Relacion de propietarios votantes en las actas de comunidad

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• FECHA DE RESOLUCIÓN DEL CASO: 09-12-2020
• Materia: Derecho Civil
• Especialidad: / Derecho Civil / Propiedad horizontal
• Número: 13449
• Tipo de caso: Caso Judicial
• Voces: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, COMUNIDAD DE VECINOS, IMPUGNACION, JUNTA DE PROPIETARIOS, PROPIEDAD HORIZONTAL, Quórum de adopción de acuerdos
• Documentalista: Concha Miranda

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Con fecha 27 de junio de 2019, la Comunidad de Propietarios XX celebró Junta General Ordinaria, a la cual asistieron Dª. Fe, D. Martín, D. Paco en su propio nombre y representación. El acta adolecía de errores y fue corregida siendo enviada, nuevamente, rectificada el 6 de agosto de 2019.

Dª Fe, D. Martín y D. Paco, sin embargo, impugnaron el acuerdo segundo adoptado por la junta de propietarios de la comunidad demandada con fecha 27 de junio de 2.

019, por considerarlo gravemente lesivo para sus intereses, contrario a los estatutos y a la Ley, aduciendo que no había sido respetado el régimen de mayorías previsto en la Ley de Propiedad Horizontal, concretamente   el   de   tres   quintos preceptuado en el artículo 17.4 de LPH.

La parte demandada se opone aduciendo la excepción de prescripción de la acción y respecto del fondo que las mayorías han sido respetadas, puesto que no hay que tener en cuento los votos de los locales comerciales  al  no  tener acceso al patio donde supuestamente será construida la piscina. También se esgrime que el acuerdo solo acuerda  estudiar la viabilidad de construir la piscina, no la propia construcción de ésta.

Impugnar el punto segundo del acta de la junta de propietarios de la Comunidad de propietarios XX celebrada el día 27 de junio de 2019, de la cual son comuneros, acuerdo sobre  viabilidad de construcción de piscina comunitaria, por ser una cuerdo contrario a Derecho .

Demostrar el tenor literal del articulo 17.4 de Ley de Propiedad Horizontal referente a las mayorías necesarias concurrentes para la aprobación de los acuerdos de esa índole que ha sido violado, y  por lo tanto debe declararse nulo ese acuerdo.

• Orden Jurisdiccional: Civil
• Juzgado de inicio del procedimiento: Juzgado de primera instancia de Jaén
• Tipo de procedimiento: Procedimiento ordinario
• Fecha de inicio del procedimiento: 19-10-2019

Parte demandanda

• Comunidad de propietarios XX

• Solicita la nulidad sobre el acta de junta general ordinaria de propietarios del día 27 de junio de 2019 el punto segundo: “2. viabilidad de construcción de piscina».

• Desestimar íntegramente la Demanda.
• Excepción  de prescripción de la acción.

• La parte demandante recibieron un primer acta repleto de errores en cuanto a su redacción, recuento de votos y hechos inexactos; asimismo, no reflejaba la totalidad de los votos remitidos por las diversas vías que propuso la administradora de la Comunidad, ni mucho menos se aportaba la documentación necesaria para poder emitir un voto debidamente consensuado.
• Pese a no conocerse el resultado definitivo de las votaciones (“siendo el resultado de la votación hasta el momento el siguiente ”), la demandada procede a dar por aprobado el controvertido acuerdo y entender viable la construcción de la piscina.
• La instalación de la piscina ex novo, requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Consideramos vulnerada la disposición legal, debido a que no se obtuvo de lo que se desprendió un total de 148 votos, correspondientes al 58,435% del coeficiente total de la Comunidad:
  • Votos a favor: 96 personas (41,264% del coeficiente total)
  • Votos en contra: 40 personas (17,171 % del coeficiente total)
  • Abstenciones (incluyendo los votos denominados como “no participa”): 78 personas (31,538% del coeficiente total).
• Como se colige de la suma de los diversos porcentajes el total ascendería a un 89,973% del coeficiente de participación, lo anterior tiene su origen en la omisión llevada a cabo por la demandada, en el sentido de excluir de las votaciones, de forma deliberada, a locales y oficinas integrantes de la Comunidad de Propietarios y, por consiguiente, obviando el coeficiente de participación que ostentan los mismos.
• La demandada ha procedido con una contabilización errónea de los votos de los comuneros ausentes considerándolo como favorables, no siendo lo anterior posible en el caso que nos ocupa. Para entender aprobado el controvertido acuerdo y teniendo como referencia los 214 propietarios sometidos a consulta por parte de la Administración de la Comunidad, deberían haber votado a favor de la instalación de la piscina 129 propietarios que, a su vez, ostentasen el 60% del coeficiente total circunstancia que no ha tenido lugar en el asunto que nos ocupa, motivo por el cual, no debe entenderse aprobada la precitada instalación, ni mucho menos considerarla viable.
• Se acordó la construcción pero no las especificaciones acerca de la ubicación exacta de la piscina, dimensiones y distribución de gasto.
• Del acuerdo alcanzado que ahora se impugna se colige que se privara  los comuneros disidentes del uso de las zonas verdes existentes en el conjunto residencial, así como de gran parte de las zonas comunes.

• Para impugnación de los acuerdos adoptados, disponían de tres meses desde la celebración de misma. En tal caso, tenían de plazo para presentar su oportuna Demanda, hasta el día 27 de septiembre de 2.019, habiéndola presentado, sin embargo, el día 29 o 30 de octubre de 2019.
• D. Paco ha incumplido su obligación de comunicar a la comunidad, el cambio de titularidad registral del inmueble, conforme previene el artículo 9.1.i) de la Ley de Propiedad Horizontal.
• Sí que se ha dado Contestación a lo peticionado de contrario, pues se le ha dicho que aún no se tenía la documentación requerida, y aún hoy, a fecha de redacción de nuestra Contestación a la Demanda formulada de contrario, la comunidad demandada continúa sin tener tal documentación, pues aún ni siquiera se ha encargado a un arquitecto la redacción del proyecto requerido.
• La Junta General celebrada el día 27 de junio de 2019, la comunidad demandada  no acordó llevar a cabo la construcción de la piscina, sino estudiar la posibilidad de su construcción, es decir, acuerdan llevar a cabo todas las gestiones oportunas y recabar toda la información necesaria, para dilucidar si resulta factible que se construya en la comunidad una piscina.
• La exclusión de los locales comerciales, para la votación de la viabilidad de la piscina, tiene lugar por cuanto que, igualmente, los locales comerciales no participan de los derechos ni de las obligaciones que se derivan de la mencionada zona (patio).
• Las oficinas, todas las oficinas, sí tienen acceso al patio y en consecuencia, sí participan en la votación de la piscina, por cuanto que sí tienen derechos y obligaciones que se derivan de esta zona.
• Se computan como votos favorables los de los propietarios ausentes que no hayan manifestado su discrepancia según el artículo 17.8 LPH.
• Sólo cuando el resultado de todo el estudio sobre viabilidad de la piscina sea favorable, si es que lo es, entonces será cuando se pregunte por el coste de su presupuesto, incluida la dirección técnica, y la repercusión del mismo en el recibo mensual de quienes sean favorables a su construcción.

• Escrituras de propietaria de Dª .Fe
• Escrituras de propietario de D.Martín.
• Escritura de propietario de D. Paco.
• Certificados de estar al corriente del pago Doña Fe, Don Martín y Don Paco frente a la Comunidad X.
• Acta de la junta general ordinaria.
• Acta de la junta
• Demanda de un grupo de propietarios a la Administración.
• Escritura de división horizontal de la comunidad.
• Correo electrónico remitido por Doña Fe a la Administradora de la Comunidad.
• Informe de la arquitecta XX en relación a la valoración de consecuencias por la construcción de una piscina en la zona ajardinada común de la Comunidad de Vecinos.
• Consulta al servicio de bomberos.

• Escritos firmados por los tres actores, donde se constata que era estudio de la viabilidad.

• Fecha de la resolución judicial: 09-12-2020

Fallo o parte dispositiva de la resolución judicial:

• Se desestima la excepción.
• Procede acoger la Demanda de impugnación.
• Anulamos el acuerdo relativo a su punto  segundo:  “ viabilidad de construcción de la piscina», con todos los  efectos correspondientes.
• Imponemos las costas del procedimiento a  la parte demandada.

Fundamentos jurídicos de la resolución judicial:

• Los demandantes comparecieron personalmente a la junta y han presentado Demanda a los cuatro
  meses y una semana de la celebración de la junta. El caso que nos ocupa el plazo de prescripción queda fijado en un año a contar desde la fecha de adopción del acuerdo. Por tanto la Demanda está planteada dentro del plazo legalmente prevenido.
• La dicción literal del  artículo 17.4 de la LPH  no deja margen para encuadrar la   interpretación   que  la   comunidad  demandada   ha  realizado.   La Ley  señala que para el cálculo de la mayoría  de tres  quintos requerida,  tal   es   el   caso   del  estudio   de  viabilidad   para   la construcción   de   la   piscina,   como   la   propia   administradora comunitaria deja constancia en el acta de la junta, ha de tenerse en  cuenta el voto del total de propietarios.
• Por supuesto los propietarios de los locales comerciales de dicha  comunidad han de contar para el cómputo. Los propietarios de los  locales conforman junto con el resto de propietarios la comunidad de  propietarios,   recibiendo  una  asignación  de  participación  que consta en la escritura de constitución y división horizontal.
• Observamos   que   el  acuerdo  impugnado incurre en el más principal motivo de nulidad previsto en la Ley, que es la falta de adopción por la mayoría cualificada exigida, tres quintas partes del total de propietarios,

Jurisprudencia

Formularios jurídicos relacionados con este caso

Biblioteca

Libros

Artículos jurídicos

Casos relacionados

¿Qué debe Incluir un Acta de una Junta de Comunidad Propietarios?

Tras la celebración de una junta de vecinos, bien sea ordinaria o extraordinaria, se debe redactar un acta en el que se recojan los acuerdos y decisiones adoptadas en la comunidad de propietarios.

El acta de comunidades sería como un diario o biografía de todo lo que ocurre en el edificio.

La Ley de Propiedad Horizontal recoge que todos los acuerdos de los vecinos deben registrarse, redactándose sin errores y contando toda la información relativa a la comunidad, en un modelo de acta común para todas las comunidades que se puede encontrar en internet.

Será el secretario o presidente de la comunidad el encargado de redactar un acta, pero ¿qué debe estar incluido en el acta de propietarios? A continuación, explicamos todo el contenido.

Todo lo que debe recoger un acta de comunidades

1. Fecha y lugar de celebración de la junta

Lo primero que se debe incluir es la fecha y localización de la junta. Si se celebra en el propio edificio o fuera del mismo, además de si se celebra en primera o segunda convocatoria. También si su carácter es ordinario o extraordinario.

2. El autor de la convocatoria

La Ley de Propiedad Horizontal recoge que la persona interesada en convocar esta junta debe figurar en el acta como impulsora de la reunión.

Cabe recordar que deben aparecer en el acta todos los vecinos si se convoca por parte del 25 % de los propietarios.

3. Redactar un acta con todos los asistentes

Debe estar incluido en el acta si cada vecino acude a la junta personalmente o a través de un representante. También deben quedar reflejadas las posibles ausencias de vecinos ante posibles impugnaciones posteriores de las votaciones.

4. Recoger en cada acta a los vecinos morosos

Aunque la LPH no recoge este extremo, es recomendable que se refleje en acta la relación de vecinos que adeudan cuotas a la comunidad.

Asimismo, se recomienda que se refleje que no contarán con voto válido.

5. El orden del día

En el acta debe aparecer todo el orden del día: se deben reflejar todos los puntos de la convocatoria de la reunión.

Con ello se consigue reflejar los acuerdos adoptados y queda registrado que no debe adoptarse ningún acuerdo que no estuviera recogido en la convocatoria.

6. Acuerdos adoptados en el acta de comunidades

• Es vital que los acuerdos se hagan constar de una manera clara y legible, contando el número de votos de cada uno de los acuerdos, incluido el nombre de las personas que han tenido derecho al voto, además de las cuotas que representan.
• Para concluir, el contenido del acta de comunidades deberá cerrarse tras diez días naturales.
• Posteriormente, los acuerdos que se hayan incluido en el acta debe reflejarse en el libro de actas.

“El voto” del propietario moroso en las Comunidades de Propietarios

Como establece el art. 15.

2 LPH, “Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley”.

En general, los comuneros que no pagan no asisten a las reuniones, por lo que es poco importante determinar el momento en que comienza a ser moroso, ahora bien, existen otros propietarios, que quizá por descuido, no hayan pagado o se hayan “retrasado un poco” en el pago de las cuotas comunitarias, por este motivo, lo primero que se debe determinar es cuándo un propietario pierde este derecho.

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¿Cuándo se considera moroso?

No lo es por constar como tal en la citación de la Junta, conforme establece el art. 16.2, pues desde entonces hasta el día de la celebración ha podido pagar. El momento de determinar la situación es al iniciarse la reunión, como señala la sentencia del TS de 2 de julio de 2009 (SP/SENT/465538).

• Así, siendo moroso, no podrá votar, salvo, como hemos expuesto, que haya pagado antes, consignado o acredite haber impugnado judicialmente las mismas, pues, en este último caso la suspensión del derecho queda sin efecto hasta tanto se resuelva en firme el tema judicialmente.
• El administrador deberá llevar a la Junta una lista actual de los morosos y hacer la advertencia al principio, antes de comenzar el orden del día.
• Si existen discrepancias con algún propietario, será la propia Junta, la encargada de decidir quién puede votar, con el derecho del propietario afectado para, en su caso, acudir a la posterior impugnación judicial si considera que no se ha respetado la norma legal.
• ¿Cuándo se incurre en mora?

La respuesta es que llegado el día en que haya de cumplirse la obligación, aplicando a estos efectos el art. 1.100 del Código Civil.

Trasladada esta doctrina a la Comunidad, supone que un propietario será considerado moroso si la Junta (o los Estatutos) han determinado que habrá que pagar, por ejemplo, en los siete primeros días de cada mes y no lo ha hecho en este plazo.

O bien, si no se dice nada al respecto, cuando finalice el mes de enero para la cuota de dicha mensualidad o el trimestre correspondiente si las derramas se pasan por este período.

Teniendo claro estos dos principios básicos, nos podemos encontrar con algunos supuestos a resolver.

– ¿Qué consecuencias tiene que se permita votar a un propietario moroso?

La Comunidad no puede permitir que voten los que estén en situación de mora, pues carece de facultades para actuar en contra de un precepto imperativo.

Si así lo hace, podrá ser anulado este voto pero solo si se impugna judicialmente, siempre que el mismo sea decisivo, no cuando no afecte al resultado del acuerdo correspondiente, que es el criterio que siguen la Audiencia de Pontevedra de 15 de enero de 2010 (SP/SENT/500973) y las de Madrid en Sentencia 21 de julio de 2010 (SP/SENT/538838) y de AP Madrid 15 de enero de 2009 (SP/SENT/450404).

– ¿Qué sucede si se permite votar a un propietario que no aparecía como moroso en el momento de la celebración de la Junta y por lo tanto se le permitió votar y posteriormente se demuestra que no está al corriente de pago?

Esto puede pasar, cuando, por ejemplo, se devuelve un recibo después de la citada Junta, es decir, se permitió votar porque no constaba como moroso. En estos casos, nuestro criterio es que, conforme a lo previsto en el art. 19.

3, se podría subsanar el contenido del acta y anular su voto con todas las consecuencias, pero es más coherente considerar que el momento exacto para determinar la votación es la celebración de la Junta y no el día de cargo a la Comunidad por devolución del recibo.

Así se han pronunciado las sentencias de las Audiencia Provincial de Madrid de 25 de abril de 2008 (SP/SENT/168375) y AP de Cádiz de 8 de noviembre de 2007 (SP/SENT/154658)

– ¿La privación lo es para todo tipo de acuerdos, con independencia de los quorum?

La Ley solo se refiere a obtener mayorías, pero no a cuando se exige el acuerdo unánime.

Por lo tanto, hay que rechazar que el propietario moroso, asistente o ausente, que contesta negativamente, deba aceptar una modificación del Título, incluso con afectación personal, sin que se cuente con su conformidad activa o pasiva, y eso con independencia de que esté o no conceptuado como deudor. En consecuencia, bastará con que indique su negativa en la Junta, si ha estado presente (o, si ha estado ausente, por los medios del art. 17.8), para que el acuerdo que necesita de la conformidad unánime de todos no se pueda adoptar con los requisitos legales, pues sería excesivo e inaceptable que un propietario, por el hecho de ser deudor, tuviera que admitir obligatoriamente el cambio del Título, incluso de su propia cuota, por una decisión en la que no ha podido participar.

No obstante, existen sentencias contradictorias de las Audiencias Provinciales.

– ¿Cómo se computan las votaciones cuando existen morosos?

La Ley, en este citado apdo. 2 del art. 15, determina que el deudor no contará para alcanzar las mayorías exigidas en cada caso. Por lo tanto, su presencia es carente de fuerza; es como si hubiera estado ausente para la suma de números y de coeficientes.

Lo que pasa es que esto no ayuda a formar la mayoría cualificada de los distintos supuestos del art. 17, pues no se considera su voto positivo, vinculado al mismo, como ocurre con los que no contestan a la notificación o se abstienen.

Todo ello obligará a la Junta a establecer la proporción de cada mayoría, en relación con los coeficientes de los propietarios que estén al corriente de pago, descontando a los morosos, ya sean presentes o ausentes.

– ¿Qué sucede cuando un propietario lo es de varios inmuebles dentro de la misma finca y solo es moroso por alguno de ellos?

El precepto se refiere a «propietarios» y no a «propiedades», lo que permite a parte de la doctrina mantener que, si un comunero tiene cuatro propiedades y debe solo en una de ellas, la privación es para el total y no solo en relación con el coeficiente del piso o local deudor.

Cabe rechazar, siempre con cautela y prudencia, esta postura, pues entonces resultaría que a una norma de carácter excepcional y que priva de derechos, se le estaría dando una interpretación extensiva, en contra del criterio admitido pacíficamente de que las prohibiciones al dominio deben ser aplicadas de forma restrictiva.  A este respecto, también existen sentencias contradictorias.

Por último, una recomendación.

Si el deudor asiste, debe, aun sin votar, exigir que se incluya en el acta su posición negativa si luego pretende impugnar el punto correspondiente del orden del día, pues es evidente que nadie puede ir contra sus propios actos y no caben, según nuestro criterio, las acciones del art. 18 si cuando tuvo oportunidad no se mostró contrario a la decisión, siempre que se den las circunstancias contempladas en dicho precepto legal.

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EL LIBRO DE ACTAS DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS

En el libro de actas, a la finalizacion de la Junta general de propietarios, se refleja lo debatido y aprobado con los detalles del caso, tal como dispone el artículo 19.1 de la LPH: “los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga”.

Esta última exigencia de diligenciamiento por el Sr. Registrador de la Propiedad no tiene otro objetivo que dotar de autenticidad al libro de actas – antiguamente se diligenciaba ante el Notario o el Juzgado.

Fue la Ley 10/1992, de 30 de abril, de Medidas Urgentes de Reforma Procesal, que reformó el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, con el único objetivo de descargar a los órganos jurisdiccionales de funciones que no tenían la condición de tales, encomendando a los Registradores de la Propiedad la tarea de diligenciar los libros de actas.

Aunque la ley señale expresamente que el libro de actas será presentado al Registro por el Presidente de la comunidad de propietarios, resulta evidente que cuando se constituya la comunidad, será el propietario único o promotor quien debe efectuar la diligencia.

El artículo 415 del Reglamento Hipotecario (redacción según Real Decreto 1368/1992, de 13 de noviembre, por el que se modifican determinados artículos del Reglamento Hipotecario y del Reglamento Notarial) desarrolla detalladamente el modo de proceder del Registrador de la Propiedad, en cuanto al diligenciamiento del libro de actas, imponiéndole dos tareas: la práctica de la diligencia en sí, previo cumplimiento de los requisitos exigidos para efectuarla, y el control sucesivo del número de orden de los libros, todo ello referido, con un amplio criterio, a comunidades, subcomunidades y conjuntos inmobiliarios, tanto para el caso de que tales entidades aparezcan inscritas, o como para las no inscritas (obsérvese el párrafo 3. b) y el último inciso del párrafo 7 del citado precepto legal) mediante la extensión de una nota marginal en el folio abierto en el libro de inscripciones al edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal en el primer caso, o bien consignando los datos del libro en un libro fichero, cuando no apareciera inscrita la comunidad.

Las reglas impuestas por este precepto son las siguientes:

1. Los libros deberán diligenciarse necesariamente antes de su utilización.

No podrá diligenciarse un nuevo libro mientras no se acredite la íntegra utilización del anterior.

En caso de pérdida o extravío del libro anterior, podrá diligenciarse un nuevo libro siempre que el Presidente o el Secretario de la comunidad firme, bajo su responsabilidad, en acta notarial o ante el Registrador, que ha sido comunicada la desaparición o destrucción a los dueños que integran la comunidad o que ha sido denunciada la substracción.

2. Será competente para la diligencia el Registrador de la Propiedad en cuyo distrito radique el inmueble sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal.

3. La solicitud de la diligencia se efectuará mediante instancia en la que se expresarán:

a. Las menciones de identidad del solicitante y la afirmación de que actúa por encargo del Presidente de la comunidad.

b. Las menciones que identifiquen a la respectiva comunidad de propietarios y, en su caso, los datos de su identificación registral.

c. Las fechas de la apertura y cierre del último libro de actas. No serán necesarias estas circunstancias si el solicitante afirma, bajo su responsabilidad, que no ha sido antes diligenciado ningún otro libro.

d. Todas las hojas del libro que se presente para diligenciar habrán de estar numeradas con caracteres indelebles. El libro podrá ser de hojas móviles.

4. Presentada la instancia y el libro, se practicará en el Diario en el correspondiente asiento. En el asiento se harán constar la fecha de la presentación y la identificación del solicitante y de la comunidad de propietarios.
5.

La diligencia será extendida en la primera hoja con expresión de la fecha, datos de identificación de la comunidad -incluyendo, en su caso, los datos registrales-, número que cronológicamente corresponda al libro dentro de los diligenciados por el Registrador en favor de la comunidad, número de hojas de que se componga y que todas ellas tiene el sello del Registrador, indicándose el sistema de sellado.

La diligencia será firmada por el Registrador. En el caso de que haya sido diligenciado un nuevo libro sin haberse presentado el libro anterior por alegarse que se ha extraviado o perdido, en la diligencia se expresará esta circunstancia y que en el anterior, aunque aparezca, no podrán extenderse nuevas actas.

El sello del Registrador se pondrá mediante impresión o estampillado, perforación mecánica o por cualquier otro procedimiento que garantice la autenticidad de la diligencia.

Si los libros se componen de hojas móviles habrá de hacerse constar con caracteres indelebles en todas ellas, además del sello, la fecha, a no ser que se emplee un procedimiento de sellado que garantice que cada una de las hojas pertenece al libro diligenciado.

6. El Registrador practicará la diligencia dentro de los cinco días siguientes a la solicitud realizada en debida forma, o de los quince días si existiere justa causa. Contra la denegación cabe recurso directamente durante quince días hábiles ante la Dirección General.

7.

Practicada la diligencia, se pondrá en el folio abierto en el Libro de inscripciones al edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, nota marginal expresiva del número de orden del libro diligenciado, hojas de que se compone y, en su caso, que se expide en sustitución de uno anterior desaparecido. De no estar inscrita la comunidad, se consignarán estos datos en un libro-fichero, que podrá llevarse por medios informáticos.
Practicada o denegada la diligencia, se extenderán seguidamente las oportunas notas de despacho al pie de la instancia y al margen del asiento de presentación.

Transcurridos seis meses desde la presentación del libro sin que fuera retirado, el Registrador procederá a su destrucción, haciéndolo constar así en el folio del edificio o conjunto o, en su defecto, en el libro-fichero y, además, al pie de la instancia y del asiento de presentación.

La impugnación del acta de la comunidad de propietarios

En ocasiones los acuerdos en una junta de propietarios y vecinos no resultan apropiados, de provecho o incluso pueden ser contraproducentes en cuyo caso es necesario someterlos a la impugnación del acta de la comunidad de propietarios.

Para la realización de una junta de propietarios y vecinos con la finalidad de determinar acciones a implementarse en relación e inherentes a la propiedad horizontal, es necesario observar varios puntos previos.

Esta observancia da lugar en primera instancia a la celebración de la reunión en donde se procede a discernir los acuerdos según el orden del día. Bajo estos parámetros básicos y otros más, se levanta el acta de conformidad de acuerdo según dicha acta y sus acuerdos.

Sin embargo, si usted es sujeto de perjuicio producto de algún acuerdo proveniente de una junta de propietarios no dude que en el bufete contamos con abogados que le pueden ayudar a subsanar cualquier tipo de situación que menoscabe sus derechos.

Rodenas Abogados es un despacho de abogados de abogados en Madrid, Barcelona y Valencia, que presta servicios jurídicos en todas las provincias de España:

¿Bajo qué efectos un acta de comunidad de propietarios es susceptible de impugnación?

Como hemos señalado de manera somera han de respetarse las formas para la prosecución de una junta y posterior acta de propietarios. Lo primero que hemos de precisar que el sujeto de impugnación no es el acta en sí misma sino los acuerdos establecidos a través de este vehículo.

Existen tres formas presuntas para solicitar la impugnación de un acuerdo establecido en acta de comunidad de propietarios:

1. Cuando dichos acuerdos sean contrarios a la ley y deploren los estatutos de la comunidad de propietarios.
2. Cuando dichos acuerdos resulten en perjuicio grave en función de los intereses de la propia comunidad y en beneficio de uno o varios propietarios.
3. Y cuando dichos acuerdos supongan una ocasión lesiva para algún propietario sin obligación jurídica de soportarlo o se hayan acogido bajo acción de despotismo.

¿A qué propietarios les protege el derecho de impugnar un acta de comunidad de propietarios?

La ley estipula que gozan de ocasión legítima de solicitar un acto de impugnación de acta de comunidad de propietarios aquellas personas que en calidad de propietarios hayan manifestado su inconformidad en él o los acuerdos originalmente.

Esto significa que cualquier propietario que haya salvado su voto en relación a los convenios y deplorado lo acordado y lo haya manifestado en relación directa y por medio del mismo podrá hacer valer su derecho a impugnación.

El hecho explícito de salvar el voto no es análogo a abstenerse a votar por lo que es una constancia de disconformidad manifiesta de manera pública y notoria. De la misma forma aquellos quienes ejercieron voto en contra de la propuesta en cuestión.

Asimismo, asiste el derecho a aquellos vecinos que no hubiesen manifestado su voto por inasistencia a dicha junta por cualquier evento o quienes no les fue permitido o se le cercenó su derecho a ejercer su opinión bajo el voto.

Las personas o vecinos que necesiten hacer uso del recurso de impugnación de acta de comunidad de propietarios deberán estar solventes con respecto a su relación y responsabilidades en su forma comunitaria.

Esta salvedad no aplica cuando lo que desea impugnarse es inherente al establecimiento de las cuotas correspondientes a tales compromisos. Otro aspecto importante es que en dicha acta se debe reflejar la disconformidad en relación al acuerdo que se pretende establecer y objeto de la impugnación esto para fungir como prueba de dicha disconformidad.

Diferencias entre votos salvados y abstención de votos

Es prudente aclarar que existe una diferencia entre voto salvado y voto de abstención. Esto es importante contemplarlo porque como mencionamos anteriormente un propietario que ejerció bajo voto salvado es decir que no estableció postura negativa o positiva en relación es sujeto de impugnación.

En contraparte aquellos propietarios que decidan por su voluntad abstenerse de establecer postura y con ello abstener su voto, no podrán posteriormente intentar impugnar dicha acta.

¿Qué derechos protegen a los ausentes de una junta de condominio en relación a un acta de acuerdo?

Cuando un propietario no hace acto de presencia en una junta de propietarios goza del derecho de ser notificado de los acuerdos derivados de ella.

Esto se establece en la LPH o Ley de Propiedad Horizontal.

De esta manera un propietario ausente a una junta de propietarios no queda enajenado de sus derechos y podrá reaccionar de las siguientes formas en concordancia a la junta acaecida:

• Establecer postura y manifestar su conformidad o no a lo establecido durante su ausencia computado como voto.
• No manifestar postura y culminado el lapso correspondiente de los 30 días; se entenderá que su deseo de plegarse a dichos acuerdos se manifiesta en la omisión de ella.

¿Cómo llevar a cabo un proceso de impugnación de acta de junta de propietarios?

La primera recomendación que manifestamos es dejar que sean profesionales capacitados quienes lleven a cabo dichos procesos. Por ello en nuestro bufete de abogados contamos con los mejores abogados para resolver situaciones legales en propiedades horizontales.

Para dar inicio a una impugnación la persona que se considerare afectada, agraviada o perjudicada por los acuerdos a impugnar deberá justificar de forma escrita su postura. Este manifiesto escrito deberá realizarse antes de pasados treinta días luego de la recepción de ella.

Una acción que puede acompañar este escrito a presentar es solicitar el aval de las personas si las hubiere que también están en discordancia de lo establecido en dicha acta. Algunas Juntas tienen por orden dar lectura al acta de la junta anterior como orden de partida; en cuyo caso es oportuno sentar postura del deseo de impugnación y nueva deliberación.

Si las acciones realizadas de forma natural y por vía de sana convivencia no arrojasen los frutos esperados y los acuerdos lesivos o perjudiciales persisten será el momento de asumir la querella por vía judicial de la mano del Bufete de Abogados Rodenas.

¿Cuáles son los plazos para impugnar un acta de la comunidad de propietarios?

Cuando se necesite hacer la impugnación de un acta de junta de propietarios habrá que considerar que estos han de caducar a los tres meses. Este tiempo de caducidad se estima en un año si se trata de actos antagónicos a la ley y a los estatutos vigentes de la comunidad.

Los plazos de la impugnación se computarán en la fecha correspondiente al acuerdo y en relación directa a su especificación si fuese tres meses o un año, e incluirá o abarcará el día del mismo inclusive.

En el caso de los asistentes a las juntas se tomará ella como fecha de plazo y en el caso de los propietarios ausentes, desde el día que les fueron notificados dichos acuerdos.

Un aspecto que debe tomarse en consideración es que la vía de impugnación de un acuerdo de junta de propietarios no lo nulifica. Quiere decir esto que la ejecución del acuerdo será vigente y que exclusivamente un dictamen cautelar por un juez en relación al mismo lo incapacita.

Abordaje de los problemas derivados de un acuerdo en perjuicio de la comunidad o un miembro de ella

Las propiedades horizontales son las que presentan mayores querellas en relación a sus acuerdos de convivencia, responsabilidades y derechos implícitos. Esto porque por lo general se habla de un número importante de miembros donde la diversidad es el orden.

En tal sentido lo primordial es intentar solucionar cualquier situación de difícil manejo de forma amena y conciliadora. Sin embargo, si no se logra por esta vía primaria lo prudente es llevar esta problemática a las vías legales.

De esta manera los profesionales se encargarán de hacer de esta situación un evento lo menos traumático posible en virtud de la convivencia fraterna de los propietarios y su salud integral.

Por ello, nosotros ponemos a disposición los más calificados profesionales del Derecho Civil y con facultades en La Ley de Propiedad Horizontal para asesorarlo y tramitar su querella con responsabilidad.

En tal sentido nuestros abogados llevarán a cabo por usted las acciones necesarias ante el juzgado competente. Estas acciones tendrán lugar en el lugar donde este el domicilio del inmueble de donde procede la querella.

Los procedimientos serán aquellos nominados como procedimientos ordinarios según la ley de enjuiciamiento civil. Cualquier otra acción o derivado se manejará en relación a lo estipulado según la facultad de nuestros abogados.

¿Cuáles son los parámetros de un acta de comunidad de propietarios?

Es importante conocer los parámetros que deben prelar para que un acta de comunidad de propietarios sea conforme y tenga lugar. De lo contrario, si alguno de los lineamientos falta o no se cumplen pueden incidir en el acta como un vehículo ineficaz y susceptible a impugnación.

Este es el documento que refleja los acuerdos comunes y las decisiones que tendrán lugar en una determinada comunidad de propietarios. Por ley se establece que estos deben registrarse por medio de un acta que posteriormente será transcrita al Libro de actas.

La redacción de ella estará a cargo del secretario y deberá estar libre de errores. Debe contener datos como: Fecha, lugar y hora de la junta, responsable de la convocatoria, el carácter al que responde, redacción puntual de los asistentes y su permanencia en dicha junta, el orden del día y los acuerdos procedentes de ella.

Una vez finalizado el asiento del acta, se procede a cerrarla bajo firma del presidente y del secretario de la comunidad. Y finalmente será menester remitirla a los propietarios.

Otro importante aspecto es la preservación de convocatorias, comunicaciones, asientos entre otros por un periodo de 5 años luego de su emisión.