Gastos escritura compraventa quien paga

Hoy queremos responderte a la pregunta del millón. Esa duda que nos has formulado en mil y unas veces y que a día de hoy sigue provocando dolores de cabeza por doquier.

Cualquiera que se enfrenta a una compraventa necesita aprenderlo para no cometer ningún error y poder calcular con precisión al conjunto de gastos que supone adquirir un inmueble.

Y es que la cuestión es: ¿quién paga los gastos de notaría en una compra? La figura del notario siempre es controvertida.

¿Qué establece la regla general en cuanto a los gastos de notaría?

Según el Código Civil, que es el compendio legal que regula las bases relacionadas con la compraventa de inmuebles, se establece que:

• El vendedor se hará cargo de los gastos de la escritura pública.
• El comprador tendrá que enfrentarse a los gastos de la primera copia y a los posteriores a la venta.

Sin embargo, tal y como puedes apreciar, en estos puntos que te hemos destacado no se establece nada relacionado con los gastos de notaría. Entonces, ¿qué pasa con ellos? ¿Los paga el espíritu santo?

No, como comprenderás, Dios no está para soltar los duros así como nada. En ese aspecto es mucho más catalán que betlemita.

¿Cómo funciona entonces todo esto?

Como te hemos comentado en más de una ocasión, un contrato tiene fuerza de ley entre las partes. Lo que ellos establezcan va a misa, para que nos entendamos. En este sentido, en la gran mayoría de los casos se suele pactar que corresponde al comprador.

No obstante, queremos matizarte que, en función del acuerdo, no habría problema alguno en que las partes atribuyeran este gasto a la parte vendedora. Aunque, como te comentamos, no es lo más habitual.

¿Tienes alguna duda sobre algún gasto más de la compraventa?

Si es así, te animamos a que lo plasmes en los comentarios. Estaremos encantados de darte una respuesta acertada con la mayor celeridad posible. No te asustes. Son muchos los gastos asociados a la compra de una vivienda. Sin embargo, una vez los conocemos, todo es coser y cantar.

¿Quién paga los gastos de notaría en la compraventa de una vivienda?

A la hora de comprar una vivienda se empiezan a sumar gastos que no parecen terminar nunca. Y uno de ellos es el del gasto de notaría. ¿Quién paga los gastos de la compraventa de una vivienda?

Según el Código Civil en su artículo 1455, “los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario”.

Los acuerdos comprador – vendedor

Pero la realidad es que en la mayoría de los casos, ese “salvo pacto en contrario” es lo que solemos encontrar en los ‘contratos de arras’ y en las escrituras de compraventa. Es una costumbre que el comprador y el vendedor lleguen a acuerdo beneficioso para ambos, y repartan los gastos de la compraventa y acuerden pagarlo a medias.

Las cantidades dependen del precio de la vivienda, pero para una vivienda de 250 mil euros, los gastos notariales serían de aproximadamente 495 euros. Para una vivienda de 500 mil euros, los gastos notariales serían de aproximadamente 585 euros.

Hay que aclarar que no es obligatorio contratar los servicios de un notario para la compraventa de un inmueble, pero sí lo es para la firma de una hipoteca, entre el 0,3% y el 0,5% del importe total, además de las copias del comprador y del banco. Esos gastos son asumidos por la entidad financiera, por lo que el comprador no debe preocuparse de ello.

¿Quién paga los gastos notaria compraventa? | Brickbro

Una de las grandes dudas y preguntas que te puedes hacer al vender o comprar un local comercial es saber quien es la persona encargada de pagar los gastos de notaria de la compraventa. Si te encuentras en esta situación, sigue leyendo. En el blog de Brickbro te damos todas las claves para que no […]

Última modificación: 20 abril 2022

Una de las grandes dudas y preguntas que te puedes hacer al vender o comprar un local comercial es saber quien es la persona encargada de pagar los gastos de notaria de la compraventa. Si te encuentras en esta situación, sigue leyendo. En el blog de Brickbro te damos todas las claves para que no cometas ningún error. ¡Adelante!

¿Vendedor o comprador?

En la compraventa de un local comercial, te interesa conocer quién se hace cargo de los gastos de notaria en la compraventa. Al no existir una ley que marque quien es el responsable de dicha cuota, serán las dos partes quienes decidan si paga el vendedor o el comprador. Aún así, si no se llega a un acuerdo, el vendedor deberá asumir gran parte del precio. 

Asimismo, los implicados harán frente a los siguientes pagos, según lo especificado en el Código Civil: 

• El vendedor: siempre se hace cargo de los gastos de escritura pública del inmueble.
• El comprador: es responsable de pagar los gastos de la primera copia y los gastos posteriores a la venta. 

¿Cómo se selecciona al notario?

Seleccionar al notario encargado de la firma es una decisión de libre elección, ya que, se puede acudir a cualquier notario. De todos modos, cuando se trata de un contrato formado por varias partes, la persona encargada de pagar los honorarios al notario suele ser la encargada de seleccionarlo.

¿Cuánto pueden costar los gastos de notaria de la compraventa?

• Para inmuebles de 50.000€: los gastos de notaría pueden alcanzar los 320€
• En inmuebles de 150.000€: roza los 400€
• Los inmuebles de 250.000€: cuentan con gastos cercanos a 450€
• En inmuebles de más de 300.000€: la notaría podría costar cerca de 480€

¿Cuáles son los gastos de una compraventa?

En el proceso de compraventa, no solo se incluyen los gastos de notaría. Aquí te dejamos una lista con los demás gastos a los que tendrás que hacer frente en la compraventa de un inmueble:

• IBI:en caso de no haberlo pagado, el vendedor se hará cargo de pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles del año vigente. 
• IRPF: el Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas te permitirá gravar el beneficio que saques con la venta de la vivienda. 
• Plusvalía Municipal: con el nuevo modelo del impuesto de la plusvalía, se deberá tributar si el precio por el que se vende, hereda o dona un inmueble es superior a aquel por el que fue adquirido en su momento. 
• Pago de los certificados: otro de los gastos que requiere un proceso de compraventa, es el pago de diferentes certificados. Se deberá efectuar el pago del certificado energético, la cédula de habitabilidad, etc.

Regulación de los gastos de notaría en las comunidades autónomas

Para conocer en profundidad cómo funciona el reparto de los gastos de notaria de compraventa en tu municipio, deberás acceder a la información a través de la página web del ayuntamiento. 

Las dos comunidades con una normativa más marcada respecto a la gestión de los gastos de notaria de una compraventa son Cataluña y Navarra.

• En Cataluña, el comprador es la persona que paga el 100% de la cuota notarial.
• En Navarra, se paga a partes iguales,  50% el comprador y 50% el vendedor. 

Si estás pensando en vender o comprar un local, no dudes en contactar con nuestro equipo de expertos para resolver todas tus dudas. En Brickbro convertimos el proceso de compraventa en algo mucho más sencillo. Por lo que, si aún tienes dudas sobre los gastos relativos a tu proceso, ¡no te preocupes! Contáctanos y déjalo en nuestras manos para obtener el mejor resultado. ¡Te esperamos! 

¿Quién paga los gastos de notaria en una compraventa?

Al comprar una vivienda solemos encontrarnos con bastantes gastos, trámites e impuestos que hay que pagar, entre ellos la notaría. A lo largo de los años ha habido cambios en cuánto a quién paga los gastos de notaría en una compraventa de un inmueble, hoy hablaremos de estos ¡Empecemos!

Los gastos de la notaría

Los servicios de notaría son esenciales para la firma de la escritura pública de compraventa. Un notario trabaja como funcionario público y su función es proporcionar seguridad jurídica a los clientes.

Los honorarios de los notarios son de los más altos del país, pero tienes que saber que están regulados por el Estado desde 1998, es decir, que no te encontrarás notarios que cobren más o menos, lo máximo que pueden aplicar es un 10% de descuento. Los gastos de la notaría variarán según el valor de la vivienda, por ejemplo:

• Viviendas de 50.000€: los gastos son alrededor de 317€
• Inmuebles de 150.000€: ascienden a 408€
• Inmuebles de 250.000€: los gastos de notaría ascienden a 452€
• Propiedades de 300.000€: la notaría cuesta alrededor de 474€

Lectura recomendada:  Gastos notaria hipoteca: ¿cuáles son y quién los paga?

El reparto de los gastos de notaría, cuando hablamos de la venta de un piso, son complicados, ya que no hay una legislación marcada sobre quién se hace cargo de los gastos. Por norma general, las dos partes son las que tienen que acordar quién pagará la gestión y si no se llega a un acuerdo es el vendedor quién tendrá que asumir gran parte de los gastos.

Pero, hay excepciones, porque hay comunidades autónomas en las que sí que se ha establecido una legislación. Por ejemplo, en Navarra está regulado que los gastos de notario se pagan al 50% vendedor y comprador, mientras que en Cataluña los gastos de notario los paga en su totalidad el comprador.

Es importante que te informes en la página web del Ayuntamiento de tu municipio o en presencialmente para conocer cuál es la legislación en el territorio.

Además de los gastos notariales, hay que tener en cuenta que hay otro tipo de gastos que hay que pagar para poder hacer efectiva la compra de la vivienda:

• IVA o ITP: En el caso de una vivienda de obra nueva tendrás que pagar el IVA que corresponde a un 10% del valor de la casa y en una de segunda mano el ITP, un 4-6%.
• La gestoría: aunque no es obligatoria es bastante recomendable, los servicios acostumbran a rondar los 300 €.

¿Quién paga los gastos de notaría en una hipoteca?

En el caso de una hipoteca, tendrás que contratar los servicios de una notaría para la firma del préstamo. Pero, a raíz de la Nueva Ley Hipotecaria, es el banco quién tiene que asumir este gasto.

• Viviendas de 50.000€: los gastos son alrededor de 415€
• Inmuebles de 150.000€: ascienden a 482€
• Inmuebles de 250.000€: los gastos de notaría ascienden a 530€
• Propiedades de 300.000€: la notaría cuesta alrededor de 555€

No solo este gasto, también tendrá que asumir la gestoría, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados o AJD y el Registro de la Propiedad. Aunque el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (en caso de ser una vivienda de segunda mano) y la tasación de la vivienda seguirá yendo a cargo del comprador.

Todos los gastos de la compraventa

Si vas a vender tu vivienda o a comprar una nueva, lo mejor es que conozcas bien todos los gastos ligados al proceso de compraventa. Para que puedas hacerte una idea de todos estos costes te los enumeramos a continuación:

• Plusvalía municipal: Este es un impuesto que grava la revalorización del terreno en el que se encuentra el inmueble. Como su nombre indica, es un tributo de carácter municipal. Por ello, cada el Ayuntamiento de cada localidad determinará una serie de coeficientes para calcular el importe que el contribuyente tendrá que pagar.
• Comisión por cancelación de hipoteca: En caso de que el titular todavía esté pagando la hipoteca de la vivienda. El banco marca esta comisión por contrato y suele ser el 1% de lo que le queda al titular por pagar de hipoteca. 
• Gastos de escrituración del inmueble: Estos costes se dan para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.
• IRPF: Es otro impuesto que se tendrá que pagar por la venta de la casa o el piso, ya que este grava el beneficio que el contribuyente ha obtenido por la venta, pero, si este reinvierte la cantidad en la compra de otra vivienda estará exento de pagarlo.
• Costes ligados a los certificados de la vivienda: Para poder hacer efectivo el trámite de la venta se necesitará aportar certificados como la cédula de habitabilidad, el certificado energético, el certificado de la comunidad, etc.
• IBI: Estas siglas corresponden a “Impuesto de Bienes Inmuebles”, el cual se debe abonar cada año. Si el tributo cuando se vende la vivienda no ha sido pagado aún, el vendedor tendrá que hacerse cargo de él.

Recordar toda esta información puede ser algo difícil, por ello, si estás interesado en vender o comprar una vivienda, no dudes en ponerte en contacto con nuestro equipo de expertos inmobiliarios. Ellos te ayudarán con todos los trámites y te asesorarán para que obtengas una venta de tu vivienda lo más beneficiosa posible para ti.

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Los Gastos de la escritura compraventa

Los gastos escritura de compraventa deben ser pagados por el comprador para registrar la propiedad, para que pase a su nombre. También puede haber un acuerdo entre comprador y vendedor para que los gastos los pague el que más le convenga.

El precio de compra de una vivienda está conformado por una serie de gastos que se deben hacer para la adquisición. Entre ellos están los impuestos, la escritura pública en la notaría y la inscripción en el Registro de la Propiedad.

¿Quién paga los gastos de escritura de compraventa según la Ley?

El artículo 1.455 del Código Civil establece que los gastos para otorgar la escritura de compraventa son asumidos por el vendedor.:

Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario.

Artículo 1455 del Código Civil

Es decir, en caso el comprador requiera una copia de la escritura debe asumir el gasto.

En la escritura de compraventa se puede acordar que los gastos se hagan de acuerdo con lo que establece la Ley. Para este caso los honorarios correspondientes al Notario debe pagarlos el vendedor.

El vendedor y el comprador pueden libremente llegar a un acuerdo relacionado con el pago de los honorarios correspondientes al Notario. En caso de que no exista ningún acuerdo se hará lo que dispone el Código Civil en el artículo 1.455.

¿Cuáles son los gastos de compraventa de una vivienda?

Los gastos relacionados a la escritura de compraventa de una vivienda están formados por los honorarios del registro, notaría, impuestos, tasación de la vivienda. Estos son gastos obligatorios y la cantidad a pagar depende si es una vivienda nueva o usada.

Entre los gastos se encuentran los siguientes:

Registro de la Propiedad

Cuando se compra una vivienda, así sea usada, es necesario inscribirse en el Registro de Propiedad. Este trámite permite especificar quienes son los propietarios de la vivienda y para que la Administración Pública, lleve el registro correspondiente.

El registro de la vivienda cuesta dinero, la cantidad correspondiente por honorarios son establecidos por la ley, aunque depende del precio del inmueble. Este gasto lo paga el comprador, sólo que el vendedor y comprador llegue a un acuerdo y lo cubran ambos.

El precio de los aranceles del registro de propiedad varía entre el 0,1% y el 0,25% del costo total de la vivienda.

Notaría

Los gastos de notaría reciben el nombre de aranceles y hay que cancelarlos para comprar una vivienda nueva o usada. Estos honorarios o aranceles los regula el Estado y en todas las notarías cobran lo mismo por los mismos servicios y los paga el vendedor conforme hemos manifestado antes en el artículo 1455 del CC.

El precio del otorgamiento de la escritura pública de compraventa depende del precio del inmueble. El coste de los aranceles varía entre el 0,2% y el 0,5% del precio total del inmueble.

Diferentes Impuestos

El importe a cancelar por los impuestos depende del precio de la vivienda y si es usada o nueva. Si tienes alguna duda legal, puedes hablar directamente con nuestra asesoría fiscal en Madrid.

Entre los impuestos a pagar por la compraventa de inmuebles se encuentran los siguientes:

Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Este es el tributo más importante que se debe pagar cuando se compra una vivienda usada. La cuantía a pagar depende de la Comunidad Autónoma donde se encuentre el inmueble y del porcentaje que se aplica sobre el precio acordado.

El porcentaje que se aplica para el pago varía entre un 6% y 10%, de acuerdo con la comunidad autónoma. Este impuesto se tiene que pagar por el comprador.

Además, tiene unas tarifas reducidas para casos especiales como es de familias numerosas, viviendas de protección oficial, de jóvenes.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

Este es el tributo más importante que debe pagarse cuando se compra una vivienda nueva y lo debe pagar el comprador. El importe a cancelar por este tributo varía entre 4% y 10% de acuerdo con el tipo de vivienda social que compre y de la comunidad autónoma.

Por ejemplo actualmente el pago de este impuesto se hace de la siguiente forma:

• El 10% del valor total de cualquier tipo de inmueble.
• El 4% del valor total del inmueble cuando se trata de viviendas de protección oficial o de promoción pública.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

La cantidad a cancelar por este impuesto depende de la Comunidad Autónoma y se suma al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Este igualmente lo tiene que pagar por el comprador y se encuentra entre 0,1% y 1,5%, del coste total del inmueble.

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) solo se aplica cuando se establezca una hipoteca para la compra del inmueble. Cuando esto ocurre el comprador debe asumir el pago, los honorarios del Registrador de la Propiedad y los gastos relacionados con la concesión del préstamo.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

El Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, así como la Sentencia 409/2016 del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, de 15 Junio de 2016, Rec.

2110/2014 establecen que este impuesto lo debe pagar en su totalidad anualmente quien haya sido el dueño del inmueble el 1 de enero, es decir el vendedor.

Esto siempre trae conflictos entre el comprador y el vendedor.

Debido a que si se compra la vivienda a mitad de año el impuesto total lo debe pagar el que era el dueño al 1 de enero de ese año

El nuevo dueño de la vivienda comenzará a pagar este impuesto a partir del 1 de enero del próximo año. Para evitar estos conflictos el Tribunal Supremo manifiestara que el art. 63.2 de la Ley de Haciendas Locales establece que el pago del impuesto debe dividirse de forma proporcional entre el vendedor y el comprador.

La mayoría de los contratos de compraventa especifican de forma clara cómo se realizará el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Esto se hace con el propósito de evitar conflictos entre el comprador y el vendedor después de realizada la negociación.

Impuesto del Incremento al Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)

Este impuesto es conocido con el nombre de plusvalía municipal, el importe a cancelar depende de cada Ayuntamiento. Este debe ser pagado por el vendedor cuando obtiene un beneficio con la negociación. El impuesto sólo lo paga el comprador cuando no resida en España.

La plusvalía municipal es un impuesto obligatorio que debe pagarse al heredar, vender o aceptar una donación. El monto a cancelar por este impuesto se calcula con el precio que tenía el inmueble al momento de la compra y el que tiene al momento de la venta.

Esta es la razón por la que el vendedor es quien debe pagar este impuesto porque sólo él puede obtener un beneficio económico. Esto debido a que compró el inmueble a un precio y lo está vendiendo a un precio más elevado.

Tasación del inmueble

La tasación del inmueble es un gasto que debe pagar el comprador en los casos que va a solicitar una hipoteca. La tasadora será quien le coloque el valor al inmueble para que el banco sepa el porcentaje de financiación puede otorgar.

Este trámite por lo general es solicitado por las instituciones financieras donde se ha solicitado la hipoteca. Por lo tanto debe pagarlo el comprador.

Pagos de hipotecas, cargas y gravámenes

Los pagos de hipotecas, cargas y gravámenes, según lo que establece la ley los debe hacer el vendedor. Por ser el propietario original quien realiza la negociación está obligado a satisfacer todos los gastos para proceder a la entrega del inmueble.

Para evitar errores y conflictos es recomendable que en la escritura pública y en el contrato de compraventa se explique: «que el comprador adquiere el inmueble sin ningún tipo de cargas”.

Si tienes dudas acerca de si abonastes gastos hipotecarios que no debíste abonar, no dudes en ponerte en contacto con este despacho de abogados.

Otros gastos a pagar por la compraventa de un inmueble

Cuando se adquiere una vivienda que se encuentra en una urbanización o en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal. Se pasa a formar parte de la comunidad de propietarios y se tiene derecho sobre los pasillos, las escaleras, terrazas, jardines y otros espacios.

La Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 con fecha 21 de julio (LPH) establece una cuota de participación con relación al valor total de la urbanización o edificio. Esto permite determinar el porcentaje de los gastos debe cancelar cada propietario.

Estos gastos cuando se hace la venta del inmueble deben ser cancelados hasta la fecha de la negociación por el vendedor. El comprador de un inmueble de este tipo debe responder hasta con el propio inmueble que adquirió por las cantidades adeudadas a la Junta de Propietarios.

El vendedor está en la obligación de informar el cambio de titularidad del inmueble a quien cumple las funciones de secretario de la Junta. Esto se debe hacer a través de cualquier medio por donde se pueda obtener una constancia de su recepción.

Esto es necesario porque si una persona vende su inmueble y no informa al Secretario de la Comunidad de propietarios. Seguirá siendo el responsable de las deudas con la Junta de propietarios que se originen después de la venta.

Cuando se presentan estos casos el vendedor junto con el comprador deben asumir la deuda. Pero quien debe hacer frente ante la comunidad de propietarios y realizar los pagos atrasados es el anterior dueño.

El anterior propietario del inmueble podrá reclamarle después al comprador para que le devuelva la cantidad que ha pagado. También en ese momento debe hacer la respectiva notificación para evitar que estas situaciones sigan ocurriendo.

VOY A COMPRAR UNA CASA, ¿QUIÉN PAGA LOS GASTOS DEL NOTARIO?

La mayoría de personas que van a comprar una vivienda desconocen los gastos asociados a la misma, y cuál es su sorpresa cuando al precio de venta hay que sumarle los impuestos, los gastos de notaría, los gastos de inscripción registral, etc…

Hoy vamos a hablaros de alguno de estos gastos, concretamente de los gastos de notaría. ¿Está el comprador obligado a asumir estos gastos?

• Obligado como tal…no está. Si nos atenemos a la legalidad vigente, nuestro Código Civil en su artículo 1455 dice:
• “Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario”.
• Si bien puede parecer que el precepto legal dice que los gastos de la intervención notarial deben ser asumidos por el vendedor, lo cierto es que también deja la puerta abierta a que esto no sea así. De hecho, en la mayoría de los casos, ese “salvo pacto en contrario” es lo que solemos encontrar tanto en los contratos de arras como en las escrituras de compraventa, y es costumbre que comprador y vendedor, en pos de llegar a un acuerdo beneficioso para ambos, repartan los gastos de la compraventa y acuerden lo siguiente:
• “Todos los gastos que se deriven de la compraventa serán satisfechos por el comprador, excepto la plusvalía municipal que será satisfecha por el vendedor”.

Por lo tanto, es costumbre que el comprador sea quien asuma los gastos notariales, y también es costumbre que asumirlos suponga cierta tensión en las negociaciones.

Pero, antes que la asunción de estos gastos puedan suponer una piedra infranqueable en el camino de una negociación, conviene saber de qué importe hablamos realmente, es decir, ¿cuánto cuesta que un notario intervenga la escritura de compraventa de un inmueble?

Pues depende del precio de venta. A modo de ejemplo (en una compraventa normal):

• Para una vivienda de 250.000,00€, los gastos notariales serían de aproximadamente 495,00€.
• Para una vivienda de 500.000,00€, los gastos notariales serían de aproximadamente 585,00€.

Es decir, la realidad, lejos de lo que la “leyenda urbana” suele decir, es que los gastos de notaría suponen un irrisorio porcentaje en relación al precio de venta y, por lo tanto, no parece muy razonable que su asunción pueda llegar a suponer un condicionante a la hora de llevar a cabo una compraventa.

Existen diversos medios para conocer el importe de los gastos notariales, pero si queréis tener una idea aproximada, os recomiendo que preguntéis al agente inmobiliario que os acompañe en la compraventa.

Y si os ha quedado alguna duda al respecto, llamadnos!!!

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Gastos de escritura de compraventa, ¿Quién paga?

El mercado inmobiliario parece volver a repuntar en nuestro país y, con él, crece el número de ventas de inmuebles. De hecho, es probable que, en este momento, tú también estés pensando en comprarte una casa. Si es así, seguro que te preocupan los gastos asociados a la operación.

Uno de los que más controversias generan es el de la escritura de compraventa.

Y es que, en muchas ocasiones, es difícil tener claro quién paga, nosotros como abogados especialistas en derecho inmobiliario hemos elaborado este artículo para tratar de explicártelo con todo lujo de detalles.

La libertad de pacto

Lo primero que debemos decir a este respecto es que la ley, a pesar de marcar unos dictámenes específicos acerca de a quienes corresponde cada gasto asociado a la compraventa de un inmueble, da prioridad a la libertad de pacto entre las dos partes.

Esto quiere decir que ambas pueden acordar algo contrario a lo que en ella aparece y, aún así, deberá cumplirse con lo firmado.

Por ello, es muy importante que estudies y analices el documento para asegurarte que en él se recogen todas las condiciones de manera explícita.

Los gastos de compraventa de un bien inmueble

Hecha la aclaración anterior, llega el momento de que nos sumerjamos en profundidad en el tema que nos ocupa.

Evidentemente, vamos a hacer referencia a lo que establece la legislación acerca de la obligatoriedad del pago de los diferentes costes asociados a la escritura de compraventa a pesar de que, como hemos comentado, puede modificarse mediante pacto entre el vendedor y el comprador.

Los gastos de escritura pública

Salvo que, en el contrato de compraventa, se establezca otra cosa diferente, el vendedor está siempre obligado a hacerse cargo de los gastos asociados al otorgamiento de la escritura pública, es decir, los de la escritura matriz o de origen, que son también los más elevados. Por su parte, es el comprador el que tiene que pagar aquellos relacionados con la primera copia y demás realizadas asociadas directamente a la venta como puede ser, por ejemplo, la de la hipoteca contratada para la adquisición del inmueble.

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o IVA y el Registro de la Propiedad

La compra de cualquier inmueble requiere, irremisiblemente, de su inscripción en el Registro de la Propiedad.

De hecho, si es de segunda mano, el trámite ha de hacerse de igual modo para especificar quiénes son sus nuevos propietarios y que la Administración Pública tenga constancia de ello.

Este gasto siempre debe ser costeado, salvo pacto contrario, por la parte compradora.

Lo mismo sucede con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en el caso de los inmuebles de segunda mano y con el Impuesto sobre el Valor Añadido en las nuevas.

En ambos casos, es también el comprador el que debe hacerse cargo del pago.

Generalmente, para garantizar que se produce el abono, son establecidos como gastos de notaría, siendo el notario el que procede a su pago directo a la Administración.

La cancelación de cargas, gravámenes e hipotecas

La ley establece que es el vendedor, al tratarse del propietario original del inmueble que participa en la operación, el sujeto que está obligado a satisfacer todos los gastos necesarios para proceder a su entrega. Por lo tanto, a él corresponde la cancelación de cargas, gravámenes e hipotecas que estén sujetas a la propiedad.

Evidentemente, esta también es una cuestión que se puede pactar libremente, pero es muy poco habitual que la parte compradora esté dispuesta a hacerse cargo de estos gastos.

En cualquier caso, para prevenir errores y equivocaciones, es muy conveniente que, en el contrato de compraventa y en la escritura pública, aparezca explícitamente que el comprador adquiere el inmueble libre de cargas.

La simple petición de una nota simple en el Registro de la Propiedad es suficiente para comprobarlo.

En el caso de inmuebles que se venden teniendo una hipoteca asociada, esta suele disolverse automáticamente en el momento de la firma del contrato y del pago de la cantidad fijada.

De hecho, los responsables de las entidades suelen estar presentes para que así suceda.

En caso de que la cifra no sea suficiente para satisfacer toda la deuda, el vendedor debe buscar fórmulas para liberar la propiedad de esta carga.

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es más conocido por todos nosotros bajo el nombre de 'plusvalía'. En concreto, viene a gravar la diferencia de precio entre el momento de la compra y de la venta para compensar el crecimiento del precio de los bienes inmuebles por el paso del tiempo.

Evidentemente, puesto que es el vendedor el que puede obtener un beneficio económico teniendo en cuenta el precio al que compró el inmueble y al que lo vende, es él el que debe hacer frente a este gasto.

Este es un caso bastante especial. Este impuesto de plusvalía es cobrado por las entidades locales competentes.

Es posible que, en el contrato de compraventa, se haya expresado que es el comprador el que debe afrontar su pago.

Sin embargo, el ayuntamiento en cuestión solicitará el cobro de la cantidad a la parte vendedora por defecto. Será este el que deberá abonarla y, posteriormente, exigir el cumplimiento del acuerdo al comprador.

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

Este impuesto solo se aplica en el caso de que se constituya una hipoteca para la adquisición del inmueble. Si así ocurre, será la parte compradora la que tendrá que afrontar su pago, así como los gastos asociados a la concesión del préstamo y los honorarios del Registrador de la Propiedad.

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles

Esta cuestión es bastante peliaguda y fuente habitual de conflictos entre la parte compradora y la vendedora. Esto se debe, fundamentalmente, a que la ley establece que el responsable del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) corresponde en su totalidad anual al sujeto que fuese dueño de la propiedad a fecha 1 de enero.

Por lo tanto, si un sujeto vende su casa un 13 de abril, por ejemplo, la ley dice que él será el responsable del pago del IBI correspondiente hasta el 31 de diciembre de ese mismo año. No sería hasta el siguiente cuando el nuevo propietario tendría que hacerse cargo del gravamen.

Sin embargo, ya hay una sentencia del Tribunal Supremo que indica que la cuantía del IBI debe repartirse proporcionalmente entre el comprador y el vendedor.

Esto quiere decir, siguiendo el ejemplo anterior, que el anterior propietario solo tendría que hacerse cargo de la parte proporcional correspondiente al período comprendido entre el 1 de enero y el 13 de abril, mientras que al comprador le correspondería de la cuantía del 14 de abril al 31 de diciembre.

Cada vez son más los contratos de compraventa que, por esta razón, especifican claramente cómo se tiene que realizar el pago del IBI tras la operación. Dependiendo del tamaño y de las características de la casa, la cifra puede llegar a ser realmente importante.

En definitiva, estos son todos los gastos asociados a la escritura de compraventa que debes tener en cuenta a la hora de vender o comprar una propiedad. Esperamos haberte sido de ayuda a comprender a quién corresponde cada uno.

Esperamos haberte sido de ayuda.  Si tienes cualquier pregunta, no dudes en ponerte en contactar con nosotros.

¿Quién paga los gastos de la notaría en un proceso de compraventa?

Cuando realizamos la compra o venta de algún bien, surgen dudas sobre quién debe hacerse cargo de los gastos de notaría en la compraventa. Pagar estos gastos es obligatorio, para llevar a cabo este proceso.

Asimismo, el código civil es el encargado de reglamentar quiénes son los responsables de pagar estos aranceles. Pero no en todas las compraventas se procede exactamente como lo establece este código.

Veamos a continuación, qué son estos gastos, cómo deben hacerse y qué establece el código civil.

¿Qué son los gastos de Notaría?

Los gastos de notaría en compraventa, también llamados aranceles notariales, son los honorarios que cobran los notarios. Estos gastos son necesarios para otorgar una escritura de carácter público.

Su pago sirve para el mantenimiento de la función notarial y jurídico preventiva. Los montos han sido fijados por el gobierno, y no han variado o no se han revisado desde el año 1989 (Real Decreto 1426/89).

Es más, junto a los aranceles notariales de Portugal, son los montos más bajos de toda Europa.

Pero entonces, resulta otra pregunta interesante ¿cuál es la diferencia si todas estas entidades cobran lo mismo? Si bien los gastos de notaría son iguales, la diferencia real está en la calidad y eficiencia en la prestación del servicio de cada una. Para hacer aún más fuerte la competencia (aunque los costes fijados son invariables), cada notario tiene libertad de aplicar descuentos en sus servicios. Dependiendo del notario y del tipo de servicio, pueden aplicar descuentos entre un 5 a un 10%.

Ahora bien, ¿Por qué hay que pagar estos gastos de notarías en procesos de compraventa? En primer lugar, porque el trabajo notarial desempeña un papel conciliador, respetando los intereses de las partes y evitando que se enfrenten legalmente.

Asimismo, tienen la experiencia en la redacción de la escritura, adaptada al proceso de compraventa correspondiente (casa, vehículo, entre otros).

Su trabajo también es de preservación, por lo que las notarías deben conservar y custodiar todos los documentos que procesan al menos durante 100 años.

¿Quién paga los gastos de notaría en una compraventa?

El pago de los gastos de notaría en procesos de compraventa es algo que se ha discutido mucho, posiblemente por el desconocimiento de las leyes. Un proceso de compraventa no es solamente acordar el pago por un bien y listo.

Realmente es todo un proceso que requiere de diversos pasos para su cumplimiento. Dependiendo del tipo de compraventa, tanto vendedores como compradores tienen una cuota de responsabilidad en el pago de los gastos.

Y es que no es igual un proceso entre particulares que entre una institución y un particular.

Una de las formas más sencillas de resolver este dilema es estableciendo un acuerdo previo entre las partes (generalmente particulares).

Es lo que se conoce como “salvo pacto contrario”, porque es contrario (más no ilícito) a lo establecido en el principio legal (código civil). En este caso, pueden acordar pagar en partes iguales todos los gastos ocasionados por este proceso.

Y vaya que son varios (la notaría es solo el principio). Si no hay acuerdos, la mayor responsabilidad recae sobre el vendedor.

El porcentaje de gasto con relación al monto total de la negociación está en el orden de un 10 a 12%. Por tanto, la cantidad resultante sería pagada mitad por el vendedor y mitad por el comprador.

En otros casos, existen partes que deben cumplir con lo que establece la norma legal. Tal es el caso de las entidades bancarias y las hipotecas, quienes deberán hacerse cargo de los gastos notariales.

Asimismo, lo que tiene que ver con el registro de propiedad y los impuestos de actos jurídicos documentados (IAJD).

¿Qué establece el Código Civil?

El código civil establece que “todo trámite de compra o venta de un bien debe realizarse ante un notario”. Esto es, para aquellos procedimientos que requieran presentación en registros de carácter público (bien sea de propiedad, mercantil o civil).

Es este funcionario quien otorga validez y carácter público a los documentos de este proceso, además de garantizar su legalidad.

La elección del mismo para cualquier proceso de compraventa es libre, ya que el código civil no dice nada al respecto.

Para el proceso notarial, el código civil establece en su artículo 1455 las responsabilidades de los gastos. En el caso del otorgamiento de escrituras, es responsabilidad del vendedor para el proceso de compraventa.

Ahora bien, la primera copia y las siguientes a la venta, sus gastos son responsabilidad del comprador. Esto no es en toda España. Hay algunas localidades que dictan que los gastos deben pagarse por ambas partes en montos iguales.

También hay otras localidades que establecen la responsabilidad en el comprador (para otorgar la escritura).

Un ejemplo de localidades son Navarra (a mitad cada parte) y Canarias, donde la notaría la paga el comprador. En los casos de no existir un acuerdo, se aplicará para el pago de los gastos, lo que establece el código.

Es decir, que el vendedor deberá hacerse cargo de la mayoría de los pagos. También está el caso de compraventa de inmuebles como una plaza de aparcamientos.

En este caso particular, los gastos de notaría del proceso van por cuenta del comprador.

¿Cuáles son los gastos de compraventa?

Como último punto, tenemos los gastos más importantes que se tienen en un proceso de compraventa. No solo la notaría es lo que deberás pagar, también existen otros gastos implícitos en este proceso.

Para este punto ejemplificamos el proceso de compraventa de una vivienda, un bien con bastante demanda. Los primeros son los gastos notariales o aranceles.

Dependen de la notaría y de un porcentaje sobre el precio total, que varía de una a otra comunidad autónoma, generalmente entre 0,2 y 0,5%.

Conjuntamente con los gastos de notaría, está el registro de la propiedad. Ya no será más del vendedor, sino que el nuevo propietario será el comprador. Por tanto, debe registrarse nuevamente un documento que acredite este cambio.

También deben pagar aranceles que están regulados y varían aproximadamente entre el 0,1 y 0,25% del valor de la vivienda. Luego se presentan los impuestos (o tributos) que dependen del tipo de vivienda (nueva o de segunda mano).

Los impuestos pueden ser nacionales o por cada comunidad.

En algunos casos, las partes interesadas pueden no tener el tiempo para gestionar todos los trámites de compraventa. En ese caso existen las gestorías, que es un servicio (opcional en ciertos casos) que facilita la realización y verificación de trámites.

Para ello, cuentan con distintos precios en función de las gestiones que deban realizar. La media actual está entre los 300 y 400 euros, no obstante, cada una establece sus propias tarifas.

Los servicios de estas empresas son requeridos de forma obligatoria cuando se tramita una hipoteca.

Última actualización: 28/09/2022