Reparaciones de elementos comunes de uso privativo

El pago de las reparaciones en elementos comunes de uso privativo siempre es motivo de debate. Igual por ese nombre andamos un poco perdidos, pero, ¿qué tal si hablamos de quién paga las humedades de tu vivienda? ¿Y si se rompe el telefonillo? Ahora nos vamos entendiendo mejor, ¿verdad?

La tónica habitual es que cada propietario quiera que la comunidad se haga cargo cuando la vivienda afectada sea la suya.

Y, en sentido inverso, que sea responsabilidad de los otros propietarios cuando no sea su casa. Esto es lo que comúnmente se conoce como barrer para adentro.

Esta tendencia es el resorte de multitud de conflictos que propician que escribamos post como este.

¿Quién paga las reparaciones?

Como hablamos de responsabilidad y pago, lo primerísimo de todo es aclarar que el que lo hace lo paga. El artículo 9.

b de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) apunta que es obligación de cada propietario mantener en buen estado de conservación las instalaciones privativas.

De esta forma, aunque la comunidad deba responder de la conservación de las instalaciones comunes, artículo 10.a LPH; se eximirá de ello si ha habido dejadez por parte del propietario afectado.

Hay veces que es evidente. En otras muchas, hará falta el informe de un perito para aclarar quién ha sido el responsable. Como no íbamos a dejar la cosa así, vamos a ir desgranando diversos puntos conflictivos para determinar si son privativos o comunes de uso privativo.

¿Qué quiere decir elementos comunes de uso privativo?

Este va a ser un apunte muy breve porque ya hemos hablado de ello en muchas ocasiones. El término elementos comunes de uso privativo quiere decir, básicamente, que una sola vivienda o local tiene el derecho de uso sobre un elemento común. Lo más evidente son las terrazas. Pero hay más. Mucho más…

¿Cuáles son los elementos comunes de una comunidad de propietarios?

En el artículo 396 del Código Civil hay una enumeración pormenorizada. En un primer momento, nos habla de que los elementos comunes son los necesarios para el uso y disfrute de las viviendas. Luego, entra en faena. Toma aire:

Ahí es nada.

Reparaciones en elementos comunes de uso privativo más habituales

¿Quién paga qué?

Terrazas y azoteas

Empezamos por las terrazas y azoteas por dos razones. La primera es que es el conflicto más habitual. La segunda es que ya escribimos un post sobre ello aquí.

Por resumir, diremos que la comunidad es responsable de lo que atañe al forjado. Si se rompen las losetas, la responsabilidad es del propietario salvo que se demuestre que el destrozo viene de un defecto constructivo. En muy raras ocasiones, puede darse una responsabilidad compartida.

El propietario puede haber abandonado el cuidado de la terraza al tiempo que una falta de impermeabilización ha desatado el apocalipsis. En un caso como ese, es muy difícil determinar si vino antes el huevo o la gallina, por lo que la responsabilidad sería solidaria. Es decir, se paga a pachas.

Sin embargo, esos casos suelen ser resueltos en los tribunales.

Barandillas

La responsabilidad de la comunidad se limita a la estética. Es decir, sólo vela por la conservación de la estética del inmueble.

Aquí hay muchos matices que se van a ir repitiendo, pero en principio el responsable de su conservación es el propietario.

¿Cuáles son los matices? Si la comunidad va a emprender una rehabilitación de la fachada, el pago de las barandillas corre a su cargo.

¿Y cómo afecta el paso del tiempo? El principal ingrediente para el deterioro de una barandilla es su desgaste por el devenir de los días.

Cuando empiezan a despellejarse, lo normal es que la comunidad cambie o repare todas las barandillas. No obstante, en ocasiones todas las barandillas están bien menos las de un propietario.

¿Sospechoso, no? En esos casos la comunidad sí podría determinar que la cosa no va con ella.

Por otra parte, en los casos en los que el propietario decidió, y fue autorizado a, cerrar su terraza, su mantenimiento y reparación es su problema. La comunidad no conoce de alteraciones.

Puertas y ventanas

Como en el caso anterior, son responsables quienes las usan. De hecho, podemos coger el punto anterior, cambiar la palabra barandilla por ventana y nos damos todos por enterados. Sin embargo, vamos a añadir otro matiz que también vale para las barandillas: ¿de dónde viene el daño?

Hay veces que el paso del tiempo no es el responsable. A lo mejor hay un desperfecto estructural que deriva en un fallo de sellado. Como el detonador ha sido estructural, pagaría la comunidad.

E incluso en ese caso puede haber matices como responsabilizar al propietario por no haber avisado a tiempo y haber dejado que se agrave. Hacednos caso, eso implica vía judicial y no le merece la pena a nadie.

Humedades provenientes de la fachada

De las humedades hablamos largo y tendido en el post Cuando tus paredes se pasan al negro.

Básicamente, si vienen de una falta de impermeabilización de la fachada, es muerte y destrucción.

Como las gotas de agua son muy maliciosas, encuentran sinuosos recovecos y lo que parecía inyectar un producto en un par de ladrillos acaba en la obra de P. Tinto. Paga la comunidad.

Viene otro matiz: la condensación. Cuando un perito pronuncia esa palabra, los pelos se ponen como escarpias. Si la condensación se da en todas las viviendas o en las viviendas de una determinada fachada, parece evidente que hay un fallo constructivo. Paga la comunidad.

Sin embargo, en ocasiones sólo hay una vivienda afectada. La explicación es que las casas vienen diseñadas con unas características de aislamiento, potencia calórica y ventilación concretas.

Si se altera uno de esos elementos sin tener en consideración los otros dos, las paredes se pasan al negro.

Si mejoras el aislamiento y el sistema de calefacción sin tomar medidas sobre la ventilación, crearás un acogedor invernadero. Paga el propietario.

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Conducciones, canalizaciones y sistema eléctrico

Pienses en agua, desagües, gas o electricidad la premisa es la misma. Siempre va a haber una toma a la entrada de la comunidad. De esa acometida al exterior, la responsabilidad es de las diversas compañías. Luego transcurrirán las instalaciones por la comunidad hasta cada una de las viviendas.

Aquí suele haber conflictos, porque se tiende a considerar que la responsabilidad es del propietario a partir de su acometida individual, aun cuando ésta se encuentre en un armarito en el pasillo o incluso en la calle.

Los juzgados están rechazando esa premisa por dos razones: la primera es que las instalaciones son necesarias para el uso y disfrute de las viviendas y discurren por elementos comunes. La segunda es que para su reparación, hay que levantar los elementos comunes.

De esta forma, la tendencia habitual es considerarlas responsabilidad de la comunidad hasta la entrada a la vivienda. Es decir, muro o tabique es la frontera.

También: Problemas de tuberías en la comunidad de propietarios

Telefonillos

En teoría, toda la instalación es común salvo la que está dentro de la vivienda. En teoría y en práctica, mejor dicho.

No obstante, señalamos este punto porque muchísimas comunidades ponen en práctica, y es más que recomendable, que la comunidad se responsabilice de todo. Esto es así para que sean las mismas manos técnicas las que supervisen la instalación al completo.

La condición, una vez más, es que la avería no derive de una manipulación o mal uso del telefonillo, en cuyo caso se podría exigir el pago al propietario.

Buzones

Son de la comunidad y están en espacios comunes. Con todo, no deja de ser sospechoso que uno esté muy deteriorado y el resto estén perfectos. Salvo en los casos de vandalismo, que debería cubrir el seguro, esto puede achacarse a un mal uso por parte del propietario. Pagaría él.

Una vez resuelto quién se responsabiliza de qué, está más claro quién paga las reparaciones en elementos comunes de uso privativo. A pesar de ello, la casuística es maravillosa y seguro que se plantean millones de otras situaciones rocambolescas y maravillosas en esencia. Si tienes dudas, consulta con nuestros profesionales o visita nuestro directorio de empresas.

Distribución de gastos para elementos comunes de uso privativo

13 de abril / Escrito por González Sastre Abogados

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En un edificio de comunidad de vecinos, hay un foco de problemas frecuentes que son los relacionados con los gastos de los elementos comunes de uso privativo. Es decir, los gastos de los elementos que suelen ser de uso exclusivo de uno solo de los propietarios pero son propiedad de toda la comunidad.

Las grandes cuestiones son ¿quién paga los arreglos? ¿quién tiene que encargarse de su mantenimiento? ¿se pueden instalar elementos fijos en esos lugares comunes? Esto conforma un tema complejo que protagoniza muchas de las juntas de propietarios y traen grandes problemáticas a la convivencia diaria de los vecinos.

Si quieres saber cómo se reparten estos gastos de elementos comunes en un edificio, te lo contamos en este artículo.

¿Qué es un bien común de uso privativo?

Los bienes comunes de uso privativo en un edificio son aquellos espacios que pertenecen a la comunidad de propietarios, pero su uso lo tiene de forma exclusiva un propietario.

Estos elementos pueden ser las terrazas o cubiertas, balcones, patios interiores, entre otros. Estos elementos nos siempre son comunes o de uso privativo.

Para que cualquiera de estos espacios tenga consideración de bien común de uso privativo debe, especificarse de esta forma en el título constitutivo de la propiedad horizontal.

También podría estipularse así en los estatutos de la comunidad o que se haya autorizado de manera unánime en una junta de propietarios. Además, en la compraventa de la vivienda también tendrá que especificarse la categoría del bien.

Entonces, dependiendo de lo que indique el título constitutivo, puede haber terrazas de la parte alta de los edificios o patios interiores que son privados siendo propiedad del dueño de la vivienda. En cambio, la mayoría de las terrazas y patios son propiedad de la comunidad de propietarios, pero de uso exclusivo o privativo de un vecino.

En este caso vamos a centrarnos en los casos más frecuentes, en los que las terrazas y patios son bienes comunes de uso privativo, y el propietario tiene derecho exclusivo a su uso siempre que no perjudique a la comunidad (como explica la Ley de Propiedad Horizontal en el artículo 9.1). Por tanto, si los propietarios de estos espacios comunes hicieran un mal uso de estas instalaciones, estarían obligados a reparar los daños que ocasionen por su descuido.

 ¿Puede el propietario que tiene el uso privativo alterar la estética?

El propietario que tiene el uso de los espacios comunes privativos sí puede instalar objetos muebles o móviles (objetos como sombrillas transportables, mesas o sillas que se puedan trasladar de un lugar a otro) y que no alteren la integridad del espacio común como fachadas o cubiertas.

Sin embargo, el propietario no podría poner una pérgola fija en el suelo o toldos perforados en la pared y que alteren la estructura del inmueble. Mucho menos sin la aprobación unánime de la Junta de propietarios (según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal).

Por lo tanto, en la terraza y patios interiores no se podrían realizar obras como cerramientos, instalación de toldos u otras que conlleven la alteración de las paredes o estructura en general.

Además, si el propietario que tenga el uso quiere establecer cambios estéticos en estos lugares comunes como la terraza o un patio interno, según el artículo 17.4 “Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación; habitabilidad; seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características”.

 ¿Entonces a quién corresponde pagar los gastos de arreglos de un bien común de uso privativo?

Esto dependerá de cómo se origine el problema y dónde. La terraza de un edificio es un elemento común porque es la cubierta del edificio, además de ser el techo del último piso. Pero mientras no diga lo contrario en los estatutos por unanimidad de los propietarios, su uso está atribuido solo al propietario de ese último piso.

 En cambio, los gastos generales de estos espacios comunes normalmente deben correr a cargo de la comunidad de propietarios, al igual que ocurre con cualquier otro bien común del edificio.

Por ejemplo, si hubiera una filtración en la membrana impermeabilizante de la terraza debido a su antigüedad, la reparación correrá a cargo de la comunidad, tal y como si se diera un deterioro en un techo.

Sin embargo, según estipula el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, si el problema se origina a consecuencia del mal uso por las faltas de mantenimiento de la terraza que por ley corresponde al propietario, la reparación tendrá que hacerla el mismo propietario que hace uso privativo de la misma.

Es decir, los problemas originados por la falta de mantenimiento o mal uso del espacio, los pagará el propietario que use el espacio, y los problemas originados por el deterioro del tiempo o antigüedad los pagará la comunidad.

Esto es lo que genera tantos problemas cuando se dan estos casos en una comunidad de propietarios. Es por ello que, si el origen del problema de un desperfecto estuviera poco clara, se debe de encargar la evaluación de un perito para revisar en profundidad el problema.

Además, si la comunidad decide que se deben realizar obras en el elemento común, aún en el caso de que no se presenten problemas en el lugar, el propietario que tiene el uso privativo deberá consentir el acceso y la realización de las obras.

Hay que ver los estatutos si esa terraza es común o privativa, no todas son comunes o privativas, en una junta de propietarios unánime pueden decidirlos. Si quieres saber si en tu edificio de viviendas hay bienes comunes de uso privativo hay que remitirse a los estatutos del edificio o a las escrituras de la casa.

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Nuestro equipo de Derecho de la Construcción tiene la experiencia y la calidad para darte el mejor servicio en estas problemáticas vecinales tan frecuentes, No dudes en contactarnos para saber cómo podemos ayudarte.

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Categorías: Comunidades de Vecinos

¿Elementos comunes de uso privativo? – GRUPO ARESI

Pueden parecer dos conceptos contrapuestas, sin embargo, se da en la mayorías de comunidades de propietarios. Por ello, a continuación arrojamos algo de luz sobre la normativa de los elementos comunes con un uso privativo, para que no tengas ningún problema en la convivencia vecinal:

¿Qué se consideran zonas comunes?

Según el artículo 395 dentro del Código Civil se especifica que las zonas comunes son todas aquellas necesarias para que haya un uso adecuado del edificio, es decir, los elementos estructurales. Algunos ejemplos serían las escaleras, el portal, el ascensor, la piscina, pasillos, la terraza….etc

Derechos de propietarios para las zonas comunes

• Es por ello, que el conjunto de propietarios tienen el derecho de uso de estas zonas, aunque vengan de la mano de obligaciones al respecto. A continuación, te las detallamos todas:
• Uso y disfrute de los mismos, siempre que no entre en contraposición con el mismo derecho de otros propietarios.
• Solicitar la puesta en marcha de obras de mantenimiento para que dichas zonas estén en un buen estado.
• Demandar la instalación de equipamientos comunes de aprovechamiento energético, telecomunicaciones…etc
• Pedir incorporar ciertos servicios (vigilantes de seguridad, conserjes …) o el alquiler de locales, espacios y zonas comunes.
• Además, entre sus obligaciones más notorias, no encontramos:
• Respeto y cuidado con las instalaciones y elementos comunes del edificio.
• Dejar las realización de obras y reparaciones en su propia vivienda, especialmente para asegurar el buen funcionamiento de la comunidad.
• Responder ante los demás propietarios de malos usos de las instalaciones y deudas en el pago de cualesquiera sean las cuotas comunes.
• Avisar de la necesidad de llevar a cabo obras de mantenimiento con carácter de urgencia.
• Siempre teniendo en cuenta que dichas solicitudes o demandas no se pueden hacer de forma unilateral y necesitan de su aprobación en las juntas con el resto de propietarios.

Los elementos comunes de uso exclusivo

Entonces ¿Cuándo los elementos comunes son de uso exclusivo para un propietario? La respuesta es muy sencilla. Se da en casos en que las áreas de la Comunidad por distribución corresponden al uso privado de un piso o de un local. La manera más frecuente se da por algunas terrazas o balcones que se cierran por temas de seguridad.

Por tanto, será el Título Constitutivo de Propiedad Horizontal o, por otro lado, el acuerdo de todos los propietarios lo que garantice que esos elementos comunes deban ser de uso privado. Y solo hablamos de el uso privado porque, realmente, el derecho de propiedad siempre seguirá siendo de la Comunidad de vecinos.

Además, la legislación vigente expresa de manera clara que esa decisión se ha de poner en “negro sobre blanco”, de modo explícito y exacto, en el Registro de la Propiedad Horizontal y que, asimismo, ha de contar con fe notarial de forma adicional.

Reparación de los elementos comunes de uso privativo

En esta tesitura por tanto, surgen bastantes preguntas respecto a quién debe reparar los daños producidos en este tipo de elementos comunes.

Lo que marca la Ley de Propiedad Horizontal es que el mantenimiento de las zonas corresponde al usufructuario y la conservación a la comunidad.

Por ejemplo, un caso muy típico de estas situaciones es cuando en una terraza por dejadez, el propietario del inmueble  no barre y quita la suciedad que se deposita en el sumidero, lo que ocasionará atasco y humedades en el techo de la terraza inferior,  en ese caso, correrá por cuenta del mismo el desatasco y los daños a tercero que ocasione en la vivienda inferior ( falta de mantenimiento). Sin embargo, no ocurriría lo mismo si las humedades provienen de una  mala impermeabilización, todo correrá por cuenta de la Comunidad (falta de conservación).

Por lo que, siempre se necesitará que se perite la zona para poder definir el origen .

La importancia de tu Administrador de Fincas en las incidencias

Es muy común que este tipo de supuestos produzcan conflictos internos entre los vecinos, sobre todo cuando deben compartir algunos espacios.

Es por ello, que la vía más rápida y efectiva de resolverlos, tanto por mediación vecinal como por la gestión de las incidencias, es gracias a un administrador de fincas que esté ahí para ayudarte.

En Aresi contamos con más de 20 años de experiencia y estamos formados por un gran equipo dispuesto a ofrecer soluciones a las comunidades. Si quieres, puedes pedirnos presupuesto sin ningún tipo de compromiso a través de nuestro número de teléfono 910 585 585 o desde aquí.

¿Cuándo puede un propietario realizar las reparaciones necesarias en elementos comunes? Urgencia o conveniencia

María José Polo Portilla.

Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

En principio, es la Comunidad la obligada, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10.1.

a) de la LPH, a llevar a cabo las reparaciones que sean necesarias en el inmueble, señalando este precepto legal que, “Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación”.

Este artículo señala como obligatorias, sin necesidad de ser adoptadas en Junta, todas estas actuaciones siempre que vengan impuestas por la Administración o sean solicitadas por los propietarios.

Nada que objetar en el primero de los supuestos, es decir, si son solicitadas por las Administraciones, además, en este caso, como señala el apartado 2 b) de este artículo 10, “los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente, responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa”. El problema en este caso, estará en determinar cómo se produce y se acredita esa oposición, sin que consideremos que por el simple hecho de dejar de pagar la derrama pueda entenderse que se ha opuesto a la realización, pero sí se podrá considerar como tal, por ejemplo, si impide el paso por su propiedad para que se cumpla la orden administrativa y siempre que la Comunidad no tenga otros medios para poder realizarlas pues, recordamos, se trata de una obligación comunitaria que ha de cumplirse y, todo ello, además, sin perjuicio de que este comunero, sea responsable de sus actos y omisiones que causen perjuicio a otros y a la finca, conforme a los artículos 9.1, letras a) y b), LPH y el artículo 1.902 del Código Civil.

En el resto de los supuestos, las reparaciones, pueden tener un carácter subjetivo, ¿quién decide?, pues como ya señalábamos en un post anterior, la Junta siempre será la encargada de determinar si una reparación es necesaria o no, si se puede demorar o si se podría considerar como una mejora, además de que, como señala el apartado 2 a) del citado artículo 10, el acuerdo siempre será necesario para adoptar la distribución de la derrama pertinente y la determinación de los términos de su abono, recordando que, en este caso, tan solo se requiere el quorum de la mayoría simple de cuotas y propietarios como señala la regla 7 del artículo 17 de la LPH.

También sería posible que, en un supuesto, de “necesidad”, fuesen ordenadas por el Presidente, aunque no lo consideramos aconsejable, pues, como ya hemos señalado en alguna otra ocasión, este comunero, solo es el representante de la Comunidad, como establece el artículo  13.3 de la LPH, por lo que cualquier decisión se deberá posponer para ser adoptada en Junta, o en su caso, si es de extrema necesidad, ratificarse cuándo sea posible celebrarla,  como señala la sentencia de la AP Madrid, Sec. 9.ª, 11/2020, de 9 de enero (SP/SENT/1043619), es decir, que salvo que se trate de un supuesto de máxima urgencia o necesidad, repetimos, no la consideramos recomendable, ya que en el resto de los supuestos existe el riesgo de que se pida responsabilidad si dichas circunstancias no se daban en el caso concreto.

Ahora bien, ¿serán «obligatorias» simplemente porque las solicite un propietario? En principio, no, la Comunidad deberá consensuar, como hemos expuesto la necesidad de estas reparaciones.

No obstante, pudiera darse el caso de que, este tipo de reparaciones no solo sean necesarias, sino urgentes y es lo que parece desprenderse de este precepto legal cuando señala que sean solicitadas a instancias de un propietario.

Entendemos así, que el que comunique esta necesidad, será quizá el afectado más directo. Veamos, en este caso, cómo actuar.

Como señala el artículo 7.1.

de la LPH, es obligación de los copropietarios comunicar al Administrador cuando observen la necesidad de reparaciones u obras urgentes, pero es conveniente decir que la posible falta de diligencia solo puede dar lugar a responsabilidad si se acredita que era consciente de la situación y de su peligro, actuando con la culpa o la negligencia a la que se refiere el artículo 1.902 del Código Civil. Hay que entender, aunque la LPH solo habla del Administrador, sobre todo cuando este no reside en la finca, que la obligación legal está bien cumplida dando cuenta al Presidente o al Vicepresidente, quienes, de hecho, son órganos representativos de la Comunidad.

Ahora bien, cuando no sea posible la comunicación  o haya pasividad del receptor, si se produce, por ejemplo, la rotura de una conducción general y esto lleva consigo que entre agua en el piso o en el local, los interesados tienen capacidad para realizar la reparación urgente y luego pasar al cobro el coste de la misma, naturalmente acreditando la necesidad,  la urgencia y la imposibilidad de dar cuenta a los órganos de la Comunidad, pues en otro caso ningún propietario puede decidir la forma, el sistema y el coste de una reparación normal.

La sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, 16/2016, de 2 de febrero (SP/SENT/840853) fija, como doctrina jurisprudencial que «Sólo procederá el reembolso por la Comunidad de Propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o al Presidente advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución. No quedará exonerada si la Comunidad muestra pasividad en las obras o reparaciones necesarias y urgentes …», ahora bien, lo que no puede hacer el propietario es, además, proceder a realizar mejoras en su propiedad, aprovechar esas reparaciones para su beneficio privativo o considerar como urgente o necesario aquello que lo sea, por ejemplo, para el desarrollo del negocio o actividad en la propiedad privada.

En estos casos, siempre es recomendable un informe técnico, lo más detallado posible, que determine la citada urgencia, pues, si ante la pasividad de la Comunidad el propietario accionase, podría darse el caso de que no obtuviese el reembolso correspondiente al no considerarse como una urgencia.

En este sentido se ha pronunciado la sentencia de la AP Madrid, Sec. 14.

ª, 206/2021, de 12 de mayo (SP/SENT/1113953) considerando que la Comunidad no debe asumir el coste de las obras en la red de saneamiento realizadas por el comunero cuando no eran  urgentes  y sólo le urgían para el rápido inicio de su actividad a desarrollar en el local, o la de AP Baleares, Sec. 3.

ª, 156/2017, de 22 de mayo (SP/SENT/911308) en la que señala que la Comunidad no debe abonar las obras de reparación de la cubierta efectuada por el comunero cuando no queda acreditada la necesidad y urgencia de las mismas.

La sentencia de la AP Córdoba, Sec. 1.ª, 442/2021, de 22 de abril (SP/SENT/1107473), supedita la procedencia del reembolso en los casos de ejecución unilateral de obras en zonas comunes, a la acreditación de requerimiento previo, urgencia y pasividad de los órganos competentes

A estos efectos nos parece acertada la definición de urgente que señala la sentencia de la AP Guipúzcoa, Sec. 3.

ª, 120/2015, de 19 de mayo (SP/SENT/819500) ”podemos concluir que las reparaciones urgentes en el ámbito comunitario son aquellas que en consideración objetiva devienen inaplazables en su ejecución, no pudiendo ser demoradas en el tiempo para que en Junta de Propietarios se analice su procedencia y medios de actuación. Urgencia que no es ni puede ser de consideración subjetiva, sino objetiva, lo que habrá de analizarse en el caso concreto. …»

De este modo, por lo expuesto, podemos concluir que, para que un comunero pueda llevar a cabo este tipo de reparaciones se tiene que acreditar la urgencia de realizarlas y en su caso el requerimiento y pasividad de la Comunidad.

Reparaciones necesarias y nuevas instalaciones: Obligaciones de los propietarios y responsabilidad de la Comunidad

La responsabilidad por daños en elementos comunes de uso privativo

• 1.- Introducción
• Suele ser una importante fuente de conflictos en las comunidades de propietarios la determinación del régimen de responsabilidades acerca de los daños causados en elementos comunes de uso privativo, y si debe responder de ellos la comunidad o el comunero que los utiliza.
• Sobre ello hay una rica casuística jurisprudencial donde se tratan y analizan todos estos casos, pasando, principalmente, por las terrazas, que es donde más problemas existen, ya que ese carácter inicial de elemento común hace olvidar que su uso es privativo, y que aunque tenga la naturaleza de privativa en los estatutos, existen muchas veces en las que los daños dimanan de defectos estructurales, y, en consecuencia, las humedades son las que causan daños en las mismas que debe asumir la comunidad, debido a que todo defecto estructural es de la comunidad.
• También hay que recordar que en los casos de transcurso de los plazos de garantía con respecto a las reclamaciones a los agentes de la edificación deberá responder la comunidad, ya que esos fallos son estructurales, y de ello responde la comunidad.
•             En cualquier caso, como premisa básica para determinar el régimen de responsabilidades hay que precisar que lo más correcto será siempre contratar una prueba pericial que dictamine quién es el responsable por razón del origen de la causa del daño, el cual puede deberse, también, a una falta de mantenimiento del comunero, en cuyo caso haría recaer en este el régimen de las responsabilidades, por lo que gira sobre esta prueba pericial el epicentro a la hora de dar una respuesta a esta cuestión.

A la junta donde se lleve el tema de los daños que ha podido sufrir un piso o local se llevará ese informe pericial a la hora de fijarse la responsabilidad comunitaria, lo que no se vota, sino que se decide por el presidente al tratarse de obra obligatoria, que por la vía del art.10.1 LPH -EDL 1960/55- debe asumir la comunidad.

2.- Las terrazas como elemento común de uso privativo y la causación de daños

Hay que comenzar destacando que el TS señala, entre otras, sentencia 8-4-11 -EDJ 2011/71287-, que:

«La enumeración que de los elementos comunes contiene el art.396 CC -EDL 1889/1-, es meramente enunciativa y dentro de los elementos que allí se citan, algunos tienen la consideración de comunes por naturaleza y otros por destino.

En todo caso los denominados elementos comunes por naturaleza serían imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales y no podrían quedar desafectados, mientras que, en los denominados elementos comunes por destino, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, podrían ser objeto de desafectación.»

Las terrazas pueden desafectarse y quedar como elementos privativos, pero, en todo caso, si hubiera daños por filtraciones provenientes de defectos estructurales del edificio respondería la comunidad, lo que suele ocurrir en el caso de filtraciones, ya que el comunero es extraño a ello, al referirse a defecto estructural y la competencia de su mantenimiento no alcanza al comunero.

Otra cuestión es que por prueba pericial se acreditara que ha existido un defecto de mantenimiento del comunero en su terraza y, por ello, se han producido los problemas colaterales.

Lo importante en estos casos es contratar un perito experto en la materia de edificación, que elabore un dictamen acerca de las causas y origen del daño, y, de ahí, extraer las consecuencias de las responsabilidades.

Pues bien, un tema muy recurrente en esta materia, y que da lugar a conflictos en las comunidades es la pregunta relativa a ¿quién responde de la reparación de barandillas, losetas de la terraza elemento común de uso exclusivo?

En este punto existe la creencia errónea de que debe reparar la comunidad, por cuanto se concibe que al ser elemento común, aunque de uso privativo, responde esta, pero hay que incidir en que de las barandillas, baldosas, etc.

, y de todo elemento común de uso privativo responde el propietario… salvo que tenga una relación directa con un problema estructural en cuyo caso responde la comunidad. La regla, pues, es que se responde por el uso de ese elemento.

Los propietarios deben cubrir los gastos derivados del uso de las terrazas, aunque se trate de elementos comunes, aunque de uso privativo, y ello porque esa obligación surge del uso exclusivo de cada comunero con respecto a su propia terraza de la que puede usar en exclusiva.

Sobre la obligación de cada comunero de atender la conservación de su propia terraza debemos atender a elementos tales como la barandilla o el suelo, elementos que, por el transcurso del tiempo, pero sobre todo por su uso, deben ser atendidos por cada comunero que usa en exclusiva esos elementos y la comunidad atenderá las reparaciones cuando se trate de problemas o defectos estructurales.

En esta misma línea se pronuncia la AP de Huelva, secc. 1ª, 11-1-2001, Rec. 330/2000 que señala que:

«Cuestión distinta es la de determinar –partiendo de la base de que todos los comuneros están obligados a contribuir– si las obras que se aprueban en la junta general objeto de este proceso tienen que ser abonadas por los propietarios de las terrazas dañadas, o por la comunidad.

Dicho de otro modo: se trata de determinar si la tenaza es un elemento privativo de cada piso a que está unida, o constituye elemento común, según entiende la demandada. La solución es bien sencilla. La terraza es una cosa y la otra. Como tal tenaza, como suelo de la terraza y el perímetro que delimita, es una parte de cada vivienda y por lo mismo, es privativa.

Pero como parte integrante de la estructura del edificio, como techo del piso que tiene debajo, es elemento común. De ahí que para determinar quién debe financiar la reparación, sea preciso, en cada caso, determinar la índole, la causa, o la razón de la avería.

Si de lo que se trata es de reparar el suelo de la tenaza, o la barandilla, deteriorados por el transcurso del tiempo y por efecto de la intemperie, sin duda alguna será cuestión del propietario.

Pero si el defecto es estructural, si afecta a la propia configuración de la terraza como elemento de la construcción, es evidente que afecta a lo común, y debe ser reparado a costa de los fondos comunes. Y esto es precisamente lo que sucede en el presente supuesto, como está cumplidamente acreditado, hasta el punto de que esta conclusión no es discutida por los actores.»

Con ello, es evidente que en estos casos de defectos o deterioros en suelo o barandillas de terrazas debe ser la reparación a costa de cada comunero que es el que, de forma exclusiva, no lo olvidemos, usa esos elementos y la comunidad deberá atender la reparación en casos de humedades o necesidad de impermeabilización.

¿Y en cuanto a las filtraciones en las terrazas?

Estas cuestiones relativas a filtraciones en terrazas provocadas por defectos estructurales son responsabilidad de la comunidad.

Nótese que no se trata de un defecto de mantenimiento del comunero en bien privado, sino un problema de la tela asfáltica, lo que debe derivarse a elemento estructural y problemas constructivo lo que hace derivar la responsabilidad a la comunidad.

Los temas constructivos como lo sería el de defecto en la tela asfáltica son competencia de los agentes de la edificación, pero si ha pasado el plazo de reclamación la responsabilidad es de la comunidad al tener que asumir esta por derivación estos problemas constructivos, no pudiendo ser del comunero adquirente del bien. Otra cosa es que se acreditara una acción del comunero que hubiera provocado ese problema en el defecto, en cuyo caso si se acreditara esto por prueba pericial respondería el comunero.

¿Quién responde de los daños causados por las terrazas de uso privado que no son cubierta del edificio?

Analiza el TS 24-4-2013 -EDJ 2013/55866- un tema recurrente en torno a que el Alto Tribunal trató un acuerdo comunitario que declaraba el carácter privativo de las terrazas de los áticos e imponía a los propietarios de estos los gastos de su mantenimiento y conservación apuntando que no puede confundirse la terraza del edificio con la cubierta del mismo, y no es posible atribuir a ningún propietario la propiedad exclusiva de la cubierta aunque la terraza situada en la última planta del edificio se configure como privativa. En el caso analizado, acreditado que los daños que las humedades causaron en las viviendas se debieron al mal estado de la tela asfáltica impermeabilizante, situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio, su reparación constituye una obligación propia de la comunidad de propietarios.

Daños en elementos comunes de uso privativo, ¿a quién corresponde el arreglo?

Para delimitar quién debe hacer frente a los daños producidos, pondremos de ejemplo el caso de una terraza, esta es un elemento común de uso privativo.

Aún así tiene una doble condición: la de ser elemento común que cubre la planta que se encuentra debajo de esta; y la de tratarse de un elemento privativo por el uso que le da el propietario de la planta donde se encuentra la terraza.

Si aparece una filtración en las plantas inferiores que cuentan con terraza dependiendo de donde se localice el daño, la reparación corresponderá al propietario o a la comunidad.

Si el origen de la filtración es debido por el incorrecto mantenimiento de la terraza por parte del propietario, la responsabilidad de la reparación recae sobre este, tal como dictamina “el apartado a) del artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal”.

Si por el contrario, la filtración aparece a causa del deterioro de la tela asfáltica de la terraza o por algún desperfecto en la impermeabilización de la terraza, el arreglo le correspondería a la Comunidad de Propietarios, tal como se recoge en “el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal”.

Un modo fácil para recordar este concepto es determinar que si el daño se encuentra en la superficie de la terraza que pisa el propietario, la reparación le corresponde a él. Si el desperfecto se situara en la estructura interna de la terraza, debería arreglarlo la Comunidad de Propietarios.

Si el propietario de la terraza ha realizado una obra sobre esta, la situación se complica un poco.

Habrá que añadir unas apuntaciones: si la filtración se ha producido por causa única de la obra que ha realizado el propietario en su terraza, la reparación debe correr de su cuenta; si el propietario en la obra ha implementado un solado en el original o lo ha sustituido, la comunidad sólo debe pagar por la tela asfáltica y por la sustitución del solado original, pero no debe pagar ningún otro gasto extra.

Hay que señalar que si la comunidad ha consentido la obra que ha realizado el propietario en la terraza de su domicilio, significará que ha aceptado la modificación de elementos comunes del edificio y deberá enfrentarse a la sentencia correspondiente.

El origen de las filtraciones no debe determinarlo la Comunidad de Propietarios como tal, sino que debe intervenir el correspondiente informe pericial en la situación.