Interpretacion restrictiva del pacto de arras penitenciales

La vendedora acudió a la “inmobiliaria” para hacerles saber que no podía vender el inmueble por causas ajenas a su voluntad y que daba por rescindido el contrato de señal devolviendo el importe de la señal

Somos conscientes de un problema recurrente y que ha dado lugar a que desarrollemos este opúsculo que va a intentar aclarar la controversia que surge en torno a los contratos de señal que los compradores y vendedores de inmuebles firman entre ellos, propiciados y redactados por los “chiringuitos inmobiliarios” que están pululando por las grandes ciudades, muchos de ellos rotulando, en los letreros de los locales que alquilan situados a pie de calle, el nombre de franquicias inmobiliarias más o menos populares y conocidas, tras las cuales sólo se esconden pequeñas sociedades limitadas franquiciadas, sin experiencia, con empleados y comerciales sin formación alguna en el mercado inmobiliario y mucho menos con conocimiento en la redacción de documentos contractuales o en el asesoramiento a los clientes interesados en la compra venta de los inmuebles con los que estas empresas hacen de intermediarios.

El supuesto de hecho es curioso en su génesis y desarrollo, pero da a lugar a meditar sobre los métodos que se utilizan por parte del personal de estas “inmobiliarias” para cerrar las operaciones que caen en sus manos, utilizando contratos de encargo de venta en exclusiva técnicamente defectuosos y contratos de señal, los cuales confunden con contratos de arras, creando problemas entre los contrayentes, que pueden terminar en los tribunales, como es el caso que vamos a desarrollar.

En este asunto, una familia extranjera con hijos mayores de edad, se planteó la venta de un inmueble de su propiedad, para adquirir otro de mayor superficie que cubriera mejor sus necesidades.

Estos clientes acudieron a una “inmobiliaria” de barrio, para hacerle saber su intención de vender el piso en el cual habitaban y ante tal solicitud, el personal de ese establecimiento se apresuró a que los clientes firmarán un contrato de exclusiva para la venta de esa finca urbana por un plazo de 90 días, fijando en el mismo, un precio mínimo de compraventa y una comisión de 3.000 euros + IVA en caso de producirse la venta del inmueble, por prestar sus servicios como intermediarios en la misma.

«Acudió a la “inmobiliaria” para hacerles saber que no podía vender el inmueble por causas ajenas a su voluntad» (Foto: Economist & Jurist)

La familia vendedora, había estado buscando un inmueble por la misma zona para adquirirlo a título de compra y tras localizar uno que les satisfacía, acudieron al banco para que les financiera la compraventa por medio de la concesión de un préstamo hipotecario.

A los pocos días, los comerciales comisionistas de esa “inmobiliaria” comunicaron con los vendedores, haciéndoles saber que habían contactado con unos interesados en la compraventa y tras citar a los presuntos compradores y vendedores en el establecimiento intermediario, firmaron un contrato redactado por la propia “inmobiliaria”, al cual titularon en el encabezamiento, pomposamente, «contrato de arras penitenciales».

Posteriormente y una vez firmado el contrato, concretamente al día siguiente, los compradores ingresaron el importe de la señal, acordada en el contrato firmado, en la cuenta corriente de la citada empresa, tal y como se habían comprometido.

Una vez recibida la señal, la empresa “inmobiliaria” transfirió la citada cantidad a la cuenta corriente de la cual era titular la vendedora, previa deducción, sin previo aviso, de su comisión, más IVA, como pago a su servicio de intermediar en la compraventa, pese a que aún no se había realizado la misma, obviando que estaba previsto en el contrato que sólo cobrarían la comisión una vez formalizada la compraventa.

Acudió a la “inmobiliaria” para hacerles saber que no podía vender el inmueble por causas ajenas a su voluntad

La tormenta jurídica perfecta se consumaba con la denegación de la concesión del préstamo hipotecario por parte del banco a la presunta vendedora. De este modo, su intención de comprar otro inmueble de mayor superficie, quedaba frustrada a causa de la no concesión del citado préstamo.

Ante esta situación, la vendedora acudió a la “inmobiliaria” para hacerles saber que no podía vender el inmueble por causas ajenas a su voluntad y que daba por rescindido el contrato de señal devolviendo el importe de la señal, a la inmobiliaria, para que a su vez, se la hiciera llegar al presunto comprador. La reacción de la “inmobiliaria” no fue otra que amenazar a la presunta vendedora de que le iban a quitar su casa, que estaba obligada a vender y que debería indemnizarles con el duplo de la señal y una indemnización de daños y perjuicios por el mismo importe que el valor del inmueble que había pretendido vender.

A la familia vendedora le llamaron por teléfono, amenazándole de nuevo con acudir al trabajo de su hija para que le despidieran.

La inmobiliaria le volvió a ingresar a la presunta vendedora, el importe de la parte de señal que la propia vendedora les había trasferido para que la devolvieran a los presuntos compradores.

Cumplieron con su amenaza y le fueron a “visitar” a su casa para hacerle saber que sabían dónde vivía y donde trabajaban los hijos de la “vendedora”.

Les remitieron a los “vendedores”, mensajes amenazantes al teléfono, enviándoles al presunto “comprador” al domicilio y dirección de trabajo de los hijos de la vendedora para que les “visitara”, con el objeto de que les devolvieran la señal, cuando era la inmobiliaria quién tenía ingresado ese importe en su cuenta y cobrada de antemano una comisión de una compraventa, que nunca se había llegado a producir.

El contrato firmado por el vendedor, era el de una simple señal, no tenía que devolver el duplo ni indemnizar al comprador o a la inmobiliaria

Tras esta situación y tras analizar los contratos que nos hizo llegar el cliente como “presunto vendedor”, llegamos a la conclusión que no se había firmado un contrato de arras confirmatorias entre las partes, sino que como consecuencia de la deficiente redacción técnica del contrato que habían firmado el comprador y el vendedor a instancia de la “inmobiliaria. El contrato firmado por el vendedor, era el de una simple señal, no tenía que devolver el duplo ni indemnizar al comprador o a la inmobiliaria.

Los presuntos compradores, utilizando los servicios jurídicos de la inmobiliaria, demandaron al presunto vendedor, al amparo de lo dispuesto en los artículos 1.454 y 1.124 del C.

Civil, e iniciaron una acción personal de reclamación de cantidad contra la familia demandada como vendedora, solicitando la condena de ésta a la devolución duplicadas de las arras entregadas por los demandantes y los daños y perjuicios causados

Los actores concluyeron señalando que las arras pactadas en el contrato suscrito son arras penitenciales al haberse remitido las partes de mutuo acuerdo al artículo 1.454 del C. Civil, por lo que las demandadas deberán devolverlas duplicadas y los daños y perjuicios causados por no realizar la compraventa.

La cuestión a resolver consistió en determinar la naturaleza del contrato pactado entre las partes y redactado por la inmobiliaria.

El Tribunal Supremo, en Sentencia de 21 de marzo de 2012, señaló que, ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas:

• Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. En caso de incumplimiento serán de aplicación las reglas del Código Civil, especialmente el art. 1124, así la parte perjudicada por el incumplimiento podrá exigir:
• El cumplimiento del contrato, o
• La resolución, solicitando una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento.
• Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, en caso de incumplimiento. En este caso la cantidad que se entrega en concepto de arras no se entiende como parte del precio, sino que el importe fijado funciona como una cláusula penal, es decir, la pena sustituye la indemnización de daños y abono de intereses en caso de incumplimiento, si otra cosa no se hubiese pactado (art. 1152 CC). Además de dicha penalización se puede reclamar que el contrato sea efectivamente cumplido.
• Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454 CC, siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes al efecto, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado.

Se planteó el problema de cuál es el carácter (confirmatorio, penal o penitencial) que tienen las arras en un determinado contrato. Si no se indica la modalidad pactada, en estos casos se presume que se trata de las arras confirmatorias.

Se planteó el problema de cuál es el carácter que tienen las arras en un determinado contrato

Por tanto, para que las arras se consideren penitenciales, tiene que expresarse claramente que son de este tipo. Sólo cuando consta en el contrato de una manera clara y evidente el carácter penitencial se habrá de considerar que las arras tienen dicho carácter.

Las penitenciales, suponen una excepción y sólo son aplicables cuando de forma expresa y clara se indiquen sus consecuencias o se haga referencia directa del artículo del código civil y su contenido, caso contrario estaremos ante otra tipología de arras. Que un documento se titule como “arras penitenciales” o “arras confirmatorias” no le confiere tal carácter si en el mismo existen los defectos de contenido clausular antes referidos.

• La Sentencia de la Audiencia Provincial de Guadalajara de fecha de 9 de mayo de 2007; con número de sentencia 100/2007, nos fijó la doctrina sobre que las arras no constituyen un elemento natural del contrato, y que tienen carácter excepcional, lo que motiva que este tipo de cláusulas deban ser objeto de interpretación restrictiva.
• A su vez, las sentencias del Tribunal Supremo

Las consecuencias jurídicas del pacto de arras en la compraventa

Tiempo de lectura: 4 minutos

La redacción literal del pacto de arras en la compraventa es el que determinará las consecuencias jurídicas de la modalidad convenida.

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¿Qué es y para qué sirve el contrato de arras?

El pacto o contrato de arras es un pacto entre comprador y vendedor que pretende asegurar la compraventa mediante la entrega de una señal o cantidad de dinero a cuenta de la compraventa.

Existen TRES tipos de arras con consecuencias distintas:

1. Arras confirmatorias las cuales son entregadas como parte del precio).
2. Arras penitenciales las mismas permiten a las partes desistir unilateralmente del contrato con la consecuencia para el vendedor de devolver doblada la cantidad dada por el comprador y, con la consecuencia para el comprador de perder la cantidad otorgada en concepto de arras).
3. Arras penales (indemnización para el supuesto de que exista un incumplimiento con la consecuencia para el vendedor de devolver doblada la cantidad dada por el comprador y, con la consecuencia para el comprador de perder la cantidad otorgada en concepto de arras, es decir).

¿Qué dice la jurisprudencia del Tribunal Supremo de 29 de junio de 2009?

1. En este caso concreto el pacto que figuraba en el contrato de compraventa del inmueble era:
2. «En caso de que la parte compradora incumpliera el presente contrato, perderá la cantidad entregada, y en caso de que el incumplimiento fuese por la parte vendedora, ésta, deberá devolver la cantidad entregada por duplicado».

3. Puede suceder qué:
4. Si el comprador incumple, pierde lo entregado.
5. Si el vendedor incumple, devolverá el doble de la cantidad percibida.
6. ¿Qué se discutía por las partes?
7. Si se trataba de un pacto de arras confirmatorias o arras penitenciarias.

• El Tribunal Supremo fundamentó que:
• 1.- Ante la dificultad de definir unitariamente el contrato de arras, la doctrina distingue tres modalidades como hemos apuntado más arriba:
• a) Confirmatorias:Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.
• b)  Penales:Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento.

c)Penitenciarias:Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el  1454 del Código Civil.  Como señala la Sentencia de 31 de julio de 1993 , « el contenido del artículo 1454 del Código Civil no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo ».

2.- Por otro lado, la jurisprudencia determina que la interpretación de los contratos para establecer el verdadero carácter que las partes quisieron otorgar al pacto de arras, debe ser interpretado por los juzgados.

3.- En este caso, el Supremo determinó que el pacto discutido tenía carácter de arras confirmatorias.

4.

– Si bien es cierto que en la cláusula se hacía referencia a la intención de sancionar a las partes en caso de incumplimiento con la pérdida de lo entregado, en el caso del comprador o, con la devolución del doble, en caso de incumplimiento por parte del vendedor, esto NO determina la existencia categórica de unas arras de carácter penitencial, en la medida que dicha consecuencia perjudicial para las dos partes también encaja con las arras de carácter penal, diferenciándose en que las penitenciarías se prevén como una forma lícita de desistir del contrato con las consecuencias que hemos nombrado, mientras que las arras de carácter penal, no están previstas como una forma lícita de desistir, sino como una forma de garantizar su cumplimiento.

Por lo que en el caso de las arras penales, su incumplimiento lleva consigo las mismas consecuencias que las arras penitenciarias. En síntesis, las consecuencias de las arras penales y penitencias en caso de incumplir o desistir lícitamente son las mismas, pero el espíritu o intención de ellas son distintas.

Por tanto, la cláusula del contrato de arras discutido:

«En caso de que la parte compradora incumpliera el presente contrato, perderá la cantidad entregada, y en caso de que el incumplimiento fuese por la parte vendedora, ésta, deberá devolver la cantidad entregada por duplicado».

No deja clara la verdadera intención de las partes, por lo que puede dar lugar a equívocos y no se puede apreciar la verdadera voluntad patente, inequívoca y clara de las partes.

Es decir, no está clara si la voluntad de las partes era concederse la facultad de desistir lícitamente que es lo que verdaderamente caracteriza a las arras penitenciales.

La doctrina exige interpretar de forma restrictiva esta tipología por lo que, según el Tribunal, hay que interpretar el resto de cláusulas y los propios actos de las partes con el objetivo de averiguar la verdadera intención de las mismas. Finalmente se determinó el carácter confirmatorio de las arras.  

 ¿Cuál es la conclusión?

En CONCLUSIÓN, cuando redactamos un contrato de arras se debe dejar claro en todo el clausulado la intención y carácter de las arras: si son confirmatorias, penitenciarias o penales.

No basta hacer referencia, como en este caso, únicamente a las consecuencias, ya que las arras penales y penitenciarias coinciden en este aspecto, es necesario describir con precisión, de forma clara y evidente la intención de las partes contractuales.

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EL CONTRATO DE ARRAS

En los contratos de compraventa de inmuebles, dada su importancia económica tanto como para comprador como para vendedor, previo a la escritura pública ante notario de la compraventa, es frecuente se firme un contrato privado entre vendedor y comprador, dicho documento privado previo a la escritura es conocido como contrato de arras.

Este contrato es voluntario, pero deviene de gran importancia, ya que como contrato formaliza el negocio y es de obligado cumplimiento para ambas partes.

El contrato de arras tiene una vinculación para ambas partes, compradora y vendedora, pactando la reserva de la compraventa de un inmueble mediante la entrega de un importe a cuenta del precio total del valor de la vivienda pactado.

• Los tipos de arras: penitenciales, penales y confirmatorias 
• Existen tres tipos de arras y la elección de escoger una dependerá de la voluntad de las partes. Las consecuencias de optar por un tipo de arras u otro son de gran repercusión jurídica y económica, pues el efecto para las partes es diferente según la modalidad que se escoja: 
• Arras confirmatorias 

Se las reconocen como una función probatoria de la relación contractual y se corresponden con la entrega de una cantidad de dinero como un anticipo o como parte del precio total de la compraventa, que sirve para confirmar el contrato. Es decir, las arras confirmatorias se entregan como señal de la celebración de un contrato, no facultando a las partes a resolverlo.

El Tribunal Supremo ha establecido que son arras confirmatorias las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. Se consideran preferentes por la jurisprudencia en el caso de duda.

Sí se refiere a las arras confirmatorias el art. 343 del Código de Comercio que las define como “las cantidades que, por vía de señal, se entreguen en las ventas mercantiles, se reputarán siempre dadas a cuenta del precio y en prueba de la ratificación del contrato, salvo pacto en contrario“.

Es decir, son aquellas que se entregan como un mero anticipo del precio pactado, y por tanto serán de aplicación las normas generales relativas al cumplimiento de las obligaciones entre las partes. Si nada se establece en el contrato, se entenderá que las arras pactadas son las confirmatorias y no las penales.

En este sentido se pronunció la Sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla de 17 noviembre 2003, al establecer que “(…) la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha venido declarando tradicionalmente y de forma reiterada que el contenido del artículo 1454 del citado Cuerpo Legal, no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo, teniendo tal precepto legal un carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de la que resulte la voluntad indubitada de las partes en el sentido de que se trata de arras penitenciales, ya que, en otro caso, la suma recibida sirve precisamente para confirmar al contrato celebrado, tratándose de arras confirmatorias y, en consecuencia, que solo constituyen un anticipo del precio“

Arras penitenciales 

Las arras penitenciales son las contempladas en el art. 1454 CC y son una cantidad de dinero entregada en el marco de un contrato verbal o promesa del mismo que faculta a las partes a desistir legítimamente de la relación contractual (arrepentimiento).

La singularidad de este tipo de arras es que el arrepentimiento por las partes es perfectamente lícito, no pudiendo la parte perjudicada reclamar judicialmente el cumplimiento forzoso o la resolución con daños y perjuicios añadidos.

Son el único tipo de arras de las tres que permite desvincularse del negocio jurídico adyacente, que en este caso es la compraventa.

En caso de arrepentimiento del comprador, la ley dispone que las perderá sin que se pueda exigir adicionalmente indemnización por daños y perjuicios y en caso de que se arrepienta quien las recibe deberá devolverlas duplicadas.

Estas arras no se establecen como entregas a cuenta, ni como anticipo del pago, sino como una garantía indemnizatoria. Sólo en caso que no se produzca el arrepentimiento se podrán reputar a cuenta del precio final de la compraventa.

Arras penales 

Se trata de una cantidad de dinero constituida a favor del vendedor como garantía del cumplimiento del contrato de compraventa, garantizando el cumplimiento del mismo, pues las arras penales se pierden si el contrato se incumple (no permiten en cambio el desistimiento unilateral del mismo).

La regulación de las arras penales, la encontramos en el art. 83 del Código de Comercio que establece que: “Los contratos de compraventa celebrados en feria podrán ser al contado o a plazos; los primeros habrán de cumplirse en el mismo día de su celebración, o, a lo más, en las 24 horas siguientes.

Pasadas éstas sin que ninguno de los contratantes haya reclamado su cumplimiento, se considerarán nulos, y los gajes, señal o arras que mediaren quedarán a favor del que los hubiere recibido”.

Si las partes contratantes expresamente pactan esta modalidad de arras, lo que pactan es la obligación de cumplir con una obligación. En caso de renuncia, se perderá la cantidad que se haya entregado en concepto de arras.

Conclusión:Con el fin de evitar conflictos que acaben en un procedimiento judicial, y viendo que las arras sirven como una garantía para el cumplimiento de las obligaciones, en el caso de que se firme contrato de arras entre ambas partes, debe quedar expresado de forma clara en el contrato quede bien determinada la modalidad de arras y las consecuencias que se deriven para la parte incumplidora del contrato es decir, tendremos que expresar clara y exhaustivamente los efectos que se le quiera dar al pacto de arras, ya que si la intención de las partes no es clara los tribunales entenderán que se trata de unas arras confirmatorias.

Elaborado por: Cristian Sánchez Oro.

El pacto de arras y la cláusula penal como garantías del contrato

El Código Civil permite la inclusión por las partes en los contratos del denominado “pacto de arras”, para asegurar el efectivo cumplimiento de las obligaciones contraídas. Con este mismo propósito de garantía, en nuestro Código se regula la inserción por las partes de las denominadas “cláusulas penales” o “penas convencionales”.

Si bien se trata de instituciones diseñadas con un mismo objetivo, se hallan caracterizadas por un distinto funcionamiento y unas consecuencias jurídicas diversas, de tal modo que se hace necesario deslindarlas.

Por otra parte, dentro de ambos instrumentos de garantía, podemos configurar diferentes modalidades, cuyos efectos resultan completamente desiguales para las partes contractuales.

Ambas figuras tienen carácter accesorio de la obligación principal de la que traen causa, así como carácter coercitivo o de aseguramiento.

Sin embargo, la cláusula penal es un pacto previsto para el incumplimiento o cumplimiento defectuoso por una de las partes, de manera que será exigible en el caso de que se incumpla la obligación o se cumpla de manera defectuosa.

Puede revestir el carácter de pena sustitutiva, pena cumulativa y, por último, pena facultativa o de arrepentimiento.

La elección del tipo de cláusula y su redacción resulta trascendental en relación con el incumplimiento del contrato: tendrá carácter indemnizatorio para el caso de incumplimiento (sustitutiva); carácter indemnizatorio con posibilidad –además- de instar el cumplimiento de la obligación principal (cumulativa, que es la más severa con el incumplidor, sin lugar a dudas); o establecer una facultad de desistimiento del contrato con el abono de la cantidad pactada (facultativa o de arrepentimiento).

Las arras, por su parte, vienen representadas por bienes –habitualmente, sumas de dinero- entregados por una de las partes a la otra con ocasión de la celebración de un contrato. De igual manera que la cláusula penal, protege el buen fin de la relación contractual contraída entre las partes.

No obstante, la diferencia sustancial con la cláusula penal es que, si bien ambas tienen una función de garantía del cumplimiento contractual, en el pacto de arras se produce la entrega con la celebración del contrato.

En consecuencia, dependiendo de la modalidad de arras establecida en el contrato, se podrá hablar de que la entrega es parte del precio (confirmatorias), una indemnización en caso de incumplimiento (penales), o bien que faculta para desistir del contrato con su pérdida por parte del que las entrega o con su devolución duplicada por parte del que las recibe (penitenciales).

Estas últimas son las únicas que permiten arrepentirse y desligarse del contrato con su pérdida. En el resto de los casos, incluso a pesar de haber entregado la cantidad establecida, el contrato aún podrá ser ejecutado. 

Dado que la voluntad de las partes ha de constar de forma expresa, pues a falta de pacto se hace necesaria una interpretación restrictiva que permita dilucidar cuál fue la intención de las partes, se hace especialmente necesario el asesoramiento jurídico especializado en esta materia.

Así, a título ejemplificativo, en el supuesto de compraventa de una vivienda, no supondrá la misma carga económica el establecimiento de unas arras penales por valor de un 10% del precio, que establecerlas como penitenciales.

Piénsese, por ejemplo, en la imposibilidad de obtener la financiación o préstamo hipotecario una vez firmado el contrato.

Mientras que con unas arras penitenciales no podrá ser exigido el abono total del precio, siendo suficiente la pérdida de las mismas y la no celebración de la compraventa, con las arras penales –si son configuradas por las partes como “cumulativas”- no sólo se perderá la cantidad entregada, sino que será necesario hacer frente a la totalidad de la deuda contraída en virtud de la compraventa, ya que el acreedor puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato.

Por ello, desde UNIVE Abogados, ponemos a su disposición un equipo de especialistas en Derecho de la contratación, con el propósito de asesorarle de forma integral sobre la redacción de cláusulas contractuales y las cargas y consecuencias económicas que se derivarán tanto para nuestro cliente como para la otra parte interviniente, en aras a asegurar el buen fin de la relación contractual.

Contrato de arras

• La figura jurídica del contrato de arras, como contrato autónomo, no existe, sino que el “pacto arral” siempre es accesorio a un contrato principal, respecto del que cumplirá alguna de las tres funciones propias de las arras.
• Por ello, señala la STS, 29 de Julio de 1997 [j 1] que sean las arras confirmatorias o penitenciales, han de tener como referencia un determinado contrato de compraventa en el que esté especificado el objeto y precio; de otra manera, no podría desplegar sus efectos: ¿qué se rescindiría o confirmaría entonces?
• Como recuerda la STS de 24 de marzo de 2009, [j 2] no es posible dar un concepto unitario de las arras en nuestro derecho, por lo que la doctrina moderna, y la jurisprudencia del TS desde la STS de 31 de julio de 1992, [j 3] seguida por muchas otras, distingue modalidades de arras según las diversas funciones que pueden cumplir.
• Las arras tenían históricamente una función de dar solemnidad al contrato concertado, pero más tarde cumplieron una finalidad probatoria y además era un sistema de fijar claramente los daños y perjuicios si una de las partes no cumplía su prestación.
• Ello significa que las arras son, en teoría, aplicables, a todo contrato, pero en la realidad se han estudiado siempre en sede de compraventas que es donde las trata el Código Civil (CC).

Contenido 1 Modalidades de arras 1.1 Arras penitenciales 1.2 Arras confirmatorias 1.3 Arras penales 2 Orden de prelación 3 Cantidades a cuenta 4 Norma en Cataluña 5 Tratamiento fiscal 6 Recursos adicionales 6.1 En formularios 6.2 En doctrina 7 Legislación básica 8 Legislación citada 9 Jurisprudencia y Doctrina Administrativa citadas

Modalidades de arras

Como dice la Sentencia nº 581/2013 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 26 de Septiembre de 2013 [j 4] ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas:

• a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.

• b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento.

• c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454, CC. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido….debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado.

La sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2013 [j 5] refiriéndose al contenido del art. 1454, CC recuerda que que su contenido no tiene carácter imperativo y añade que

para que tenga aplicación es necesario que la voluntad de las partes aparezca clara y exprese la intención de los contratantes de otorgar la posibilidad de desligarse de la convención cumpliendo con la obligación establecida en estas arras (SSTS de 11 de noviembre de 2010 [RC n.º 1485/2006 ,] [j 6] 24 de marzo de 2009, RC n.º 946/2005). [j 7] El empleo de la palabra señal no expresa necesariamente la facultad de separarse del contrato, puede ser entendida como anticipo del precio y es posible que las partes consideren que las mismas arras que sirven para confirmar el contrato, puedan considerarse como penales ante la previsión del incumplimiento, pues las arras siempre tienen el carácter de pago en caso de cumplimiento del contrato.

Por tanto, las clases son:

Arras penitenciales

Se trata de las arras que contempla el art. 1454 CC, en virtud del cual se establece que:

Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Como indica la Sentencia nº 3/2011 de la AP Barcelona de 17 de enero de 2011, [j 8] la jurisprudencia señala que las arras o señal del art. 1454, CC tienen carácter excepcional, exigiéndose, como precisa la STS 784 de 31 de julio de 1993 [j 9]

En este mismo sentido la Sentencia nº 903/2011 de TS de 1 de Diciembre de 2011, [j 14] que refiriéndose a esta clase de arras dice que:

las contempla el Código civil en el mencionado artículo 1454, desarrollado por la jurisprudencia que destaca su carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva, como dice la sentencia de 24 de octubre de 2002 [j 15] que recoge numerosa jurisprudencia anterior y añade que la cláusula que la establece, para ser considerada como tal, es preciso que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido.

En línea con lo expuesto, la Sentencia nº 583/2018, de TS de 17 de octubre de 2018 [j 16] dispone que la mera mención al artículo 1454 CC no basta para entender que se trata de arras penitenciales pues ello no expresa con claridad cuáles son las obligaciones que contraen las partes. Por el contrario, se entiende que los contratantes pactaron tales arras cuando se reconoce expresamente tal carácter en la redacción del contrato, con mención expresa al supuesto de desistimiento.

Estas arras son concedidas a manera de multa o pena, correlativa al derecho de las partes de desistir a su arbitrio del contrato.

Así lo ha reconocido la STS 719/2010, de 11 de noviembre [j 17] al concebirlas como un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada (finalidad ésta reconocida en otras sentencias como las STS de 24 de octubre de 2002, [j 18] STS de 20 de mayo de 2004, [j 19] STS de 24 de marzo de 2009, RC n.º 946/2005). [j 20]

La mencionada sentencia del TS añade:

La jurisprudencia de esta Sala, al interpretar el art. 1454, CC, ha declarado que su contenido no tiene carácter imperativo y para que tenga aplicación es precisa la voluntad de las partes claramente constatada, expresando la intención de los contratantes de otorgar la posibilidad de desligarse de la convención (STS de 17 de octubre de 1996 RC n.º 13/1993, [j 21] STS de 24 de marzo de 2009, RC n.º 946/2005). [j 22] El empleo de la palabra señal no expresa necesariamente la facultad de separarse del contrato y puede ser entendida como anticipo del precio (STS de 24 de diciembre de 1992), [j 23] y es posible que las partes consideren que las mismas arras que sirven para confirmar el contrato, puedan considerarse como penales ante la previsión del incumplimiento (STS 16 de marzo de 2009, RC n.º 506/2004), [j 24] pues las arras siempre tienen el carácter de pago en caso de cumplimiento del contrato (STS 20 de febrero de 1996, RC n.º 2597/1992). [j 25]

Destaca la Sentencia nº 657/2013 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 22 de Octubre de 2013 [j 26] que este desistimiento unilateral concurrente y concorde, pero no expresado en unidad de acto, no contraviene el art.

1455, CC ni supone dejar el cumplimiento de un contrato al arbitrio de una de las partes pues son ambas las que pretenden la resolución (art.

1256, CC), constituyendo un modo de extinguir el contrato, con la consiguiente restitución recíproca de las prestaciones.

Arras confirmatorias

Son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante, no facultando, por tanto, para resolver la obligación contraída, y normalmente se corresponden con las entregas o anticipos a cuenta del precio como garantía del cumplimiento (STS 643/2010, de 27 de octubre). [j 27]

Como indica la citada STS 719/2010, de 11 de noviembre, [j 28] las arras confirmatorias:

son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.

Asimismo la STS 583/2018, 17 de Octubre de 2018 [j 29] define las arras confirmatorias como las entregadas como mera garantía o prueba de la operación y como parte del precio.

Arras penales

Funcionan de modo similar a la cláusula penal del art. 1152, CC como resarcimiento en este caso anticipado, para el caso de incumplimiento, y siempre con la posibilidad de reclamar ese estricto cumplimiento de la obligación pactada (STS de 21 de junio de 1994).

[j 30] Debe entenderse que en este caso se aplica la doctrina que recuerda la STS 268/2019, 17 de Mayo de 2019 [j 31] en el sentido que la moderación de un cláusula penal queda condicionada a la concurrencia del supuesto previsto en el art.

1154, CC, esto es, que la obligación hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor. Pero:

• No cabe dicha moderación de la pena cuando la misma hubiera sido prevista para sancionar, específicamente, el incumplimiento producido. (STS 341/2020,…