Resolucion anticipada del arrendamiento local negocio

Cuando se produce la rescisión del contrato del local comercial antes de tiempo ¿se le puede reclamar al inquilino todo lo que queda de renta?

Lo que dice la ley sobre los arrendamientos de local de negocio: lo que diga el contrato

Se necesitan muchos años en un establecimiento para que el negocio se consolide. Por eso cuando se alquila un local se suele hacer por un cierto tiempo.

Así que se firma un contrato, por ejemplo, de 5 años. Pero a los 3 años, el inquilino se da cuenta que el negocio es insostenible, solo da pérdidas. O sencillamente ha visto otro local que es mucho más barato o está mejor situado.

Y el arrendatario se quiere marchar de donde está. ¿Puede hacerlo sin que le cueste un duro?

Pues va a ser que no.

Cuando firmó el contrato el inquilino se comprometía por escrito a estar en el local un periodo determinado de tiempo, o, lo que es lo mismo, a pagarle al propietario todas las rentas del plazo fijado. Todas.

Así que, si ahora el arrendatario decide la rescisión del contrato del local comercial antes de finalizar el plazo, hay que aplicar lo que diga el contrato. Y si no se recogió ninguna cláusula que regulara estos casos, el dueño del local puede reclamar lo que resta de contrato.

O al menos ese es el punto de partida conforme a lo que dice la ley. Pero no tan rápido. Antes de que le de un “soponcio” al arrendatario o el dueño del local se haga falsas esperanzas, sigue leyendo, porque en este tipo de casos se pueden dar dos situaciones

El propietario no acepta la rescisión del contrato del local comercial

El inquilino, le dice al propietario que se quiere marchar, pero este le deja muy claro que él no acepta su desistimiento unilateral del contrato y que le exige que lo cumpla íntegramente, como se comprometió en el contrato.

Pues siento decirte, amigo inquilino, para alegría del propietario, que en este caso sí que puede exigirte todas las rentas (STS 539/2017 de 3 de octubre y 481/2018 de 23 de julio)

Pero lo cierto es que no suele darse este caso. Porque cuando le dices al arrendador que te quieres marchar, lo normal es que este, aunque sea con cara de pocos amigos, acepte que te vas, que se termina el contrato y se ponga a buscar otros inquilinos.

Pues en este supuesto se podría entender tácitamente que ha aceptado tu resolución del contrato, y se aplicaría el siguiente punto.

Si el propietario acepta el desistimiento del arrendamiento, lo que ocurre en la práctica: el pago se suaviza

El propietario ha aceptado que se extinga el contrato, pero aún así quiere reclamarle al inquilino el resto de rentas ¿puede hacerlo? Como decía, la cuestión no es tan sencilla.

Y es que la ley que regula todas estas cuestiones (la Ley de Arrendamientos Urbanos) no dice nada al respecto de estos casos. Por eso se aplica el Código Civil y teóricamente, al inquilino le toca pagar todo lo que queda de alquiler.

• Pero lo cierto es que sí existe una regulación especifica para supuestos distintos, en concreto, para los arrendamientos de vivienda: se prohíbe pagar más de una renta por año que resta de contrato ( art 11 de la LAU)
• Esto ha llevado a los Jueces a poner un poco de orden en el asunto. Y lo que hacen es irse a un término medio moderando las cantidades que se reclaman (STS de 9 de abril de 2012)
• Enlace añadido por la extensión vLex
• Aunque no sea aplicable a los arrendamientos de local de negocio la prohibición antes mencionada, los Jueces la toman como referencia (dicho técnicamente, hacen una aplicación analógica) y les sirve para poner un límite a la cantidad a pagar:
• -Si que el inquilino se vaya del local le supone mucho perjuicio al propietario tendrá que pagarle una indemnización de 5 rentas por año que reste de contrato.
• -Si no es tan grave el desistimiento “solo” tendrá que pagarle una mensualidad por año restante.
• Y para valorar el perjuicio provocado al propietario se tiene en cuenta factores como el tiempo que restaba de contrato, el importe de las rentas o la dificultad para volver a alquilarlo.

Ojo, esta es la conclusión a la que ha llegado el Supremo en varias Sentencias. Pero como os digo, no existe un precepto que expresamente regule esta materia. lo cual supone que todo es relativo y que mañana mismo puede cambiar de criterio.

1. O que te encuentres que, pese a que el Supremo mantiene esta opinión, otros Juzgados (por ejemplo, el de Primera Instancia que va a conocer en primer lugar de tu caso) dicen que se aplica el Código Civil y que te toca “acuquinarlo” todo.
2. Porque te recuerdo que no hay artículo que para supuestos de local de negocio diga lo contrario.
3. Para terminar este punto, insisto en que el artículo 11 que he mencionado antes no es aplicable para se a los arrendamientos de local de negocio (otra cosa es que, como hemos visto, se aplique analógicamente)
4. Así que no le hagas caso al típico “cuñado sabelotodo” que te dice que no te preocupes, que en supuestos de arrendamiento de local de negocio, sí o sí, pasados 6 meses no te toca pagar un duro.

Cuándo se entiende que el propietario ha aceptado la rescisión del contrato del local comercial

• Pues, por lo que acabas de leer, aquí está el quid de la cuestión porque la película cambia mucho dependiendo de si se entiende que el arrendador dio por buena la resolución del contrato o no.
• Hay bastante Jurisprudencia que habla sobre la necesidad de que haya pruebas concluyentes para entender presente el consentimiento del dueño del local, y que, por ejemplo, un simple escrito de devolución de llaves no es suficiente (STS 571/2013 de 27 de septiembre o 597/11 de 20 de julio)
• Por otro lado, es bastante probable que si el propietario acepta que el inquilino se vaya y se pone a buscar a otro (alquilándolo nuevamente) se dé por buena en un Tribunal la resolución contractual por el propietario.

Para evitar problemas, si eres inquilino, te recomiendo que se recoja por escrito en el documento de entrega de llaves que el arrendador, aunque quiera reclamar el resto de rentas, da por extinguido el contrato de arrendamiento. Así no habrá ningún tipo de duda.

¿Y si se firmó una cláusula que obliga a pagar todo lo que resta? ¿o una penalización desorbitada?

Todo lo que he dicho hasta ahora es para los supuestos en los que no hay nada recogido en el contrato referente a un desistimiento o resolución anticipada del mismo.

Pero si existe una cláusula que regula estos casos hay que estar al contenido de la misma. Y si dice que tienes que pagar todas las rentas (o alguna penalización) pues te toca ir “aflojando la mosca”.

Solo para el caso de que la penalización fuera desorbitada la indemnización podría ser moderada por el Juez. Pero si se reduce a pagar todas las rentas que restan de contrato o una cantidad inferior, poco se va a poder hacer al respecto.

Y, de nuevo, que el “cuñado sabelotodo” no te diga que estas cláusulas no son aplicables porque van en contra de los derechos mínimos que la Ley de Arrendamientos Urbanos recoge para el arrendatario.

Como dije anteriormente, estos supuestos son aplicables únicamente para los arrendamientos de vivienda, no para los locales de negocio, que son supuestos distintos.

¿Qué ocurre si el propietario vuelve a alquiler el local de negocio?

1. Cuando se produce la rescisión del contrato del local comercial lo normal es que el propietario no pierda el tiempo, e inmediatamente vuelva a poner el local de negocio en alquiler.
2. Y es muy frecuente que, mientras el propietario está reclamando al último arrendatario lo que resta de contrato, aparezca un nuevo inquilino.

3. En ese caso, el arrendador no podría reclamarle nada porque se produciría lo que se llama un “enriquecimiento injusto”
4. Es decir, el propietario le estaría pidiendo al inquilino las cantidades que ha dejado de ingresar (las rentas pendientes hasta la finalización del contrato) cuando en realidad, al volver a alquilarlo, estaría obteniendo estas rentas de otras personas.

Dicho de otra manera, el propietario estaría ganando dinero por partida doble. Una “jugada” que la ley no permite. Por eso la reclamación que se pudiera hacer al inquilino está condicionada a que vuelva a alquilar o no el local de negocio.

Y por supuesto, el propietario tendría que demostrar que lo ha intentado. Porque si se pudiera demostrar que, una vez aceptada la resolución del contrato, el propietario se quedó de brazos cruzados sin hacer el más mínimo esfuerzo por volver a alquilarlo, el inquilino podría librarse de la indemnización

Ojo, si lo alquilara a una tercera persona por un precio menor (por ejemplo, porque el mercado del alquiler ha dado un bajón) si podría reclamarte la diferencia.

Otras alternativas al cierre del local de negocio

Si, como arrendatario, la camisa no te llega al cuello y no puedes pagar las rentas, existen otras alternativas a echar la persiana.

Son supuestos en los que se puede pedir una modificación del contrato, y en concreto, una bajada de rentas . Las explico con detalle en esta entrada. No dejes de leerla, porque son cuestiones de vital importancia

Esto permite al inquilino seguir con el arrendamiento, pero con unas condiciones más beneficiosas. Eso sí, son supuestos muy específicos de no fácil aplicación, pero que por ejemplo, se están aplicando tras la pandemia del coronavirus

Conclusión

• Ante una rescisión del contrato del local comercial, al inquilino le tocará pagar al propietario:
• -lo que diga el contrato si contenía una cláusula que regulaba este aspecto
• -si no había cláusula, todas las rentas que restaren si el propietario no acepta la resolución del contrato.
• -y si la acepta:
• +una renta por año restante si no hay consecuencias graves para el propietario
• +cinco rentas por año si hay perjuicios de mayor calado.
• Y todo condicionado a que vuelva o no a alquiler el local de negocio.

Este tipo de situaciones eran muy frecuentes, y, tras la pandemia del Covid 19, se han multiplicado los casos, dando lugar a nuevas resoluciones judiciales. Así que asesórate muy bien desde un primer momento. No dudes en consultarme.

ACLARACIÓN: esta entrada es válida para los contratos de arrendamiento a los que se le aplica la legislación vigente (arrendamiento de local de negocio suscritos a partir del 1 de enero de 1995). Si tu contrato es anterior, no dudes en consultarme por si la regulación fuera diferente.

ACLARACIÓN II: Medidas por el coronavirus COVID 19. Si no puedes hacer frente al pago de las rentas por la pandemia no dejes de leer esta entrada donde se explican las medidas que se han regulado para ayudar al inquilino.

Fuentes: foto de entrada, foto 1,

Consecuencias de la resolución anticipada del contrato de arrendamiento de local de negocio por parte del arrendatario

Sin embargo, existe la posibilidad de que el arrendatario manifieste su voluntad de desistir al contrato de arrendamiento del local de forma anticipada, antes de la finalización del término acordado en el contrato. Ello puede ser debido al mal funcionamiento del negocio, o a la falta de acuerdo entre las partes en cuanto a aumentos de renta u otras condiciones.

En este caso, hay que determinar cuáles van a ser las consecuencias jurídicas y económicas, en primer lugar deberemos estar a lo acordado en el contrato, y ver si hay una cláusula que prevea la resolución anticipada o no.

En caso de que exista tal previsión, estaremos a lo dispuesto en el contrato y nada impide que el contrato de arrendamiento quede extinguido, ya que está previsto por la voluntad de las partes el desistimiento por parte del arrendatario, donde se habrán pactado los plazos de preaviso y la posible indemnización al arrendador.

El problema sucede cuando esta situación no se ha previsto en el contrato. En este caso, si el arrendatario comunicara su voluntad de desistir del contrato con antelación a la finalización del mismo, el arrendador tendrá dos opciones:

• Oponerse al desistimiento y exigir el cumplimiento del contrato de arrendamiento
• Prestar su conformidad y reclamar una indemnización por los daños y perjuicios que el desistimiento le haya causado.

En el primer caso, si el arrendador no está conforme con el desistimiento, al no estar prevista esta posibilidad en el contrato suscrito entre las partes, podrá solicitar al arrendatario el cumplimiento del contrato, en virtud del artículo 1.124 del Código Civil, que consistirá en la reclamación del pago de las rentas adeudas. Estas se corresponden con las mensualidades que resten por cumplir hasta llegar a la duración acordada.

Sin embargo, en el segundo caso, si el arrendador presta su conformidad al desistimiento planteado por el arrendatario, podrá exigir el pago de una indemnización por los daños y perjuicios que haya sufrido a causa de la resolución anticipada del arrendamiento del local. A diferencia de los arrendamientos de vivienda, no existe una precisión concreta en la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre la indemnización para resolución anticipada en arrendamientos para uso distinto de la vivienda.

La jurisprudencia se ha pronunciado de diferente forma en función de la situación concreta del caso. Algunos tribunales aplican por analogía el artículo 11.2 de la LAU para arrendamientos de vivienda, acordando que la indemnización a pagar por el arrendatario debe ser una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.

Sin embargo, si el arrendador puede acreditar la existencia de prejuicios concretos que sean de mayor nivel cuantitativo que el que corresponde a la indemnización del artículo 11.2 de la LAU, el Tribunal puede acordar una indemnización mayor, de conformidad con el artículo 1.106 del Código Civil. Deberá estarse a cada caso concreto.

Es por ello, que es altamente recomendable que en el momento de suscripción del contrato se establezcan de forma clara las cláusulas del contrato, y especialmente aquellas referidas al desistimiento anticipado.

En contratos de larga duración, es posible que el arrendatario, por circunstancias sobrevenidas se vea en la necesidad de desistir del contrato con antelación a la finalización acordada.

Como hemos expuesto, la indemnización al arrendador en este caso no queda expresamente regulada en el ley, por lo que la mejor opción será la de prever esta posibilidad y fijar una cantidad indemnizatoria para el arrendado.

Por ello y a fin de proteger los intereses de nuestros clientes, desde CIM ofrecemos un asesoramiento en la redacción de contratos de arrendamiento de local, en el que se prevean todas las situaciones, evitando así tener que realizar reclamaciones judiciales.

• Juan Carlos Díez
  Administrador de fincas
• Departamento de inversión inmobiliaria

Modelo de resolución de contrato de arrendamiento de local comercial

• Hola.
• Pongo a tu disposición es este artículo un modelo de resolución de contrato de arrendamiento de local comercial (con o sin reconocimiento de deuda) en formato editable word gratis.
• Se trata de un modelo elaborado por mi y está totalmente actualizado.
• En caso de que quieras poner fin a tu relación de arrendamiento de un local comercial, utiliza este u otros modelos similares (opero utiliza uno), porque es importante dejar por escrito vuestras intenciones, porque si no se hace así después vienen problemas y reclamaciones.

Se trata de un modelo bastante completo, por lo que tendrás que eliminar ciertas cosas para adaptarlo a tu caso concreto. Es decir, tendrás que dejar puesto si hay deuda, si no la hay, etc. Es sencillo de hacer, ya lo verás.

Por tanto, si tu inquilino no va a seguir en el local por el motivo que sea, utiliza este modelo.

Espero que te sea de utilidad.

Sin embargo, en caso de que tu inquilino no quiera marcharse del local y, además, te deba dinero, lo que tendrás que hacer es interponer una demanda de desahucio por impago de alquiler. Si esa es tu situación, ponte en contacto conmigo y me encantará poder ayudarte.

Reconocer la deuda

1. Un reconocimiento de deuda es un documento firmado por tu inquilino diciendo que te debe determinada cantidad de dinero en concepto de rentas de alquiler por el local que le tienes alquilado.
2. Es importante que te firmen un reconocimiento de deuda, pues de ese modo ya no tendrás que probar en juicio la existencia de esa deuda, porque ya consta como reconocida por el propio inquilino.
3. El solo hecho de que el inquilino firme el reconocimiento de deuda ya otorga presunción de validez y de licitud a vuestra relación de arrendamiento.
4. Quiero decir con esto que solo podrá tu inquilino tumbar el reconocimiento de deuda que ha firmado (coloquialmente hablando) si demuestra que la relación de arrendamiento es ilícita o inexistente, cosa que no resulta nada fácil.
5. Así que un reconocimiento de deuda es toda una garantía de que la deuda existe.
6. No te olvides que en la sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.
7. Deseo que gracias a este modelo puedas dar por terminado, de la mejor forma posible, el alquiler de tu local comercial.

La resolución anticipada del contrato de arrendamiento

• El Código Civil prevé la posibilidad de que una de las partes dé por resuelto el contrato sin necesidad de que concurra un incumplimiento y sin que se den los presupuestos para alguna otra de las formas de ineficacia previstas en nuestro ordenamiento.
• A la resolución anticipada del contrato de arrendamiento a instancia del arrendatario y la posible indemnización dedicamos este comentario.
• Desde un punto de vista técnico jurídico aunque el propio legislador utiliza el término “desistimiento”, hubiese sido más apropiado usar la expresión resolución anticipada o unilateral del contrato de arrendamiento (STS de 20 de abril de 2007).

Partimos de que los contratos de arrendamiento suscritos al amparo de la vigente LAU de 1994 deben respetar un plazo mínimo de duración. Éste se ha visto modificado por la Ley 4/2013 de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, estableciendo que el plazo de duración mínima para los contratos de vivienda será de tres años, en lugar de los cinco que regía anteriormente.

1. Serían entonces los únicos supuestos de desistimiento unilateral que reconoce la vigente LAU de 1994 bajo el amparo de los artículos 11 y 12, referidos éstos a los arrendamientos de vivienda de duración pactada y a casos de matrimonio o convivencia del arrendatario exclusivamente.
2. Sin embargo, la Ley no prevé nada para los casos de arrendamientos de local, para lo que debemos de acudir a las normas y principios contractuales contenidos en el Código Civil, donde al amparo del artículo 1256 se dispone que «»…el cumplimiento de los contratos no puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes«» lo que implica que el arrendatario no está facultado por su sola voluntad -sin concurrir causa justificada- a desistir del contrato con anterioridad al plazo pactado, para llegar a la conclusión de que la simple manifestación unilateral de darlo por extinguido y resuelto antes del plazo de duración pactado, no produce una automática extinción y resolución del mismo.
3. Este efecto jurídico resolutorio solo se producirá, bien porque haya un acuerdo por ambas partes en este sentido, bien porque se declare así judicialmente, pero, mientras se produzca una u otra circunstancia, es claro que queda en vigor el vínculo arrendaticio y por tanto el deber de cumplir las obligaciones contraídas.

El incumplimiento contractual puede dar lugar a una indemnización de daños y perjuicios según dispone el artículo 1.

124 del Código Civil, si bien la indemnización en cuestión ha de entenderse limitada al tiempo en que el local o vivienda , tras su desalojo por el arrendatario, hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría enriquecimiento injusto para el arrendador.

Ante el silencio de la ley, en la mayoría de los supuestos en los que el arrendatario desiste del contrato de arrendamiento y suponiendo que las partes no han pactado las consecuencias de ello, el arrendador puede instar de los juzgados la condena a indemnizarle por los daños y perjuicios que le ha causado tal desistimiento, el daño emergente y lucro cesante que comprenda el importe de todos los meses que restaren de cumplir.

Así en algunos casos la doctrina ha declarado la existencia de un derecho del arrendador a recibir una indemnización por daños y perjuicios, ante la ausencia de un pacto expreso al respecto en la estipulación de una cláusula de vencimiento anticipado.

En otros casos, habiéndose pactado expresamente la “cláusula penal” en el contrato, ha fijado como cuantía de la indemnización la equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, por aplicación analógica del artículo 11 de la LAU de 1994.

Evidentemente la jurisprudencia no resulta uniforme sobre todo en lo atinente a la determinación o no de la indemnización y a la fijación de los criterios para poder cuantificar la misma.

Dicho lo anterior, lo más adecuado es pactar expresamente en el contrato de arrendamiento de vivienda las consecuencias jurídicas de esta situación a través de una cláusula de indemnización por daños y perjuicios en caso de desistimiento del arrendatario, cuidando de mantener garantizados los derechos del arrendatario de vivienda, protegidos por el art. 6 de la LAU de 1994, y evitar así que pudiera ser declarada la cláusula nula por el Juzgado respectivo.

Dice literalmente el artículo 6 de la LAU de 1994: “Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.”

Luego, con la aprobación de la Ley 4/2013 citada, la situación a partir del día 6 de junio de 2013 ha cambiado, y suponiendo ésta la modificación de la vigente Ley de Arrendamiento Urbanos de 1994 como queda dicho, se da nueva redacción al artículo 11 en los siguientes términos:

“El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.

Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”

Así, la citada reforma refuerza con ello la libertad de pactos, reduciendo de cinco a tres años la prórroga forzosa del contrato a la que tiene derecho el arrendatario o inquilino y de tres a uno la prórroga tácita (agotados los tres primeros años de prórroga forzosa).

La indemnización por el ejercicio de derecho vuelve a quedar supeditada a la voluntad de las partes con la reforma, que según el modelo contrato utilizado por la OCU, puede ser del tenor literal siguiente:

“(…) Expresamente se pacta un periodo mínimo de validez del contrato de seis meses. El incumplimiento de dicho plazo por el arrendatario dará lugar a una indemnización dineraria equivalente al periodo de renta que falte por cumplir para llegar al periodo mínimo pactado.

Pasado el periodo mínimo, el arrendatario podrá desistir en todo momento del contrato siempre que realice un preaviso con treinta días de antelación.

Realizado el preaviso con la antelación pactada, queda convenido el pago por el arrendatario que desiste de una indemnización, en concepto de perjuicios para el propietario, equivalente a un mes de renta por cada año de contrato que reste por cumplir.

Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización. En el caso de que no se hubiese realizado dicho preaviso en el tiempo convenido, la indemnización a pagar al arrendador se verá incrementada en la cantidad equivalente a un mes de renta (…)”.

Algunas sentencias han tendido a determinar la cuantía de la indemnización en el importe total de las rentas pendientes hasta el vencimiento pactado del contrato; otras han acudido a la aplicación analógica del artículo 11.

2 de la actual Ley que, prevé para los arrendamientos de vivienda , según hemos indicado, la indemnización de un mes por año que restase para cumplir el contrato.

Sin embargo, otras sentencias incluso tienen a exigir al arrendador la acreditación de los daños y perjuicios efectivamente sufridos, aprobando distintas variables.

• La Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de abril 2012, limitó la indemnización a un mes por año de contrato (más una cantidad adicional por circunstancias específicas del caso concreto).
• En suma, con la última reforma de la Ley 4/2013, se añade un nuevo marco legal en materia de resolución anticipada del contrato de arrendamiento.
• Resulta necesario para asegurar la viabilidad legal o no de la facultad de desistimiento unilateral del arrendatario conocer antes de todo la fecha del contrato de arrendamiento en cuestión.

En cuanto a los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda rige la voluntad de las partes a tenor de lo previsto en el artículo 4.3 de la LAU de 1994: “(…) los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.”

Suspensión, resolución y extinción del contrato

¿Cómo se hace…? / Arrendamiento de local / Suspensión, resolución y extinción del contrato

– El arrendador puede resolver el contrato, provocando su extinción, por las siguientes causas:

1º- Por la falta de pago de la renta, o en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario (ver 6. Las rentas, los gastos generales y la fianza).

Se hace referencia tanto al impago de la renta pactada, de sus actualizaciones o incrementos, como al impago de los gastos generales, teniendo en cuenta que el impago de los gastos individualizables mediante contadores, que siempre son de cuenta del arrendatario, no permitiría al arrendador resolver el contrato, siendo la única consecuencia en tal supuesto, la reclamación por la empresa suministradora de los pagos debidos y, en su caso, el corte del suministro.

2º- Por falta de pago del importe de la fianza o de sus actualizaciones. Ver 6. Las rentas, los gastos generales y la fianza.

3º- Por el subarriendo o la cesión del local sin haber hecho la preceptiva notificación al arrendador en el plazo de un mes. Ver 7. Cesión del contrato y subarriendo.

4º- Por la realización en la finca de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Según el Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas de 30 de noviembre de 1961, se consideran actividades molestas, entre otras, las que produzcan incomodidades por ruidos, vibraciones, humos, gases, olores…

Se consideran actividades insalubres las que puedan ser perjudiciales para la salud humana por desprendimientos o evacuación de productos, y nocivas, las que, del mismo modo, puedan afectar a la riqueza agrícola, forestal, pecuaria o piscícola.

Actividades peligrosas son las que tengan por objeto fabricar, manipular, expender o almacenar productos susceptibles de ocasionar riesgos graves de explosiones, combustiones, radiaciones u otros de semejante importancia para las personas y las cosas.

Por actividades ilícitas, en un sentido estricto, deberemos entender las que constituyan delito, como el tráfico de drogas, el depósito de armas…

– Además, cualquiera de las partes podrá, en los términos del artículo 1124 del Código Civil, en el caso de que la contraparte incumpla cualesquiera otras obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, (ver. 5. Derechos y obligaciones de las partes) resolver el mismo o exigir su cumplimiento, con abono de daños y de intereses, en ambos casos.

En cuanto a la extinción del contrato, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 prevé como causas específicas: 1º- La pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador. (catástrofe natural, incendio, expropiación forzosa, etc.)

• 2º- La declaración firme de ruina acordada por autoridad competente
• Otras posibles causas son, por supuesto: la extinción del plazo pactado, la resolución del contrato mediando justa causa, en los términos antes mencionados, así como la voluntad concorde de ambas partes o la muerte del arrendatario sin que haya derecho a subrogación.

La extinción por transcurso del plazo pactado en el arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización, a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes. La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente: 1º-Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad. 2º-Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades. Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

1. En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas.
2. Para el caso de los contratos de arrendamiento celebrados antes del 9 de mayo de 1985, la Disposición Transitoria 3ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, prevé un régimen específico de extinción, si se encontraban en situación de prórroga legal el día 1 de enero de 1995, de modo que:

1º- Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.

Esta subrogación no podrá tener lugar cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones por fallecimiento del arrendatario, ya sea a favor del cónyuge o, en su defecto, de un socio de aquél, tal como autorizaba el art 60 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde el 1 de enero de 1995, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la citada fecha. Esta subrogación no podrá tener lugar cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado artículo 60.

2º- Si el arrendatario del local de negocio fuera una persona jurídica (sociedad mercantil, sociedad civil…

), y se destinase el local a actividades comerciales, el contrato se extinguirá en general a los veinte años contados desde el 1 de enero de 1995; y si en el local se desarrollasen otras actividades (profesionales), el contrato podrá durar entre cinco y veinte años en los términos señalados en la Disposición Transitoria 3ª, antes citada.