Reduccion rentas arrendaticias raiz covid clausula rebus sic stantibus

La Audiencia Provincial de Barcelona ha confirmado la pionera sentencia dictada en enero de 2021 por un Juzgado de la Ciudad Condal que, en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, declaró la procedencia de la reducción de la renta en un 50 % desde abril de 2020 a marzo de 2021, a 27 contratos de arrendamiento de industria hotelera con motivo de los devastadores efectos de la crisis sanitaria por Covid-19.

El presente fallo ha tardado un año y medio en dictarse, lo cual no es habitual en este tribunal que suele resolver con mucha celeridad

La sentencia, de 30 de mayo de 2022, únicamente deja sin efecto la condena en costas acordada en primera instancia ya que, al hilo de lo argumentado por la arrendadora, la novedosa aplicación de la cláusula rebus en el contexto de la pandemia por Covid-19 plantea serias dudas de hecho y de derecho.

El caso

La actora tenía arrendados 26 viviendas y un local en la ciudad de Barcelona, por razón de 27 contratos de arrendamientos con el demandado, el cual era un gran tenedor de viviendas.

La Rambla, Barcelona. (Foto: Álvaro Monge/El Periódico)

Los citados inmuebles estaban destinados al alojamiento turístico, actividad que, como es sabido, fue suspendida por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 y no pudo reanudarse hasta inicios de mayo.

La facturación de la inquilina se redujo en un 82,7 %

La suspensión de la actividad de alojamiento turístico por imperativo legal imposibilitó la explotación del negocio arrendado y provocó grandes pérdidas para la mercantil arrendataria.

En opinión de la actora, la propiedad no cumplió con su obligación de mantener el goce pacífico y útil a la arrendataria en la explotación del negocio arrendado, con lo que se frustró la causa de los contratos de arrendamiento suscritos por las partes.

Fruto de lo anterior, la arrendataria se vio obligada a suspender la entrega de la renta inicialmente pactada oponiendo la exceptio non adimpleti contractus. En particular, la inquilina dejó de abonar la renta correspondiente a los meses de abril a junio de 2020, dado que sus ingresos habían sido prácticamente nulos.

Primera instancia: reducción de la renta al 50 %

En enero de 2021, el Juzgado de Primera Instancia n.

º 20 de Barcelona reconoció que, en el caso de autos, se había producido una alteración de la base del negocio, motivada por una patente reducción de los beneficios, y que ello implicaba que para la arrendataria el contrato resultase excesivamente oneroso, aunque tal consecuencia no tuviera su origen en una actuación culpable por parte de la propiedad.

Según la Magistrada-Juez, la moratoria en el pago de las rentas propuesta por la propiedad no resultaba suficiente a fin de restablecer en la medida de lo posible la base del negocio.

Por consiguiente, a su juicio, la única alternativa viable a tales efectos no podía ser otra que la propuesta sugerida por la arrendataria en cuanto a la reducción en un 50% de las rentas pactadas.

“La buena fe y el principio de equidad justifica una alteración de lo pactado en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus”

En palabras de la Juzgadora de instancia, “considero que la modificación propuesta por la parte actora es justa y equitativa sin que el demandado en las negociaciones haya ofrecido otra alternativa más allá de una moratoria en el pago de la renta que, por las cifras que se indican en las periciales y a las que he hecho referencia, considero que es inviable para mantener la viabilidad de la mercantil ahora”.

Segunda instancia: la rebaja es adecuada y equitativa

Ahora, la AP de Barcelona, después subrayar que en el supuesto que se enjuicia “concurren las premisas necesarias para la apreciación de una coyuntura que se inscribe nítidamente en el ámbito de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus”, estima parcialmente el recurso de apelación y modifica la antedicha resolución en el único sentido de precisar que no se hace expresa imposición de las costas de la primera instancia por la “incertidumbre de índole jurídica” en relación a en relación a la compatibilización, en el ámbito de las medidas dirigidas a atajar las dificultades de cumplimiento del pago de la renta por parte de autónomos y pymes, “entre la cláusula rebus sic stantibus y la profusa normativa promulgada a raíz de la pandemia por Covid-19”.

Fachada de la Audiencia Provincial de Barcelona. (Foto: Consuelo Bautista/El País)

En opinión de la Sala, es “adecuado” y “equitativo” que la conclusión de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus se materialice en la reducción de la renta en el porcentaje del 50%, “máxime cuando tal consecuencia ya ha sido prevista expresamente, en aquellos términos, en la normativa promulgada con posterioridad a la presentación de la demanda, y, específicamente (…) en el Decreto-ley catalán 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados, y en el ámbito nacional el Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria”.

La sentencia de primera instancia es íntegramente respaldada “por sus atinados y certeros razonamientos”

La reducción de la renta en un 50% comporta, según el literal del reciente fallo, “una distribución equitativa entre las partes de las consecuencias derivadas de la alteración sustancial de circunstancias derivada de la situación de pandemia”.

Así pues, salvo en lo concerniente a las costas procesales, la sentencia de primera instancia es íntegramente respaldada “por sus atinados y certeros razonamientos”, aplaude el Tribunal.

Voz letrada autorizada

Alejandro Fuentes-Lojo Rius, abogado y socio del despacho experto en el campo del derecho inmobiliario, ha asumido la dirección técnica del presente litigio.

“Estamos ante el primer precedente jurisprudencial dictado por un tribunal especializado en la materia de arrendamientos urbanos, pues la Sección 4ª junto con la 13ª de la AP de Barcelona son las únicas secciones de AP especializada en esta materia en toda España, razón por la cual sus resoluciones tienen un especial valor doctrinal, sentando lo que se conoce como jurisprudencia menor, y siendo gran parte de sus pronunciamientos acogidos por el Tribunal Supremo, dada la gran especialización técnica de dicho tribunal”, adelanta el letrado.

Alejandro Fuentes-Lojo, socio del bufete de abogados Fuentes Lojo. (Foto: Economist & Jurist)

Como examinábamos en líneas anteriores, “la presente resolución confirma la pionera sentencia dictada en su día por el Juzgado de Primera Instancia n.

º 20 de Barcelona de 8 de enero de 2021 –analizada en su día por este mismo medio-, declarando la procedencia de la reducción de la renta y otras cantidades debidas en un porcentaje de un 50% por todo el período temporal reclamado en la demanda, esto es, de abril de 2020 a marzo de 2021, a 27 contratos de arrendamiento de industria hotelera en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus con motivo de la pandemia de la COVID-19”, resume Fuentes-Lojo.

Tras esta primera sentencia dictada por una Sección especializada se dictarán muchas más

El abogado sostiene que la sentencia aquí analizada “sienta como criterio jurisprudencial que la reducción aplicable de renta en estos casos debe ser del 50%, tomando como criterio orientador e interpretativo aplicable el Decreto Ley catalán 34/2020, de 20 de octubre, ya aludido, así como el resto de normativas legales asociadas a la aplicación de la cláusula rebus”.

Según su parecer, “tras esta primera sentencia dictada por una Sección especializada se dictarán muchas más por esta Sección y la 13ª que entendemos que irán en la misma línea interpretativa, consolidando así este criterio jurisprudencial, pues al ser secciones especializadas en la materia, tendrán que resolver sobre un gran número de litigios sobre la materia”.

El tribunal quería perfilar muy bien su tesis

Además, cabe recordar que esta sentencia “ha tardado un año y medio en dictarse, lo cual no es habitual en este tribunal que suele resolver con mucha celeridad”.

Por ello, desde su firma valoran “que ello se debe a que es la primera sentencia que resuelve sobre cláusula rebus con motivo de la crisis sanitaria y el tribunal quería perfilar muy bien su tesis, sabedor de que probablemente el TS termine pronunciándose al respecto -sino sobre este caso, sobre otros análogos- y de que deberá aplicar esta tesis a muchas sentencias futuras sobre la materia, poniéndose incluso de acuerdo con la Sección 13ª para sentar un criterio uniforme sobre la materia por parte de ambas secciones a futuro para contribuir a una mayor seguridad jurídica, lo cual veremos en los próximos meses”, concluye Fuentes-Lojo.

Un juzgado de Barcelona aplica por primera vez la cláusula rebus sic stantibus con motivo del Covid-19 y concede una reducción de renta en un arrendamiento de industria

La sentencia 1/2021 de 8 de enero del Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Barcelona condena al arrendador a rebajar la renta y demás gastos a cargo del arrendatario en un 50% con carácter retroactivo desde abril de 2020 hasta 31 de marzo de 2021 (la “Sentencia”).

Las medidas de suspensión y limitación del desarrollo de actividades industriales y comerciales con el objetivo de contener el brote epidémico de la Covid-19, han supuesto, entre otras, la imposibilidad de los arrendatarios de dar cumplimiento a las obligaciones del pago de la renta derivadas de los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles.

Si bien es cierto que el gobierno del estado y los gobiernos de las comunidades autónomas han decretado medidas específicas para las que los arrendatarios puedan negociar con el arrendador la solicitud de una moratoria o reducción del pago de la renta en los contratos de arrendamiento, parece que dichas medidas no han sido siempre suficientes y, en aquellos casos que las partes no han llegado a un acuerdo, han acabado acudiendo a los tribunales a fin de solicitar la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, una expresión latina que significa literalmente “mientras duren las cosas”. Los tribunales aplican la mencionada cláusula de forma muy restrictiva ya que permite moderar el principio de pacta sunt servanda (los pactos deben cumplirse) recogido en el artículo 1.091 del Código Civil, pudiendo el arrendatario solicitar una modificación de las condiciones del contrato de arrendamiento con el propósito de compensar el desequilibrio de las prestaciones recíprocas.

• Los requisitos para solicitar la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus son los siguientes:
• (i) que se haya producido una alteración extraordinaria e imprevisible de los elementos tenidos en cuenta al firmar el contrato de manera que la nueva situación haya implicado una alteración de la base del negocio;
• (ii) que la alteración produzca o bien la frustración de la propia finalidad del contrato o un perjuicio grave y excesivamente oneroso a una de las partes;
• (iii) que las partes hayan intentado negociar la modificación del contrato y no se haya llegado a un acuerdo sobre la cuestión; y
• (iv) que la solución que se persiga sea poner fin al contrato o modificarlo de manera que las pérdidas y ganancias que se deriven de dicho cambio se distribuya ente las partes de forma equitativa y justa.
• En la Sentencia objeto de la presente, la parte actora presentó una demanda contra un arrendador gran tenedor con el que tenía arrendadas 26 viviendas y un local destinados a la actividad de alojamiento turístico (contrato de arrendamiento de industria), actividad que fue suspendida por el Real Decreto 463/2020 y que no se pudo renovar hasta el día 9 de mayo de 2020, lo que provocó significantes pérdidas en el negocio de la parte actora.

El arrendatario solicitó la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus por no haber podido llegar a un acuerdo de reducción de renta con el arrendador, que se declarase que se había producido una alteración imprevisible de las circunstancias del contrato, que dicha alteración generaba un desequilibrio de las prestaciones y la novación del contrato de arrendamiento aplicando los términos que fueron propuestos por la parte actora al arrendador, esto es, una reducción del 50% de las rentas de todos los bienes inmuebles con efectos desde abril 2020 hasta marzo de 2021 así como los demás gastos a cargo del arrendatario, fecha en la cual el contrato terminaba su vigencia. En caso de denegarse dicha petición de modificación de las condiciones del contrato de arrendamiento, se solicitaba la resolución de la totalidad de los contratos de arrendamiento sin coste ni penalización de ningún tipo desde el día siguiente a la fecha de la declaración del estado de alarma (15 de marzo de 2020) ante la imposibilidad involuntaria del arrendatario de continuar en el negocio en las condiciones pactadas originariamente con el arrendador.

En la celebración de la Audiencia Previa el arrendatario justificó la necesidad de modificar las condiciones del contrato y, por consiguiente, la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus por cuanto la pandemia de Covid-19 era un riesgo imprevisible en el contrato que conllevó una caída del 86% de la facturación entre los meses de abril y septiembre de 2020.

El arrendatario solicitó una reducción del 50% de la renta del contrato de arrendamiento con base en la mencionada cláusula a pesar de que el porcentaje de pérdidas era muy superior a la reducción solicitada.

Asimismo, se demostró que el arrendatario de buena fe había solicitado varias veces la modificación de las condiciones del contrato, petición que no fue aceptada por el arrendador.

Cabe resaltar según se indica en la propia Sentencia que, a pesar de que los gobiernos ya han dictado resoluciones específicas para el pago de las rentas como, por ejemplo, el Real Decreto 15/2020 ello no impide que las partes puedan solicitar a los tribunales la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, ya que la intención del legislador no es eliminar la posibilidad de dar otra solución a la situación creada por la pandemia del Covid-19. En consecuencia y conforme la Sentencia, el mencionado Real Decreto 15/2020 no impide la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, sino que es una solución más.

A la vista de todo lo anterior, el Juzgado de Primera Instancia número 20 de Barcelona estimó la demanda, declaró que se había producido una alteración imprevisible de las circunstancias del contrato y que dicha alteración generaba un desequilibrio de las prestaciones a cargo del arrendatario, declarando reducir la renta actual en un 50% y resto de cantidades mensuales a cargo del arrendatario desde abril de 2020 hasta 31 de marzo de 2021.

Novedades en la aplicación de la cláusula Rebus Sic Stantibus en sede de medidas cautelares

A raíz de la crisis ocasionada por el COVID-19 y la paralización de la actividad económica, se ha generado polémica sobre la posible aplicación de la cláusula Rebus Sic Stantibus, como fórmula de reequilibrio de las obligaciones en contratos de larga duración, y especialmente en el contexto de las relaciones arrendaticias.

• Son muchas las consultas que a este respecto se nos han trasladado en los últimos meses, en especial en relación con el pago de rentas derivadas de arrendamientos de local de negocio o de arrendamientos de industria, especialmente en el sector hostelero y del turismo, áreas donde el impacto de la crisis está siendo especialmente demoledor.
• Y a pesar de que esta cláusula opera como último recurso del sistema, lo cierto es que a lo largo de las últimas semanas se han ido conociendo diversas resoluciones judiciales dictadas en sede de procedimientos de medidas cautelares en las que los juzgados han resuelto de forma favorable a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, con resultados positivos para los arrendatarios.
• En este sentido, cabe destacar las siguientes:

• El Auto (256/2020), de 25 junio de 2020, del Juzgado de Primera Instancia nº1 de Valencia, que estimó el aplazamiento, durante la tramitación del procedimiento, del pago del 50% de la renta mínima mensual pactada hasta que se dicte sentencia en el procedimiento principal.
• El Auto (162/2020) de 7 de julio de 2020, del Juzgado de Primera Instancia nº2 de Benidorm, que estimó, inaudita parte, la suspensión temporal del pago de parte de la renta, así como la prohibición a la parte arrendadora de interponer demanda de desahucio o de reclamación de rentas durante la tramitación del procedimiento principal.
• El Auto (299/2020) de 13 de agosto de 2020, del Juzgado de Primera Instancia nº 74 de Madrid, que estimó, inaudita parte, la suspensión de la facultad de la arrendadora de reclamar judicial o extrajudicialmente las garantías del contrato de arrendamiento.
• El Auto (447/2020) de 25 de septiembre de 2020, del Juzgado de Primera Instancia nº 81 de Madrid, que modifica, en sede cautelar el importe de la renta fijada en el contrato, concediendo al arrendatario la suspensión del pago de la renta mientras no se permita la reapertura del local y una reducción del 50% de la renta en el momento en que se permita la reapertura.

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Preguntas clave

Una vez analizados los autos relacionados, podemos concluir que todos disponen de ciertas características comunes, todas ellas determinantes a nuestro juicio del resultado favorable a la tutela cautelar concedida:

• En todos los casos se justificaba correctamente por el demandante el cumplimiento de los requisitos que genéricamente deben darse para la estimación de una medida cautelar: (i) la apariencia de buen derecho; (ii) el peligro por mora procesal, (iii) el ofrecimiento de una caución.
• En particular, la mayoría de las resoluciones citadas estima en cuanto al peligro por mora procesal que es evidente el riesgo de que los negocios terminen clausurándose por asfixia financiera, dando por hecho que se producirá un cierto retraso en la tramitación de procedimientos debido a la suspensión de plazos procesales acordada por el Real Decreto 463/2020 y el aumento de la litigiosidad.
• Los demandantes son en su mayoría arrendatarios de local o industria vinculados al sector de la hostelería y la restauración (hoteles, salas de fiesta, bares y restaurantes…) sector que se ha visto particularmente aquejado por las restricciones adoptadas con el fin de mitigar la propagación del COVID.19.  En este sentido, todos los negocios a que se refieren los autos expresados se vieron afectados por restricciones que impedían la apertura misma del negocio, o en su defecto limitaban aforos, viéndose afectadas en consecuencia las posibilidades del arrendatario de ejercer su actividad con una cierta normalidad.
• Los contratos cuyas obligaciones se analizan en estas resoluciones son contratos de larga duración suscritos con grandes tenedores, entendiendo por tales las personas físicas o jurídicas propietaria de más de diez inmuebles urbanos o de inmuebles con una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados. De entre los demandados, destacan varias sicav y propietarios de grandes centros comerciales.
• Las resoluciones consideran que la crisis derivada de la aparición y propagación del COVID.19 es un hecho extraordinario, sobrevenido e imprevisible.

En consonancia con lo anterior, todo parece indicar que en los próximos meses veremos nuevas aplicaciones de la cláusula rebus sic stantibus en materia de arrendamientos, si bien ello ha de tomarse con la debida cautela y teniendo en consideración dos cuestiones (i) la especial naturaleza y características de los arrendadores y arrendatarios que han intervenido en los procedimientos analizados; y (ii) el carácter provisional y cautelar de las decisiones debatidas que sólo han sido adoptadas por los órganos jurisdiccionales hasta que  no recaigan las sentencias que se dicten en los procedimientos principales.

Será en estos procedimientos principales en los que se analizará y valorará si es posible o no aplicar la cláusula rebus sic stantibus para que sean los jueces, en su caso, quienes modifiquen las obligaciones contractuales para logar el reequilibrio de las prestaciones recíprocas en los contratos de larga duración.

LOS PROPIETARIOS ANTE EL COVID-19

Los contratos de arrendamiento de local de negocio se regulan por lo pactado y, en lo no previsto en el contrato, por lo dispuesto en la Ley (a los contratos actuales se aplica la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos).

Sin embargo, desde hace tiempo se viene entendiendo que hay una cláusula, la “cláusula rebus sic stantibus”, que se encuentra implícita en determinados contratos en los cuales ambas partes tienen derechos y obligaciones, es decir, recíprocas contraprestaciones, como ocurre en el contrato de arrendamiento.

Por un lado, el propietario se obliga a ceder el goce o uso del local a cambio de un precio (la renta), de manera que lo que es una obligación para el propietario (ceder el goce o uso) es un derecho para el arrendatario (usar del local).

Y, por otro lado, lo que es un derecho para el propietario (obtener una renta) es una obligación para el arrendatario (pagar la renta).

Una vez pactadas las obligaciones que asumen cada parte en el contrato de arrendamiento en contraprestación de lo que reciben, dichas obligaciones deben cumplirse.

Este deber de cumplir las obligaciones asumidas en el contrato viene  recogida en nuestra legislación (tanto en la ley de Arrendamientos como en el Código Civil), y se resumen en el aforismo “pacta sunt servanda” (los contratos son para cumplirlos).

Ahora bien, el contrato es el resultado de una negociación en el que ambas partes tienen que ceder en sus pretensiones hasta llegar a un justo equilibrio entre los intereses de ambas partes, que culmina con el consentimiento (llegando a un justo equilibrio en sus recíprocas prestaciones). No cabe duda que en el momento de prestar cada parte su consentimiento al contrato (adquiriendo cada parte derechos y asumiendo obligaciones) lo hacen teniendo en cuenta las circunstancias del momento de su celebración.

Nuestra legislación contempla supuestos en los cuales a pesar de haber asumido las partes obligaciones pueden quedar exonerados si cambian excepcionalmente las circunstancias tenidas en cuenta en el momento de la celebración del contrato (son los supuestos de caso fortuito y fuerza mayor). Sin embargo, estos supuestos contemplados en nuestra normativa son excepcionales y no siempre son aplicables.

Por ello, históricamente se ha buscado una fórmula para dar solución a aquéllos supuestos en que se ha producido un desequilibrio patrimonial entre las partes como consecuencia de una alteración extraordinaria de las circunstancias que se tuvieron en cuenta en el momento de dar el consentimiento al contrato.

En el caso que nos ocupa (situación creada por la pandemia consecuencia del Covid-19) el arrendatario estaría obligado al pago de la totalidad de la renta y el propietario tendría derecho a su cobro íntegro, por aplicación del principio que los contratos deben cumplirse.

Sin embargo, por circunstancias ajenas a las partes, el arrendatario no puede usar del local (en muchos casos cerrado por Decreto) por lo que estaría pagando una renta sin obtener ninguna contraprestación, consecuencia de lo cual se estaría produciendo un desequilibrio patrimonial entre las partes (el propietario ha cedido el uso del local pero cobra la renta y el arrendatario paga la renta sin poder usar el local).

Surge así el problema de determinar a qué se le debe dar preferencia, si al principio de seguridad contractual (pacta sunt servanda) o al principio de mantenimiento de la equivalencia de las prestaciones (cláusula rebus sic stantibus).

Nuestros tribunales han considerado que esta última cláusula se encuentra implícita en todo contrato por voluntad presunta de las partes, pero han sido muy reacios en su aplicación porque la consideran excepcional al tratarse de una cláusula peligrosa (ya que es contraria al principio esencial de que los pactos hay que cumplirlos), y por ello ha entendido que sólo puede aplicarse en alteraciones “extraordinarias” por circunstancias “totalmente imprevisibles” que produzcan una “desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes” y que se alarguen en el tiempo. No obstante, desde la crisis económica del año 2008, los Tribunales tienen a normalizar esta cláusula rebus no exigiendo con tanto rigor los requisitos señalados. Si bien, con anterioridad a la situación en que vivimos, en los casos que ha sido aplicada ha sido fundamentalmente para una modificación del contrato (no extinción ni resolución).

En consecuencia y a raíz de la situación creada por el Covid-19 a los locales arrendados, es posible que, en aquellos casos que las partes no lleguen a un acuerdo previo y dejen que el conflicto lo resuelvan los jueces, éstos resuelvan la controversia entre propietario y arrendador aplicando la cláusula rebus sic stantibus, buscando un justo equilibrio patrimonial entre las partes, que nunca supondrá exoneración del pago total de la renta pero sí una posible reducción de la misma hasta que, atendiendo las circunstancias del caso, el juzgador estime que existe un justo equilibrio entre las prestaciones de las partes. No obstante, no se conocerán resoluciones judiciales (con motivo del Covid-19) hasta dentro de bastante tiempo, por lo que es recomendable que las partes hagan un esfuerzo en llegar a un acuerdo ya que, a la postre, las decisiones judiciales no van a diferir mucho de los acuerdos a que hubieran podido llegar, y habrán conseguido un importante ahorro de dinero en gastos y adquirido certidumbre tan necesaria en estos tiempos.