Garantia del avalista durante la tacita reconduccion del arrendamiento

En esta ocasión trataremos un tema que a menudo no le damos la importancia que realmente tiene: el avalista en el contrato de alquiler

Hay que aclarar que la costumbre (una de las fuentes del Derecho) ha otorgado este término a lo que realmente es el “fiador” (artículo 1822 del Código Civil (CC):

“por la fianza se obliga uno a pagar o cumplir por un tercero, en el caso de no hacerlo éste”. No obstante, para no crear confusión mantendremos los términos “avalista, aval y avalado”.

¿Lo permite la Ley de Arrendamientos urbanos?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) deja un amplio margen a las partes para poder, siempre respetando la legalidad, establecer los pactos y cláusulas que crean pertinentes.

Éste es el caso del avalista que, si bien no está explícitamente nombrado en la LAU, sí que el artículo 36.5 indica que:

“Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”.

El avalista será la persona (o personas) física o jurídica que garantizará, que se obliga firmando en propio contrato de alquiler, cuando existe un incumplimiento por parte del inquilino.

Garantiza el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario establecidas en el contrato de alquiler:

• renta
• pagos de suministros
• pago de comunidad
• conservación de inmueble y de los muebles…

Pues esta garantía puede extenderse a los desperfectos ocasionados en el inmueble derivados de la culpa o negligencia del inquilino.

Cabe resaltar que el avalista puede avalar:

• todas esas obligaciones del contrato de alquiler
• bien algunas en concreto o,
• sólo alcanzar a una determinada cantidad o periodo de tiempo.

Estas particularidades deben constar en el contrato. De lo contrario, el avalista respondería íntegramente del incumplimiento por parte del arrendatario o inquilino.

¿Qué responsabilidades tendrá el avalista en el contrato de alquiler?

Otros aspectos importantes, sobre todo para el avalista, es establecer el modo de responsabilidad, así como el beneficio de orden y de excusión.

¿Aval solidario o Subsidiario?

La responsabilidad puede ser:

1. subsidiaria: previamente a la reclamación al avalista, el arrendador debe reclamar al arrendatario, o
2. solidaria: el arrendador puede dirigirse indiferentemente al arrendatario o al avalista en reclamación de la deuda.

En caso de existir varios avalistas, y no se haya pactado en el contrato de arrendamiento la responsabilidad de éstos, se entenderá que cada uno de ellos responderá de una parte de la deuda, artículo 1837 CC:

“siendo varios los fiadores de un mismo deudor y por una misma deuda, la obligación a responder de ella se divide entre todos”.

En cuanto a la responsabilidad que puede llegar a tener el avalista para cubrir el incumplimiento del arrendatario, cabe resaltar que puede ser igual o inferior a la de éste, pero jamás superior. No puede el avalista obligarse a más de lo que se ha obligado el propio arrendatario.

En caso de impago del inquilino ¿Cuándo se reclama al avalista?

En cuanto al beneficio de orden y excusión, hay que tener en cuenta que normalmente los arrendadores intentan que el avalista, en el contrato, renuncie a este derecho, ya que viene a ser idéntico a la responsabilidad subsidiaria.

Esta particularidad beneficia al avalista y sólo en el caso que se haya reclamado primero al arrendatario o inquilino y se hayan embargado sus bienes, o por lo menos haberlo intentado, se le podrá reclamar al avalista.

En el caso de la responsabilidad solidaria, es evidente que no se puede pactar este beneficio.

En cuanto a los derechos del avalista, nos remitimos al artículo 1838 CC, el cual indica que:

“el fiador que paga por el deudor debe ser indemnizado por éste”. Es decir, que el inquilino deberá resarcir al avalista.

Tal indemnización comprende:

• la cantidad total de la deuda
• los intereses legales de ella desde que se haya hecho saber el pago al deudor, aunque no los produjese para el acreedor
• los gastos ocasionados al fiador después de poner éste en conocimiento del deudor que ha sido requerido para el pago;
• y los daños y perjuicios, cuando procedan,  incluso “aunque la fianza se haya dado ignorándolo el deudor”.

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Una duda que surge es ¿hasta cuándo el avalista responde?

En este sentido, existen posiciones que afirman que únicamente será el plazo por el que se ha suscrito el contrato, sin contemplar las posibles prórrogas legales (obligatorias o de tácita reconducción), y posiciones que entienden que estarán cubiertas por el avalista las prórrogas obligatorias.

Es por ello, y para no tener posibles problemas en un futuro, que nuevamente es importantísimo conocer qué consta firmado en el contrato de alquiler.

Si en el contrato figura una cláusula que indique que el avalista se obliga durante toda la duración del contrato, incluyendo las posibles prórrogas y hasta la entrega de la posesión del inmueble al arrendador, no genera duda alguna: el avalista responde mientras el inquilino posea el inmueble arrendado.

¿Y si nada se especificó?

No obstante, si nada quedó pactado, por nuestra parte entendemos que el aval comprende el plazo del contrato. A lo que habrá que añadir las prórrogas legales, previstas en el artículo 9 LAU, y que en la actualidad alcanzan hasta los 5 años (la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes).

Si ésta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años. En consecuencia el avalista quedará exento de responder por su obligación cuando se trate de prórrogas voluntarias o de tácita reconducción del artículo 10 LAU. A excepción, de que conste esa particularidad en el contrato, o haya quedado informado de ello.

En este sentido, de nuevo acudimos al CC, a su artículo 1851, el cual indica que “la prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza”, y al 1567 que nos habla de la tácita reconducción y la responsabilidad del avalista: “en el caso de la tácita reconducción, cesan respecto de ella las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal”. Es por ello por lo que se le deberá comunicar de manera fehaciente al avalista de esa prórroga cuando sea voluntaria.

¿Y si el inquilino reconoce la deuda?

Puede darse el caso que el arrendatario, tras la deuda existente a favor del arrendador, firme un “reconocimiento de deuda”. El avalista podría entender que, como este reconocimiento no lo suscribió, queda extinguida la obligación dado que no le vincula. Esta cuestión la aclara la STS 790/2016, de 01 de marzo de 2016, señalando que:

“en modo alguno un reconocimiento de deuda extingue como novación (que no se pactó entre las partes) la deuda que reconoce y que tiene una garantía como puede ser la fianza…”

Esto es, perdura la obligación del avalista pese a no haber firmado ese reconocimiento de deuda.

¿Qué pasa cuando hay varios inquilinos?

Importante señalar que, habiendo dos arrendatarios, se crea erróneamente que se ha avalado a uno sólo de ellos. Si el contrato no expresa este aspecto concreto, entenderemos que quedan avalados ambos.

Un ejemplo sería el caso en que los padres de uno de los arrendatarios avalan entendiendo que lo hacen únicamente en favor de su hijo y que, al abandonar éste el inmueble por cualquier circunstancia, se extingue el aval. No es así, y el aval perduraría mientras el contrato estuviese vigente salvo, como indicamos, de lo estipulado en el mismo.

Como hemos visto, resulta importantísima la figura del avalista, hasta tal punto que en el propio contrato de alquiler se puede pactar que, si por cualquier circunstancia se hubiese extinguido el aval, éste deberá ser renovado o, en su defecto, el arrendador podrá resolver el contrato tal y como se prevé en el artículo 27 LAU:

“el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil”.

Por último, nos gustaría recordar que los avales también se heredan. Por tanto, en caso de fallecimiento de un avalista de un contrato de alquiler, sus herederos seguirá respondiendo ante el incumplimiento del inquilino.

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Acudamos a un profesional y no nos limitemos a descargar un contrato de internet, utilizar un contrato de un conocido… Como hemos indicado, resulta importantísima la figura del avalista y, sin duda, con un contrato bien redactado previendo las posibles circunstancias que pueden derivarse del arrendamiento, evitaremos problemas en un futuro.

En Marín y Mateo Abogados SLP, contamos con abogados especialistas en Derecho de Inmobiliario, que te orientaremos adecuadamente y aclararemos todas tus dudas.

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Te lo explicamos también el este vídeo:

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¿Cómo debe pactarse un aval en un contrato de alquiler en interés del casero?

El aval es una institución jurídica que puede existir en casi cualquier contrato. Se regula en los artículos 1830 y siguientes del Código Civil.

No hay ninguna norma específica para el aval en los alquileres de fincas urbanas. Es importante entender que lo dispuesto en el Código Civil sobre la fianza es derecho dispositivo y supletorio de lo que no se pacte en el contrato de alquiler.

En cualquier contrato de alquiler, además del arrendatario o inquilino,  que tiene la obligación de pagar la renta y los demás conceptos que se pacten puede haber uno o varios avaladores o fiadores que asumen todas o alguna de las obligaciones del inquilino si este no cumple.

Incluye el pago de servicios y suministros, de tributos, la renta, daños y desperfectos y las indemnizaciones por desistimiento y por aplicación de cláusulas penales. El fiador no puede obligarse a más de lo que se obliga el arrendatario, pero sí a menos.

Interesa a la propiedad del inmueble y al arrendatario que el avalista se obligue a cubrir todas las obligaciones contractuales.

El aval es otro contrato

El avalista o fiador es un tercero ajeno al contrato de alquiler, que tiene una relación tanto con el casero acreedor como con el inquilino a quien avala. De hecho, el aval es otro contrato, no un anexo al contrato de alquiler, aunque esté en el mismo documento.

• Con el casero tiene una obligación subsidiaria: sólo se origina con el incumplimiento del inquilino.
• El avalista es acreedor del arrendatario avalado, pues tiene derecho a ser indemnizado por éste y a actuar contra él en los supuestos del artículo 1843 del Código Civil.
• Puesto que el aval se constituye como una garantía de que lo que no pague el arrendatario lo pagará el fiador, el casero debe salvaguardar sus intereses con una cláusula en la que el aval figure de la manera más amplia y clara posible. 
• Y más teniendo en cuenta que las cláusulas del aval relativas al fiador se interpretan restrictivamente, de la forma más favorable a éste (AP Valencia, Sección 7ª, 7-6-2017).
• En interés del arrendador hay que pactar:

1.- La renuncia del avalista a los beneficios de orden y excusión

El beneficio de orden implica que el arrendador sólo se podrá dirigir contra el fiador después de haber reclamado al deudor.

El beneficio de excusión, que se reconoce al avalista, salvo pacto en contrario, en el artículo 1830 del Código Civil.

significa que el casero debe agotar todos los recursos patrimoniales del inquilino deudor antes de actuar contra el fiador. Tanto al casero como al inquilino les interesa eliminar ambos beneficios.

Si se acuerda una fianza ordinaria y solidaria el  fiador goza de los beneficios de orden y excusión (Audiencia de Barcelona, Sección 13ª, 27-11-2015).

2.- Si hay más de un fiador, su renuncia al beneficio de división

Caso de haber más de un fiador para un mismo contrato de arrendamiento, hay que pactar la solidaridad entre ellos excluyendo el beneficio de división que les otorga el artículo 1837 del Código Civil.

El beneficio de división implica que cada fiador responde de una parte de la deuda y, entonces, el casero sólo puede reclamar dicha parte a cada uno de ellos. Obviamente, es mejor poder actuar contra todos ellos a la vez.

3.- La responsabilidad durará todo el tiempo del contrato

1. El avalista debe constituirse en fiador solidario e indefinido, consentir expresamente las prórrogas contractuales que se acuerden y admitir que su responsabilidad permanecerá vigente durante las prórrogas del alquiler y la tácita reconducción del mismo.
2. Es relevante esto último porque en los tribunales no hay acuerdo sobre la responsabilidad del fiador en las prórrogas del contrato locativo que se pactan sin su intervención.

Tácita Reconducción en el Contrato de Alquiler: ¿en qué consiste?

Es muy importante que conozcas qué es la tácita reconducción y cómo se aplica si vas a alquilar una vivienda, tanto si eres el futuro inquilino como la parte arrendadora.

Y es que cuando llega la fecha de finalización de un contrato de arrendamiento, se pueden dar varios escenarios. Los más conocidos son, efectivamente, que termine la relación contractual entre las partes o, por el contrario, que se renueve. No obstante, hay una tercera circunstancia que puede darse y que no todo el mundo conoce: la tácita reconducción.

Esta tiene que ver con la duración acordada en el contrato inicial y, además, también con la forma en la que se fija la renta, independientemente de la forma en la que se realicen los pagos. A continuación, te vamos a explicar cuáles son los requisitos para que se produzca y cuáles son las características de esta nueva relación entre arrendador y arrendatario.

1. ¿Qué es la tácita reconducción?

Aunque sea poco conocida, en la práctica es muy común que un contrato de arrendamiento se prolongue durante años después de la fecha de extinción pactada. Esto se debe a la tácita reconducción, que es la nueva relación que surge entre un inquilino y su arrendador cuando finaliza el contrato firmado.

Pero aquí son muy importantes los matices. No hay que confundir la tácita reconducción con la prórroga tácita.

La primera se da una vez que se extingue la relación contractual, cuando se ha alcanzado la fecha máxima estipulada contractual o legalmente. Por tanto, se trata de un contrato nuevo. En una prórroga tácita, sea convencional o legal, se continúa con el contrato de arrendamiento original, sin variar su contenido.

2. ¿Cuándo se produce la tácita reconducción?

Una vez que el contrato de arrendamiento y sus prórrogas acaban, la relación entre arrendador y arrendatario entra en tácita reconducción si transcurren más de 15 días desde la fecha de finalización y el inquilino permanece en la propiedad sin que el propietario le solicite la devolución de la posesión del inmueble.

Por ejemplo, si la última prórroga legal de un contrato de arrendamiento de vivienda finaliza el 1 de julio y la parte arrendadora no le comunica al inquilino la extinción del contrato antes de que transcurran los 15 días siguientes a esa fecha, se produce la tácita reconducción. Es decir, para evitar esto, el arrendador deberá enviar una notificación al arrendatario como máximo el 15 de julio.

A este respecto, es importante saber desde qué fecha se empiezan a contar estos 15 días. Según la ley, la duración mínima de un contrato de arrendamiento es de 5 años o 7 si es una persona jurídica.

Por tanto, si en el contrato se establece un plazo menor, habría que esperar la prórroga obligatoria hasta los 5 o 7 años, más otros 3 años de prórroga tácita.

Es decir, la tácita reconducción comenzaría, con la conformidad del arrendador, una vez transcurridos 8 años y 15 días.

En Gilmar contamos con un equipo de consultoría especializado en alquileres que puede ayudarte con los plazos de tu arrendamiento y la gestión de las notificaciones a tus inquilinos, para que alquilar tu vivienda no se convierta en un quebradero de cabeza.

3. Requisitos para la tácita reconducción

Se deben cumplir los siguientes requisitos para que un contrato entre en tácita reconducción:

1. Que en el contrato no haya una cláusula relativa a esta cuestión.
2. Que el inquilino no emplee los 15 días posteriores a la finalización del contrato para desocupar la vivienda o para cualquier otra cosa que retrase la entrega de llaves y de la posesión.
3. Que el arrendador no se haya manifestado en contra de que el arrendatario permanezca en el inmueble, ni le haya notificado el fin del contrato.
4. Dado que la tácita reconducción es un nuevo contrato y no una prórroga del anterior, las partes deben tener capacidad para celebrar contratos.

Normativa aplicable al nuevo contrato

En la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no se recoge la tácita reconducción, por tanto, este nuevo contrato está sometido a las normas del Código Civil.

Esto es importante porque si algo no está pactado expresamente por las partes en el contrato inicial, no se aplicarán las cláusulas de la LAU sino las del Código Civil, que suelen ser más favorables para los arrendadores.

4. Características del contrato por tácita reconducción

Con la tácita reconducción se extingue el contrato de arrendamiento inicial y surge uno nuevo con exactamente las mismas condiciones, salvo su duración.

Además, en caso de que en el contrato inicial interviniera un tercero como fiador o prestador de alguna garantía, con la tácita reconducción sus obligaciones al respecto terminarían. A no ser que en el contrato se acuerde lo contrario.

La duración del nuevo contrato

La duración del nuevo contrato generado está regulada por ley. No obstante, unos tribunales interpretan la ley de una forma y otros de otra.

La ley dice que la duración del nuevo contrato será anual si en el contrato original se fijó la renta de forma anual, mensual si se estableció de forma mensual y diaria si se estipuló de forma diaria.

En los contratos es muy frecuente que se indique el total de la renta anual y que esta se abonará por mensualidades. Por ejemplo: “la renta acordada para el arrendamiento del inmueble objeto de este contrato es de 6.

000 euros anuales, pagaderos por mensualidades de 500 euros cada una.”

¿Cuál es la interpretación de los tribunales?

El Tribunal Supremo se decanta por que la duración del nuevo contrato será conforme a la forma en la que se fijó la renta en el contrato inicial, con independencia de si esta se abona mensualmente o no.

Es decir, si en el contrato pone: “la renta acordada para el arrendamiento del inmueble objeto de este contrato es de 6.000 euros anuales”, diga o no que se pagará por meses, la duración de la tácita reconducción será de un año.

No obstante, hay una excepción. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 31 de diciembre de 1994 el nuevo contrato tendrá una duración de 3 años y una vez transcurridos, habrá una nueva tácita reconducción, si se cumplen los requisitos; con la duración que corresponda según lo visto.

Por otra parte, algunas Audiencias Provinciales establecen que, aunque en el contrato se establezca que la renta es anual, si se indica que la renta se paga mensualmente entonces la tácita reconducción será mensual. Es decir, todos los meses nacería un nuevo contrato hasta que el arrendador comunique al inquilino que no desea continuar con el arrendamiento.

Como ves, estas cláusulas del contrato de arrendamiento son muy importantes. Así que, si quieres evitar que el alquiler de tu vivienda se prolongue más de lo deseado, los expertos de Gilmar pueden ayudarte a redactar el contrato de arrendamiento y a enviar las comunicaciones necesarias a tus inquilinos.

5. ¿Cómo evitar la tácita reconducción?

Si no se quiere renovar el contrato y aún no ha comenzado la tácita reconducción, el arrendador tiene que avisar al inquilino 4 meses antes de la fecha de finalización del contrato. Si es el inquilino el que no quiere continuar con el arrendamiento, debe avisar a la propiedad con 2 meses de antelación.

Como te hemos comentado, la redacción de la cláusula de la renta y la duración en un contrato de alquiler son muy importantes. Así que, si quieres asegurarte de que tu contrato de alquiler es legal y también beneficioso para ambas partes, lo recomendable es que cuentes con el asesoramiento de profesionales como los de Gilmar.

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El avalista en el contrato de alquiler

Antes de introducirnos en el estudio de esta figura jurídica, conviene hacer alguna precisión, sobre todo en cuanto a los conceptos.

Cuestiones previas

La idea básica es que el avalista en el contrato de alquiler es aquella persona que se obliga, ante el arrendador (propietario), a cumplir las obligaciones del inquilino en caso de que éste (el inquilino) no cumpla las suyas.

El avalista, con su solvencia (con su dinero y sus bienes), fía al inquilino ante posibles incumplimientos de las obligaciones por parte de éste (del inquilino). De ahí que lo que en realidad conocemos como «avalista» en realidad jurídicamente se llama «fiador» (porque fía al inquilino).

• Por tanto, lo que normalmente conocemos como «avalista» en el contrato de alquiler en realidad es un «fiador» y lo que hace es prestar fianza con su dinero y sus bienes.
• Por el contrario, lo que coloquialmente conocemos como fianza (la cantidad que entrega el inquilino al arrendador al celebrar el contrato de arrendamiento para responder de impagos y posibles deterioros), en realidad no se debería llamar fianza, sino que se llama «prenda irregular».
• Así que ya he aclarado esos dos conceptos.
• Pero bueno, recuerda que la idea es la misma, es decir, que en este post te voy a hablar de aquella persona que se compromete a responder en caso de que el inquilino no cumpla con las obligaciones que ha contraído en el contrato (independientemente de que jurídicamente se le llame, avalista, fiador, etc).

Qué es un fiador

Eso sí, en este post voy a llamar a las cosas por su nombre, por lo que a partir de este momento llamaré al clásico avalista por su nombre, es decir, fiador.

Así, el fiador sirve para garantizar obligaciones, por lo que esta figura puede añadirse sin problema al contrato de arrendamiento como garantía adicional a la fianza (prenda) que exige el artículo 36 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU), pues así lo permite el artículo 36.5 LAU.

Derechos del fiador

El fiador tiene dos derechos:

• Orden: se trata de un derecho del fiador que impone al arrendador (propietario) la necesidad de exigir el pago de la deuda o el cumplimiento de las obligaciones incumplidas, primero al inquilino y, sólo después, a él (al fiador).
• Excusión: se trata de un derecho del fiador que impide que el arrendador (propietario) pueda solicitar el embargo de sus bienes sin antes haber solicitado el embargo de los bienes del inquilino.

El fiador puede disfrutar de estos dos derechos excepto que las partes decidan renunciar a esos derechos en el contrato de arrendamiento.

Es decir, si las partes renuncian a esos derechos por escrito, entonces el fiador no podrá disfrutar de esos derechos, con lo que el arrendador (propietario) lo tendrá más fácil para perseguir al fiador en caso de incumplimiento por parte del inquilino.

En caso de renuncia por escrito, el arrendador podrá solicitar el pago de la deuda al fiador antes incluso que al propio inquilino. Y también puede embargar al fiador sin tener que embargar antes al inquilino.

Otro modo de hacer inoperativos estos dos derechos es otorgando (expresamente en el contrato) carácter solidario al fiador.

Además de los dos derechos mencionados, la ley (en este caso el artículo 438.3 de la ley de enjuiciamiento civil) otorga otro derecho al fiador.

Consiste en que cuando el arrendador (propietario) pretenda que sea el fiador quien pague la deuda generada por el inquilino, entonces el arrendador tendrá que requerir previamente al fiador para que le pague la deuda que no paga el inquilino. Si el arrendador (propietario) no lo hace así, no podrá iniciar la reclamación judicial contra el fiador.

Efectos entre el fiador y el inquilino

En los casos en que el fiador tenga que hacer frente a las obligaciones del inquilino (por ejemplo, cuando tiene que pagar al arrendador las rentas que el inquilino dejó de pagar), éste último (el inquilino) tiene la obligación legal (artículo 1838 del Código Civil) de:

• Pagarle al fiador todo lo que éste pagó al arrendador.
• Pagar al fiador los intereses legales de la deuda pagada por éste.
• Pagarle al fiador los gastos ocasionados al fiador después de poner éste en conocimiento del inquilino que ha sido requerido para el pago.
• Pagarle al fiador daños y perjuicios cuando procedan.

La extinción de las obligaciones del fiador

1. La obligación del fiador se extingue (termina) al mismo tiempo que la del deudor (el inquilino) o por fallecimiento del fiador.
2. Pero como en los contratos existen las prórrogas pues surge la duda de si las obligaciones del fiador terminan al llegar el vencimiento del contrato o si persisten durante las prórrogas del contrato.
3. Tiene aquí mucha importancia el artículo 1851 del Código Civil, que viene a decir que la obligación del fiador no alcanza a las prórrogas del contrato de arrendamiento.
4. Por lo tanto, es importante dejar bien claro en el contrato de arrendamiento que la obligación del fiador abarca el periodo contractual y, además, las posibles prórrogas que sucedan al periodo contractual inicial.
5. Te invito a leer el post Dejar de ser avalista en el contrato de arrendamiento.
6. Dicho todo lo anterior, y por si es de tu interés, te dejo un modelo de contrato de arrendamiento de vivienda con cláusula de avalista.
7. No olvides que en la sección Archivo Documental encontrarás multitud de contratos y modelos listos para que los utilices.