Modificacion ley arrendamientos urbanos

Contrato alquiler de vivienda: ventajas e inconvenientes para los propietarios y sus inquilinos

Modificacion ley arrendamientos urbanosActualmente aunque el arrendamiento (alquiler) parece ser una opción más atractiva que la compra de vivienda presenta algunas ventajas e inconvenientes. Por un lado, es una solución para aquellos que tienen dificultades para obtener crédito, mientras que por otro, resulta una inversión favorable para aquellas personas que disponen de una vivienda que no utilizan como domicilio habitual. Es decir, te permite obtener una renta mensual manteniendo la propiedad del inmueble. Así evitas que dicha vivienda genere la llamada “renta inmobiliaria imputada” que tributará en el impuesto sobre la declaración de la renta de las personas físicas.

Ahora bien, conviene que tanto el  arrendatario (propietario)  como el arrendador (inquilino) tengan un buen conocimiento de los derechos y deberes que entre ellos se van a generar, sobre todo tras la promulgación de la Ley 4/2013 de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. Esta ley introduce importantísimas modificaciones a la  Ley de Arrendamientos Urbanos que tratan fundamentalmente de buscar el necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores.

A continuación os resumimos las modificaciones en la ley de arrendamiento más importantes:

  1. En cuanto a su régimen jurídico, se refuerza la libertad de pactos, dando en muchos casos más prioridad a lo estipulado en el contrato que a lo dispuesto en la ley.

  2. En cuanto a la duración del contrato de alquiler de una vivienda, se acorta la prórroga forzosa que antes debía soportar el arrendador de 5 a 3 años, y posteriormente se prevén prórrogas implícitas no forzosas de un año.

    Así mismo se anticipa que no tenga lugar la prórroga obligatoria del contrato en el caso de que, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato de alquiler, el arrendador comunica al arrendatario su necesidad de destinar el inmueble a vivienda permanente para sí o sus familiares más cercanos o para su cónyuge en los casos de Sentencia de separación, divorcio o nulidad del matrimonio.

  3. Modificacion ley arrendamientos urbanosSe regula un posible desistimiento del contrato de alquiler por parte del arrendatario una vez que se hayan cumplido los 6 primeros meses, siempre y cuando lo comunique al arrendador con una antelación mínima de un mes. En este caso se puede pactar en el contrato una indemnización de un mes de renta por cada año que quede por cumplir.

  4. Con anterioridad a la reforma, el arrendatario o propietario permanecía en la vivienda en caso de cambio de titularidad de la misma, es decir, que si el arrendador o inquilino vendía el inmueble, el comprador estaba obligado a soportar el alquiler.

    Sin embargo, tras la reforma, si el arrendamiento no se otorga en escritura pública y no se inscribe en el Registro de la Propiedad, el comprador de la vivienda puede exigir la finalización del contrato tendiendo derecho el inquilino a permanecer un máximo de tres meses más en la vivienda y a ser indemnizado por el arrendador de los daños y perjuicios sufridos.

  5. En cuanto a los procesos arrendaticios, y dada la lentitud de los mismos y los altos costes de tener que acreditar de modo fehaciente las comunicaciones entre arrendador y arrendatario, la ley trata de agilizar esas cuestiones permitiendo que se señale en el contrato de arrendamiento, las correspondientes direcciones de correo electrónico. En caso de impago de rentas si se pacta en el contrato y siempre y cuando el arrendamiento se haya inscrito en el Registro de la Propiedad, el impago del alquiler puede conllevar la resolución del contrato de alquiler de la vivienda, mediante un previo requerimiento judicial o notarial, sin necesidad de obtener una sentencia que así lo establezca. Una vez cancelada la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad se podrá llevar a cabo la ejecución y el desahucio.

    El desahucio es el procedimiento que tiene por finalidad la expulsión del inquilino de la vivienda por las causas previstas legalmente, entre las que destaca la falta de pago de la renta, o la ocupación indebida de una vivienda.

    Si por el contrario hubiese que acudir a los juzgados para declarar resuelto el contrato porque no se haya previsto así en el mismo o por que no se haya inscrito en el registro, se prevé un procedimiento rápido, donde se le haría un requerimiento judicial al inquilino para que pague la renta debida en 10 días. De este modo, si el inquilino no atiende al requerimiento ni se opone a él, se dictará decreto dando por terminado el juicio, tras lo cual se producirá el lanzamiento.

  6. Finalmente se consigue algo demandado durante mucho tiempo por propietarios y arrendadores al crearse un Registro Público de sentencias firmes de Impagos.

    Es decir, se elabora un registro público de inquilinos morosos que podrán consultar los propietarios de inmuebles que deseen suscribir contratos de alquiler sobre los mismos.

    A tales efectos deberán presentar una propuesta de contrato de arrendamiento en la que se identifique al eventual arrendatario, limitándose la información a la que tendrá derecho a los datos que consten en el registro, relacionados exclusivamente con dicho inquilino.

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Etiquetas: Alquiler de vivienda, Arrendamientos, Compra de vivienda, Renta inmobiliaria, Inquilinos, Propietarios, Arrendatario, Arrendador, Abogado impagos, Pago Renta Alquiler, Pago alquiler

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Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) explicada – Actualizada 2022

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es un conjunto de normas legales que regulan el derecho inmobiliario. Por lo tanto, su función es la de regir toda materia vinculada con la vivienda y el alquiler, aunque sea para uso turístico o comercial.

Modificacion ley arrendamientos urbanos

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es un conjunto de normas legales que regulan el derecho inmobiliario.

En el mes de marzo de 2019 se aprobó en Consejo de Ministros vía Real Decreto-ley la última modificación de esta regulación, la cual surgió en 1964 y ha ido sufriendo numerosas actualizaciones, siendo las más importantes las versiones de 1995 y 2013.

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Modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2019

La anterior reforma se había producido en el año 2018, pero aunque la diferencia de tiempo no ha sido mucha, debemos destacar varios cambios de calado.

Entran en vigor la ampliación de los contratos de alquiler de 3 a 5 años, la imposibilidad del aumento de las rentas del contrato por encima de lo establecido en el IPC o una limitación de dos meses de renta de fianza que puede ser exigida al arrendatario, entre otras novedades.

Estructura de la Ley de Arrendamientos Urbanos

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, cuenta con un preámbulo y cinco títulos.

  • Título I: Ámbito de ley.
  • Título II: De los arrendamientos de vivienda.
  • Título III: De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
  • Título IV: Disposiciones comunes.
  • Título V: Procesos arrendaticios.

En total, se compone de 40 artículos.

Artículos Explicados

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La Ley de Arrendamientos Urbanos en 2022

Modificacion ley arrendamientos urbanos

El 6 de marzo de 2019 se produjo la entrada en vigor el Real Decreto Ley 7/2019 de Medidas Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler, el Gobierno modificó una serie de artículos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y que afectan sensiblemente a los contratos de arrendamiento. Esa modificación ha sido la última y más reciente a dicha ley.

  • Los arrendamientos de vivienda se rigen por los pactos, cláusulas y condiciones determinadas por la voluntad de las partes, siempre sujeto a Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil, la novedad es que se incorpora una excepción en los arrendamientos de vivienda con superficie superior a 300 m2, no quedan sometidos su contrato a lo dispuesto en la Ley de arrendamiento urbanos por lo que prima la voluntad de los contratantes, sin estar sujeto a las restricciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
  • Igualmente se incorpora que no está sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos los contratos de cesión de vivienda temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato (alquileres turísticos), comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa.
  • Analizamos en este post las novedades de la nueva ley.

¿Qué es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y qué regula?

La Ley de Arrendamientos urbanos es el conjunto de normas que está destinada a regular las materias vinculadas con el derecho inmobiliario. En concreto la vivienda y el alquiler de fincas urbanas.

Las últimas modificaciones de la LAU en 2019

  1. Las modificaciones más relevantes que entraron en vigor con la última reforma operada en la LAU son:
  2. La ampliación de los contratos de alquiler de 3 a 5 años.
  3. La imposibilidad de que se aumente la renta del contrato por encima del IPC
  4. La limitación de exigencia de dos meses de fianza
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Aspectos más importantes regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos

Los aspectos más importantes que aparecen regulados en la LAU son:

Respecto a la duración de los contratos. Se amplía de 3 a 5 años la duración mínima obligatoria. Si el arrendador es una persona jurídica, el plazo de duración mínima será de 7 años.

En relación a la fianza. Se limita a dos mensualidades.

En cuanto a las reformas en la vivienda arrendada, las partes podrán negociar y ponerse de acuerdo para realizar los cambios necesarios en la vivienda mientras el contrato esté vigente.

Para destinar una vivienda a alquiler vacacional, será necesario la conformidad de las tres quintas partes de los vecinos.

Limitaciones a la renta y fianza en la Ley de Arrendamientos Urbanos

  • La Ley de Arrendamientos Urbanos estipula que la renta será la que libremente acuerden arrendador y arrendatario pero se establecen limitaciones a la actualización de las mismas, ya que nunca podrá ser superior al IPC anual, y no se podrá elevar la renta por obras de mejora en los primeros cinco o siete años.
  • Respecto de los gastos de formalización del contrato de arrendamiento se establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.
  • Será obligatoria la fianza de una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos meses para el arrendamiento con un uso distinto del de vivienda, no habrá actualización de la fianza, pero sí en los supuestos de prórroga en el caso de pacto entre las partes.
  • Se establecen limitaciones, para el caso de arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de 2 mensualidades de renta.

Duración del plazo del arrendamiento de vivienda

Tras la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos se aumenta el plazo legal en los contratos de arrendamiento, recuperándose la duración mínima de 5 años cuando el arrendador sea persona física (anteriormente la duración del contrato mínima era de tres años) y se incorpora una novedad en el que si el arrendador es persona jurídica el plazo es de 7 años.

Transcurrido este plazo si ninguna de las partes manifiesta lo contrario (con cuatro meses de antelación y dos en caso del arrendatario) el arrendamiento se prorroga tácitamente durante 3 años. (anteriormente la prórroga era de 1 año.)

El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, es decir, aunque no aparezca inscrito el arrendamiento en el registro de la propiedad, el nuevo adquirente de la vivienda arrendada queda vinculado por el contrato de arrendamiento del anterior propietario.

Las obras en la vivienda según su tipología

Las obras que se pueden realizar en una vivienda, se pueden clasificar en:

  1. Obras de conservación: Obras necesarias para que el inmueble se conserve en las condiciones mínimas de habitabilidad.De ellas se tiene que hacer cargo el arrendador, excepto de aquellas que sean causadas por un mal uso de la vivienda por parte del inquilino. Estas obras no pueden ser repercutidas en la renta al inquilino. El momento adecuado de realizarlas, es cuando el inmueble no se encuentra ocupado, pero si esto no es posible, se tiene que descontar a la renta el importe proporcional a la porción de la vivienda que no puede utilizar por la ejecución de las obras, siempre y cuando las mismas duren más de 20 días.
  2. Las obras de mejora: Son obras que aportan al inmueble una mejoría que le añade un valor adicional. Son responsabilidad del arrendador. Si las obras se realizan estando el inmueble alquilado, el arrendatario tendrá derecho a descuento en la renta mensual igual a la proporción de la vivienda que no pueda utilizar y a diferencia de las obras de conservación, este derecho nace desde el primer día. La comunicación del desarrollo de las obras deberá contener cuándo comienzan y el plazo de su duración con una antelación mínima de tres meses, pudiendo el arrendatario rescindir el contrato al mes siguiente de esta comunicación.
  3. Las pequeñas reparaciones: Son las necesarias y derivadas del uso normal de la vivienda y su realización es a cargo del inquilino.
  4. Obras realizadas por el inquilino: El arrendatario podrá realizar obras con el permiso del arrendador siendo la responsabilidad y el pago de las mismas a cargo de él.

Terminación anticipada del contrato

  1. Hay dos supuestos en los que se puede desistir del contrato por parte del inquilino antes de la finalización del mismo.
  2. El primero es que hayan transcurrido al menos seis meses del contrato y que el inquilino preavise al arrendador con una antelación mínima de 30 días.

  3. El segundo es que las partes hayan establecido en el contrato la posibilidad de desistimiento anticipado en cualquier momento.

  4. Tanto en uno como en otro caso, la cuantía de indemnización debida por el inquilino es una mensualidad de renta por cada año de contrato que quede por cumplir, cantidad que será exigida al arrendatario si se ha reflejado esta posibilidad en el contrato.

La repartición de los gastos

Los gastos derivados de los suministros, tales como el agua, la luz o el gas, son de cuenta del inquilino. Para la asunción de los mismos, el arrendador deberá poner los suministros que se puedan individualizar a nombre del inquilino o facilitar las facturas al arrendatario.

  • El alta de los mismos, si la vivienda que se alquila es nueva, será por cuanta del arrendador.
  • Como hemos indicado en este post, el gasto de las pequeñas reparaciones o desperfectos en la vivienda por el uso ordinario, corresponde al inquilino.
  • Los daños en la vivienda por el mal uso de la misma, serán también a cargo del arrendatario.

La fiscalidad de los arrendamientos urbanos

Los arrendamientos se encuentran sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas.

El arrendador deberá declarar en su IRPF las cantidades que haya satisfecho el arrendatario. Si existen rentas impagadas, el propietario tiene la obligación de declararlos igualmente como si los hubiera percibido, permitiendo la Ley deducir el importe no ingresado en el concepto de saldo de dudoso cobro.

Para el alquiler de una vivienda habitual, el propietario podrá deducirse el 60% de las cantidades satisfechas en concepto de alquiler.

Obligaciones de arrendador y arrendatario

La obligación principal del arrendador es ceder el uso y disfrute de la vivienda facilitando un uso pacífico de la misma. La vivienda debe estar en condiciones de habitabilidad, y para ello el arrendador tiene la obligación de realizar en la misma aquellas reparaciones que sean necesarias para conservarla en buen uso.

  1. También es obligación del arrendador admitir el desistimiento anticipado del contrato por parte del inquilino pasados 6 meses desde su firma, siempre que éste lo comunique con una antelación de 30 días.
  2. Las obligaciones por parte del arrendatario son, en primer lugar, abonar la renta pactada en los plazos estipulados en el contrato de alquiler.
  3. También tiene obligación de abonar una fianza, habiendo introducido la nueva reforma de 2019, el límite de dos mensualidades como fianza del alquiler.
  4. El arrendatario deberá hacerse cargo del pago de los suministros individualizados, tales como la luz o el agua y la tasa de basuras del inmueble, éste último si se ha pactado como tal en el contrato
  5. Es obligación también del arrendatario conservar el inmueble realizando para ello pequeñas reparaciones de carácter necesario que sean debidas al desgaste y al uso normal de la finca.
  6. El arrendatario está obligado a permitir las obras necesarias que no se puedan dilatar en el tiempo hasta la finalización del contrato, pudiendo si éstas duran más de 20 días solicitar una rebaja proporcional  en la renta.
  7. El inquilino deberá entregar, a la finalización del contrato la vivienda tal y como la recibió, si así se lo exige el arrendador.

Exclusiones de la Ley de Arrendamientos Urbano (LAU)

  • Aparecen reguladas en el art. 5 de la LAU y son:
  • El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios utilizan para los servicios que prestan.
  • Las viviendas militares.
  • Las fincas para el aprovechamiento agrícola o forestal.
  • El uso de las viviendas universitarias.

Ley de Propiedad Horizontal y su relación con la LAU

Esta modificación en la Ley de Propiedad Horizontal se da en dos extremos, aumentando al 10% el fondo de reserva que las comunidades de propietarios deben tener para obras de conservación y reparación de la finca, e igualmente, las comunidad de vecinos podrán vetar los arrendamientos turísticos siempre que lo acuerden las 3/5 partes de los propietarios, pero solo a los nuevos alquileres turísticos , los anteriores no están sujetos.

Procesos Judiciales en materia de Arrendamiento

Se incluyen también modificaciones en los procedimientos Judiciales , en el sentido que el Juzgado, ante desahucios de personas en situaciones de vulnerabilidad debe informar al inquilino de la posibilidad de acudir a los servicios sociales si se encuentra en una situación de vulnerabilidad.

Si los servicios sociales confirman dicha situación de vulnerabilidad, lo comunicarán al Juzgado que suspenderá el procedimiento hasta que se adopten las medidas oportunas, por un plazo máximo de 1 mes si el arrendador es persona física o de 2 meses si es persona jurídica. Fiscalmente el contrato de arrendamiento queda exento del pago del impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales de este impuesto los arrendamientos de vivienda.

Principales novedades de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

El pasado 19 de diciembre de 2018, entró en vigor el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (Real Decreto).

Tal y como dispone el texto del propio Real Decreto, no cabe lugar a dudas que la dificultad del acceso a la vivienda en régimen de alquiler es un hecho y por tanto, está afectando a gran parte de la sociedad.

Destacar en este sentido, que según datos de Eurostat (Oficina Europea de Estadística), más del 42% de los hogares españoles en el año 2017, destinaron más del 40% de sus ingresos familiares al pago del alquiler.   

  • Ahora bien, la entrada del Real Decreto supone la introducción de modificaciones en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (LAU), cuyas principales novedades son las que a continuación se exponen:   
  • En cuanto al régimen aplicable, se modifica el apartado 2 del artículo 4 de la LAU, disponiendo que en caso de arrendamiento de viviendas con una superficie superior a 300 m2 o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a totalidad de la vivienda, el arrendamiento se regirá en estos casos por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en el Titulo II de la LAU y, supletoriamente por las disposiciones del Código Civil.  
  • En relación a los alquileres turísticos, quedan excluidos de la LAU y se regirán por la normativa sectorial turística.
  • Duración y prórroga de los arrendamientos (artículo 9 y 10 de la LAU)
  1. La reforma introducida en este apartado versa sobre la prolongación del plazo de 3 a 5 años de duración mínima de permanencia del arrendatario (en caso de que el arrendador fuese una persona jurídica, el plazo es de 7 años).
  2. En el supuesto de que las partes estipulen una duración inferior a 5 o 7 años si el arrendador es una persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por períodos anuales hasta alcanzar los 5 o 7 años, respectivamente, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con al menos 30 días de antelación a la fecha de finalización del contrato, su intención de no prorrogarlo.
  3. Asimismo, también se amplía el plazo de prórroga tácita del contrato de 1 a 3 años, es decir, una vez transcurrido el plazo mínimo de 5 o 7 años (personas jurídicas), sin que ninguna de las partes hubiera manifestado con al menos 30 días de antelación a la fecha de finalización del contrato, su voluntad de no renovarlo, el contrato quedará prorrogado durante tres años más.
  • Límites en la garantía adicional
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De acuerdo con la modificación introducida en el apartado 5 del artículo 36 de la LAU, en los contratos de arrendamiento de viviendas cuya duración sea hasta 5 o 7 años, dependiendo de si el arrendador es persona física o jurídica, independientemente de la fianza, el arrendador no podrá exigir garantías adicionales cuyo valor exceda dos mensualidades de renta.

De esta forma, se evitan prácticas abusivas por parte de los arrendadores, ya que en ocasiones exigían garantías adicionales y por un valor superior a dos mensualidades de renta.

  • Gastos de gestión inmobiliaria

Cabe mencionar que entre las modificaciones introducidas por el Real Decreto, salvo que los servicios de gestión inmobiliaria hayan sido contratados directamente por el arrendatario, los gastos por tales servicios (gestión inmobiliaria y formalización del contrato) serán asumidos por el arrendador cuando este sea persona jurídica (apartado 1 del artículo 20 de la LAU).

  • Contratos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto

Respecto a los contratos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor del mencionado Real Decreto sometidos a la LAU, continúan rigiéndose por el régimen que les era de aplicación, salvo que las partes acuerden adaptar los contratos preexistentes al Real Decreto.

Cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos

El Gobierno aprobó el pasado 1 de Marzo el Real Decreto-ley 7/2019 sobre medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que modificaba la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

La idea detrás de esta modificación es aumentar la protección y seguridad a los arrendatarios, incluso por encima de los niveles de los que ya disfrutaban antes de los cambios introducidos en la reforma del 2013 que se aprobó, en aquel momento, para flexibilizar y dinamizar el mercado.

Habrá que ver si esta reforma, pretendiendo favorecer los intereses de los arrendatarios, no acaba ralentizando o encareciendo el mercado en el supuesto de que haya menos propietarios dispuestos a alquilar por los cambios que se implementan.

Que cambios en la LAU recoge el Real Decreto aprobado en Marzo?

1.- Duración del contrato y sus prorrogas:

La LAU recoge en su articulo 9 que la duración de los arrendamientos será la libremente pactada por las partes si bien estos se prorrogan automáticamente por periodos anuales si no hay, con al menos una antelación minima de 30 días, una manifestación expresa por parte del arrendatario de que no quiere renovarlo. Los contratos en los que no se haya estipulado un plazo de duración, o este sea indeterminado, se entenderán celebrados por un año.

La nueva redacción de la LAU en su artículo 9 amplia de tres a cinco años la duración de la prorroga obligatoria para los contratos de alquiler de vivienda habitual (no temporal) tal y como existía antes de la reforma del 2013, pero además amplia la prorroga forzosa a 7 años en los casos en los que el propietario arrendador sea una persona jurídica, lo cual es una novedad.

Es decir, el contrato podrá pactarse por el tiempo que las partes acuerden, pero el inquilino podrá renovarlo, por periodos anuales hasta que transcurran 5 años (si el arrendador es una persona física) o 7 años (si el arrendador es una persona jurídica) sin que el arrendador pueda oponerse a ello.

Hay cambios importantes también con relación a la prorroga tácita del contrato, es decir, cuando las partes no se han comunicado su intención de no renovar el contrato tras las prorrogas obligatorias, ya que en estos casos la renovación o prorroga tácita es por tres años en lugar de uno como sucedía hasta ahora.

De manera que si el inquilino o el arrendador no desean continuar con el contrato tras la duración minima legal de los mismos, deben de comunicárselo fehacientemente con una antelación de cuatro meses el arrendador y de dos meses el arrendatario, ya que en caso contrario se ampliara el contrato por tres años.

2.- Recuperación de la vivienda para su uso por el arrendador:

Cambia también la potestad de recuperación de la vivienda por parte del propietario arrendador en caso de que necesite esta para su propio uso. Con la nueva redacción se deben cumplir los siguientes requisitos para que no proceda la prorroga obligatoria:

  • Que haya transcurrido un año de contrato
  • Que el arrendador sea persona física.
  • Que se haya hecho mención expresa en el contrato de esa necesidad de usar la vivienda como domicilio habitual antes de los 5 años por el arrendador, sus hijos, sus padres, o su cónyuge en caso de divorcio o separación.
  • Notificar al arrendatario con dos meses de antelación explicando las causas.

Pero si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares a ocupar la vivienda, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre:

  • Ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción y con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación
  • ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años
  • Antes no era necesario incluirlo en el contrato ni se fijaba el cálculo de las indemnizaciones.
  • 3.-Venta o transmisión de la vivienda:
  • El artículo 14 establece que no se extingue el contrato en el supuesto de que el arrendador venda el inmueble a un tercero.
  • El nuevo propietario se subroga en las obligaciones del contrato y reemplazará al anterior durante la vigencia del mismo (5 o 7 años según sea el arrendador persona física o jurídica salvo que el arrendatario manifieste su intención de terminarlo) independientemente de que el contrato de arrendamiento estuviera o no inscrito en el Registro de la Propiedad.
  • Si el contrato estaba pactado por más tiempo, el nuevo adquirente le dará al arrendatario una indemnización de 1 mes de renta por cada uno de los años que excedan de 5 o 7 y que no disfrutará, salvo que en el contrato de arrendamiento se exprese específicamente que la transmisión del inmueble extinguirá el contrato, en cuyo caso solo estará obligado a mantener el contrato durante el periodo de duración minima establecido por la ley (con las prorrogas forzosas) pero no a la indemnización antes mencionada.
  • 4.- Renta

Las partes pueden acordar la renta, que sigue siendo libre, pero sus revisiones deben pactarse expresamente en el contrato, de manera que si no hay pacto no se revisaran las cantidades. Las revisiones en cualquier caso, cuando se pacten, deberán hacerse de año en año y en cualquier caso no podrán ser superiores a la variación del IPC.

Además el artículo 19 establece que no se podrá elevar la renta por obras de mejora efectuadas por el arrendador en la finca durante los primeros cinco o siete años de vigencia del contrato.

Solamente se podrá elevar en el caso de que el contrato sea de duración mayor y en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido el interés legal, aumentado en tres puntos, pero sin que pueda superar en cualquier caso el 20% de la renta vigente.

La repercusión tendrá lugar desde el mes siguiente a que se le notifique al arrendatario, aportando en esa comunicación el arrendador la documentación y los cálculos pertinentes.

Las partes podrán pactar que los gastos generales de mantenimiento del inmueble que no sean susceptibles de individualización, incluso en fincas en régimen de propiedad horizontal, sean por cuenta del arrendatario, si bien el pacto deberá constar en el contrato y determinar el coste anual de los mismos. El pacto de gastos en lo referente a tributos no se aplicará cuando el arrendatario sea la Administración.

  1. Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán siempre a cuenta del arrendador si este es persona jurídica.
  2. 5.- Tanteo y retracto
  3. Se ha modificado el articulo 25 de manera que ahora la Administración Pública tiene un derecho de tanteo y retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble o cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
  4. 6.- La fianza

A la celebración del contrato sigue siendo obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico por el equivalente a una mensualidad de renta para el arrendamiento de viviendas y a dos mensualidades en el caso de uso distinto de vivienda (comercial, garajes, trasteros, etc). Tras los 5 o 7 años de vigencia del contrato no se actualizará, pero se podrá pedir su incremento o disminución si una vez prorrogado varía el importe de la renta mensual arriba o abajo.

La novedad esta en que ahora las partes NO pueden pactar garantías adicionales a la fianza en metálico que deseen para el cumplimiento por parte del arrendatario de sus obligaciones, Quedan limitadas a un máximo de dos mensualidades de la renta.

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7.- Obras de mejora

Se permite el acuerdo entre propiedad y arrendatario antes de finalizar el contrato, para la realización de obras que podrán además incrementar la renta.

No interrumpen del periodo de prorroga obligatoria Se mantiene, además, que las obras de mejora realizadas al finalizar el plazo legal de 5 años, o 7 años en caso de persona jurídica, dan posibilidad de incrementar la renta hasta un 20% de la que se pagaba hasta ese momento, repercutiendo el valor de la reforma descontándose las subvenciones que se hayan percibido.

  • 8.- Gastos de gestión
  • Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador cuando éste sea una persona jurídica (una sociedad o empresa).
  • También el Real Decreto incluye cambios en otras leyes:
  • En la Ley de Propiedad Horizontal:

Por un lado se faculta a las comunidades de propietarios a limitar la actividad de alquiler turístico dentro de la misma, de manera que por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, las comunidades de propietarios puedan adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de vivienda. Con anterioridad a esta modificación legislativa las comunidades de propietarios solo tenían la posibilidad de limitar o prohibir la actividad de alquiler o alojamiento turístico modificando los estatutos, lo que requería la aprobación  por unanimidad de los copropietarios. Se puede limitar en el tiempo, en el porcentaje de viviendas, en su totalidad, fijar condiciones para su ejercicio o aumentar los gastos y cuotas de comunidad a los propietarios que ejerzan esa actividad.

En la Ley de Enjuiciamiento Civil:

El articulo 441, en su apartado 5, recoge la paralización del desahucio en caso de vulnerabilidad social y/o económica del desahuciado.

Cuando el juez ordena el desahucio, los servicios sociales han de ser notificados y pueden interrumpir el plazo de suspensión en un mes, si el propietario es persona física, y de tres meses, si el propietario es persona jurídica, en caso de que haya una situación de vulnerabilidad por parte del inquilino y hasta que se le busque una alternativa habitacional.

  1. En la Ley Reguladora de las Haciendas Locales:
  2. Se modifica el régimen del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) excepcionando la obligación de repercutirlo en los casos de alquiler social; posibilitando a los Ayuntamientos establecer tipos diferenciados del impuesto, exigiendo un recargo de hasta el 50% para los inmuebles desocupados o permitiendo bonificaciones para los bienes inmuebles de uso residencial destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica.
  3. En consecuencia, podemos resumir que se trata de una ley eminentemente protectora y muy ventajosa para los arrendatarios y que agrava el tratamiento que existía para los arrendadores, y muy especialmente cuando son personas jurídicas.
  4. Luis M. Vicente Burgos
    Vicente & Otaolaurruchi Abogados

Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): resumen del alquiler de vivienda

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula los aspectos legales del derecho inmobiliario. A lo largo del tiempo, ha sufrido modificaciones que han cambiado cuestiones tan importantes como la duración de los contratos de alquiler o la subida de las rentas. En este artículo, hacemos un resumen de los puntos más relevantes para los arrendamientos de vivienda.

¿Qué es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la normativa que regula los diferentes aspectos de los alquileres de bienes inmuebles en España. En ella vienen recogidos aspectos como la duración de los contratos de alquiler, el precio de las mensualidades o los gastos derivados de un arrendamiento, entre otras cuestiones.

¿Cuál es la actual Ley de Arrendamientos Urbanos?

La última modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos fue en marzo de 2019, tras aprobarse en Consejo de Ministros vía Real Decreto-ley. La LAU nació en 1964 y ha ido experimentando numerosas actualizaciones, siendo las más relevantes las versiones de 1995 y 2013.

¿Cuánto tiempo puede durar un contrato de arrendamiento?

Según establece la LAU, la duración de un contrato de arrendamiento es libremente pactada por las partes.

Si es inferior a cinco años, o siete años si el arrendador es una persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el alquiler alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica. 

Sin embargo, la LAU contempla una excepción. El arrendatario, es decir, el inquilino, puede rescindir el contrato si avisa con 30 días de antelación antes de la finalización del mismo o de cualquiera de las prórrogas.

¿Cuándo empieza un contrato de alquiler?

Se entiende que un contrato de arrendamiento comienza desde la fecha de inicio estipulada en el texto o desde la entrega del inmueble al inquilino, si esta es posterior a la señalada en el contrato.

Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado un plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario.

Según la LAU, ¿se puede recuperar la vivienda antes de tiempo?

Depende.

Después del primer año de contrato, se puede cancelar la prórroga obligatoria si el arrendador ha manifestado su voluntad de ocupar la vivienda alquilada antes del transcurso de cinco años para destinarla a residencia permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para poder recuperar la vivienda, el arrendador tiene que comunicar el motivo con al menos con dos meses de antelación al inquilino. El arrendatario está obligado a abandonar el piso en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si después de tres meses de la finalización del contrato el arrendador no ha destinado la vivienda a la causa que manifestó, el inquilino podrá optar, en el plazo de 30 días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la casa arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando las condiciones contractuales previas. Además, tendrá derecho a una indemnización por los gastos ocasionados por el desalojo hasta el momento de la reocupación.

Por otro lado, podrá elegir ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

¿Cuánto se puede prorrogar un contrato de alquiler?

Una vez que se ha cumplido la duración del contrato de alquiler, el acuerdo se prorrogará de forma anual hasta un máximo de tres años, salvo que el arrendador comunique con cuatro meses de antelación a la finalización del contrato su voluntad de no renovar o que el arrendatario avise con dos meses de antelación.

¿Qué dice la LAU sobre la fianza?

En la celebración del contrato de alquiler, el inquilino debe pagar al propietario un mes de fianza en metálico, dos en el arrendamiento para uso distinto a vivienda. Esta fianza se debe depositar en la entidad pertinente en materia de vivienda de la comunidad autónoma en la que se ubique el inmueble.

Si transcurrido un mes desde la finalización del contrato, la Administración no devuelve la cantidad depositada, se devengará el interés legal correspondiente.

¿Cómo se debe pagar el alquiler según la LAU?

El artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es el que regula la renta del alquiler. A modo de resumen, la LAU estipula que:

  • La renta será la que libremente fijen las partes.
  • El pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
  • El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la casa alquilada.
  • El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.

¿Se puede cambiar el pago del alquiler por obras?

Se podrá acordar, durante un plazo determinado, cambiar el importe de la renta, total o parcialmente, por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento.

¿Qué dice la LAU sobre quién tiene que reparar los desperfectos del alquiler?

El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dice que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro de cuya reparación sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

  • Cuando la ejecución de una obra de conservación no se pueda evitar hasta el fin del contrato, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.
  • Si la obra dura más de 20 días, habrá que descontar al inquilino la parte proporcional de la cuantía en el tiempo en el que se haya visto privado de la casa.
  • Por otro lado, las pequeñas reparaciones que puedan surgir del uso normal de la vivienda correrán a cargo del arrendatario.

¿Se puede subir el precio del alquiler?

Según viene recogido en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, durante la vigencia del contrato, el precio del alquiler se podrá actualizar cada año si se ha pactado de forma expresa.

Si se ha pactado, pero no hay detalle sobre la metodología de referencia, se aplicará la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

En cualquier caso, no se podrá subir por encima del Índice de Precios al Consumo (IPC), tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

¿Cuándo se puede echar a un inquilino?

Cuando el propietario necesite la vivienda para él, su expareja o algún familiar en primer grado de consanguinidad, se puede rescindir el contrato antes de tiempo, pero siempre después de que haya pasado un año desde la firma. Por otro lado, si el arrendatario resulta ser un moroso, se podrá iniciar un proceso de desahucio, independientemente de si se ha llegado al año o no.

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