Limitacion del precio del alquiler de viviendas en cataluna

El acceso a la vivienda de alquiler sigue siendo complicado para muchos ciudadanos. Especialmente en grandes ciudades como Madrid o Barcelona y sobre todo en algunos distritos y áreas metropolitanas de las dos grandes urbes del país.

Los últimos datos del Índice Inmobiliario Fotocasa, que son los correspondientes al mes de agosto, nos indican que Barcelona sigue siendo una de las ciudades más caras del país para alquilar.

De este modo, si el precio medio del alquiler en España está actualmente en los 10,42 €/m2 mensuales, los pisos en alquiler de Barcelona capital alcanzan los 14,83 €/m2 al mes.

Esto la sitúa en la segunda posición de ciudades españolas más caras para alquilar, solo por detrás de Guipúzcoa.

Está claro que estos precios tan elevados ponen contra las cuerdas a muchas familias que siguen optando por el alquiler como opción más accesible y/o rentable. Aunque no siempre. De ahí que el gobierno catalán se llegara a plantear la posibilidad de limitar por ley el precio de los alquileres en las zonas más tensionadas del país.

El  10 de septiembre de 2020, el Parlamento catalán aprobó por mayoría, con los votos favorables de JxCat, ERC, Comuns y la CUP, topar el precio de los alquileres en toda Barcelona ciudad y 59 municipios más.

Hablamos de grandes ciudades catalanas, en las que, con la publicación de esta nueva legislación en el DOGC, los propietarios no tendrán la potestad de subir la renta de alquiler que pagaba el anterior inquilino en un nuevo contrato.

Si esta ya fuera demasiado elevada, tendrán que bajarla para ajustarse al precio medio de la zona, siempre según el Índice de Precios de la Generalitat de Catalunya.

A partir de ahora, el precio de referencia a la hora de firmar un nuevo contrato de alquiler será el más bajo entre el precio del contrato anterior o bien el 95% de lo que marque el índice de precios de referencia de la Generalitat de Cataluña.

El 20 de septiembre de 2021 el pleno extraordinario del Ayuntamiento de Barcelona de este miércoles ha aprobado definitivamente declarar a Barcelona área de mercado de vivienda tensa con los votos favorables del Gobierno municipal (BComú y PSC), ERC y Junts, y los contrarios de Cs, PP, BCNCanvi y la concejal no adscrita, Marilén Barceló.

¿Cuáles son los municipios catalanes afectados por la ley del alquiler?

Unos 60 municipios catalanes serán considerados mercados de área tensa para la aplicación de la contención de los alquileres, según un comunicado de la Conselleria de Derechos Sociales de la Generalitat.

Hasta el momento, 45 municipios ya han aprobado su declaración y se espera que en las próximas semanas se sumen otros 15, un año después de la aprobación de la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medias urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento.

Para poder acceder a esta lista, los municipios deben tener:

1. Un precio medio con un crecimiento sostenido claramente superior a la media de Catalunya
2. Que el coste del alquiler supere de media el 30% de los ingresos familiares
3. Que supere el 30% de la renta media de los menores de 35 años.

• Del total de 45 municipios que ya se han declarado mercados tensos, 24 lo han hecho ante la Agència de l’Habitatge de Catalunya, entre los que se encuentra Girona, Lleida, Tarragona, Vilafranca del Penedès, Sabadell, Igualada, Manresa (Barcelona) o Figueres (Girona).
• Otros 20 municipios del Área Metropolitana de Barcelona (AMB), además de Barcelona, han sido declarados área tensa, entre los que se encuentran Badalona, Cornellà de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Llobregat o Castelldefels.
• Está previsto que la Agència de l’Habitatge de Catalunya amplíe la lista con Castellar del Vallès, Manlleu, Vic, Premià de Mar, Sitges, Vilassar de Mar (Barcelona), el Vendrell, Reus (Tarragona) y Olot (Girona); mientras que el AMB lo haga con Cerdanyola, L’Hospitalet de Llobregat, La Palma de Cervelló, Molins de Rei, Sant Adrià de Besós y Begues.

La Limitación del Precio del Alquiler en las Viviendas de Cataluña

El pasado 30 de septiembre de 2020 entró en vigor la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda; con efecto directo sobre 60 municipios catalanes, incluidas las cuatro capitales de provincia.

Como su nombre indica, se trata de un Ley que interviene en el sector del alquiler de viviendas de Cataluña; limitando la renta que pueden cobrar los arrendadores según la zona y el municipio donde se ubique el inmueble.

1. Ámbito de aplicación de la Ley

Esta normativa afecta solo a los arrendamientos de vivienda destinados a residencia permanente que se suscriban o se renueven a partir de la entrada en vigor de la Ley; siempre que el inmueble arrendado esté situado en un área que haya sido declarada “área con mercado de vivienda tenso”.

Son áreas con mercado de vivienda tenso los municipios o partes de este que están especialmente en riesgo de no disponer de la suficiente dotación de viviendas de alquiler, a un precio asequible que permita acceder a las mismas a toda la población.

La Ley aprobada por la Generalitat ha declarado como tales 60 municipios.

Sin embargo, teniendo en cuenta el carácter de urgencia de esta normativa, esta declaración tendrá una duración de 1 año; pudiéndose modificar las poblaciones afectadas una vez transcurrido este plazo.

A pesar de lo anteriormente expuesto, quedan excluidos de la aplicación los contratos sujetos a regímenes especiales de determinación de la renta y, en cualquier caso, los suscritos antes del 1 de enero de 1995; los que tienen por objeto viviendas sujetas a un régimen de protección oficial o los de carácter asistencial, entre otros.

2. Los criterios para determinar la renta inicial del alquiler

La renta pactada al inicio del contrato estará sujeta a una serie de condiciones. En primer lugar, no podrá sobrepasar el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características similares en el mismo entorno urbano. Este importe será determinado por el departamento competente en materia de vivienda.

Asimismo, tampoco podrá sobrepasarse la renta estipulada en el último contrato de alquiler, si la vivienda afectada ha sido arrendada en los cinco años anteriores a la entrada en vigor de la presente normativa. No obstante, el criterio anteriormente citado no será de aplicación si existe relación de parentesco entre las partes que habían formalizado el último contrato.

3. ¿ Es constitucional esta Ley?

• El Consejo de Garantías Estatutarias de Cataluña, organismo de carácter consultivo que dictamina los proyectos o proposiciones de ley sometidos a debate y aprobación del Parlamento de Cataluña, ha puesto de manifiesto la inconstitucionalidad de esta ley por invadir ciertas competencias del legislador estatal.
• Así, lo cierto es que parece probable que en las próximas semanas se plantee un recurso de inconstitucionalidad contra la mencionada normativa.
• No obstante, hay sectores que consideran que el Parlamento catalán tiene competencias para regular los precios de los alquileres; y que esta ley está basada en el derecho civil catalán y en el hecho de que la constitución reconozca el derecho a la vivienda como uno de los ejes rectores de las políticas públicas.

En todo caso, esta situación nos lleva a concluir que deberían fomentarse medidas que traten de contener el incremento desproporcionado de las rendas arrendaticias.

Si bien, es cierto, que tampoco parece razonable delegar exclusivamente al sector privado el deber de resolver esta situación; siendo imprescindible llevar a cabo políticas públicas que contribuyan a facilitar el acceso a una vivienda digna. De alguna forma, con una norma como ésta se está traicionando la confianza del ahorrador que ha invertido en vivienda para ponerla en arrendamiento; sometiéndole ahora a unos límites, porque el sector público no ha sabido atender a la necesidad social. Es una pequeña expropiación sobre el derecho a percibir un precio, sin compensación alguna.

Si tiene dudas acerca de la renta que debe establecerse en su contrato de arrendamiento, en TARINAS LAW & ECONOMY disponemos de un equipo especializado, que le asesorará en este ámbito.

Cómo funciona la limitación de precios en Cataluña y por qué no afecta a todos los contratos

Hoy se ha publicado en el Diario Oficial de Cataluña la norma que se aprobó la semana pasada en el Parlament catalán y que establece limitaciones a las rentas en contratos de alquiler en Cataluña.

La mayor parte de sus disposiciones entran en vigor mañana, pero aun no está del todo claro cómo se aplicará. Por ejemplo, no todos los contratos de arrendamiento se verán afectados ni la limitación de precios afectará a todo el territorio catalán, por ejemplo.

Desgranamos cuáles son sus claves de la mano del despacho de abogados Ashurst.

Si bien en agosto de este año el Consejo de Garantías Estatutarias emitió un informe sobre el borrador de la norma y consideró que excedía de las competencias atribuidas al Parlamento conforme a la Constitución y el Estatuto, por lo que es previsible que en las próximas semanas se plantee un recurso de inconstitucionalidad, la Ley 11/2020 es hoy una realidad y sus efectos comenzarán a sentirse de manera inmediata, por este motivo hay algunos puntos a tener en cuenta.

1. No, no todos los contratos se verán afectados

Para que un contrato de arrendamiento esté afectado por la limitación de rentas es necesario que cumpla determinados requisitos y, además, que no pertenezca a determinadas categorías expresamente excluidas. En concreto, los contratos de arrendamiento que quedan sometidos a la Ley 11/2020 deben cumplir, cumulativamente, las siguientes circunstancias:

(a) El contrato debe concluirse a partir de mañana. La norma no afecta a contratos ya concluidos salvo en caso de que estos se noven con posterioridad a que el área correspondiente se declare como “área con mercado de vivienda tenso” y la novación suponga una ampliación de la duración del contrato o una modificación de la renta.

• (b) El contrato debe ser de arrendamiento de vivienda (la norma no resulta de aplicación al arrendamiento de locales).
• (c) La vivienda arrendada debe estar destinada a residencia permanente del arrendatario.
• (d) La vivienda arrendada debe estar situada en un área que haya sido declarada como “área con mercado de vivienda tenso”.
• Por otro lado, y aunque cumplan los requisitos anteriores, están excluidos de la aplicación de la Ley 11/2020 los contratos suscritos antes del 1 de enero de 1995 y aquellos que estén sujetos a regímenes especiales de determinación de la renta incluyendo:
• (a) Los que tienen por objeto viviendas sujetas a un régimen de protección oficial.
• (b) Los que tienen por objeto viviendas integradas en redes públicas de viviendas de inserción o de mediación para el alquiler social o en el Fondo de vivienda de alquiler destinado a políticas sociales.
• (c) Los de carácter asistencial.
• (d) Los que se suscriban de acuerdo con las disposiciones legales aplicables al alquiler social obligatorio.

2. No, la limitación del precio no afecta a todo el territorio catalán

Sólo están sometidos al régimen de contención de rentas los contratos de arrendamiento que se refieran a viviendas situadas en áreas que hayan sido declaradas como “áreas con mercado de vivienda tenso“.

Por ahora, estos son los correspondientes municipios: Badalona, Barberà del Vallès, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà, Girona, Granollers, L'Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell El Masnou, Mataró, Molins de Rei, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, El Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de Mogoda, Sitges, Tarragona, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú y Vilassar de Mar.

3. El límite de la renta dependerá del tipo de arrendador

1. Si es una persona jurídica, la renta inicial no podrá sobrepasar el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano.

    

2. Pero, además, si la vivienda se ha arrendado en los cinco años anteriores a la fecha de entrada en vigor de la Ley 11/2020 y no estaba afectada por un régimen de limitación de rentas, la renta inicial tampoco podrá sobrepasar la renta consignada en el último contrato de arrendamiento debidamente actualizada.

3. A estos efectos, el arrendador debe informar por escrito de la fecha y de la renta del anterior contrato de arrendamiento y además podrá autorizar al arrendatario a solicitar esta información del Registro de fianzas antes de firmar (el arrendatario, una vez que firme, puede solicitar esta información sin necesidad de autorización).

    

4. En el caso de arrendadores personas físicas, aplican las mismas limitaciones con las siguientes excepciones:
5. (a) Sólo aplica el límite de la renta consignada en el último contrato de arrendamiento (no el precio de referencia) si la unidad de convivencia del arrendador tiene unos ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña o si los ingresos del arrendatario son superiores a 3,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña ponderado.
6. (b) Sólo aplica el precio de referencia como límite de renta si existía una relación de parentesco entre las partes que firmaron el último contrato de arrendamiento suscrito antes de la entrada en vigor de la Ley 11/2020.
7. Si una misma vivienda es objeto de varios contratos de arrendamiento de vigencia simultánea que afectan a distintas partes, la suma de las rentas acordadas en los distintos contratos no puede sobrepasar la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda.

4. ¿Y cual es el precio de referencia que actúa como límite de rentas?

Este precio se establece a partir del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas al que se puede acceder a través del portal de internet de la Generalitat. Para determinar el límite de rentas se tiene en cuenta el índice (que aparece marcado en rojo), no los márgenes de precio superior e inferior.

No obstante, el precio podrá incrementarse en dos supuestos: si en el último año se han ejecutado en la vivienda obras que mejoren su habitabilidad, seguridad, confortabilidad o eficiencia energética o si concurren en la vivienda al menos tres de las siguientes características el índice puede incrementarse en hasta un cinco por ciento: ascensor, aparcamiento, vivienda amueblada, sistema de calefacción o refrigeración, zonas comunitarias de uso compartido (como jardín o azotea), piscina comunitaria o equipamientos análogos, servicios de conserjería en el edificio o vistas especiales.

5. ¿Y si la vivienda es nueva?

En el caso de viviendas de nueva edificación o viviendas resultantes de un proceso de gran rehabilitación, y durante los cinco años posteriores a la obtención del certificado de final de obra, la renta pactada al inicio del contrato puede ser algo más elevada porque, aunque el contrato esté sometido a contención, el precio de referencia será el margen superior del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas para una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano. Esto no aplica si se han obtenido subvenciones públicas para la ejecución de las obras, en ese caso el precio de referencia será el índice (no el margen superior). La entrada en vigor de esta especialidad se retrasa tres años.

6. ¿Qué pasa si no hago caso a la norma?

Pueden imponerse sanciones administrativas porque la Ley 11/2020 ha modificado la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, para incluir una serie de infracciones graves y leves en relación con este nuevo régimen de contención.

En concreto, entre otras sanciones vinculadas a este régimen, establecer una renta que supere los importes establecidos en la Ley 11/2020 puede ser una infracción grave e implicar multa de hasta 90.000 euros (si la renta fijada supera en un veinte por ciento o más el importe máximo) o leve con multa de hasta 9.000 euros (si la diferencia es de menos de veinte por ciento).

Además, en estos casos el arrendatario tiene derecho a obtener la restitución de las cantidades abonadas en exceso con devengo del interés legal del dinero, incrementado en tres puntos.

Qué hay que saber sobre la ley de limitación de precios del alquiler en Cataluña

El 21 de septiembre, el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya publicó la “Ley de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda”. Dicha Ley entró en vigor al día siguiente, el 22 de septiembre.

En este artículo vamos a describir de la manera más sencilla posible a quién afecta, cómo afecta a los precios y qué alternativas tienen los propietarios para mitigar los perjuicios causados por esta ley de limitación de precios de alquiler en Cataluña.

A quién afecta la Ley de Limitación de Precios del Alquiler

Lo primero a aclarar es que esta ley se aplica a:

• Los nuevos contratos de vivienda habitual firmados a partir del 22 de septiembre inclusive;
• cuyas viviendas estén localizadas en uno de los 60 municipios identificados como “mercados tensos de vivienda”. Se trata de la práctica totalidad de núcleos urbanos de Cataluña que cumplen una serie de requisitos en lo que a la evolución de precios se refiere y peso que supone el alquiler sobre la renta de los inquilinos.

En qué casos no aplica la limitación de alquileres

Siendo ésa la norma general, la ley contempla una serie de excepciones en las que no es de aplicación la limitación de precios. Estas son:

• Si la unidad de convivencia del propietario tiene una renta inferior a 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña (esta excepción no aplica si a su vez los ingresos del inquilino son inferiores a 3,5 veces dicho indicador)
• Cuando se trata de viviendas de protección oficial, de inserción, de carácter asistencial o similares
• En el caso de viviendas de obra nueva o resultado de una gran rehabilitación, la ley sólo será de aplicación para los contratos firmados a partir del 22 de septiembre de 2023
• También parece que la limitación de precios no se aplicará a viviendas de más 150m2 de superficie útil, si bien lo que dice exactamente la ley es que cada ayuntamiento tiene la potestad de decidir si exonera o no a esas viviendas

Por lo tanto, NO hay que aplicar ningún límite de precios a los contratos de alquiler de viviendas que:

• Han sido firmados con anterioridad al 22 de septiembre de 2020;
• no son de vivienda habitual, sino turísticos, o arrendamientos de temporada (desde 1 mes hasta 1 año). Recordamos aquí que los contratos de vivienda habitual son aquellos en los que la vivienda alquilada es la residencia permanente del inquilino y que tienen una duración mínima de 3, 5 o 7 años según la fecha en la que se hayan firmado y si el propietario es persona física u jurídica;
• los contratos de vivienda habitual fuera de estos 60 municipios o que caigan en una de las 4 excepciones mencionadas en el anterior apartado

Cómo calcular el límite de precios del alquiler

Si nos encontramos ante uno de los casos de aplicación mencionados anteriormente, lo siguiente que debemos saber es cómo calcular la renta máxima que se puede pactar en un nuevo contrato de alquiler. La norma general es simple. Ha de ser el menor precio de estos dos:

1. El precio del anterior alquiler siempre que este haya sido firmado después del 21 de septiembre de 2015. Esa renta inicial se ha de actualizar en base a la evolución que haya sufrido el índice de garantía de competitividad (no el IPC) desde el inicio del anterior contrato y del que está por firmar. Hay que tener en cuenta que este precio no se ha de considerar si en el alquiler anterior existe una relación de parentesto entre las partes.
2. El precio de referencia establecido por la Generalitat de Catalunya

Cómo se calcula el precio de referencia:

• El primer paso para calcular ese precio es obtener el índice de referencia para una vivienda análoga en la misma zona. Ese índice está calculado a partir de las fianzas depositadas en el Incàsol entre 2016 y 2018 y se puede consultar en esta web. Para rellenar ese formulario hay que tener en cuenta la superficie sin elementos comunes y la fecha de edificación de la finca. Ambos datos se pueden obtener del catastro en esta otra página. Se ha de tener también en cuenta que el valor a utilizar es el fijado como índice o precio medio. Ni el mínimo, ni el máximo.
• Ese índice de referencia puede ser aumentado en un 5% siempre y cuando la vivienda reúna al menos TRES de las siguientes características:
  • Ascensor
  • Aparcamiento
  • Vivienda amueblada
  • Sistema de calefacción o refrigeración en la vivienda
  • Zonas comunitarias de uso compartido, como jardín o azotea
  • Piscina comunitaria o equipamientos análogos
  • Servicios de conserjería en el edificio
  • Vistas especiales
• Ese índice que hemos obtenido en la consulta en la Agència de l’Habitatge, una vez aumentado en un 5% si aplica, hay que multiplicarlo por la superficie útil de la vivienda. En este punto creemos que lo más correcto es usar la superficie sin elementos comunes que indica el catastro.
• Si durante el último año el propietario ha hecho obras que mejoren su habitabilidad, seguridad, confortabilidad o eficiencia energética, éste puede repercutir parte del capital invertido en la renta según las proporciones establecidas en el artículo 19 de la LAU. En dicho caso no se podrá aplicar el incremento del 5% anteriormente descrito.
• Tras esos ajustes obtenemos una renta máxima mensual que hay que comparar con el precio actualizado del anterior alquiler y quedarse con el menor de los dos valores como precio máximo a considerar para el nuevo contrato.

¿Hay alguna manera de evitar el precio máximo del alquiler?

¿Qué pasa si el precio máximo que hemos obtenido está por debajo de lo que creemos que es el precio justo de mercado? ¿Hay alguna forma de pedir más que el precio de referencia o el del alquiler anterior?

Lo primero a tener en cuenta es que la ley tiene un régimen sancionador muy duro. Para las faltas leves la sanción puede ir de 3.000 a 9.000€, mientras que para las graves puede llegar a 90.000€.

La gravedad de la falta depende fundamentalmente de cuánto se pide de más sobre el precio máximo determinado por la ley.

Por lo tanto nuestra recomendación es la de cumplir escrupulosamente con esta ley, por muy inconstitucional, injusta e inadecuada que la podamos considerar.

Dicho esto, hay dos maneras legítimas de pedir una renta superior al precio máximo:

1. Firmar un contrato de arrendamiento de temporada en lugar de uno de vivienda habitual. La principal desventaja de esta opción es que normalmente resulta más difícil encontrar inquilinos que estén buscando ese tipo de contratos, y por lo tanto se puede tardar más tiempo en alquilar la vivienda
2. Añadir al contrato las tasas, gastos generales y servicios individuales asociados a la vivienda. Se trata de gastos como los de comunidad, IBI, seguro de hogar o seguro de impago. Actualización: el 9 de diciembre de 2020 se promulgó un nuevo Decreto-Ley que limita la posibilidad de cobrar aparte los gastos generales y servicios individuales a los casos en los que ya se hiciera así en el anterior contrato, o si éste se hubiera firmado antes del 22 de diciembre de 2015. Esta limitación no aplica por lo tanto al IBI, que no se trata de un gastos, sino de una tasa, y que por lo tanto puede ser cobrada aparte en cualquier caso. 

Consideraciones a tener en cuenta sobre la imputación de gastos en el contrato de alquiler

• Se deben detallar dichos gastos en el contrato de alquiler a partir de los últimos recibos
• En enero de cada año el propietario ha de enviar al inquilino un resumen de los gastos realmente incurridos. En caso de ser menos de los establecidos en contrato, se le ha de devolver la diferencia
• Hay que tener en cuenta que reducir la renta tiene un impacto en la fianza legal, dado que ésta se calcula como una mensualidad de la renta. Para que el propietario no pierda protección en caso de impago o daños, recomendamos aumentar la garantía adicional para compensar la rebaja en la fianza.

Modificaciones en el contrato para cumplir con la ley de limitación de precios del alquiler

Como último paso a tener en cuenta, presentamos un ejemplo de clausulado que habría que incluir en los contratos de alquiler para cumplir con la nueva ley mientras que siga vigente.

Cláusula sobre gastos generales y servicios individuales

«La parte arrendataria queda obligada a satisfacer:

a) la cuota ordinaria de la comunidad de propietarios que durante el año 2020 se fijó en xx,xx Euros mensuales, cuyo importe será añadido al recibo de renta en concepto aparte.

b) la cuota anual del Impuesto de Bienes Inmuebles. La última cuota satisfecha (año 2020) asciende a xxx,xx Euros, cuyo importe será repercutido mensualmente, a razón de x,xx Euros mensuales, que se añadirán al recibo de la renta en concepto aparte.

c) la póliza anual del seguro de hogar, cuyo último recibo ascendió a xxx,xx Euros. Dicho importe será repercutido mensualmente, a razón de x,xx Euros mensuales, que se añadirán al recibo de la renta en concepto aparte.

d) la póliza anual del seguro de alquiler, cuyo último recibo ascendió a xxx,xx Euros. Dicho importe será repercutido mensualmente, a razón de x,xx Euros mensuales, que se añadirán al recibo de la renta en concepto aparte.»

Cláusula sobre gastos generales y servicios individuales

«En cumplimiento con lo dispuesto en la Ley 11/2020 de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, se hace constar que el Índice de referencia del precio de alquiler de la vivienda arrendada es de de XX,XX€/m2, según la consulta realizada el día XX/XX/XXXX en la página web habilitada por la Agencia de l’Habitatge de Catalunya. Se adjunta hoja impresa del pdf obtenido de la consulta como anexo al contrato.

• Según contempla el artículo 7 de la mencionada Ley, las partes acuerdan incrementar en un 5% el valor indicado por el índice de referencia, de acuerdo a la siguientes características específicas del inmueble arrendado:
  – XXX, XXX, XXX
• En cuanto a anteriores contratos de alquiler suscritos en los últimos 5 años, la parte arrendadora informa que el presente inmueble se alquiló por última vez en fecha xx/xx/xxxx, por una renta de xxx,xx Euros mensuales.»
• Finalmente no hay que olvidar anexar el pdf descargable desde la Agència de l’Habitatge indicando el índice de precios al que hace referencia el contrato.

¿Qué opinas sobre esta ley de limitación de precios del alquiler?

Con esta explicación esperamos haber resuelto las múltiples dudas que pueden tener los propietarios e inquilinos de pisos de alquiler en Cataluña. ¿Hay algo que no hayamos explicado lo suficiente? ¿Crees que hay alguna imprecisión o laguna en nuestro artículo? Te agradeceríamos que nos lo indiques en este grupo que hemos abierto de propietarios de pisos en alquiler.

Próximamente desarrollaremos en otro artículo nuestra opinión sobre esta Ley, explicando porqué la consideramos injusta, inadecuada e inconstitucional.

También apuntaremos otras vías a explorar por la Administración para fomentar de una forma más efectiva el alquiler de viviendas dignas a precios justos para toda la población.

Nos gustaría saber tu opinión sobre esta ley, así como ideas que tengas para lograr los objetivos que infructuosamente persigue.

Fin de la Ley de limitación a los precios de alquiler en Cataluña

El Tribunal Constitucional anula una serie de artículos de la Ley Catalana de vivienda de 2020 que, entre otras cosas, ponía límites al alquiler de viviendas en zonas consideradas como tensionadas. ¿Quieres saber más? Continúa leyendo.

Hace un tiempo, te contábamos en nuestro blog cómo se había establecido una limitación a los precios de las viviendas en alquiler que se encontraban en determinadas zonas. Pues bien, a día de hoy, esta limitación ya no existe.

• ¿Recuerdas lo que dictaba esta Ley?
• Todo sobre la Ley de limitación de precios de alquiler
• Esta anulación se produce al considerarse que la Generalitat de Catalunya invadió competencias estatales en materia de vivienda al aprobar esta regulación, que afectaba a 60 municipios catalanes.

Esta sentencia aplica a los contratos de alquiler que se firmen a partir de este momento, pero no sobre los que ya estuvieran en marcha con anterioridad. Es decir, sus efectos serán pro futuro, por lo que los contratos de arrendamiento cerrados con fecha anterior al momento de la presente resolución, se mantienen en sus términos.

De todas formas, sí que puede haber efectos en algunos casos, ya que se incluyeron cláusulas en muchos contratos de alquiler firmados desde que entró en vigor la Ley 11/2020 ahora anulada a la espera del fallo del Tribunal Constitucional. Dichas cláusulas estipulan que, en caso de que la normativa fuese retirada, también dejaría de ser aplicable en los contratos que las incluyen.

Esta Ley que limitaba los precios de alquiler vigente en Cataluña desde septiembre de 2020, era pionera en España.

 Desde que se aprobó, los precios se habían reducido ligeramente y el mercado no se había estancado, aunque esta tendencia podía deberse también al impacto de la pandemia.

60 municipios catalanes eran considerados zonas tensionadas (incluidas todas las grandes ciudades) y, por tanto, tenían los precios del alquiler regulados.

¿Cuáles son los artículos anulados?

Los artículos actualmente anulados, entre otros, son los siguientes:

• Artículo número 6: Que impedía que el alquiler en zonas consideradas tensionadas fuera más alto que el precio de referencia para una vivienda del mismo entorno.
• Artículo número 7: Que establecía dichos precios de referencia.
• Artículo número 12: Que permitía al inquilino recuperar las cantidades pagadas de más y con intereses.
• Artículos 15 y 16.2: Que detallaban infracciones graves y leves para los arrendatarios que incumplieran esta normativa.

Se considera que estos artículos suponen una invasión de la Comunidad Autónoma en las competencias del Estado.

Esta centralización de la regulación de la vivienda se basa en la necesidad de garantizar un común denominador en los principios que deben regir las obligaciones contractuales, lo que se logra cuando las categorías generales son las mismas en todo el territorio nacional.

El Sindicato de Inquilinos no está de acuerdo con la decisión de anulación de dicha Ley y ha pedido “desobedecer” la decisión del Constitucional. Pide que se elabore una nueva norma que sustituya a la anterior. Aseguran que la Ley ha permitido reducir el precio de la vivienda sin reducir su oferta.

El tribunal constitucional anula la regulación de la limitación del precio del alquiler en Cataluña

El pasado 10 de marzo el Pleno del Tribunal Constitucional (TC) en la Nota Informativa Nº19/2022 anunciaba que estimaba parcialmente el recurso de inconstitucionalidad presentado por más de 50 diputados del Partido Popular contra varios artículos de la Ley de Catalunya 11/2020 de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda.

¿Qué efectos tenía la ley de limitación del precio del alquiler en Cataluña?

Una Ley cuyo objeto era regular la contención y moderación de rentas en contratos de arrendamiento de vivienda en determinadas circunstancias, limitando el precio del alquiler de las viviendas situadas en zonas de mercado tenso.

¿Qué supone la anulación de la ley?

La Sentencia declara la inconstitucionalidad de varios preceptos de la mencionada Ley, los que suponen una invasión de la comunidad autónoma en las competencias del Estado que le atribuye el artículo 149.1.

8 de la Constitución, que reserva al Estado la competencia exclusiva en materia de legislación civil para establecer las bases de las obligaciones contractuales, entendida según la jurisprudencia del TC, ‘como una garantía estructural del mercado único y que supone un límite en sí- un límite directo desde la Constitución- a la diversidad regulatoria que pueden introducir los legisladores autonómicos’.

La Sentencia deja claro que esa competencia exclusiva atribuida al Estado excluye que cualquier legislador autonómico pueda condicionar o limitar las bases de las obligaciones contractuales, que las define como ‘las que se refieren al núcleo esencial de la estructura de los contratos y a los principios que han de informar su regulación’. Y cita como principio el que establece el artículo 1255 del Código civil, la autonomía de la voluntad y la libertad de pactos; más concretamente, en el caso de los arrendamientos de vivienda, el principio de libre estipulación de la renta (artículo 17.1 de Ley 20/1994 de 24 de noviembre de arrendamientos urbanos). Asimismo, la Sentencia también alude a la repercusión que tiene la regulación de la renta en la actividad económica, en cuanto afecta al sector inmobiliario y al alquiler de viviendas, lo que justifica su regulación estatal en garantía del principio de unidad de mercado.

En este sentido, los artículos declarados inconstitucionales y nulos de la mencionada Ley afectan a la regulación de la limitación de rentas:

Artículo 1, que hace referencia al objeto y ámbito de aplicación de la ley; artículos 6 a 13, referidos a las reglas para el establecimiento del régimen de contención de rentas en los contratos de alquiler de vivienda: el precio de referencia para fijar la renta, la actualización de la renta, gastos generales y servicios individuales, régimen para viviendas nuevas o rehabilitadas, regulación de obras de mejora que permiten incrementar la renta, derecho al arrendatario a obtener la restitución de las cantidades abonadas en exceso, obligación de informar de los precios de referencia y de la renta del último contrato de arrendamiento; artículos 15 y 16.2, que contemplan las infracciones leves y graves relacionadas con los contratos de alquiler de vivienda sujetos al régimen de contención de rentas; las disposiciones adicionales primera, segunda y tercera, sobre la habilitación a la Administración para aplicar porcentajes correctores para la determinación de la renta, la exclusión de este régimen de contención de rentas a viviendas de gran superficie y la resolución extrajudicial de conflictos entre arrendador y arrendatario causados por la determinación del precio de la renta; la disposición transitoria primera, y la disposición final cuarta, letra b), en cuanto al ámbito de aplicación de este régimen de contención de rentas; la disposición adicional cuarta y la disposición final tercera, que establece el procedimiento para la implantación del sistema de contención de rentas en las áreas con mercado de vivienda tenso, y el marco competencial.

La anulación no tendrá efectos retroactivos

Finalmente, destacar que la declaración de inconstitucionalidad de los preceptos mencionados no afectará a las situaciones jurídicas consolidadas; los efectos de esta resolución, según establece la Sentencia, serán pro futuro, preservando con ello los contratos de alquiler celebrados con anterioridad a esta resolución.

Sobre el impacto que ha tenido la regulación de los alquileres en Catalunya, durante el año y medio que ha estado en vigor esta Ley, hay divergencia de opiniones; mientras portales inmobiliarios como Idealista opinan que esta Ley no ha impactado en los precios del alquiler, sino que ha tenido un impacto casi nulo en las bajadas de precio, pues se ha reducido de forma similar en los grandes mercados como, por ejemplo, Madrid,  y en cambio sí ha provocado una relevante reducción de la oferta, la asociación Sindicat de llogateres apunta a que la regulación de los alquileres ha conseguido bajar los alquileres sobre un 5% en las zonas declaradas de mercado tenso y se han firmado más de 160.000 contratos de alquiler con precios regulados.