La modificacion del reparto de gastos exige la unanimidad de la comunidad

La norma general es que los gastos comunes deben repartirse por coeficiente de participación. La ley admite que los estatutos, o la escritura en que se constituyó la propiedad horizontal, exonere algunos departamentos de contribuir a algunos gastos.

Todos conocemos el ejemplo del local que, por no tener acceso a la escalera, no paga gastos de ascensor; o del ático que debe conservar la terraza de uso exclusivo a su cargo; o las casas pareadas que se deben pagar las reparaciones de sus respectivos tejados.

Entonces, ¿por qué reparten a partes iguales?

Parece que algunos administradores piensan que eso de ser todos iguales ante la ley significa que todos debemos pagar lo mismo, y aplican ese criterio repartiendo sus honorarios por partes iguales.

Sin embargo esa costumbre es ilegal y se aplica por mera tolerancia; o por ignorancia de los copropietarios, que suelen confiar en los conocimientos técnicos del administrador.

Esa práctica favorece a quienes tienen los coeficientes más elevados, como siempre, al perro flaco todo son pulgas.

Para poder repartir gastos por un criterio distinto de la cuota de participación es necesario:

  • En Cataluña: que lo aprueben las 4/5 partes de los votos que, además, reúnan las 4/5 partes de los coeficientes.
  • En España: Que lo aprueben todos los copropietarios, por unanimidad.

Esto se debe a que el reparto por partes iguales supone una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, que exige mayorías cualificadas (Cataluña) o unanimidad (España).

Mi administrador dice que es legal porque la junta aprobó las cuentas

Cuando le decimos al administrador que lo que hace no es correcto, suele responder que el presupuesto del año pasado ya tenía ese reparto, que fue aprobado y no impugnado y que, por lo tanto, no puedes pretender que se cambie el reparto sólo porque tú lo digas.

La jurisprudencia ya ha resuelto eso y ha dicho que esa práctica debe considerarse de mera tolerancia, que no consolida situaciones; ni supone la renuncia a ningún derecho; ni altera el sistema de reparto de gastos previsto en la ley. Por eso, cuando algún copropietario ha impugnado, le han dado la razón y han obligado a la comunidad a rectificar las liquidaciones.

¿Qué haces si el administrador te dice que no y los copropietarios le hacen caso?

La única solución es que impugnes el acuerdo de la junta ante el juez. Tienes que presentar una demanda, con abogado y procurador, impugnando los acuerdos. Si el juez los declara ilegales, pondrá las costas a la Comunidad y tu recuperarás lo que hayas pagado al abogado y al procurador.

¿Es perverso el sistema?

Pues sí, lo es. Cómo impugnar supone un coste y unas molestias, algunos administradores y la cohorte de copropietarios acríticos que revolotean a su alrededor, sobre todo los que tienen más coeficiente, deciden no hacerte caso y continuar con el sistema de partes iguales.

Confían en que, por unas decenas de euros, no les vas a impugnar los acuerdos, ya que económicamente no te saldría a cuenta.

Pero se equivocan, las costas van a caer probablemente de su lado, con lo que ellos te pagarán la fiesta y tú te verás librado de una injusticia, lo que es una satisfacción.

Reparto de gastos de comunidad de vecinos | OCU fincas y casas

Ante las dificultades económicas todos buscamos cómo ahorrar gastos. El confinamiento ha reducido de un modo espontáneo muchos de los desembolsos habituales en un hogar, como el transporte, combustible, consumiciones, actividades deportivas y extraescolares, viajes, multitud de compras, etc. Pero hay otros gastos que no varían, como los de la comunidad de propietarios.

Junto a la revisión periódica de las diferentes partidas de gastos de la comunidad, que ahora se ve dificultada por el retraso en las Juntas anuales de aprobación de las cuentas y presupuestos, hay un ejercicio que sí puede hacer cada vecino. Se trata de comprobar que el coeficiente de participación en los gastos que se aplica es el correcto.

La piscina de la comunidad y el Covid-19.

Aplicar el buen coeficiente al reparto de gastos de la Comunidad

Es muy importante que se nos aplique la cuota correcta de participación en gastos comunes en el seno de la comunidad de propietarios. Si no es así, habrá vecinos que estén pagando de más y otros que pagarán menos. Es un punto que hay que revisar periódicamente porque en ocasiones se “arrastran” cálculos antiguos sin fundamento.

La cuota de participación en gastos debe estar definida en la escritura de constitución de la comunidad y en los Estatutos (el llamado título constitutivo de la comunidad). Regla de gastos: prevalecen los estatutos.

Impugnar un reparto de gastos en la comunidad.

Los propietarios pueden acordar, puntualmente, que la participación en gastos comunes se haga de un modo diferente a la prevista en el Título constitutivo. Por ejemplo, se puede acordar así para una derrama por obras, como la renovación del ascensor o de la fachada. Pero esto es distinto de pretender modificar el título constitutivo.

Para modificarlo hay que seguir un procedimiento, que pasa por la previsión de ese acuerdo en el Orden del día de una Junta y por la obtención de la mayoría necesaria para aprobarlo (unanimidad). Posteriormente debería inscribirse en el registro de la propiedad para que así pueda vincular a terceros que integren la comunidad posteriormente.

Si usted comprueba que el coeficiente que le están aplicando no es el correcto, haga cuentas y reclame.

Los herederos pagan la deuda con la comunidad.

Comunidades complejas

Existen comunidades compuestas de varios elementos: distintos edificios, planta de garaje, zona de locales, etc. Es frecuente que estas comunidades tengan un sistema de reparto para cada subcomunidad, aunque no se hayan establecido formalmente las subcomunidades.

Por ejemplo, has y gastos que solo conciernen a los dueños de viviendas, o a los de garajes, o a los de locales, etc. También aquí hay que revisar periódicamente que los repartos que se hagan de los distintos gastos correspondan a lo previsto.

Un gasto que -en un momento dado- pase a cobrarse a todos puede no llamarnos la atención por su escasa cuantía, pero al cabo de varios años podría suponer miles de euros que se han cobrado irregularmente a algunos vecinos en beneficio de otros. 

La reclamación de una propietaria en Vizcaya

  • Una propietaria demandó a su comunidad de propietarios en Getxo (Vizcaya) por no aplicar al reparto de gastos comunitarios la cuota de participación que las fincas de su propiedad tienen asignadas en el título constitutivo de propiedad horizontal.
  • La Audiencia Provincial de Vizcaya estimó el recurso de la Comunidad, al considerar que hace 35 años se acordó fijar unas cuotas diferentes a las contenidas en el Titulo constitutivo, sin que el acuerdo fuera impugnado ni entonces ni posteriormente.
  • La vecina recurre y el Supremo dicta sentencia con fecha de 11 de marzo de 2020.

No es posible la modificación tácita del título constitutivo por el transcurso del tiempo

En el caso juzgado, nunca se adoptó un acuerdo de modificación formal del Título. Por mucho tiempo que haya pasado, cualquier propietario tiene el derecho en cualquier momento de pedir que se le aplique el porcentaje de participación previsto en el título para la distribución de gastos. El Supremo da la razón en ese punto a la vecina que reclamó.

MODIFICACION DEL SISTEMA DE REPARTO DE GASTOS EN UNA COMUNIDAD

La Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 9.1.e, que es obligación del propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptible de individualización.

  • Como dice el propio artículo, el criterio de reparto de los gastos que por defecto establece la ley es la cuota de participación fijada en el título para cada finca registral independiente.
  • Ahora bien, deja la puerta abierta para que se instaure otro sistema de distribución de los gastos diferente al del coeficiente previamente asignado.
  • En estos casos, puede ocurrir que el dueño del edificio fije a través del título o de los estatutos de la finca un criterio diferente de forma que, por ejemplo, los gastos se paguen a partes iguales o se excluyan del pago a determinados propietarios.
  •  También puede darse el caso de que sean los propietarios quienes decidan modificar el sistema de reparto de gastos que se venía aplicando hasta ese momento que por defecto era el establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, el del coeficiente
    de participación o el fijado en el título o estatutos.
  • ¿Acto de mera administración o modificación del título?
  • Para llevar a la práctica esta modificación, será necesario incluir un punto en el orden del día de la convocatoria para poder adoptar un acuerdo al respecto.
  • En este punto, la doctrina se encuentra dividida toda vez que la discrepancia versa en determinar si la modificación del reparto de gastos constituye una modificación del título o debe ser considerada como un acto de mera administración.

En el primer caso, cuando la intención es modificar el sistema de reparto del gasto bien porque se modifique el título o los estatutos o bien porque se haga así constar expresamente, en virtud del artículo 17.1 de la LPH el acuerdo deberá aprobarse por la unanimidad de los propietarios.

  1. Por el contrario, si entendemos que este acuerdo constituye un acto de mera administración de carácter económico anual que no implique la modificación de las cuotas del título, el acuerdo podrá adoptarse por mayoría simple.
  2. Determinar si el acuerdo supone una clara manifestación de modificación del título o los estatutos o un acto de mera administración es importante para concretar qué mayoría es necesaria para el caso de que los propietarios deseen revocar dicho acuerdo y volver al sistema originario de reparto de gastos.
  3. Doctrina jurisprudencial: Así, adoptado el acuerdo, pueden darse dos circunstancias:
  4. • Que el acuerdo se eleve a Escritura Pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad con la finalidad de modificar formalmente las cuotas establecidas en el título o estatutos o manifieste que ésta es la clara voluntad de los propietarios siendo en ambos casos necesaria la adopción del acuerdo por unanimidad.
  5. • Que el acuerdo se apruebe y se aplique el nuevo sistema de distribución del gasto para uno o varios ejercicios económicos.
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En el primer caso, para volver al sistema anterior será necesario un nuevo acuerdo al respecto igualmente por unanimidad. Cuestión diferente, y de ahí el objeto de controversia en la doctrina actual, es saber qué mayoría es necesaria para adoptar el acuerdo y volver al sistema de reparto anterior al acuerdo que no fue inscrito.

 Aunque exista una parte de la doctrina que considere que si el acuerdo fue adoptado por la unanimidad de los propietarios la misma mayoría sería necesaria para adoptar el acuerdo para volver al sistema originario, por el contrario otro sector doctrinal en el que apoyo este artículo, considera que este acuerdo no supone una clara manifestación de voluntad de cambio de las normas del título o estatutos sino más bien un acto de mera administración aplicable al presupuesto anual que puede irse renovando o no de año en año.

Por ello y, en base a este criterio, para “retornar” al sistema de cuotas no será necesario adoptar un acuerdo al respecto por unanimidad siendo suficiente la simple mayoría.

Son varias las sentencias del Tribunal Supremo las que apoyan esta tesis. A modo de ejemplo la Sentencia de 22 de mayo de 2008 que establece que “La cuota de participación en los gastos, establecida en el Título Constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios, según lo establecía el art. 16.

1 de la Ley de Propiedad horizontal 49/1960 en su redacción original, no así el acuerdo consensuado de establecimiento de las referidas cuotas de participación-que puede fijar unas cuotas diferentes a las establecidas en el título constitutivo-, cuya modificación, al constituir una novación en la voluntad convencional, exige la mayoría simple de los propietarios, como expresión de la voluntad general de la Junta de Propietarios”.

  • El acuerdo de modificación del reparto de gastos no se puede entender de forma tácita como una modificación del título salvo que expresamente así se acuerde, en cuyo caso, sí sería necesaria la adopción del acuerdo por unanimidad.
  • Así lo establece la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 1 de diciembre de 2006 “(…) desconoce la Sala cuáles fueron los criterios que el propietario único del edificio tomó en cuenta a la hora de señalar las respectivas cuotas, pero lo que no ofrece duda es que cualquier alteración de las mismas, por lo que comporta la modificación del título, precisa de los mismos requisitos que para su constitución… y que, en este caso, ni siquiera se ha solicitado formalmente por escrito la correspondiente modificación estatutaria…”.
  • “Cuando el cambio del sistema de reparto de gastos constituya una modificación del título, el acuerdo deberá ser unánime”
  • “Si el acuerdo constituye un acto de mera administración, podrá adoptarse por mayoría simple”.

La Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 9.1.e, que es obligación del propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptible de individualización.

  1. Como dice el propio artículo, el criterio de reparto de los gastos que por defecto establece la ley es la cuota de participación fijada en el título para cada finca registral independiente.
  2. Ahora bien, deja la puerta abierta para que se instaure otro sistema de distribución de los gastos diferente al del coeficiente previamente asignado.
  3. En estos casos, puede ocurrir que el dueño del edificio fije a través del título o de los estatutos de la finca un criterio diferente de forma que, por ejemplo, los gastos se paguen a partes iguales o se excluyan del pago a determinados propietarios.
  4. También puede darse el caso de que sean los propietarios quienes decidan modificar el sistema de reparto de gastos que se venía aplicando hasta ese momento que por defecto era el establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, el del coeficientede participación o el fijado en el título o estatutos.
  5. ¿Acto de mera administración o modificación del título?

Para llevar a la práctica esta modificación, será necesario incluir un punto en el orden del día de la convocatoria para poder adoptar un acuerdo al respecto.

En este punto, la doctrina se encuentra dividida toda vez que la discrepancia versa en determinar si la modificación del reparto de gastos constituye una modificación del título o debe ser considerada como un acto de mera administración.

En el primer caso, cuando la intención es modificar el sistema de reparto del gasto bien porque se modifique el título o los estatutos o bien porque se haga así constar expresamente, en virtud del artículo 17.1 de la LPH el acuerdo deberá aprobarse por la unanimidad de los propietarios.

Por el contrario, si entendemos que este acuerdo constituye un acto de mera administración de carácter económico anual que no implique la modificación de las cuotas del título, el acuerdo podrá adoptarse por mayoría simple.

Determinar si el acuerdo supone una clara manifestación de modificación del título o los estatutos o un acto de mera administración es importante para concretar qué mayoría es necesaria para el caso de que los propietarios deseen revocar dicho acuerdo y volver al sistema originario de reparto de gastos.

  • Doctrina jurisprudencial: Así, adoptado el acuerdo, pueden darse dos circunstancias:
  • • Que el acuerdo se eleve a Escritura Pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad con la finalidad de modificar formalmente las cuotas establecidas en el título o estatutos o manifieste que ésta es la clara voluntad de los propietarios siendo en ambos casos necesaria la adopción del acuerdo por unanimidad.
  • • Que el acuerdo se apruebe y se aplique el nuevo sistema de distribución del gasto para uno o varios ejercicios económicos.

En el primer caso, para volver al sistema anterior será necesario un nuevo acuerdo al respecto igualmente por unanimidad. Cuestión diferente, y de ahí el objeto de controversia en la doctrina actual, es saber qué mayoría es necesaria para adoptar el acuerdo y volver al sistema de reparto anterior al acuerdo que no fue inscrito.

 Aunque exista una parte de la doctrina que considere que si el acuerdo fue adoptado por la unanimidad de los propietarios la misma mayoría sería necesaria para adoptar el acuerdo para volver al sistema originario, por el contrario otro sector doctrinal en el que apoyo este artículo, considera que este acuerdo no supone una clara manifestación de voluntad de cambio de las normas del título o estatutos sino más bien un acto de mera administración aplicable al presupuesto anual que puede irse renovando o no de año en año. Por ello y, en base a este criterio, para “retornar” al sistema de cuotas no será necesario adoptar un acuerdo al respecto por unanimidad siendo suficiente la simple mayoría.

Son varias las sentencias del Tribunal Supremo las que apoyan esta tesis. A modo de ejemplo la Sentencia de 22 de mayo de 2008 que establece que “La cuota de participación en los gastos, establecida en el Título Constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios, según lo establecía el art. 16.

1 de la Ley de Propiedad horizontal 49/1960 en su redacción original, no así el acuerdo consensuado de establecimiento de las referidas cuotas de participación-que puede fijar unas cuotas diferentes a las establecidas en el título constitutivo-, cuya modificación, al constituir una novación en la voluntad convencional, exige la mayoría simple de los propietarios, como expresión de la voluntad general de la Junta de Propietarios”.

  1. El acuerdo de modificación del reparto de gastos no se puede entender de forma tácita como una modificación del título salvo que expresamente así se acuerde, en cuyo caso, sí sería necesaria la adopción del acuerdo por unanimidad.
  2. Así lo establece la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 1 de diciembre de 2006 “(…) desconoce la Sala cuáles fueron los criterios que el propietario único del edificio tomó en cuenta a la hora de señalar las respectivas cuotas, pero lo que no ofrece duda es que cualquier alteración de las mismas, por lo que comporta la modificación del título, precisa de los mismos requisitos que para su constitución… y que, en este caso, ni siquiera se ha solicitado formalmente por escrito la correspondiente modificación estatutaria…”.
  3. “Cuando el cambio del sistema de reparto de gastos constituya una modificación del título, el acuerdo deberá ser unánime”-
  4. “Si el acuerdo constituye un acto de mera administración, podrá adoptarse por mayoría simple”.
  5. “Cuando el cambio del sistema de reparto de gastos constituya una modificación del título, el acuerdo deberá ser unánime”-
  6. “Si el acuerdo constituye un acto de mera administración, podrá adoptarse por mayoría simple”.

27 formas de exigir la unanimidad en propiedad horizontal – Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

Con la ayuda de la Editorial Jurídica Sepín vamos a intentar revisar todas aquellas decisiones de relevancia que al día de hoy siguen exigiendo la unanimidad para hacer cambios en la comunidad de propietarios.

Es cierto que a partir de la ley 8/2013 y sus modificaciones, sobre todo las que van relacionadas con los artículos 10 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, han supuesto un cambio en la toma de decisiones pasando de una unanimidad exigida en la normativa anterior a la mayoría cualificada de los 3/5 de la totalidad de los propietarios, casos como la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes, la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas, la creación de nuevos servicios de interés general, etc. han dado lugar a un cambio en la interpretación de la ley, pero con estas modificaciones no se acaba la exigencia de la unanimidad en propiedad horizontal, la propia Ley y la jurisprudencia siguen exigiendo la unanimidad para tomar acuerdos que afecten a cierta tomas de decisiones. Aunque este quorum ha desaparecido casi por completo, pero sigue resultando necesario para supuestos excepcionales.

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El art. 17.

6 de la Ley de Propiedad Horizontal establece: «Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación«.

La conclusión con esta breve exposición es que la Unanimidad no desaparece, pero cada vez se le dá una menor importancia relativa, lo que supondrá mayor agilidad en la Comunidad, que no se verá paralizada por la simple negativa de un comunero.

Ahora bien, en principio y salvo las excepciones previstas en la propia Ley de Propiedad Horizontal comentadas anteriormentecualquier modificación del Título Constitutivo necesita del acuerdo unánime de los propietarios, esto es, no es posible otra forma de cambiar las normas esenciales del inmueble sin el consentimiento expreso o tácito de todos y cada uno de los propietarios, conforme al mismo art. 5 de la Ley.

De este modo, se necesitará del concurso de todos los comuneros, por ejemplo, para la variación de las reglas esenciales del Título, la creación de obligaciones, la alteración de las cuotas de participación, así como otros conceptos de esta índole.

Hay que tener en cuenta que el quorum no es solo de los presentes en la Junta, sino de la totalidad de propietarios, de forma que, una vez que se adopta el acuerdo el día de la reunión, habrá de notificarse a los ausentes, que se entenderán vinculados por el acuerdo si no contestan en contra dentro de los 30 días siguientes, como señala el art. 17.8. Este articulo dice lo siguiente:

«Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción».

Un apunte, cuando se vaya a inscribir la unanimidad en el Registro de la Propiedad, no es necesario que acudan todos los propietarios ante el Notario, ya que es suficiente con que lo haga el Presidente, siempre y cuando en la Junta se haya acordado la facultad correspondiente, indicando de forma exacta y rigurosa en qué consiste la modificación y acreditando la unanimidad de los asistentes y ausentes, pues, en otro caso, no será posible llevar a cabo el nuevo documento público y su posterior inscripción registral. De este modo se ha pronunciado la Resolución de la DGRN de 30 de julio de 2011 (SP/SENT/654099).

Después de esta introducción, os indico 27 actos, modos o formas por los que se debe de exigir la unanimidad de los propietarios:

  • Admitir una servidumbre de luces y vistas de la finca colindante según se refiere el art. 580 y especialmente el art. 582 del Código Civil, hay que reunir a la unanimidad de la Junta de propietarios. Que dice el art. 582 del Código Civil: “No se puede abrir una ventana con vistas rectas, ni balcones a otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad si no hay 60 centímetros de distancia”.
  • Cuando a un propietario se le permita el uso de una determinada zona de elementos comunes, por ejemplo, la cesión de unos metros para la instalación de un aire acondicionado en el patio de la finca, se necesita el previo acuerdo unánime de la Junta de Propietarios.
  • La aprobación de la cesión de una zona común para uso privativo necesita la unanimidad de la Junta y es conveniente que se inscriba en el Registro de la Propiedad, sobre todo si la pretensión es mantener este derecho para futuros propietarios del mismo.
  • Si hay unos terrenos propiedad de la urbanización, que no se usan y se pretende ceder dichos terrenos por ejemplo al Ayuntamiento para su mantenimiento y cuidado, se requiere para dicha cesión la unanimidad de los propietarios.
  • Cuando hay dos comunidades y estas tienen el 50% de los servicios generales y se quiere constituir una sola Comunidad, para la gestión de dichos elementos comunes, se podrá hacer siempre que se consiga la unanimidad de los votos de los propietarios de ambos edificios. Naturalmente, el acuerdo habrá que llevarlo al Notario para que haga la escritura oportuna, se haga la inscripción en el Registro de la Propiedad, se haga un nuevo libro de actas y se consiga un nuevo CIF para la Comunidad. Todo este tema viene comentado de forma breve en el artículo 24.2.a) de la Ley de Propiedad Horizontal que dice lo siguiente: «Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualesquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación».
  • La Constitución de dos comunidades independientes jurídicamente, cuando hasta el momento solo hay una, supone la modificación del Título Constitutivo y para ello se requiere la unanimidad según se indica en el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal.
  • La construcción de vivienda para el conserje o portero necesita el acuerdo de la unanimidad de los propietarios al constituirse un nuevo elemento común.
  • La construcción de trasteros en la azotea en menor número que las propiedades existentes en la finca requiere la unanimidad, al estarse modificando el título y sobre todo si queremos que los trasteros adjudicados a cada piso consten en el Registro de la Propiedad.
  • La venta de un elemento común, que conste así en el Título Constitutivo, supone una modificación del mismo y requiere la unanimidad de los propietarios.
  • La desafectación de un piso de la portería necesita de cambios de coeficientes de todos y cada uno de los propietarios y deberá ser acordado en Junta por Unanimidad, al entrar un nuevo elemento privativo hay que asignar cuotas y rebajar otras.
  • Comprar un local por parte de una Comunidad de Propietarios, si fuera necesario y con las limitaciones jurídicas que esto supondría, necesita de la unanimidad de los propietarios.
  • La venta de trasteros comunes solo se puede hacer si desafectamos previamente esa zona, dando un coeficiente individual y rectificando los demás para seguir con los 100 centésimas, para ello se exige la unanimidad de los propietarios.
  • Para disolver una Comunidad se necesita la unanimidad de todos los propietarios o bien que realmente desaparezcan o queden sin efectividad dichos elementos comunes y cualquiera de los comuneros pidan la declaración judicial de extinción, si es que resulta conveniente modificar algún asunto registral o documento público.
  • La donación de un terreno o de una piscina por parte del Promotor a la Comunidad necesita de la aprobación unánime de todos los propietarios.
  • La expropiación de una parte de una parcela a un propietario implica una modificación de los coeficientes y por lo tanto necesita de la aceptación por parte de la totalidad de los propietarios.
  • La modificación de las cuotas de participación en una Comunidad requiere la unanimidad de los propietarios, por ello se deberán notificar esta propuesta a todos los propietarios según se indica en el art. 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal.
  • La modificación del coeficiente de vivienda del ático, que supone a la vez una modificación del resto de las cuotas para seguir con las 100 centésimas, necesita del acuerdo de la unanimidad de los propietarios.
  • La demolición de un local por orden administrativa supone una modificación de los coeficientes y por ello requiere de la unanimidad de todos los propietarios.
  • A fecha de hoy (1/12/2018) y en espera de nueva legislación al respecto, se necesita acuerdo unánime para impedir el alquiler turístico en una Comunidad por parte de la junta de propietarios.
  • La aprobación de unos Estatutos o la modificación de los existentes necesita de la aprobación de la unanimidad de los propietarios.
  • La modificación del reparto de gastos requiere la unanimidad de todos los propietarios.
  • La venta o permuta de un patio común para garaje de viviendas, necesita del acuerdo unánime de todos los propietarios asistentes y con la ratificación ( o silencio) de los ausentes.
  • La supresión de plazas de garaje por no permitir las mismas el Ayuntamiento, se necesita que la junta de propietarios tome el acuerdo por unanimidad.
  • El acuerdo para dejar sin efecto una servidumbre de paso que tiene a su favor la comunidad necesita de la unanimidad de los propietarios.

Con relación a los acuerdos unánimes y a la privación del derecho a la votación por ser moroso me sumo a la opinión de Sepin con relación a este tema que dice textualmente lo siguiente:

“El criterio mantenido por SEPIN es que no consideramos que el Titulo Constitutivo se pueda modificar sin el concurso de todos y cada uno de los propietarios, de ahí que no creamos correcto admitir jurídicamente que por el hecho de ser deudor, no tenga participación en esa modificación, es decir, que pasivamente pueda aceptar, incluso el cambio de su cuota de participación, por lo que si consta en el acta su negativa o luego, en el caso de estar ausente, contesta en este sentido, la unanimidad no se habrá alcanzado y el acuerdo no se podrá llevar adelante, con independencia de si está o no al corriente de pago de los recibos de la Comunidad, ya que, repetimos, el artículo 15.2 de la LPH, sólo se refiere a los acuerdos de mayoría no, como es el caso consultado, a las decisiones que requieren del quórum unánime.

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Ahora bien, conocemos las sentencias que se han pronunciado a favor y en contra de este argumento, como ejemplo señalamos:

A favor:

AP Madrid, Sec. 11.ª, 303/2010, de 26 de abril

AP Segovia, Sec. 1.ª, 151/2006, de 13 de julio

AP Ávila, Sec. 1.ª, 16/2005, de 4 de marzo

AP Ávila, Sec. 1.ª, 16/2005, de 4 de marzo

AP Ávila, Sec. 1.ª, 16/2005, de 4 de marzo

En contra:

AP Málaga, Sec. 5.ª, 493/2015, de 30 de septiembre

AP Zaragoza, Sec. 2.ª, 205/2006, de 18 de abril

AP A Coruña, Sec. 6.ª, 450/2004, de 15 de julio

  • Con respecto a las abstenciones para alcanzar la unanimidad entendemos que es como el voto del propietario que no asiste a la Junta, es decir, se considera a favor del acuerdo, pero no se suma para alcanzar el citado acuerdo.
  • Si deseas ver el vídeo de este artículo lo puedes hacer en el siguiente enlace
  • Otros post que pueden ser de vuestro interés:

Ochenta y seis obligaciones de los vecinos en la Comunidad según la Jurisprudencia

19 sentencias Tribunal Supremo relacionadas con Propiedad Horizontal en 2016

  1. Fdo Miguel Fernández
  2. Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

¿Se puede modificar el sistema de reparto de gastos en una comunidad de propietarios?

El sistema de reparto de gastos de una comunidad de propietarios suele establecerse en el momento de la constitución de la comunidad o en la siguiente reunión.

Tal y como indica la ley de propiedad horizontal, los propietarios deben sufragar los gastos comunes en proporción a su cuota de participación o de acuerdo con las especialidades fijadas por el título de constitución, los estatutos o los acuerdos de la junta. Es en esas primeras reuniones donde se aplican estos criterios. No obstante, es posible que más adelante, una comunidad de propietarios se plantee poder modificar el sistema de reparto de gastos.

En ese caso, la pregunta que surge inmediatamente es ¿cuáles son las mayorías necesarias para poder modificar el sistema de reparto de gastos establecido?

Para poder responder a esta pregunta, primero debemos aclarar una cuestión capital. Y es saber si la cuota de participación es lo mismo que la cuota coeficiente o de propiedad. Este aspecto es muy importante en la ley de propiedad horizontal en Cataluña al contrario que en la ley de propiedad horizontal estatal. Por ello, vamos a centrarnos en la ley catalana.

En la escritura de obra nueva y división horizontal (título constitutivo) se fija una cuota o coeficiente para cada entidad registral.

Dicha cuota servirá para calcular la parte proporcional de gastos de la comunidad que corresponde a cada entidad, teniendo también en cuenta las posibles especificaciones finales que puedan existir en dicho título constitutivo, o lo que puedan indicar los estatutos, en caso de existir.

También es posible que en esas primeras reuniones la comunidad de propietarios pueda establecer un sistema de reparto de gastos diferente, siempre que se adopte de acuerdo con las mayorías necesarias.

Años más tarde, es posible que una comunidad de propietarios se pueda plantear modificar el sistema de reparto de gastos. Y aquí es donde es importante determinar cuál es la diferencia entre la cuota de participación y la cuota coeficiente, aspecto fundamental para determinar las mayorías necesarias para poder modificar una u otra.

La cuota de participación emana de la cuota coeficiente fijada en el título constitutivo y sirve, como indicábamos, para establecer el sistema de reparto de gastos de la comunidad.

No obstante, así como la modificación de la cuota coeficiente exige el acuerdo de la unanimidad de los propietarios de la comunidad, la modificación de la cuota de participación de forma distinta a lo fijado en el título constitutivo puede efectuarse conforme a las mayorías cualificadas de 4/5 partes de propietarios y coeficientes.

Por lo tanto, en Cataluña la modificación del sistema de reparto de gastos de una comunidad de propietarios puede realizarse mediante un acuerdo de mayorías cualificadas de 4/5 partes. En cambio, en el resto de España se requiere el acuerdo unánime para modificar el sistema de reparto de gastos de una comunidad de propietarios.

Es importante destacar que no es habitual que una comunidad de propietarios modifique el sistema de reparto de gastos establecido inicialmente, salvo que haya un cambio importante como, por ejemplo, la apertura de una puerta en el interior del vestíbulo por parte de un local. En este caso se modifica de facto el sistema de reparto de gastos que elimina la exclusión del local de participar en los gastos de escalera.

Al margen de esta situación excepcional, como indicábamos, no se suele modificar el sistema de reparto de gastos.

Pero en el caso que se plantee esta situación, es más fácil efectuarlo en una comunidad de propietarios de Cataluña que en el resto de España ya que, en la ley catalana, la unanimidad para la adopción de acuerdos está muy restringida a aspectos muy concretos.

En la administración Finques Chicote somos administradores de fincas desde el año 1968 y administramos alrededor de 400 comunidades de propietarios en Barcelona y su área metropolitana.

Cada una de ellas tiene establecido un sistema de reparto de gastos en base al título constitutivo, estatutos o posibles acuerdos de reunión.

Y en el caso de plantearse su modificación, aplicamos lo establecido en la ley de propiedad horizontal catalana.

¿Cómo se modifica el sistema de reparto del presupuesto de una comunidad de propietarios?

En una primera aproximación, podríamos considerar que la respuesta a la anterior cuestión se deduce de la propia literalidad de la ley, cuando el Art. 9.

5, apartado e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la contribución se hará “ con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, …”, disponiendo el último párrafo del artículo 5, en relación con el Art. 17.

1, que cualquier acuerdo modificatorio del título constitutivo requiere de la unanimidad de todos los propietarios.

Del contenido de nuestra LPH cabe deducir que si dicho acuerdo no ha sido adoptado por unanimidad, nos encontraríamos ante un acuerdo anulable que de no ser impugnado en plazo de un año quedaría firme y consentido, con la misma validez que si hubiese sido adoptado por unanimidad.

Pese a que así deba entenderse con carácter general, no parece ser ésta la tesis que adopta nuestro Tribunal Supremo cuando de acuerdos de modificación de coeficientes o sistema de reparto presupuestario se trata, ya que en estos casos parece no tener en cuenta su falta de impugnación en plazo, ni el hecho de que hayan sido aplicados como acuerdo estatutario durante años.

Concretamente, nuestro Tribunal Supremo, en Sentencia de 3 Dic. 2004, rec. 3126/1998, vino a establecer respecto de un acuerdo de modificación de coeficientes o reparto presupuestario que fue aprobado por unanimidad:

” ello supone una modificación estatutaria contraria a la ley, susceptible de ser impugnada judicialmente para lograr la anulación del acuerdo, sin que la tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía, en base a lo que especialmente se haya establecido en los Estatutos, sea suficiente aceptación de hecho para evitar la impugnación de un acuerdo similar adoptado en una Junta posterior.”

En esta misma línea, la Sentencia del Tribunal supremo núm. 452/2008 de 22 mayo de 2008, indicaba que:

” la cuota de participación en los gastos, establecida en el Título Constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios, según establecía el art. 16.

1 de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 en su redacción original, no así el acuerdo consensuado de establecimiento de las referidas cuotas de participación -que puede fijar unas cuotas diferentes a las establecidas en el título constitutivo-, cuya modificación, al constituir una novación en la voluntad convencional, exige la mayoría simple de los propietarios, como expresión de la voluntad general de la Junta de Propietarios.”

Es decir, que en el supuesto de que nos encontremos ante un acuerdo de modificación de coeficientes que hubiese sido aprobado por acuerdo consensuado de la mayoría, pero que no haya sido impugnado en su plazo, dicho acuerdo seguiría careciendo de validez y en consecuencia podría quedar sin efecto mediante un mero acuerdo mayoritario.

Parece por tanto no cabe invocar en estos casos el principio de seguridad jurídica en cuanto a la convalidación de los acuerdos contrarios a la LPH o los estatutos por transcurso del plazo de caducidad para su impugnación, ya que, según entiende el Tribunal Supremo, este tipo de acuerdos seguirían careciendo de validez sin importar el número de años en los que haya venido siendo aplicado como nueva cláusula estatutaria.

De hecho, y como problema complementario para su validez, incluso en el supuesto de que el acuerdo modificatorio de los coeficientes de participación hubiese sido aprobado por unanimidad, el mismo carecería de eficacia frente a los posteriores adquirentes de inmuebles, si no aparece inscrito en el Registro de la Propiedad, tal como se ha encargado de recordar la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de Marzo de 2008, con fundamento en la literalidad del Art. 5 de la LPH.

” en todo caso, para su validez ( las cláusulas estatutarias) han de estar inscritas, con dicho documento, en el Registro de la Propiedad, pues, si este requisito no se cumple, los futuros propietarios no están obligados a la observancia de algo en cuya elaboración no han participado y que no figura reflejado en la publicidad registral.”

” la condición de “tercero” en la Propiedad Horizontal sólo importa a quienes sean propietarios en el futuro y queden afectados por el Título, lo que conduce a la hermenéutica del artículo 5 de la Ley en el sentido de que ningún nuevo titular, por adquisición de vivienda, local, garaje, etc., por cualquiera de los medios previstos en Derecho, puede ser obligado por acuerdos o formas de actuación comunitaria diferentes a lo que conste en el Título Constitutivo inscrito en el Registro de la Propiedad.”

En definitiva, que para estar seguro de que el cambio de sistema de reparto presupuestario va a ser vinculante para la comunidad, conforme a los recientes criterios del Tribunal Supremo, dicho acuerdo debe aprobarse por unanimidad e inscribirse en el Registro.

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