesgos que la actual situación económica provoca a nivel de las comunidades de vecinos guarda relación con el mantenimiento de los edificios.
  • El mantenimiento de los edificios es obligatorio por ley y así se reseña en la LEY 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
  • Normativas posteriores como el Código Técnico de la Edificación que afecta a edificios con licencia posterior a 2006 remarca que los edificios deben de conservarse en buen estado mediante un adecuado mantenimiento.
  • Las Comunidades de propietarios tienen la obligación de realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que tenga las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.

Una de las tareas más comunes está relacionada con las instalaciones y que no requiere un ejecución complicada son las sustituciones de bombillas, cambios en el material eléctrico (lámparas, focos, etc.) o los pequeños trabajos de fontanería.

Existen otro grupo de tareas que precisan de profesionales cualificados para su ejecución siempre bajo la inspección de un aparejador vinculado con la comunidad de propietarios.

El Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación público a este respecto una amplía guía de mantenimiento que recomendamos consultar en el siguiente enlace: “Guía de mantenimiento, Tu Edificio en Forma”.

Conservación de los edificios

Es importante recalcar que ha habido sentencias condenatorias a presidentes de comunidad por lo que los tribunales han considerado una dejación de las obligaciones que recogen diversas normativas al respecto de la conservación de los edificios. Vale la pena reflexionar sobre la importancia de cumplir con los convenidos mantenimientos, obras o rehabilitaciones en los inmuebles de la comunidad según sea la necesidad de mantenimiento.

Trabajar en la conservación con reparaciones de menor calado, obras menores, que no suponen un estipendio considerable para la comunidad sirve para alejar posibles disgustos en el futuro que obliguen a aportar cantidades mayores por parte de los propietarios, además de las posibles sanciones por las faltas en que se puedan incurrir.

Un deficiente mantenimiento puede suponer la caída de cornisas o desprendimientos de las fachadas causando serios daños a viandantes que se vean sorprendidos e incluso cabe la posibilidad de lamentar lesionados o  victimas de mayor consideración.

Gestión de reformas

LYMS es una conocida empresa de Limpieza de Comunidades de Zaragoza. También trabajamos en la limpieza y mantenimiento de empresas, oficinas, comercios y zonas industriales.

Otra de nuestras ventajas  es la gestión de subvenciones para la rehabilitación de edificios y viviendas a través del servicio de reformas y reparación de averías donde contamos con un amplio abanico de profesionales en: albañilería, electricidad, fontanería, calefacción, carpintería, pintura, restauración de fachadas, etc.

Si precisa de un servicio integral de limpieza y mantenimiento conecte con LYMS a través del formulario de contacto o llamando al teléfono 976 75 51 71.

Guía de Mantenimiento para Comunidades de Propietarios

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