Inscripcion de la opcion de compra en el registro de la propiedad

La importancia del Contrato de Opción de Compra para la comprar de un inmueble en España

Cuando ya has dado el paso de elegir el inmueble más adecuado para ti y tu familia ha llegado el momento de contactar con un abogado que te asesore durante el proceso de compraventa de una propiedad en España.

Este proceso puede alargarse más o menos en función del estado, las características y las cargas que pueda tener la vivienda escogida. Por eso, un equipo legal especializado en el sector inmobiliario le garantizará que el proceso salga adelante sin sorpresas para las partes.

En el punto previo a la compraventa es cuando su abogado de confianza le aconsejará firmar un contrato privado, entre comprador y vendedor, para señalizar la compraventa de la casa asegurando: el objeto, el precio y el plazo. Este contrato puede ser un contrato de arras o un contrato de opción de compra de un inmueble. Ambos son válidos, aunque es conveniente explciarte las diferencias.

Diferencia entre un contrato de arras y contrato de opción a compra de un inmueble

Tanto el contrato de arras como el contrato de opción a compra de un inmueble son contratos previos a la compraventa de un inmueble. El contrato de arras es más conocido y se utiliza frecuentemente para pactar la compraventa de un inmueble.

El contrato de arras conviene más al vendedor y el contrato de opción de compra conviene más al comprador.

El primero le concede a ambas partes la decisión de comprar o vender el inmueble bajo unas condiciones, mientras que en el segundo solo recae sobre el comprador la decisión de que la compraventa se lleve a cabo.

Por tanto, en el contrato de opción de compra el vendedor queda más desprotegido después de su firma. A continuación le explicamos detenidamente en qué consiste cada uno.

¿Qué es el contrato de arras?

El contrato de arras es un contrato jurídicamente vinculante y privado entre las partes, comprador y vendedor, para asegurar la reserva del inmueble a cambio de un anticipo o señal, mediante un cantidad pactada. En caso de ser incumplido por las partes acarrearía una penalización.

El artículo 1.454 del Código Civil es el que establece las penalizaciones: Si es el comprador el que incumple el contrato perderá la cantidad depositada en concepto de señal, si es el vendedor el que incumple el contrato deberá devolver al comprador la cantidad depositada duplicada.

Existen tres tipos de contratos de arras:

• Arras confirmatorias: Este tipo de contrato confirma la venta. Es decir, la cantidad adelantada se resta del total del precio de la vivienda y no da derecho a ninguna de las partes la opción de resolver el contrato, bajo ningún precepto.
• Arras penales: En este contrato la parte entregada se utiliza como indemnización en caso de incumplimiento. Tanto si el comprador como el vendedor incumplen la cantidad depositada será la indemnización que reciba la parte «dañada». En caso de incumplimiento por parte del vendedor, el comprador podrá exigir que se ejecute la compra. Si es el comprador el que incumple, el vendedor podrá quedarse el depósito como indemnización y exigir que no se realice la venta.
• Arras penitenciales: Las arras penitenciales son las más habituales en la compraventa de inmuebles. No obliga a ninguna de las partes a demostrar los motivos en caso de desistimiento. El vendedor puede estar abierto a recibir otras ofertas y el comprador puede seguir viendo otros inmuebles. El depósito funciona como indemnización. Si es el comprador el que desiste perderá la cantidad depositada, si es el vendedor el que desiste deberá entregar la cantidad duplicada.

¿Qué es el contrato de opción de compra de un inmueble?

Este tipo de contrato no está contemplado en el Código Civil pero si que está reconocido a los efectos registrales en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario.

Es un contrato que previo a la compraventa y que prepara las condiciones de la misma.

Es una creación jurisprudencial que determina que estamos ante una compraventa conclusa, basta la expresión de voluntad del optante (comprador) para que el contrato de compraventa quede firmado y en estado de ejecución obligatoria para el cedente (vendedor), sin necesidad de más actuaciones. (Jurisprudencia contrato de opción de compra)

Por eso, desde el despacho de abogados inmobiliarios, Savloir, le recomendamos tanto al comprador como al vendedor que se asesoren adecuadamente antes de firmar cualquier tipo de contrato previo a la compraventa de un inmueble, ya que, los mismos tienen carácter vinculante y en caso de desacuerdo o cambio de opinión puede perjudicarles.

Joaquín Pon, CEO Salvoir

Principales característcas del contrato de opción de compra

1. Tras su firma el concedente (vendedor) se verá obligado a celebrar la compraventa si el optante (comprador) así lo determina. Sin embargo, el comprador podrá desistir de la compra.
2. El objeto de la compraventa debe estar determinado.

   Una vez ejercitada la opción de compra, la compraventa se entiende perfeccionada, por tanto, el objeto, en este caso el inmueble, deberá cumplir los requisitos generales.

3. Es necesario también que se señale el precio pactado del inmueble para la futura adquisición.

4. Se debe concretar el plazo pactado en el que el comprador (optante) tendrá derecho a ejecutar la compraventa. Dentro de este plazo el comprador podrá manifestar en cualquier momento su decisión de compra, comunicándoselo al vendedor (concedente). Este hecho significará la opción consumada, sin que haya que darse ninguna otra acción.

5. De manera opcional, según la voluntad de la partes, se podrá incluir el pago de una prima por parte del comprador al vendedor en el contrato.

Inscripción del contrato de opción de compra en el Registro de la Propiedad

El contrato de opción de compra de un inmueble es inscribible en el Registro de la Propiedad protege al optante y al optante de la buena fe del inmueble objeto del contrato. Y, además, se podrá inscribir siempre y cuando cumpla los requisitos de inscripción de carácter general recogidos en el artículo 14 del Regalmento Hipotecario. y en especial:

• Exista convenio expreso de las partes para que se inscriba
• Conste estipulado precio para la adquisición de la finca
• El plazo para el ejercicio de la opción no exceda de cuatro años

Para la firma del cualquier contrato previo a la compraventa de un propiedad inmobiliaria en la Costa Blanca o España, le recomendamos que contacte con un abogado especializado en derecho inmobiliario. Desde Savloir, le ofrecemos nuestros servicios para su bienestar.

Joaquín Pons, Abogado Inmobiliario en Savloir Legal Advisor

VII. La opción de compra inscrita

La inscripción de la opción de compra 1. El asiento de inscripción

El artículo 14 del Reglamento Hipotecario establece que será inscribible el contrato de opción de compra, y precisa los requisitos necesarios para su inscripción: convenio expreso de las partes, que conste el precio de la compraventa y el precio o prima de la opción de compra si lo hubiere, y el plazo para el ejercicio de la opción que no puede ser superior a cuatro años. Estos requisitos deberán concurrir junto con los propios de toda inscripción(466).

La inscripción de la opción de compra es potestativa. Su ausencia no obsta a la posterior inscripción de la compraventa. En efecto, para la inscripción de la compraventa, que deriva del ejercicio del derecho de opción, no es requisito la inscripción de la opción, pues no se rompe el tracto sucesivo(467).

El convenio expreso de las partes no debe contener necesariamente el consentimiento expreso en orden a la inscripción.

Es suficiente que las partes formalicen el contrato de opción de compra en escritura pública, y no conste la oposición a la inscripción de ninguna de ellas.

Pues, como el contrato de opción de compra no requiere una forma determinada, el escriturarla o elevarla a escritura pública sin oposición a su inscripción, es bastante para que pueda acceder al Registro de la Propiedad(468).

En la inscripción debe constar el precio estipulado de la compraventa y, en su caso, la prima de la opción. Cuando el precio sea determinable por criterios objetivos, o esté sometido a cláusulas de estabilización, será preciso hacer constar en el Registro de la Propiedad los criterios de determinabilidad(469).

En efecto, así como el artículo 219 del Reglamento Hipotecario autoriza para que en la inscripción de las hipotecas se incluya el precio del crédito hipotecario con las cláusulas de estabilización, al inscribirse la opción de compra con precio determinable, se deberán incorporar los criterios de determinabilidad(470).

El asiento es de inscripción(471).

El artículo 14 del Reglamento Hipotecario, en consonancia con el artículo primero de la Ley Hipotecaria, establece que se inscribe el contrato de opción de compra, y no el derecho de opción de compra(472).

El pacto de opción de compra tendrá acceso al Registro, bien se presente acompañando a otro convenio que sea inscribible, o bien vaya acompañado de otros contratos no inscribibles(473).

La inscripción de la opción de compra no supone cierre registral(474). Cabe la posterior inscripción de la enajenación y de la constitución de gravámenes sobre la finca, objeto del vigente derecho de opción(475).

El asiento de inscripción de la opción de compra se puede cancelar de oficio por caducidad(476).

Los asientos que tuvieran un plazo de vigencia para su ejercicio -entre los que se incluye la opción de compra en cuanto derecho de carácter temporal-, se cancelarán por caducidad a los cinco años de su vencimiento, siempre que no conste registralmente que se ha ejercitado el derecho de opción judicial o extrajudicialmente(477) (artículo 177, párrafo primero, del Reglamento Hipotecario reformado por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre).

1. La prórroga del asiento de inscripción

   El artículo 14 del Reglamento Hipotecario limita el plazo máximo de ejercicio de la opción inscrita a cuatro años, aunque la opción de compra en el plano civil se haya convenido por un plazo superior.

   El plazo de los cuatro años tiene una excepción en el arrendamiento con opción de compra. La inscripción de la opción de compra podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél.

   En el supuesto de arrendamiento con opción de compra, la duración de la opción podrá extenderse a la duración del contrato de arrendamiento, y de sus prórrogas convencionales.

   El arrendamiento y la opción, aunque tengan originariamente el mismo plazo, tienen diferente el régimen de las prórrogas.

   El contrato de arrendamiento puede prorrogarse legal(478), tácita o expresamente. La opción de compra caducará necesariamente en caso de prórroga tácita o legal del arrendamiento. La opción no admite una prórroga tácita, sino que requiere convenio expreso(479). El artículo 14 del Reglamento Hipotecario no contempla la posibilidad de prorrogar del asiento de inscripción de la opción.

   La Dirección General de los Registros y del Notariado en la Resolución de 30 de septiembre de 1987 aborda esta cuestión a efectos puramente doctrinales(480), admitiendo la posibilidad de prorrogar el asiento de inscripción de la opción de compra. Considera de aplicación por analogía el artículo 400.

   2o del Código civil, porque la finalidad de ambas limitaciones consiste en impedir que el bien pueda estar indefinidamente gravado y no limitar excesivamente la libre circulación del bien.

   Al igual que sucede con el pacto de indivisión, que tiene prohibida una duración superior a diez años, pero se admiten sucesivas prórrogas, de manera que pueda estar sucesivamente gravado por distintos actos enlazados, como manifestación del libre tráfico del bien.

   “El artículo 14 del Reglamento Hipotecario señala la duración máxima que en el momento de su nacimiento puede estipularse para el derecho real de opción -a fin de lograr su inscripción-, pero no cabe deducir de esta fijación un obstáculo jurídico para que dicho gravamen pueda ser modificado de modo que subsista a favor del mismo sujeto y con idénticas condiciones, pero durante un periodo superior, a través de sucesivas renovaciones que dejan siempre a salvo los derechos de los terceros adquirentes”.

   La prórroga de la inscripción de la opción de compra accede al Registro mediante nota marginal en el asiento de inscripción de la opción. Tendrá también un plazo máximo de cuatro años. Requiere un convenio de las partes expreso en este sentido.

   El ordenamiento navarro extiende la prórroga de la opción de compra a las prórrogas voluntarias tácitas o expresas del contrato con el que se haya constituido como anejo, bien sea un arrendamiento, derecho de superficie, hipoteca u otro derecho real inscribible en el Registro.

   La ley 461 del Fuero Nuevo de Navarra establece en su párrafo primero que la inscripción del derecho de opción en el Registro de la Propiedad será tácitamente prorrogable por otro período de cuatro años.

   No obstante, para que el Registro de la Propiedad prorrogue la duración de la opción de compra, será necesario la correspondiente nota marginal, previo convenio de las partes, habida cuenta de que la prórroga tácita del arrendamiento, no puede fundamentar la nota marginal de prórroga de la opción de compra.

   La prórroga de la opción no perjudica a los terceros que inscribieron sus derechos pendiente el ejercicio y antes de la prórroga(481).

   Con mayor razón, la prórroga tampoco perjudicará a los terceros que hayan registrado sus respectivos derechos con anterioridad a la configuración registral de la prórroga, en el caso de que la prórroga acceda al Registro después de que registralmente haya expirado el plazo de ejercicio(482).

   La Resolución de 30 de septiembre de 1987 afirma “ante todo debe señalarse que en ningún caso la modificación de un derecho inscrito -se rebase o no, en el caso, el plazo de los cuatro años- puede hacerse valer contra terceros adquirentes de buena fe que hayan registrado sus respectivos derechos con anterioridad a la consignación registral de aquella modificación -artículos 10, 32, 34, 37, 38, 115, 144, etc., de la Ley Hipotecaria-, de donde se desprende que, en caso de solución positiva, el ejercicio de derecho de opción en el período ampliado deja a salvo los derechos adquiridos e inscritos entre la constitución originaria de aquél y su prórroga”(483).

2. La anotación del ejercicio del derecho de opción

   El Registro publica el plazo de vigencia del derecho de opción durante el cual el optante puede ejercitar temporáneamente su derecho. Así registralmente, se origina un periodo de pendencia o incertidumbre.

   Ejercitado por vía judicial el derecho de opción de compra inscrito, cabe la anotación preventiva de la demanda. Esta anotación de demanda produce los efectos, aunque acceda a Registro una vez que haya expirado el plazo de ejercicio de la opción.

   En efecto, la anotación del ejercicio de la opción de compra mediante anotación preventiva de demanda perjudica a los terceros que inscriban sus derechos con posterioridad, a los que se les podrá oponer la opción de compra ejercida(484).

   Además, en caso de anotación del ejercicio de la opción, la inscripción de la ulterior compraventa es suficiente para cancelar las inscripciones de derechos y cargas inscritas en el Registro con posterioridad a la anotación de demanda del ejercicio(485).

   Asimismo, la anotación de la demanda evita que el asiento de opción pueda cancelarse de oficio por caducidad según el artículo 177 del Reglamento Hipotecario.

   En el caso de ejercicio extrajudicial del derecho de opción inscrito, se cuestiona si es posible anotar en el Registro de la Propiedad el requerimiento notarial, para que publique fehacientemente el ejercicio extrajudicial del derecho de opción. Cuáles sean los efectos que se deriven de la falta de publicidad del ejercicio de la opción.

   Si puede oponerse a terceros adquirentes, la compraventa derivada de una opción, cuando han inscrito sus derechos después de que el Registro publique que el plazo de la opción había finalizado; puesto que después del ejercicio extrajudicial de la opción de compra, pueden ingresar en el Registro derechos incompatibles(486), ínterin la expiración del plazo de ejercicio y la inscripción de la compraventa.

   La Dirección General de los Registros no mantiene una doctrina uniforme.

   Por un lado, en las Resoluciones de 7 de septiembre de 1982(487) y de 27 de octubre de 1999(488), la Dirección General ha negado la anotación por nota marginal del ejercicio extrajudicial del derecho de opción mediante requerimiento notarial. Lo ha motivado en que el ejercicio de la opción de compra no producía una modificación jurídico real, y en que no había…

Cómo ejecutar (e inscribir) unilateralmente una opción de compra

Por Alexander Zapirain

Según criterio doctrinal pacífico, la opción de compra es un contrato en virtud del cual una parte (concedente) otorga a otra (optante) la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro de compraventa, que habrá de realizarse en plazo y por precio cierto.

Por lo tanto, la opción de compra se configura como un derecho unilateral para quien tiene derecho a ejercitarla. El concedente o futuro vendedor, ya ha emitido su consentimiento y, por lo tanto, únicamente falta el del optante.

Según la jurisprudencia, el contrato de compraventa se perfecciona en el momento en el que el optante comunica al concedente el ejercicio de la opción. En ese momento se extingue el contrato de opción y se perfecciona la compraventa.

A partir de este momento surgen las dudas más importantes en torno a la trascendencia jurídico-real o efectos del ejercicio de la opción de compra.

¿Existe desplazamiento de la propiedad en el momento en que se ejercita la opción? ¿Ha de escriturarse la compraventa para que el ejercicio de la opción acceda al Registro de la propiedad o tiene transcendencia registral directa? ¿Puede el concedente impedir su inscripción no acudiendo a firmar la escritura de compraventa? ¿En tal caso, puede el optante unilateralmente elevar a público la compraventa si como decimos, el vendedor ya prestó su consentimiento?

El hecho de que la opción de compra sea un derecho cuya materialización depende únicamente de una de las partes y cuyos efectos sean automáticos, puede sugerir que no se requiere la cooperación o participación de una segunda voluntad, ya que, como hemos dicho, se trata de un derecho potestativo unilateral de configuración. De lo contrario, podría parecer que, si el vendedor quisiera, tendría la posibilidad de obstaculizar o impedir la producción de los efectos del negocio jurídico.

No obstante, según la Resolución de la DGRN 287/1999, de 1 diciembre 1999, el ejercicio del derecho de opción no implica la modificación jurídico-real (es decir, la transmisión de la propiedad del objeto de la opción) y, por lo tanto, la opción no puede tener acceso al Registro, pues tal posibilidad no está prevista en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario. Es decir, el optante está obligado a otorgar escritura de compraventa (CC art. 1280.1º). Y ¿si el vendedor o concedente no quisiera firmar la compraventa? El comprador no podría elevar a público la compraventa sin el vendedor, aunque el derecho defina la opción como automática y unilateral (STS 865/2005, de 27 de octubre de 2005, FD PRIMERO). En este caso, y de acuerdo con el CC art. 1258, estaríamos ante una obligación del vendedor al cumplimiento de su obligación, por lo que el optante debería compelerle y en caso de oponerse, acudir al juez para que la otorgue en su nombre.

Supongamos a un equipo directivo que estuviera en negociaciones con una empresa multinacional para establecer una filial en su territorio esgrimiendo una competitiva opción de compra sobre unas parcelas donde establecerse.

Ejercitada la opción, la obstaculización de la compraventa por parte del vendedor podría llevar al traste las negociaciones y desplazar la inversión de la matriz, produciendo un desvalor en la naturaleza de la opción de compra.

• Como conclusión de todo lo anterior, es recomendable
• (i) bien configurar contractualmente un mecanismo de acceso registral unilateral o
• (ii) bien facultar al optante en el contrato de opción a elevar a público la escritura de compraventa en nombre del vendedor, previa comunicación de la opción y pago/consignación del precio.
• De acuerdo con la SAP Barcelona 707/2010, de 22 de diciembre de 2010, el optante puede hacer uso de la facultad de instrumentación unilateral si así ha sido convenida.
• Foto: @thefromthetree @aliceinbo1

Todo sobre la inscripción de viviendas en el Registro de la Propiedad

Para comprar una casa hay que pasar por el Registro de la Propiedad. Primero, para pedir la nota simple y conocer todos los datos sobre ella. Después, para cambiar la titularidad y que se nos reconozca como nuevo propietario. Te mostramos toda la información sobre esta institución pública.

¿Qué es el Registro de la Propiedad?

El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos, contratos y resoluciones judiciales o administrativas que afecten a la propiedad y a otros derechos sobre bienes inmuebles (fincas, casas, naves industriales, etc.),  así como los derechos sobre ellos (hipotecas, embargos, etc.).

¿Es obligatorio inscribir mi vivienda en el Registro?

No es obligatorio, pero sí recomendable. Al inscribir los inmuebles en el Registro de la Propiedad se genera mayor seguridad jurídica en las transacciones.

Para comprar una vivienda, lo ideal es acudir al Registro y solicitar información sobre el inmueble (lo mejor es pedir la nota simple, que se explicará más adelante).

De este modo, se podrá comprobar si el propietario es quién dice ser o si cuenta con cargas, entre otros aspectos a tener en cuenta. En cambio, la inscripción en el catastro sí que es obligatoria.

¿Cuál es el riesgo que se corre si no se inscribe la vivienda en el Registro de la Propiedad?

No registrar la propiedad a tu nombre no acredita que seas el dueño. Es decir, la seguridad jurídica es muy baja y puede llegar a ocasionar problemas en el futuro, como que la vendan sin tu consentimiento o que la lleguen embargar por deudas del anterior propietario.

¿Cuánto cuesta registrar una propiedad?

El precio de la inscripción depende del valor que se asigne a la vivienda en las escrituras, la ubicación de la misma y sus características. A esto se le llama valor registral. Los honorarios de los registradores de la propiedad están fijados por el Arancel de los Registradores de la Propiedad, que fijan el máximo que pueden cobrar. 

Esta es la escala de precios que fija el Real Decreto 1427/1989 por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad:

• Por un valor igual o menor a 6.010,12 euros se pagará 24,04 euros.
• Por el exceso del valor que oscile entre 6.010,13 y 30.050,61 euros se pagará 1,75 por cada 1.000.
• Por el exceso del valor que oscile entre 30.050,62 y 60.101,21 euros pagará 1,25 por cada 1.000.
• Por el exceso del valor que oscile entre 60.101,22 y 150.253,03 euros pagará 0,75 por cada 1.000.
• Por el exceso del valor que oscile entre 150.253,04 y 601.012,10 euros pagará 0,30 por cada 1.000.
• Por el valor que exceda de 601.012,10 euros pagará 0,20 por cada 1.000.

El precio del registro medio se estima entre 600 y 1.000 euros y nunca será inferior a 24,04 euros ni superior a 2.181,67 euros.

¿Qué registro de la propiedad me corresponde?

Según Registradores de España, la totalidad del territorio español está dividido en circunscripciones, denominados distritos hipotecarios.

A cada distrito hipotecario le corresponde un Registro de la Propiedad, a cargo de un registrador de la propiedad.

En su web hay un mapa dividido en provincias en el que se puede filtrar por localidad y así encontrar el que te corresponde.

Cómo registrar una propiedad en el Registro

Para inscribir tu vivienda en el Registro de la Propiedad se requieren únicamente tres documentos:

• Una copia autorizada ante notario de la escritura pública de venta. 
• El  Impreso de Autoliquidación que justifique el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales correspondiente a su comunidad autónoma.
• La justificación de haber presentado el documento para el pago de la plusvalía municipal.

La presentación de estos documentos se puede hacer de forma presencial en la Oficina Registral de la localidad de la vivienda adquirida. La puede llevar a cabo el comprador, por una gestoría o por la notaría. También la puede hacer el notario ante el cual se ha otorgado la escritura por vía telemática.

¿Cuánto tarda el Registro en inscribir un inmueble?

Una vez presentados los documentos, la inscripción se practicará  dentro de los siguientes 15 días hábiles. El registrador comprobará que el contrato se ha celebrado con todos los requisitos que establece la ley para que tenga plena eficacia y pueda acceder al Registro el derecho de propiedad del comprador.

Si el registrador entiende que el documento tiene algún defecto que impide su inscripción, lo notificará de forma fehaciente para que se subsane o,  en caso de que el interesado no esté de acuerdo con la calificación del registrador, se solicite la revisión de la calificación por alguno de los procedimientos que determina la ley.

Después de realizarse la inscripción en el Registro de la Propiedad, éste comunica al Catastro el cambio de titularidad de la vivienda. Una vez se ha inscrito en el catastro, el derecho dura para siempre, sin que sea necesario renovarlo ni volver a pagar cantidad alguna por el mantenimiento de la protección registral.

¿Qué es una nota simple registral?

La nota simple es un documento informativo que resume todos los datos de interés de un inmueble (titularidad, cargas, dimensiones, etc.).Concretamente, aporta la siguiente información:

• Descripción de la finca: La  información sobre los m2 de la vivienda, la referencia catastral, su división, la ubicación, las lindes, etcétera. Muchas veces, la información registral no coincide con la catastral. Si sucede esto, deberíamos comunicarnos con el catastro para cotejar la información.
• Titularidad de la finca: Aparece el nombre y apellidos de los dueños del inmueble y el porcentaje que poseen, en caso de que haya más de uno.
• Cargas: Sin duda es una de las partes más importantes a tener en cuenta a la hora de una compraventa. En ella aparecen las hipotecas, los embargos y los gravámenes, entre otras cuestiones.

¿Cómo pedir una nota simple en el Registro?

Para pedir una nota simple hay dos opciones. De forma online o presencial. Para ambas necesitarás aportar cierta información sobre la finca que quieras consultar. Algunos de los datos que requerirás son:

• Datos registrales de la finca: Número del Registro de la Propiedad y la ubicación para facilitar la localización del inmueble.
• Titularidad: Nombre completo del propietario, además del NIF del mismo.
• IDUFIR (Identificador Único de Finca Registral): Cada vivienda dispone de un número único que se asocia a cada inmueble. Si se dispone de esto, no se necesita aportar más información.

Puedes acudir de forma presencial al Registro de la localidad dónde esté registrada la vivienda con estos datos o puedes hacerlo online. En ambos supuestos tendrás que abonar la tasa correspondiente.

¿Cuánto cuesta una nota simple del Registro de la Propiedad?

Depende del lugar desde donde se solicite el precio varía.

• Registro de la Propiedad de forma presencial: 3,64 euros.
• Online, por la web de Registradores de España: 9,02 euros. 
• Intermediario o gestoría: Suelen cobrar alrededor de 20 o 30 euros.

¿Cómo pedir la nota simple online?

Pedir la nota simple online es un trámite sencillo. Tienes que acceder a la web del Registro Online y seleccionar la opción de “solicitar nota simple”. 

Registradores de España
Después se abrirá otra pestaña en la deberás aportar algunos datos para poder ubicar la finca. Una vez la tengas ubicada, tendrás que abonar la cantidad señalada y te llegará una copia a tu correo electrónico.
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Con la promulgación de la LAU de 1994 quedó modificada la Ley Hipotecaria y en concreto su artículo 2 número 5.

• Con esta modificación, los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles quedaron incluidos dentro de los documentos y resoluciones que tenían acceso al Registro de la Propiedad.
• Pero no sólo los contratos de arrendamiento, ya que la norma incluó la posibilidad de inscripción de .
• No obstante ello, la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946, ya preveía en su artículo 2 número 5 la posibilidad de inscripción de los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles .

Tal y como establece la Sentencia de la AP de Alicante, Sección 6ª, de 14 de enero de 2008 (rec. 547/2007), no cabe duda que el arrendamiento es susceptible de inscripción en el Registro de la Propiedad por así disponerlo el artículo 2.

5 de la Ley Hipotecaria , redactado conforme a lo ordenado en la Disposición Adicional Segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , al manifestar que en el Registro de la Propiedad se inscribirán los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.

Completado ello con el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero , sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos, señ alándose en el artículo 2 los títulos de acceso, por la escritura pública o la elevación a escritura pública del documento privado, y en el artículo 4 que se harán constar en el Registro además de la identidad de los contratantes, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente pactadas.

En esta sentencia, se resuelve además, la controversia en relación a la inscripción de un contrato de arrendamiento suscrito por tres cuartas partes de los propietarios de una vivienda.

En ese supuesto, el Registrador de la Propiedad dictó Resolución suspendiendo la inscripción al no constar en el contrato de arrendamiento la intervención de la propiedad plena sobre la finca arrendada, informando el Sr.

Registrador en el recurso gubernativo que independientemente del carácter de acto de administración o disposición sobre el arrendamiento de un inmueble, los principios de legitimación y consentimiento, imponen en el ámbito hipotecario la intervención, en todo caso, del titular registral.

La AP de Alicante, con cita a la sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia, nº 351/03, de 4 de diciembre, que vino a dar respuesta adecuada a esta configuración sobre la relación arrendaticia, manifiesta, al caso concreto enjuiciado, que cuando fue suscrito el contrato de arrendamiento de fecha…

Don Bruno y Don Serafín sólo eran titulares de tres cuartas partes indivisas de la finca que, en virtud de dicho contrato, se arrendaba, perteneciendo la cuarta parte restante a los codemandantes Don Juan Ramón y Doñ a María del Pilar.

De ello se sigue que la validez o nulidad del contrato de arrendamiento, así concertado, dependerá, de un lado, de la naturaleza que deba atribuirse al arrendamiento pactado, es decir, de la consideración como mero acto de administración, en cuyo caso habría que proclamar, al menos en principio, su validez por haber sido pactado por los partícipes que representaban la mayor cantidad de intereses, en atención a lo dispuesto en el artículo 398 del Código Civil, o como acto de disposición, en cuyo caso tendría que ser considerado nulo o inexistente por falta de consentimiento de todos los comuneros, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 397 y Jurisprudencia que lo interpreta.

Recuerda esa Sala que la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 28 de marzo de 1990 proporciona una importante pauta interpretativa, al señ alar que si bien como se dice, el arrendamiento es un acto de administración, ello quiebra cuando o bien por la naturaleza de la cosa o bien, como en el presente caso, por el largo tiempo que para su duración se estipule, (8 añ os) en el contrato, puede constituir un derecho real a favor del arrendatario inscribible en el Registro de la Propiedad (artículo 2, núm. 5 de la Ley Hipotecaria) por lo que al rebasar los límites de la que es pura administración, obligado es reconocer no se hallaba facultada la demandada como condueñ a, aún representando la mayor suma de intereses, para dar en arriendo el piso en común al exceder el plazo de arrendamiento de los seis añ os, sin la anuencia de todos los partícipes, cuyos derechos dominicales expresamente reconocidos por la Ley quedarían restringidos o anulados por un contrato de tan larga duración, y como ante tal falta de capacidad de contratar, hay que entender falta el consentimiento de los arrendadores contratantes, requisito que unido al objeto cierto y a la causa de la obligación son los necesarios para la existencia de todo contrato, al no existir aquél, como se dice requisito esencial de contrato, es radicalmente nulo, sin que la buena fe de uno de los contratantes, el arrendatario pueda subsanar la falta de dicho requisito.

De dicha Sentencia cabe extraer que el Alto Tribunal consideraba actos de disposición los arrendamientos de bienes inmuebles de duración superior a seis añ os, que, en virtud de la anterior redacción del artículo 2.

5º de la Ley Hipotecaria, resultaban inscribibles en el Registro de la Propiedad, quedando así dotados de trascendencia real; y tal doctrina no se ve modificada en virtud de la actual redacción del mismo precepto, ofrecida por la Disposición Adicional Segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de arrendamientos urbanos, en virtud de la cual son inscribibles los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos, sin fijarse en el precepto un plazo mínimo de duración del arrendamiento para que éste pueda resultar inscribible.

Pese a ello, entiende la Sala, que no cabe calificar a todo arrendamiento de bienes inmuebles, con independencia del plazo de duración pactado, como acto de disposición, por el mero hecho de que, conforme a la redacción actual del referido precepto, resulte inscribible, sino que ha de seguir considerándose un elemento esencial, en tal valoración, la duración pactada, pudiendo servir como criterio orientativo o de referencia el plazo superior a seis añ os que se fijaba en el precepto derogado.

De la exégesis de ambas sentencias, la ratio decidendi es perfectamente aplicable al caso enjuiciado por la Sección 6ª de la AP de Alicante, ya que falta en el contrato de arrendamiento la voluntad concorde de todos los propietarios para celebrar el negocio jurídico.

Es cierto que en supuestos como el de autos, debe resolverse desde la combinación de los artículos 397, 398 y 399 del Código Civil.

Se trata de una copropiedad y como tal, por el segundo de los preceptos, para la administración y mejor disfrute de las cosas comunes serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes; y por el segundo, que con relación a la enajenación, como acto de disposición de las cosas comunes, no mediando el consentimiento de los demás partícipes iría en contra del precepto y bajo la sanción de nulidad, y así, la sentencia del Tribunal Supremo de 2 de diciembre de 1993 nos indica que el artículo 399 no autoriza la disposición de los bienes comunitarios. Y nos hallamos ante dos extremos, el primero es que el negocio jurídico celebrado es un arrendamiento, que como tal tiene simplemente una naturaleza de acto de administración, pero que no debe ser aplicado, atendiendo a la duración del mismo, por los cinco añ os del contrato, como además por la naturaleza de los derechos reales que va a conceder tras la inscripción, una regla de funcionamiento de la copropiedad por las mayorías; y en cuanto al segundo de los extremos, que de la escritura pública de 21 de septiembre de 2005, a pesar de haber sido otorgada por las 2/3 partes de la propiedad, no se refleja para nada la formación de esa mayoría, o por decirlo de otra manera, la no intervención de la minoría, esto es, que la decisión de convenir ese arrendamiento se haya tomado por tal acuerdo mayoritario.

Por tanto, y tras la lectura de los redactados de las distintas normas, la Ley 4/2013 no supone una mayor cobertura de la posibilidad de inscripción en el Registro de la Propiedad ya que ésta posibilidad estaba instaurada ya por la LH de 1946 y las normas arrendaticias anteriores a la Ley 4/2013.

No obstante, y como veremos en este artículo, la diferencia es trascendental en la regulación de los efectos de la inscripción de los contratos de arrendamiento y los derechos de los arrendatarios en un contrato de arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad, con relación al contrato de arrendamiento no inscrito. Es por ello que la necesidad de la inscripción en el Registro del contrato de arrendamiento, adquiere mayor importancia a partir de la entrada en vigor de la Ley 4/2013.

Veamos los motivos de esta conclusión.