Quorum necesario para la construccion de trasteros en el sotano

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El juzgado de Primera Instancia nº 13 de Sevilla ha dictado Sentencia, tramitada por los Servicios Jurídicos de la Asociación ‘El Defensor del…Continuar Leyendo

Por Redacción Law&Trends el 12/09/2022

Acuerdos comunidad de propietarios que requieren unanimidad

Hay acuerdos que requieren unanimidad comunidad de propietarios y otros requieren mayoría cualificada y algunos basta con mayoría simple para su adopción. Si vas a asistir a una Junta es conveniente que estés informado, ya que en caso de que no se respete puedes impugnar.

Cualquier otra acuerdo que afecte a una comunidad de propietarios deben tomarse en las juntas, sin embargo, no es lo mismo acordar que plantas se van a colocar en el portal que acometer una reforma de miles de euros.

La ley exige distintas mayorías según cuáles sean las decisiones que se vayan a adoptar.  La adopción de un acuerdo necesitará un determinado número de votos dependiendo de que se trate.

El régimen de acuerdos de la Junta de propietarios viene regulado en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), se contemplan tres tipos de mayoría:

• Unanimidad comunidad de propietarios. Para las decisiones de mayor trascendencia que afecten a la comunidad.
• Mayoría de 3/5. Cuando tienen que ver con los servicios que se ofrecen a los propietarios.
• Mayoría simple (mitad más uno) o acuerdo de un 1/3. Para otros asuntos no recogidos en los casos anteriores.

 Acuerdos que requieren unanimidad comunidad de Propietarios

Los acuerdos no regulados expresamente en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

Acuerdos por mayoría especial o cualificada

Las mayorías cualificadas son las referidas al total de propietarios, independientemente de que la Junta de propietarios se reúna en primera o segunda convocatoria.

Se requiere mayoría cualificada para:

• Supresión de barreras arquitectónicas, incluida la instalación de ascensor. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b) de la Ley de Propiedad Horizontal, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

• Establecimiento o supresión de servicios comunes de interés general. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

• Arrendamiento de elementos comunes. El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

• Acceso a los servicios de telecomunicaciones y aprovechamiento de energías renovables. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
  • La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
  • No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en la LPH, de elemento común.
  • El establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en los párrafos anteriores, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.Los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integra
  • Nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características
  • Ningún propietario podrá exigirlas, no obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes,el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
  • Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
  • No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.
  • Punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado. La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad.

Acuerdos por mayoría ordinaria

• Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
• En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
• Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.

Comunidades de propietarios: terrazas comunes y de uso privativo

Juicios, Leyes

comunidad propietarios, terraza, vecino

En esta ocasión abordamos un asunto de consulta frecuente. Es habitual en las comunidades de vecinos la discusión de si las terrazas de los pisos áticos y bajos son propiedad privada o son zonas comunitarias con un uso privativo, a efectos de determinar a quien le corresponde las operaciones de su mantenimiento y reparación.

Para comenzar este análisis, diremos que el documento de donde debe extraerse la conclusión final es el título constitutivo de la comunidad (integrado por la división horizontal y los estatutos comunitarios). Así lo determina el Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal.

Este es el criterio de los Tribunales, pudiendo citar, por todas, las siguientes resoluciones:

Sentencia nº 526/2012, de 25 de septiembre, de la sección 6ª de la Audiencia Provincial de Valencia

 TERCERO.- Como la Ley de Propiedad Horizontal no contiene normas, ni aún generales sobre el uso y disfrute de las cosas comunes, habrá de exigirse a cada copropietario que se sirva de la cosa común conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la Comunidad ni impida a los demás utilizarla según su derecho.

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La yuxtaposición de las dos clases de propiedad que conviven en el régimen de propiedad horizontal (privativa y común) es factible y aún recomendable, la determinación sobre los elementos comunes de los derechos de uso y disfrute en favor de uno o varios copropietarios, pero sin olvidar en modo alguno la diferente naturaleza jurídica entre estos derechos (de uso y disfrute de un elemento común) y el derecho de propiedad propiamente dicho; ya que una cosa es el derecho de uso exclusivo que se concede en este caso al recurrente y otra muy distinta el de propiedad, no debe olvidar el recurrente que la terraza de cuyo uso disfruta es propiedad de la comunidad actora, no ostentado sobre la misma mas que la facultad de uso. Así, es harto frecuente que aquellos copropietarios a los que se les concede el Derecho de uso exclusivo sobre un elemento común, lo lleguen a considerar de su propiedad en el sentido de disponibilidad absoluta y privación completa de cualquier derecho de la Comunidad o para los otros Copropietarios, actuando de cara a todos como usuarios exclusivos de elementos comunes de uso general, llegando a impedir legítimos comportamientos de la Comunidad de Propietarios. Ordinariamente los elementos comunes de uso privativo forman parte del piso o local, y son su continuación natural con acceso único desde dentro, y su titular dispone, por ello, de tal uso privativo. Los ejemplos más característicos son los patios interiores del edificio con acceso desde las primeras plantas, y las azoteas practicables desde los pisos áticos. Los elementos comunes de uso privativo no pierden nunca su cualidad de elementos comunes, aunque su creación o calificación se pueda establecer en el Título Constitutivo o en los Estatutos, donde, por los mismos mecanismos de reforma establecidos en la ley, quepa incluso eliminar el destino particular concedido. Es importante advertir que, siendo las normas que rigen la propiedad horizontal de derecho necesario, ni en el Título Constitutivo ni en los Estatutos se podrá contravenir ni desconocer la cualificación legal de los elementos comunes.

Sentencia nº 600/2012, de 28 de septiembre, de la Sección 12ª de la Audiencia Provincial de Madrid.

Debemos partir de la premisa de que las terrazas son elementos comunes (art. 396 del CC) por naturaleza, pero estatutariamente como en el presente caso se le ha asignado un uso privativo al propietario de la vivienda, al ser de acceso y uso exclusivo del ahora recurrente.

Dada la clara naturaleza de dicho mobiliario como desmontable y móvil, por el informe pericial e imágenes de contrario que así lo demuestran, al igual que por el reconocimiento por la demandante y por el único testigo, de que dicho mobiliario fue retirado, para realizar unas obras en dicha terraza sin problemas, y puesto que no se ha presentado dictamen que sostenga la contrario, no nos consta que se haya irrogado ningún daño o perjuicio al elemento común, en este uso, ni en consecuencia a la comunidad. Por lo que debe considerarse que es un uso inocuo para los intereses de la comunidad, y realmente útil para el propietario que se sirve de un elemento común, a los fines propios de un aprovechamiento lógico con la naturaleza del elemento común como terraza.

Planteado, pues, el punto de partida, ha de consultarse el título constitutivo de la comunidad, buscando en él la descripción que se realiza de la edificación, y, en particular, si se contempla una atribución a determinadas viviendas de un uso sobre un elemento común.

Esto es, para afirmar que existe un aprovechamiento privativo de un lugar común, es requisito indispensable que ese derecho venga explícitamente reconocido tanto el título constitutivo de la comunidad, como en el título de propiedad del inmueble.

Así se pronuncia nuestra jurisprudencia, pudiendo citar, entre otras, la Sentencia nº 593/2006, de 15 de diciembre, de la Sección 19ª de la Audiencia Provincial de Madrid: TERCERO.

– Que la terraza que se describe en la escritura pública de 23-03-2005 es elemento común con asignación de uso privativo está fuera de toda duda como lo demuestra el propio título constitutivo tanto en su descripción general (24 y ss), como en la específica descripción de la vivienda adquirida por el Sr.

Eloy (35) e incluso también puede inferirse aquel carácter desde una lectura atenta de la escritura de adquisición del piso por parte del demandado Sr. Eloy. Y se sienta esta conclusión teniendo presente, como decíamos, el contenido del título constitutivo originario en el que se integran los estatutos y cuyo art.

14 especifica que las terrazas adicionales con que cuentan las viviendas ubicadas en planta baja y ático tienen la condición de elemento común con asignación de uso privativo.

En consecuencia, el propietario de la vivienda disfrutará del uso exclusivo de la terraza, si bien deberá satisfacer todos los gastos de mantenimiento, quedando obligados a mantenerlos en correcto estado de higiene, limpieza y conservación. También tendrá la obligación de permitir el acceso al conserje o portero y al presidente o vicepresidente de la comunidad a los efectos de recoger los enseres u objetos que hayan caído en dichas terrazas y comprobar el estado de conservación de las mismas. (…)  En consecuencia, en nuestro caso concreto, este elemento común de uso privativo, tiene este carácter porque así lo quiso el constituyente del régimen de la propiedad horizontal

CUARTO.- La terraza a nivel, de uso privativo del Sr.

Eloy, es elemento común, y en este sentido no podrá modificarse en su caracterización sin los requisitos establecidos por la Ley de Propiedad Horizontal, en definitiva la unanimidad a que antes hicimos mención para desafectar un elemento que según el título constitutivo es común de uso privativo y nunca de propiedad exclusiva del Sr.

Eloy, como se infiere desde aquella interpretación sistemática de título constitutivo con los estatutos que se integran en el mismo y la propia escritura pública, acudiendo, obviamente, a la necesaria interpretación sistemática a que se infiere del art. 3.

1 Cc, en la medida que el título constitutivo viene a ser la norma rectora del régimen de la propiedad horizontal junto con la ley de este nombre de 1960, que se modificó por ley 7/1999, según dijimos anteriormente.

Pero es que el demandado ocupó indebidamente el elemento común tratando de transformarlo en elemento de propiedad exclusiva y no sólo de uso privativo, llevando a cabo la edificación y cerramiento que el Juzgador de instancia perfectamente define desde los informes obrantes.

La simple prueba documental, incluso las fotografías que obran en el procedimiento, son determinantes de que la estructura establecida tiene carácter fijo y no sólo es, como venía a decir el perito Sr.

Gonzalo, auxiliar, ligera y desmontable, habiéndose ampliado, como dice el informe de urbanismo (318) la edificación al menos en 25 m2 sin licencia ni para la construcción o cerramiento efectuada como tampoco para la instalación de toldos, estando ambas cuestiones sujetas a licencia urbanística y siendo, propiamente, la obra ejecutada, de ampliación, careciendo de suficiencia el argumento que utiliza el demandado en el sentido de que no es habitable porque no tiene calefacción porque la misma puede perfectamente suplirse con elementos móviles al respecto. No incidió el “iudex a quo” en error en la apreciación de la prueba como tampoco error de derecho cuando califica, desde la documentación que obra en autos, la construcción-cerramiento del demandado como obra estable, que crea superficie habitable y que distorsiona la propia estética del conjunto, con reflejo de la luz en la estructura de aluminio de la techumbre, de una parte, y de otra con la posibilidad de acceso a la finca de los demandantes, permita o no sujetar el peso de una persona el techo referido, pues lo aquí se está discutiendo es la posibilidad o facilitación de acceso de terceras personas al piso primero de los actores, al tiempo que en ningún caso se sobrepasó o lesionó la propia caracterización que los elementos comunes tienen en el título constitutivo por ninguno de los propietarios en la forma en que lo hizo el demandado, habida cuenta que la estructura metálica establecida en un ático acaba de instalarse y la mancomunidad de propietarios, desde la testifical del propio administrador, tiene previsto, en principio, ejercitar las oportunas acciones para terminar con elementos que, como decíamos antes, distorsionan el propio título constitutivo y hacen desmerecer al propio régimen de la propiedad horizontal. Decía el Juzgador de instancia, con toda razón jurídica, que el restablecimiento de la igualdad de trato no se obtiene igualándolo en la infracción sino exigiendo que todos cumplan la ley, que debe imperar en el supuesto sometido a la consideración de este Tribunal para confirmar, en su integridad, la sentencia dictada en la instancia, pues es evidente, desde cuanto queda expuesto, que los argumentos mantenidos y sostenidos por el apelante en su escrito de apelación tienen que ser desestimados por este Tribunal por cuanto: a.- estamos ante elemento común de uso privativo y no ante elemento privativo de propiedad exclusiva del demandado (interprétese sistemáticamente el título constitutivo y el contenido de la propia escritura pública de adquisición del bien inmueble por el demandado); b.- no cuenta el demandado con la autorización de la mancomunidad pues el acuerdo de la comunidad de propietarios a que se refería el demandante no ha sido homologado por quien tiene la última palabra, esto es la mancomunidad de propietarios, que vino al proceso, ocupó la posición de codemandante e interesó la confirmación de la sentencia dictada en la instancia, por más que se hayan celebrados sucesivas reuniones de la mancomunidad y se esté a la espera de obtener determinados informes administrativos; c.- se alteraron, ciertamente, los elementos comunes con la estructura construida por el demandado que tiene carácter permanente y que necesita de medios mecánicos específicos para su desmontaje; d.- se perjudica a los actores en la forma que especifica la sentencia dictada en la instancia aunque sólo sea el reflejo de las chapas de aluminio de la techumbre del habitáculo construido por el Sr. Eloy, y la posibilidad de permitir el acceso más fácil de terceras personas hasta el piso primero del inmueble que pertenece a los demandantes y e.- no hubo, en modo alguno, trato discriminatorio pues hasta este momento la mancomunidad de propietarios ha mantenido, a través de sus titulares, los elementos comunes en la forma que se configuraban en el propio título constitutivo. Para concluir digamos que los estatutos se integran desde el art. 5 LPH en el propio título constitutivo, sin que sea posible una contradicción entre estatutos y título constitutivo por formar una sola entidad y, en definitiva, la escritura pública no puede contravenir, como no contraviene, la descripción individual del piso del demandado.

Conclusión sobre la terraza comunitaria de uso privativo

Una vez se haya determinado la naturaleza de la propiedad y el uso del elemento, tocará establecer la clase de reparación que hay que llevar a cabo. Claro está, nos referimos a la situación en la que la terraza sea un elemento común de uso privativo de  una de las viviendas.

Si estamos ante una acción de mantenimiento o de una reparación sobre elemento sujetos al desgaste por el uso, la misma deberá ser asumida por el comunero que tenga a su disposición la terraza (por ejemplo, ante la existencia de grietas en el solado); si estamos ante elementos propios de la estructura de la terraza (por ejemplo, tela asfáltica) su reparación corresponde asumirla a la comunidad.

A partir de aquí, son muchos los matices que caben respecto a las características del uso, tipo de instalaciones que pueden ocupar la terraza, accesos a aquella, etc. que son analizados por los Juzgados y Tribunales individualmente en atención a las circunstancias del caso concreto.

Como siempre, recomendamos que contacte con un abogado experto en esta materia, como lo somos nosotros.

Construcción de trasteros en las Comunidades de Propietarios

¿Es posible? ¿Qué acuerdo sería necesario?

Habrá de estarse al supuesto especifico, pues, evidentemente, no todas las Comunidades son iguales y no todas poseen un excedente de elementos comunes, pero, si se diera el caso de que nuestra Comunidad se encuentre entre las privilegiadas de disponer de este espacio sin utilizar, ¿qué pasos se deberían seguir para poder construir unos trasteros?

Partimos de que se trate de un espacio sin destino alguno y de que, además, exista la posibilidad de que se pueda construir para TODOS los propietarios, siempre que este elemento continúe siendo común, aunque tenga el uso privativo.

 En caso contrario, es decir, si no se pudiesen construir para todos, se haría una modificación del Título Constitutivo, siendo necesaria la unanimidad, dado que, como señala la Sentencia de la AP Alicante, Sec. 5.

ª, 324/2005, de 8 de septiembre (SP/SENT/76991), un elemento que hasta ahora había sido común y utilizable por todos los comuneros pasaría a ser de uso exclusivo de algunos de ellos. El mismo quorum se exige en la Sentencia de la AP Madrid, Sec. 20.

ª, 441/2006, de 20 de octubre (SP/SENT/103180), en este caso, por no poderse construir o atribuir un trastero a cada propietario.

En primer lugar, habrá de tratarse el asunto en la Junta correspondiente, no hay que olvidar que es la única forma legal que tienen las Comunidades de Propietarios para poder llevar a cabo cualquier decisión, a través del correspondiente acuerdo comunitario, ya que, aun en los supuestos en los que la LPH señala que es obligación comunitaria, por ejemplo, en el caso de las reparaciones necesarias, Sepín siempre ha mantenido que es necesario este acuerdo (hay que tomar decisiones realtiva ala forma hacer las obras; el importe; la persona que debe dar la orden; la necesariedad o no para la conservación y el mantenimiento, etc.).
El propio art. 10.2 a) LPH contempla la posibilidad del acuerdo de la Junta para decidir el reparto de gastos, pero entendemos que no se trata solo de eso, sino de la conformidad de la Comunidad para determinadas obras y su decisión sobre si son realmente necesarias o no, salvo cuando vengan impuestas por vía administrativa. Cabe que la ordene el Presidente, pero, realmente, no es aconsejable, salvo que sea algo de tanta urgencia o necesidad que este adopte las medidas oportunas, sin perjuicio de que luego informe a la Junta de los motivos de su decisión, aunque con el riesgo de que se le pida responsabilidad si dichas circunstancias no se daban en el caso concreto.
Por ello, siempre es necesario tratar todos los temas en la Junta correspondiente, y este caso de los trasteros no debe ser una excepción. Lo puede proponer el Presidente o cualquiera de los comuneros, como señala el art. 16.2 LPH.

Una vez sometido a votación, ¿qué quorum será necesario para su correcta aprobación?

La respuesta no es única. No existe un precepto legal que lo señale, por ello, podríamos preguntarnos: ¿se considera un nuevo servicio común de interés general o es más bien una mejora?, ¿se ha de construir para todos?, y ¿se puede asignar privativamente a cada comunero?

• Con respecto a la primera de las cuestiones, Sepín publicó una Encuesta Jurídica [aunque fueen 2003, resulta aplicable, si bien ahora el precepto aplicable sería el art. 17.3 (SP/DOCT/1749)], en la que la mayoría de los colaboradores consideraron que se trataba de un servicio común de interés general, por lo que podríamos aplicar lo dispuesto en el art. 17.3 LPH, bastando, en este caso, con el acuerdo de las 3/5 partes de la totalidad de cuotas y propietarios, aunque supongan una modificación del Título Constitutivo, de este modo se pronuncia la Sentencia de la AP Álava, Sec. 2.ª, 272/2000, de 19 de julio (SP/SENT/63832) que, aunque estuviese referida a garajes, se puede emplear en este supuesto.

• Se podría alegar que no se trata de un nuevo servicio común de interés general, pero, ahora, tras la reforma de la LPH por la Ley 8/2103, el acuerdo sería el mismo, por aplicación de lo dispuesto en el art. 10.3 b), que señala que, para la realización de obras en elementos comunes, bastará con las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios.

          En ambos supuestos, todos los propietarios estarán obligados al pago.

• No obstante, la propia Junta puede decidir que no tiene este interés, que se trata de una mejora y, si el importe de la instalación superase las tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, aplicando lo dispuesto en el art. 17.4, el quorum para su aprobación sería el mismo de las 3/5 partes, pero, en este caso, los disidentes no estarían obligados al pago de los gastos que se generen, aunque la Comunidad deberá dejar un espacio necesario, incluso realizar la construcción, aunque no se utilice, para si, en el futuro, estos propietarios disidentes quisiesen poder disponer del correspondiente trastero, puedan hacerlo, pagando la parte correspondiente, y los gastos de realización y mantenimiento debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

En todos estos casos, una vez adoptado el acuerdo, es necesario notificarlo a los ausentes que, si no contestan en el plazo de 30 días, se considera que están de acuerdo con lo adoptado, art. 17.8. En caso de negativa, habrá de hacerse el recuento de votos para saber si lo decidido en Junta se ha ratificado o dejado sin efecto.

• Ahora bien, si el aprovechamiento de esos trasteros es solo para unos cuantos propietarios o se pretende atribuir a cada propietario de forma privativa, la decisión debe ser unánime, por aplicación de lo dispuesto en el art. 17.6 LPH, como ya hemos expuesto al comienzo de este comentario.

Construcción de trasteros en zonas comunes

Qué pasos seguir para acordar la construcción de trasteros en zonas comunes

En ocasiones una comunidad de propietarios dispone de un espacio común al que no se le está dando uso o que está infrautilizado. En esos  casos, es habitual que surja la propuesta de construir trasteros para todos o parte de los integrantes de la comunidad, en función del espacio disponible.

Aunque existen otras posibilidades, la opción más sencilla y habitual, y de la que no vamos a ocupar en este artículo, es aquella en la que la comunidad mantiene la propiedad de ese espacio común y otorga el uso del espacio a todos o a una parte de los propietarios, lo que hace que no sea necesario realizar ningún trámite en el registro de la propiedad, ni cambios en las cuotas de participación de los propietarios, en el caso de que no sea posible hacer trasteros para todos.

¿Qué pasos hay que seguir para aprobar la construcción de los trasteros?

• Al tratarse de una obra que se va a realizar en un espacio común, es necesario que la propuesta sea debatida y votada en una Junta General de Propietarios, en cuya convocatoria se incluirá, como uno de los puntos del orden del día, la propuesta de construir trasteros en una zona común.
• En cuanto a las mayoría necesaria para llegar a un acuerdo que permita iniciar las obras, varía en función de si hay un espacio necesario para  para acordar la construcción de los trasteros.
• 1. Hay espacio suficiente para construir trasteros para todos los vecinos
• En el caso de que se puedan construir trasteros de las mismas características para cada uno de los miembros de la comunidad de propietarios, será necesario que el acuerdo de las tres quintas partes de los propietarios reunidos en la Junta General.

En cuanto al pago de los costes de la obra, existe la posibilidad, según algunos autores, de que la comunidad considere la nueva instalación de interés general, lo  que obligaría a todos los propietarios a sufragar la instalación, independientemente de su coste, tal y como establece el artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Pero no es habitual que se declare este tipo de obra de interés general. En ese caso, cualquier vecino podrá negarse a sufragar el coste de la obra, siempre que el importe de la obra supere tres mensualidades ordinarias de gastos comunes (artículo 17.4 d la LPH).

Aún así, será necesario dejarle el espacio que le corresponda, por si en algún momento quiere  participar de las ventajas de la nueva innovación. En ese caso, tendrá que “abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

En ambos casos, una vez adoptado el acuerdo por la Junta de Propietarios, será necesario notificarlo  a los propietarios ausentes, con el fin de que puedan expresar su disconformidad.

En el caso de que éstos no contesten en el plazo de treinta días, se   considerará que están de acuerdo con lo acordado.

En el caso de que antes de un mes contesten y uno o varios de ellos muestren su desacuerdo, será necesario volver a calcular si la obra es aceptada por esos tres quintos de los propietarios, y si no fuera así, no sería posible llevarla a cabo.

1. Un último aspecto que hay que tener en cuenta es que los trasteros,  como ocurre con las plazas de garaje, no se dividen en función de las cuotas de participación, sino por el número de vecinos, de manera que todos los trasteros deberán tener similares dimensiones.
2. 2. No hay suficiente espacio para construir trasteros para todos los vecinos
3. En el caso de que no haya espacio suficiente para construir trasteros para todos los vecinos, será necesario el acuerdo unánime de todos los propietarios presentes en la Junta de Propietarios, que además deberán establecer un método de adjudicación de los trasteros (por sorteo, turno rotatorio para su disfrute, espacios compartidos…).

Como en el caso anterior, una vez aprobada la propuesta por la Junta de Propietarios, será necesario notificarlo a los propietarios ausentes, para que puedan ejercer su disconformidad. En el caso de que sólo uno de ellos muestre su desacuerdo, no será  posible realizar la obra.

Hay acuerdo en la comunidad, pero ¿basta para realizar la obra o instalación?

Antes de iniciar cualquier obra o instalación en zonas comunes,  es imprescindible tener en cuenta que muchas veces no es suficiente con que haya acuerdo de la Junta de Propietarios, ya que hay otro tipo de factores legales que pueden impedir que la propuesta salga adelante. Por ello es imprescindible:

1. Revisar la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal para saber si la obra que se desea realizar está permitida.

2.  Si la construcción del trastero implica levantar una nueva estructura en el inmueble, no importa si ésta es de obra o algún tipo de armario o caseta prefabricada, puede provocar que se aumente la  superficie que puede edificarse en el inmueble en aplicación de la  normativa local.

Por ello, es imprescindible consultar en el Ayuntamiento correspondiente si la obra afecta a la edificabilidad autorizada por el PGOU.

Iniciar la obra sin recibir la autorización, vía permiso de obra, del Ayuntamiento, puede hacer que la comunidad se enfrente a una sanción y/o a una orden de derribo de la obra o instalación al no solicitar los permisos correspondientes y emprender la obra o instalación.

Antonia M Andreu

¿Puedo construir trasteros en un espacio común de una Comunidad?

Primero hemos de contemplar dos situaciones distintas, según haya o no haya espacio para construir un trastero, para cada uno de los propietarios de la comunidad.

Si estamos en el caso de que no sea posible por una cuestión de espacio, solo unos pocos agraciados podrán hacer uso de este espacio, privando el derecho que antes tenían todos los propietarios de disponer del mismo.

En este primer escenario, estamos ante una situación en la que se ha de modificar el titulo constitutivo y por consiguiente se necesita el acuerdo de la Unanimidad de todos los propietarios. (Articulo 17.6 de la Ley de propiedad Horizontal)

El segundo caso en el que SI que haya espacio para que todos los vecinos tengan su propio trastero, la cosa cambia enormemente.

Se tendrá que convocar una Junta General, asegurándose que se cumple con todos los requisitos legales, en la que se tendrá que aprobar por las 3/5 partes de los propietarios y cuotas de participación, la construcción y disposición de este espacio, reconvirtiéndolo en trasteros de uso privativo

A todos los efectos en este segundo escenario, se entiende que no se trata de una mejora sino que se trata de un SERVICIO COMÚN DE INTERÉS GENERAL.

En el caso de que la JUNTA GENERAL aprobase el acuerdo por 3/5 partes pero al mismo tiempo decidiese que no se trata de un Servicio de Interés General sino de una Mejora, esto tendría la siguiente consecuencia a la hora de pago para construir trasteros: Aquellos propietarios que hubiesen votado en contra, no estarán obligados al pago, más allá de las 3 mensualidades y por supuesto se les deberá de reservar el espacio para que cuanto quieran construirse lo, lo puedan hacer sin problemas.

A partir de aquí un consejo más que recomendable es el de contratar a un Arquitecto para que no solo haga un proyecto con las cargas que puedan suponer el construir trasteros y su contenido, sino que pueda garantizar unas medidas lo más similares entre los distintos trasteros para evitar conflictos

No os olvidéis de incluir esta nueva instalación antes de construis trasteros, en la póliza de seguro.

Usos de un trastero

Los usos de un trastero en las comunidades de propietarios siempre es motivo de discusión y de conflicto entre los vecinos.

El trastero está destinado a guardar objetos y enseres personales que no conlleven riesgo ni afecte a la salud de los vecinos. Asíviene detallado en la Ley de Propiedad Horizontal y/o en los Estatutos de la Comunidad.

En algunas ocasiones los propietarios dan un uso inadecuado al trastero y esto puedo derivar en problemas y conflictos entre los vecinos.

Como hemos comentado, la función de un trastero es la de guardar cosas, enseres, objetos. Por lo tanto, si en los estatutos de la comunidad no viene especificado un uso distinto al habitual, los trasteros no se podrán usar para otra cosa que no sea guardar esos objetos.

Usos de un trastero: usos inadecuados del trastero

Aunque los trasteros son propiedad de sus dueños, estos no pueden guardar  o usar estos espacios como consideren oportuno. Los vecinos tienen la obligación de hacer un uso responsable de estos lugares. Entre las cosas que no se pueden hacer son:

• Poner un aparato eléctrico de uso continuado sin tener contador propio. Ya que estaríamos consumiendo  la electricidad que paga toda la comunidad. Por ejemplo, en un trastero no se pueden instalar frigoríficos o congeladores, algo muy habitual entre los vecinos. Además estos aparatos pueden provocar un incendio y afectar al conjunto del edificio, poniendo en riesgo la vida de las personas. Al no tener instalado un cuadro eléctrico y ante un posible cortocircuito, el riesgo de incendio aumenta considerablemente. 
• Almacenar productos tóxicos o peligrosos. Estos productos pueden provocar daños para la salud y pueden poner en peligro a todas las personas y a la conservación del edificio.
• Reparar cualquier tipo de vehículo o de aparato con motores de combustión o eléctricos, por la peligrosidad del uso de líquidos inflamables y de otro tipos de compuestos químicos.
• Tener un gimnasio. Hay personas que el uso de los trasteros lo destinan a una zona recreativa y de ocio y se instalan un gimnasio.
• Alojamiento. Se han dado casos en donde los trasteros se han usado como lugar de descanso para pernoctar en ellos. Estos espacios no disponen de los requisitos legales para que una persona se aloje y viva en ellos. No tienen la ventilación adecuada ni las medidas de seguridad para ser espacios habitables.
• Guardar basuras o escombros. Una cosa es guardar objetos y otra muy distinta es guardar residuos, basuras o escombros. 

Si hacemos un uso indebido del trastero, el Presidente o la Junta de Propietarios tal y como establece el art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal pueden denunciarnos.

Los usos de un trastero pueden ser múltiples, pero siempre que se haga de ellos un uso adecuado. Seamos buenos vecinos y colaboremos por tener una relación cordial con todos los vecinos, respetando los usos de los espacios existentes.

Qué normativa cumplir para la construcción de trasteros de alquiler

Existe una serie de requerimientos a tener en cuenta antes de iniciar un negocio de alquiler de trasteros. Para realizar un montaje de trasteros en un local o en una nave, requiere aplicar una serie de normativas nacionales, autonómicas y municipales. Así como tener en cuenta una serie de disposiciones de rango autonómico y rango municipal.

Debemos tener en cuenta el C.T.E., (Código Técnico de Edificación) que establece los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad establecidos en la Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. https://www.codigotecnico.org/index.html

Otro reglamento muy importante a tener en cuenta en esta actividad es el RSCIEI (Reglamento de Seguridad Contra Incendios en los Establecimientos Industriales). Su objetivo es conseguir un grado suficiente de seguridad en caso de incendio en los establecimientos e instalaciones de uso industrial.

El Reglamento de Instalaciones de Protección contra Incendios contempla todos los aspectos a tener en cuenta en relación con el diseño, instalación y mantenimiento de los sistemas de protección activa contra incendios según RD 513/2017 de 22 de mayo.

Así como otra serie de normativas de menor impacto como Calidad del Aire y Protección de la Atmósfera, Residuos y Suelos Contaminados, Tratamiento de las Aguas Residuales Urbanas, Prevención de Riesgos Laborales, Disposición mínima en Materia de Señalización de Seguridad y Salud en el Trabajo, Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión, Reglamento de Instalaciones Interiores de Suministro de Agua y de Evacuación de Agua, Promoción de la Accesibilidad y Supresión de Barreras Arquitectónicas.

Y aún mas importante por incierto de su aplicación, son las ordenanzas municipales. Deberemos remitirnos siempre al PGOU (Plan General de Ordenación Urbana) donde se establecerán una serie de requisitos muy específicos a tener en cuenta según la ubicación del local o nave.

Como por ejemplo la zona de carga y descarga, altura máxima de almacenamiento, instalación contra incendios, sistemas de ventilación, etc., Será el punto más conflictivo, por sus variadas interpretaciones a la hora conseguir una viabilidad técnica al negocio.

Es aconsejable asesorarse con especialistas no solo en materia de licencias y proyectos, sino conocedores de la actividad de Self Storage para poder llegar a interpretaciones favorables.

Es importante comprobar inicialmente que la actividad está permitida en este lugar y su establecimiento.

Cuando ya tengamos todos los puntos claros, podremos iniciar el proyecto con garantías legales. Solicitar la licencia de obras, licencia de actividad o apertura, etc.,