Itp impuesto transmisiones patrimoniales funciona

Cómo funciona el impuesto sobre transmisiones patrimoniales3.3 (66.67%) 3 votes

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) se aplica a cualquier operación de compraventa onerosa. Entre estas acciones, se encuentra la compra de un piso usado en Tarragona.

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales se aplica solo a la compraventa de viviendas de segunda mano y no a los inmuebles nuevos. En las construcciones nuevas, se paga un IVA reducido del 10%. En Api.cat, te vamos a explicar cómo funciona el impuesto sobre transmisiones patrimoniales.

Cuánto supone el impuesto

El Impuesto de Tranmisiones Patrimoniales (ITP) supone un gasto medio de 11.404 euros para el comprador de una vivienda.

Estos datos están extraídos del informe Lagares, elaborado por un grupo de expertos, que aconseja al Gobierno la eliminación del impuesto para incentivar la compraventa de viviendas.

Como el tributo lo liquidan las comunidades autónomas, existen diferencias entre las zonas a la hora de pagarlo. En Cataluña, abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) supone una media de casi 18.000 euros.

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¿Qué pasaría si se elimina el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales?

El informe Lagares propone la eliminación del impuesto. ¿Qué pasaría si se suprimiera el tributo?

  • Los promotores inmobiliarios rechazan la medida porque consideran que las viviendas de segunda mano ganarían mucho y sería muy difícil dar salida al ‘stock’ de viviendas nuevas.
  • Las entidades financieras y el Sareb, el banco malo, defienden la iniciativa porque sus operaciones proceden de viviendas de segunda y tercera transmisión. A estos inmuebles, ya se les aplicó el 10% de IVA.

Gastos del Impuesto sobre Transmisiones Inmobiliarias

A la hora de detallar los gastos para comprar un piso, además de la notaría y el Registro de la Propiedad, si la vivienda es de segunda mano, debes pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Para abonar el tributo, hay un baremo que se divide en dos casos:

  1. Compradores menores de 32 años y con unos ingresos anuales menores a 30.000 euros brutos. En este caso, se aplica un 5%.
  2. Compradores menores de 32 año y con unos ingresos anuales superiores a 30.000 euros brutos. El porcentaje es del 10%.

En el resto de casos, la comunidad autónoma correspondiente es quien fija el valor del impuesto. Éstos son los puntos básicos de cómo funciona el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Si tienes cualquier duda o comentario, nos los puedes enviar.

Foto: Casa Inmobiliaria

Contents

Qué es el impuesto de transmisiones patrimoniales

Habrás leído que cuando se adquiere una vivienda de segunda mano, se debe abonar ante el ayuntamiento el llamado Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actividades Jurídicas Documentadas, que comúnmente se conoce ITP/AJD, es un impuesto de carácter indirecto que se paga a las Comunidades Autónomas.

Este impuesto se aplica a todas las operaciones que impliquen una transmisión de patrimonio entre las personas. El importe de este impuesto variará de acuerdo a la Comunidad Autónoma en la que se sitúe el inmueble, de la naturaleza y el valor del bien, y de las características del comprador.

¿Qué operaciones están sujetas al impuesto de transmisiones patrimoniales?

Están sujetos al pago de ITP: las transmisiones patrimoniales onerosas; las operaciones societarias. Mientras que los documentos notariales, mercantiles y administrativos están sujetos al pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Las Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO)

Son aquellas operaciones de carácter civil entre particulares, es decir, cuando las partes no actúen en carácter de empresarios o profesionales.

Casos de estas operaciones son la compraventa de bienes muebles o inmuebles, la constitución de derechos reales. También es aplicado a la hora de efectuar el arrendamiento de un inmueble, ya sea éste rústico o urbano.

El ITP lo abona el adquirente, prestatario, arrendatario o beneficiario de las operaciones indicadas anteriormente.

Las Operaciones Societarias (OS)

Son aquellas que implican la constitución o disolución de sociedades, el aumento o disminución de su capital. En estos casos el ITP lo abona la sociedad, los socios o copropietarios.

Conviene tener presente que la primera transmisión onerosa de cualquier bien no se grava con ITP sino con el IVA. El ITP se aplica a partir de la segunda transmisión onerosa, por ello aplica a viviendas de segunda mano. Las viviendas de segunda mano tampoco pagan AJD (la porción variable), únicamente ITP.

La Ley establece que nunca una misma operación esté sujeta al gravamen de dos modalidades del impuesto al mismo tiempo. Si la operación está tributa por la modalidad de Operaciones Societarias nunca estará sujeta al gravamen de TPO. Los tres impuestos TPO, OS e AJD son totalmente incompatibles con el Impuesto sobre el valor añadido.

¿Cuál es la base imponible del impuesto de transmisiones patrimoniales?

La base imponible la constituye el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituye o cede. Legalmente se equipara el concepto de “valor real” a aquel de “valor de mercado”.

En este sentido, el valor de mercado es el importe de la comercialización adecuada del bien transmitido, actuando libremente y sin un interés particular en la operación tanto el comprador y como el vendedor.

El valor declarado del bien puede estar sujeto a verificación por parte de Hacienda.

Sobre la base imponible se aplica el tipo de gravamen, lo que arroja la cuota tributaria, que constituye el ingreso a pagar. Se consideran deducibles de este valor las cargas que disminuyen el valor real de los bienes, pero no las deudas. Por lo tanto la hipoteca no afecta al valor real del inmueble y no es un concepto deducible.

Dada que la competencia sobre este impuesto pertenece a cada CC.AA., serán ellas las que fijen los porcentajes a aplicar. Operaciones específicas como la constitución de usufructos, hipotecas y arrendamientos están sujetas a la normativa del impuesto que establece una serie de reglas para determinar su base imponible.

¿Cuándo, cómo y dónde se paga el ITP?

¿Cuándo se paga el impuesto de transmisiones patrimoniales?

El plazo para abonar impuesto sobre transmisiones patrimoniales es de 30 días hábiles posteriores a la fecha de la operación por la cual nace la obligación del impuesto. Este es el llamado Periodo Voluntario de Pago.

¿Cómo se paga el impuesto de transmisiones patrimoniales?

Para proceder a liquidar el ITP la administración facilita una serie de formularios de distintos modelos.

¿Dónde se paga el impuesto de transmisiones patrimoniales?

Una vez rellenados, habrán de ser presentados en el Servicio Territorial de Hacienda, acompañados del DNI. Además, la copia auténtica y la copia simple del documento notarial, judicial, administrativo o privado en que conste el acto que origina el tributo.

Cuando resulte aplicable algún beneficio fiscal o tipo impositivo reducido, se tiene que aportar, además, justificación suficiente que acredite el cumplimiento de los requisitos necesarios para su aplicación.

También el impuesto de transmisiones patrimoniales puede ser liquidado mediante timbres fiscales del Estado, como se hace en los contratos de arrendamiento

¿Qué pasa si no pago el impuesto de transmisiones patrimoniales?

La falta del pago de este impuesto acarrearía la inspección tributaria, así como el requerimiento inmediato de la liquidación del tributo; además de los gastos de recargo.

Aunque el impago del ITP no afecta el hecho de la posesión del bien, si tiene efecto sobre la titularidad formal del mismo.

Para efectuar el cambio de titularidad es imprescindible presentar la liquidación del ITP, caso contrario el bien seguirá figurando a nombre del transmitente.

Aunque estos tributos no gravan exclusivamente la compraventa de vivienda, ésta sí es la parte más sustancial del impuesto, por lo que sirve de termómetro para medir el auge que viene teniendo el mercado inmobiliario.

Como comprador debes tener presente que la carga impositiva varía entre Comunidades y que cada una segrega el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales según el tipo de bien que se grava, el valor del bien y el caso de cada comprador.

A este tributo se le aplican las bonificaciones o deducciones según cada Comunidad Autónoma. En cualquier caso, convendrá consultar asesoría para despejar sus dudas.

En Deplace encontrarás la mejor forma de despejar cualquier duda sobre este aspecto y cualquier aspecto relacionado con proceso de compraventa de inmuebles.

1. ITP y AJD. Cuestiones generales

En lo que se refiere a la legislación estatal, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (en adelante, ITP y AJD) se encuentra regulado en el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (texto refundido de la Ley del Impuesto), y Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo (reglamento del impuesto).

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1.2 ¿Qué grava el impuesto?

Podríamos decir que existen en el ITP y AJD tres impuestos diferentes, agrupados bajo un solo título. Así, podríamos hablar de impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas, impuesto sobre operaciones societarias e impuesto sobre actos jurídicos documentados.

No obstante lo anterior, por razones históricas y dada la existencia de características comunes a los tres impuestos, el legislador ha optado por la existencia de un solo título para definir los tres impuestos.

La existencia de un solo título ha obligado al legislador a utilizar el término “modalidades” para distinguir las tres formas de gravamen que reviste el impuesto.

Por tanto, para saber qué resulta gravado en el impuesto debemos acudir a los conceptos gravados en cada modalidad del mismo.

Así, podríamos avanzar, en una primera aproximación, que en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (en adelante, TPO) se someten a imposición, entre otras transmisiones, la transmisión onerosa por actos ínter vivos de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas (por ejemplo, la venta de un piso por un particular; entendiendo por particular el que no es empresario o profesional a efectos del IVA).

En la modalidad de operaciones societarias (en adelante, OS) se someten a gravamen, fundamentalmente, actos de financiación de la empresa (por ejemplo, la ampliación de capital de una sociedad mercantil).

Por último, en la modalidad de actos jurídicos documentados (en adelante, AJD) se grava fundamentalmente la “formalización”, y por ello se someten a tributación por esta modalidad los documentos notariales (la llamada “cuota fija”, conocida como el papel notarial y la conflictiva cuota variable, de gran aplicación en la práctica notarial), documentos mercantiles y documentos administrativos, en los términos en los que más tarde desarrolaremos.

1.3. ¿Cuál es el ámbito de aplicación territorial del impuesto?

En relación a los hechos imponibles que tributan en España, el legislador, atendiendo a cada modalidad, manifiesta que el impuesto se exigirá a:

  1. Las TPO de bienes y derechos que estén situados, puedan ejercitarse o hayan de cumplirse en territorio español, o en territorio extranjero si el obligado al pago del impuesto es residente en España.
  2. Las OS realizadas por entidades en las que concurra alguna de las siguientes circunstancias:
    • Que tengan en España la sede de dirección efectiva.
    • Que tengan en España su domicilio social, siempre que la sede de dirección no la tengan en otro Estado de la Unión Europea.
    • Que realicen en España operaciones de su tráfico, siempre que su sede de dirección o su domicilio social no se hallen en otro país de la Unión Europea.
  3. Los AJD, que se formalicen en territorio español o en el extranjero si surten efectos económicos o jurídicos en España.

Además, hay que tener en cuenta que en el País Vasco cada diputación foral tiene su propia norma reguladora del impuesto; Navarra también cuenta con norma propia distinta a la del Estado.

Por lo que respecta al resto de las comunidades autónomas, el ITP y AJD es un impuesto estatal, cuyo rendimiento se cede a las mismas, haciéndose cargo por delegación del Estado de la gestión y liquidación, recaudación, inspección y revisión en vía administrativa.

También pueden asumir determinadas competencias normativas. Así, pueden regular el tipo de gravamen de la mayoría de los conceptos sujetos a TPO y el tipo de gravamen de la modalidad de AJD, documentos notariales, deducciones y bonificaciones en la cuota y aspectos de gestión y liquidación (pueden aprobar, por ejemplo, sus propios modelos de autoliquidación).

1.4 ¿Son compatibles entre sí las distintas modalidades del impuesto?

En ningún caso un mismo acto podrá ser liquidado por la modalidad de TPO y por la de OS, que se configuran como incompatibles. Además, es incompatible la cuota variable de AJD, documentos notariales, con las modalidades de TPO y OS.

EJEMPLO

Una sociedad hace una ampliación de capital y uno de los accionistas, persona física, acude a la ampliación de capital mediante una aportación no dineraria consistente en un inmueble de su propiedad.

SOLUCIÓN

En dicha operación se transmite un inmueble a cambio de acciones, por lo que podría pensarse que se produce uno de los hechos imponibles de la modalidad de TPO (transmisión de un bien del patrimonio de una persona física) y también de la modalidad de OS (la ampliación de capital es una de las operaciones típicas de financiación de la empresa sujetas a la misma). Dada la incompatibilidad entre ambas modalidades y en virtud del principio de especialidad, la operación sólo tributa por la modalidad de OS.

Tampoco tributan por AJD documentos notariales, cuota variable, por ser incompatibles con OS. Recordemos que esta operación se hace en escritura pública (documento notarial) y se inscribe en el Registro Mercantil.

EJEMPLO

Don Luis fallece el 3 de marzo de 2010, en junio de 2010 los herederos otorgan escritura de aceptación y adjudicación de herencia. Componen la herencia dos inmuebles urbanos con un valor de 300.

000 euros y los herederos son los dos hijos del fallecido, a partes iguales y se adjudican los inmuebles en pro indiviso.

¿Tributa esta escritura por la modalidad de AJD, documentos notariales, cuota variable?

SOLUCIÓN

No, ya que no hay exceso de adjudicación y si bien hay escritura, es valuable e inscribible, está sujeta a ISD y por tanto no sujeta a AJD, documentos notariales, cuota variable.

EJEMPLO

Don Luis fallece el 3 de marzo de 2010. En junio de 2010, los herederos otorgan escritura de aceptación y adjudicación de herencia. Componen la herencia un inmueble urbano con un valor de 200.

000 euros y los herederos son los dos hijos del fallecido, a partes iguales. En la propia escritura se adjudica uno de los hijos el inmueble al tratarse de un bien indivisible y compensa a su hermano con 100.000 euros.

¿Tributa esta escritura por la modalidad de AJD, documentos notariales, cuota variable?

SOLUCIÓN

Sí hay tributación al haber un exceso de adjudicación declarado no sujeto a la modalidad de TPO al ser un bien indivisible o que desmerece mucho su división. El exceso de adjudicación no está amparado en la incompatibilidad con la modalidad de ISD.

La liquidación sería sobre una base imponible de 200.000 euros (sin perjuicio de la comprobación administrativa) y para el tipo de gravamen se aplicaría el de la comunidad autónoma donde sea inscrito el inmueble en el Registro de la Propiedad (normalmente el 1%). Si hubiera tributado por la modalidad de TPO al 7%, la base imponible hubiera sido 100.000 euros (el exceso).

EJEMPLO

Don Isaac compra a una promotora el 24 de enero de 2010 en documento privado un inmueble que tiene previsto destinar a su vivienda habitual. El precio del inmueble es de 460.000 euros. El 2 de junio de 2010 se eleva el contrato privado a escritura pública. ¿Tributa esta venta por la modalidad de AJD, documentos notariales, cuota variable? Liquidar, en su caso, el gravamen.

SOLUCIÓN

Sí se produce el hecho imponible de la modalidad de AJD, pero con el otorgamiento de la escritura pública, no antes. Recordemos que es además valuable, inscribible y no sujeto a TPO (esta sujeto a IVA y no sujeto a TPO ya que vende un empresario y lo que vende esta sujeto y no exento a IVA), ni a OS ni a ISD.

La base imponible sería de 460.000 euros, sin perjuicio de la comprobación administrativa y el tipo de gravamen dependería de la normativa de la comunidad donde se inscriba el inmueble (normalmente el 1%).

Además, la venta será una operación sometida a tributación en el IVA sobre una base imponible de 460.000 euros (la base imponible en el IVA con carácter general es el precio).

ITP, AJD e IVA: los impuestos de las viviendas

Salud financiera

El AJD, ITP e IVA son tres impuestos que gravan la adquisición de una vivienda. El AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados)  grava los documentos notariales, mercantiles y administrativos.

El ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) se aplica cuando hay una transmisión o venta de bienes entre particulares o se constituyen derechos reales, préstamos, fianzas, arrendamientos, pensiones y determinadas concesiones administrativas. .

Y el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) grava el intercambio de bienes y servicios.

A la hora de comprar una casa, es muy frecuente no tener claro qué tributos hay que pagar en cada situación, el gasto que suponen y cómo afecta su desembolso al presupuesto final para adquirir una vivienda y, en consecuencia, a la salud financiera de una familia. ¿Hay que pagar siempre el IVA? ¿Qué es eso del AJD? ¿Y el ITP? ¿Son compatibles entre ellos?

IVA, AJD e ITP: ¿Qué es qué?

Cuando llega el momento de calcular la cantidad total a pagar por la adquisición de la vivienda las siglas correspondientes a distintos impuestos se amontonan en la cabeza. Algunas, como el IVA, son conocidas por todos, pero muchos estarán perdidos cuando oigan hablar del AJD o del ITP.

  • El IVA o Impuesto sobre el Valor Añadido grava el consumo y básicamente somete a tributación las entregas de bienes y prestación de servicios realizadas por empresarios o profesionales, siendo el obligado a soportarlo el consumidor final. El tipo o porcentaje aplicable irá en función del bien o servicio prestado. En el caso de la vivienda nueva, el tipo aplicable es un 10% sobre el valor de venta o un 4% si se trata de una vivienda de protección oficial (VPO).
  • El ITP es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y se aplica generalmente cuando hay una transmisión o venta de bienes entre particulares. El ITP es un impuesto cedido a cada Comunidad Autónoma, de manera que el tipo aplicable varía en función de la comunidad autónoma en la que radique el inmueble en una horquilla de entre el 6% y el 11%. En este caso será el propio comprador el que calcula la cantidad a pagar mediante el modelo de autoliquidación correspondiente y lo presenta en cualquier banco o caja de ahorros.
  • El AJD, por último, es el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Este impuesto grava los documentos notariales, mercantiles y administrativos pero, en lo referente a la compra de una vivienda lo relevante es la modalidad de Documentos Notariales (DN) se distinguen dos cuotas, una fija y otra variable.
    • La cuota fija hace referencia al papel timbrado en el que deben extenderse los documentos notariales y se cifra en 0,30 euros por pliego y 0,15 por folio.
    • Por su parte, la cuota variable se aplica cuando el objeto de las escrituras es inscribible en los Registros de la Propiedad, Mercantil o Industrial y de Bienes Muebles; es decir, la cuota variable sí es aplicable a la compra de una vivienda. En este caso, la cantidad a pagar dependerá del porcentaje aprobado por cada Comunidad Autónoma, que oscila entre el 0,5% y el 2%.
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¿Qué gastos hay que tener en cuenta al 'irse de casa'?

Aunque todos los impuestos citados sean aplicables a la compra de una vivienda, no siempre se deben pagar todos.

  • Vivienda adquirida por compraventa

– Cuando es una vivienda nueva, el comprador debe pagar el IVA y las cuotas fija y variable del AJD.

 En este caso, el porcentaje que haya determinado cada Comunidad Autónoma para la cuota variable del AJD se calcula sobre el valor declarado de la vivienda, salvo que el valor comprobado por hacienda sea mayor, en cuyo caso se aplicará sobre esta valor.

Hay que tener en cuenta que se considera vivienda nueva aquella que se compra directamente al promotor o cuya rehabilitación ha terminado.

– Cuando es una vivienda de segunda mano, se grava con el  ITP y la cuota fija del AJD, pero no la variable. Y es que el AJD y el ITP son incompatibles, de manera que las operaciones que se formalicen en documento notarial en las que se aplique el ITP estarán sujetas a la cuota fija del AJD pero libres de la variable.

  • Vivienda adquirida mediante crédito hipotecario

– Si es una vivienda nueva, también se paga, como en el caso de la compraventa, el IVA y el AJD en sus cuotas fija y variable.

Pero en este caso, el porcentaje de la cuota variable se calcula sobre el importe de la responsabilidad hipotecaria (incluye intereses, costas y gastos) que es la cantidad máxima por la que responde el inmueble en caso de ejecución hipotecaria, y no sobre el valor declarado de la propiedad.

– Si se trata de una vivienda de segunda mano se aplica el ITP y las cuotas fija y variable del AJD (por formalización de préstamo). Aquí también, la cuota variable se calcula en función del importe de la responsabilidad hipotecaria.

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El impuesto sobre transmisiones patrimoniales

El nombre completo de este tributo u obligación tributaria es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (más adelante, también ITPAJD), y tal como su propio nombre indica, se trata de un impuesto de carácter indirecto que grava las transmisiones patrimoniales onerosas, las operaciones societarias y los actos jurídicos documentados.

II. Regulación

El impuesto de transmisiones patrimoniales se encuentra regulado en el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, y en el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo.

III. ¿Qué grava este impuesto?

El impuesto de  transmisiones patrimoniales es un impuesto que agrupa, por así decirlo, tres impuestos distintos bajo un mismo título. Así nos encontramos con el impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas (TPO), el de las operaciones societarias (OS) y el de los actos jurídicos documentados (AJD).

Sin embargo, por la existencia de características comunes a los tres impuestos, el legislador ha elegido mantener un solo impuesto para gravar tres situaciones distintas.

Definiendo la primera de las situaciones, el impuesto grava todas aquellas transmisiones inter vivos de carácter oneroso que se realicen de bienes y derechos que conforman el patrimonio de las personas, tanto físicas como jurídicas. Dentro de este hecho imponible nos encontramos distinción de Transmisiones Patrimoniales por naturaleza y por equiparación.

Dentro de las primeras englobamos las transmisiones onerosas de hechos y bienes del patrimonio de las personas, la constitución de derechos reales y personales como el préstamo o la fianza, y, por último, la constitución de concesiones administrativas.

Cuando nos referimos a las Transmisiones Patrimoniales por equiparación, son aquellas que el legislador ha calificado sin que realmente puedan ser consideradas transmisiones como tales.

Dentro de esta modalidad nos encontramos con las adjudicaciones en pago para saldar una deuda, los excesos de adjudicación declarados, los expedientes complementarios de documentos públicos y los reconocimientos de dominio.

La segunda de las situaciones que grava las Operaciones Societarias engloba, principalmente, los actos de financiación societaria, como puede ser, una ampliación de capital, las aportaciones de los socios, la constitución o la disolución de sociedades y los traslados a España de las sedes de dirección efectiva o domicilio social de una sociedad cuando éstas no se encuentran en un Estado Miembro de la Unión Europea.

Por último, el Impuesto grava los Actos Jurídicos Documentados que fundamentalmente consiste en la formalización de las relaciones jurídicas que se realicen ante notarios, registros mercantiles o administrativos. Es decir, se someten a este tributo todos aquellos documentos notariales, mercantiles o administrativos que se formalicen.

IV. ¿Cuál es el ámbito de aplicación territorial del impuesto?

  • Atendiendo a los hechos imponibles anteriores, sólo se verá obligado a pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales una persona española cuando un bien o derecho transmitido esté en España o en el Extranjero.
  • Tributarán por las operaciones societarias aquellas entidades que tengan su dirección efectiva o domicilio social en España y las que realicen operaciones en España cuando su sede o domicilio no se halle en otro Estado Miembro de la Unión Europea.
  • Por último, se devengará este tributo por aquellos Actos Jurídicos Documentados que se realicen en el territorio español o en el extranjero cuando de éstos devenguen efectos económicos o jurídicos en España.
  • Cabe destacar que este impuesto es de carácter estatal, pero su gestión, liquidación, recaudación, inspección y revisión se tienen delegadas a las Comunidades Autónomas.
  • Asimismo, hay que tener en cuenta que, tanto en el País Vasco como en Navarra, cuentan con sus propias normas reguladoras de este tributo.

V. ¿Puede liquidarse un mismo acto por las distintas modalidades del impuesto?

Bajo ninguna circunstancia podrá devengarse el impuesto por el concepto de Transmisión Patrimonial Onerosa y por el de Operaciones Societarias a la vez.

Igualmente, tampoco serán compatibles con la cuota variable correspondiente a los documentos notariales. Sin embargo, la legislación establece que sí serán compatibles con el resto de modalidades del tributo por Actos Jurídicos Documentados (concretamente, la cuota fija de los documentos notariales, mercantiles y administrativos).

VI. Sujeto pasivo

Entendemos que el sujeto pasivo o el obligado tributario en el caso de la modalidad del impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas, será el adquirente del bien o aquél a cuyo favor se constituya el derecho real. Asimismo, el sujeto pasivo será el arrendatario en la constitución de arrendamiento y el concesionario en la concesión administrativa.

  1. En el supuesto de las operaciones societarias, el obligado será:
  2. (i) La sociedad en el caso de las constituciones, aumentos de capital, traslados de sedes y aportaciones de socios.
  3. (ii) En aquellos casos en los que la operación societaria consista en la disolución de la sociedad o en una reducción de capital, serán los socios los obligados al pago de este tributo.

VII. El devengo

El impuesto sobre transmisiones patrimoniales se devengará el mismo día en que se realice el acto gravado. En el caso de las Operaciones Societarias y en los Actos Jurídicos Documentados, será el día en que se formalice el acto.

VIII. Exenciones

  • La ley recoge una serie de exenciones para este impuesto. Así, están exentas:
  • (i) Las aportaciones que se realicen por los cónyuges a la sociedad conyugal.
  • (ii) Las transmisiones de terrenos para la construcción de viviendas de protección oficial.
  • (iii) Los depósitos, tanto en efectivo como los préstamos.
  • (iv) La transmisión de vehículos usados cuando quien lo adquiera sea un empresario que se dedique a la compra y venta de los mismos.
  • (v) La transmisión de acciones y participaciones sociales que deberían tributar por la modalidad de Transmisión Patrimonial Onerosa.
  • (vi) Las reestructuraciones en relación con el TPO y AJD.
  • (vii) Las primeras copias de escrituras notariales cuando versen sobre la cancelación de hipotecas.
  • (viii) Las operaciones societarias relativas a la constitución, aumento de capital, aportaciones sociales y traslados de sedes a España cuando no estuvieran situados en estados miembros de la Unión Europea.
  • (ix) La cuota gradual de documentos notariales de las escrituras de novaciones contractuales de préstamos y créditos hipotecarios cuando se encuentren bajo el amparo de RDL 6/2012.
  • (x) La suscripción de arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente de los regulados en el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

IX. ¿La adjudicación de una concesión administrativa tributa por el impuesto de transmisiones patrimoniales?

Hemos de preguntarnos si la adjudicación de una concesión administrativa constituye un hecho imponible gravado por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales.

La respuesta resulta ser, con carácter general, afirmativa. Entre otras muchas y al respecto, nos ilustra la reciente Resolución Vinculante de la Dirección General de Tributos, V0129-18, de 25 de Enero de 2018.

En ésta última, se parte de un análisis del artículo 7, apartados 1.

B) del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante ITP y AJD), aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993), que incluye a la constitución de concesiones administrativas entre los hechos imponibles de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del impuesto.

  1. Sobre este particular, expone la respuesta ofrecida por la Dirección General de Tributos:
  2. “En el supuesto planteado, no estando incluida la citada concesión en ninguno de los supuestos exceptuados del precepto anteriormente transcrito, quedará sujeta a la modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados”.
  3. Por otro lado, en relación al cálculo de la base imponible del impuesto, tal y como señala la resolución que analizamos, hemos de acudir al artículo 13 del Texto Refundido del ITP y AJD, que será el que establezca el sistema de reglas aplicables al efecto:

“1. Las concesiones administrativas tributarán, en todo caso, como constitución de derechos, al tipo de gravamen establecido en el artículo 11 b), cualesquiera que sean su naturaleza, duración y los bienes sobre los que recaigan.

    1. Se equipararán a las concesiones administrativas, a los efectos del Impuesto, los actos y negocios administrativos, cualquiera que sea su modalidad o denominación, por lo que, como consecuencia del otorgamiento de facultades de gestión de servicios públicos o de la atribución del uso privativo o del aprovechamiento especial de bienes de dominio o uso público, se origine un desplazamiento patrimonial en favor de particulares.
    2. Como norma general, para determinar la base imponible, el valor real del derecho originado por la concesión se fijará por la aplicación de la regla o reglas que, en atención a la naturaleza de las obligaciones impuestas al concesionario, resulten aplicables de las que se indican a continuación:                                                                    
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a) Si la Administración señalase una cantidad total en concepto de precio o canon que deba satisfacer el concesionario, por el importe de la misma.

b) Si la Administración señalase un canon, precio, participación o beneficio mínimo que deba satisfacer el concesionario periódicamente y la duración de la concesión no fuese superior a un año, por la suma total de las prestaciones periódicas. Si la duración de la concesión fuese superior al año, capitalizando al 10 por 100 la cantidad anual que satisfaga el concesionario.

Cuando para la aplicación de esta regla hubiese que capitalizar una cantidad anual que fuese variable como consecuencia, exclusivamente, de la aplicación de cláusulas de revisión de precios que tomen como referencia índices objetivos de su evolución, se capitalizará la correspondiente al primer año. Si la variación dependiese de otras circunstancias, cuya razón matemática se conozca en el momento del otorgamiento de la concesión, la cantidad a capitalizar será la media anual de las que el concesionario deba de satisfacer durante la vida de la concesión.

  • c) Cuando el concesionario esté obligado a revertir a la Administración bienes determinados, se computará el valor del Fondo de Reversión que aquél deba constituir en cumplimiento de lo dispuesto en el Real Decreto 1643/1990, de 20 de diciembre, o norma que le sustituya.
  • 4.- En los casos especiales en los que, por la naturaleza de la concesión, la base imponible no pueda fijarse por las reglas del apartado anterior, se determinará ajustándose a las siguientes reglas:
  • a) Aplicando al valor de los activos fijos afectos a la explotación, uso o aprovechamiento de que se trate, un porcentaje del 2 por 100 por cada año de duración de la concesión, con el mínimo del 10 por 100 y sin que el máximo pueda exceder del valor de los activos.
  • b) A falta de la anterior valoración, se tomará la señalada por la respectiva Administración Pública.
  • c) En defecto de las dos reglas anteriores, por el valor declarado por los interesados, sin perjuicio del derecho de la Administración para proceder a su comprobación por los medios del artículo 52 de la Ley General Tributaria”.
  • Por tanto, sentado cuanto antecede, una doble conclusión se atisba:

1.- De un lado que, con carácter general, las concesiones planteadas se encuentran sujetas a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITP y AJD siempre y cuando no se encuentren incluidas en ninguno de los supuestos exceptuados en el apartado B) del artículo 7.1 del Texto Refundido del impuesto.

2.- La base imponible se determinará de conformidad con las reglas de cálculo que establece el artículo 13 del Texto Refundido del ITP y AJD.. 

¿Qué es el itp, impuesto de transmisiones patrimoniales, y cómo funciona?

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, a pesar de estar considerado en la legislación española desde hace bastante tiempo, ha salido a la palestra en los últimos meses, sobre todo, debido a su impacto entre quienes tienen alquilada una casa. Y es que, durante muchos años, las comunidades autónomas de nuestro país no lo han recaudado, pero ahora ha dado inicio una campaña para que sí. Aquí vamos a tratar de explicar todo lo relacionado con él.

¿Qué es el ITP?

El ITP o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es un gravamen que afecta a todos los sujetos que llevan a cabo operaciones en las que es necesario el pago de un precio para adquirir determinados derechos sobre el patrimonio de una persona jurídica o física. Esta es la razón principal por la que afecta al alquiler de locales comerciales y de viviendas, entre otros muchos inmuebles. Estos suelen adquirirse mediante el pago de una renta mensual o anual por parte del arrendatario.

Este impuesto sobre el alquiler de la vivienda lleva en vigor desde el año 1993. Sin embargo, su pago ha sido algo prácticamente residual.

Y es que la mayoría de los contratos de alquiler existentes no están sometidos al control de la Hacienda Pública ya que, o bien los inquilinos desconocen la existencia de esta tasa, o los propietarios no los declaran. Todo esto conduce a que, de forma sistemática, no se pague.

¿Quiénes deben abonar este impuesto a la vivienda?

La persona física o jurídica que está en la obligación de pagar este impuesto es aquel que recibe los derechos de patrimonio de otra. Por lo tanto, en el caso del alquiler, es siempre el inquilino de la propiedad el que está en la obligación de abonarlo.

Hay que decir, en este sentido, que el desconocimiento de la existencia de este impuesto no exime de que deba pagarse.

Por ello, algunas comunidades autónomas ya han empezado una campaña exigiendo el pago del gravamen incluso con efectos retroactivos y con la suma pertinente de los intereses de demora.

¿Cuál es el precio del ITP para el alquiler?

Las Comunidades Autónomas son libres de fijar el tipo que deseen, sin embargo, la mayoría de ellas aplica una escala de precios que aparece en la Ley reguladora del ITP. En la columna de la izquierda aparecen los baremos de precios del contrato de alquiler  y a la derecha la tarifa que hay que aplicar.

Base imponible importe a pagar en euros
Hasta  30,05 euros      0,09
De  30,06   a  60,10      0,18
De  60,11  a  120,20     0,39
De  120,21  a  240,40     0,78
De  240,41  a 480,81   1,68
De  480,82  a 961,62 3,37
De  961,63  a  1.923,24 7,21
De  1.923,25  a  3.846,48 14,42
De  3.846,49  a  7.692,25 30,77
De  7.692,96, en adelante 0,024040 euros por cada 6,01 euros o fracción

Por ejemplo, para saber cuánto hay que pagar de ITP en un alquiler de 850€ procederíamos de la siguiente forma:

1-  Tomamos como base imponible el alquiler de todo un año (850 x 12 = 10.200€)

2-  Esa base imponible la multiplicamos por los años que dure el contrato de arrendamiento. Por ejemplo cinco años (10.200 x5 años = 51.000€)

3- Si miramos la tabla, al ser un importe superior a 7.692,96 euros, aplicaríamos el coeficiente 0,024040 euros por cada 6,01 euros o fracción. Por tanto,  (51.000 euros x 0,024)/6,01 = 204€)

El importe a pagar en concepto de ITP por este alquiler sería de 204€. Si el contrato se fuera prorrogando cada año, en cada prórroga habría que pagar 40,80€ adicionales.

¿Cuándo se debe pagar este impuesto para el alquiler?

La legislación exige que el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales debe ser abonado en los 30 días siguientes a que se haya producido la forma del contrato de alquiler. Por lo general, el abono se realizar en función de la duración total del acuerdo. Sin embargo, en el caso de aquellos contratos que sean renovables año a año, el pago deberá llevarse a cabo anualmente.

¿Cómo se lleva a cabo el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales?

Lo primero que hay que hacer, una vez que se ha procedido a la firma del contrato de alquiler, es descargar de Internet el Modelo 600 y todos sus anexos y proceder a su cumplimentación.

Posteriormente, llegará el momento de presentarlo en el lugar que corresponda junto a una copia del contrato de alquiler y el Documento Nacional de Identidad del sujeto pasivo, es decir, del arrendatario.

En este sentido, el lugar puede variar en función de la comunidad autónoma, aunque lo normal es que pueda hacerse en la correspondiente consejería de vivienda o de hacienda.

¿Afecta el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales a la compraventa de viviendas?

La respuesta es que sí. De hecho, como impuesto de compraventa de vivienda, su pago es bastante más habitual que en el sector del alquiler.

El Estado dictamina el marco general en la aplicación del ITP, aunque al tratarse de un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas son éstas quienes lo gestionan y pueden establecer los aumentos que consideren oportunos.

En el caso de Andalucía, por ejemplo, se aplica un tipo general de entre el 8% y el 10% y un tipo reducido del 3,5% en la transmisión de inmuebles cuyo valor real no supere los 130.

000 € cuando se destinen a vivienda habitual del adquirente y éste sea menor de 35 años, o 180.000 € cuando se destine a vivienda habitual del adquirente y éste tenga la consideración de persona con discapacidad con un grado de minusvalía reconocido igual o superior al 33%

¿A qué más afecta el ITP?

Lo cierto es que el ITP no es solo un impuesto de compra de vivienda y alquiler de esta, sino que abarca muchas otras cuestiones.

De hecho, además de a las transmisiones patrimoniales onerosas, que son aquellas en las que el adquiriente obtiene un derecho real de uso y que pueden abarcar tanto una casa como un coche o una embarcación, lo cierto es que la tasa también se encarga de gravar las operaciones societarias como, por ejemplo, las de constitución, fusión, escisión, incremento de capital, disolución, etc. En todos estos casos, su valor suele ser del 1%.

Por su parte, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales también afecta a los actos jurídicos documentados.

Esto quiere decir que todos los documentos notariales que en los que aparezca el adquiriente del derecho o bien están sujetos a su abono.

Lo mismo sucede con las letras de cambio, anotaciones preventivas de embargo, etc. Su valor oscila entre el 0,1% y el 1,5% según el documento que grave.

Como habrás podido comprobar, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales tiene un gran ámbito de actuación. Sin embargo, sobre todo cuando se trata del alquiler de inmuebles, es bastante desconocido para los arrendatarios, lo que conlleva que no sea pagado en muchas ocasiones. A pesar de ello, si has comprado una casa alguna vez, seguro que tendrías que hacer frente a su abono.

Si tienes más dudas sobre este tema contacta con nosotros

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