Estacionar un vehiculo que ocupa zona comun del garaje

Las plazas de aparcamiento se quedan cada vez más pequeñas.

Mientras el tamaño de los coches aumenta cada vez más -el Seat Ibiza de quinta generación es 41 cm más largo y 21 cm más ancho respecto a la edición inicial de 1982- el espacio destinado para el estacionamiento sigue siendo el mismo.

Este desajuste entre las dimensiones de los vehículos más nuevos y el tamaño de las plazas de parking puede provocar situaciones engorrosas y derivar en conflicto si el vehículo del vecino de aparcamiento invade tu propio espacio.

No es habitual que un coche sobrepase la línea que marca el límite de las plazas e invada el terreno del vecino. Es más normal que sobresalga hacia el espacio común. Pero la primera situación sucede.

Sobre todo, se da en aquellos casos en los que el coche es de grandes dimensiones o cuando el vecino coloca en su plaza un segundo vehículo -generalmente una motocicleta- u otros enseres que no caben en su totalidad en el espacio reservado para aparcar y encuentran acomodo en el rectángulo del vecino. ¿Qué puedes hacer si te encuentras ante una situación como esta?

El tamaño de las plazas de aparcamiento resultan cada vez más pequeñas

Sonia Moreno

Tanto si se trata de una invasión total o parcial, la persona que ocupa un espacio que no es suyo está vulnerando la Ley de Propiedad Horizontal.

El artículo 3 indica que el derecho de la propiedad de una plaza de aparcamiento termina en sus propios límites.

Por lo tanto, hay que hacerle ver que está infringiendo la normativa y conseguir que retire los objetos que invaden una plaza que no es suya.

Estacionamiento – Wikipedia, la enciclopedia libre

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Este aviso fue puesto el 3 de septiembre de 2011.

Para otros usos de este término, véase Garaje (desambiguación).

Un estacionamiento[1] o aparcamiento (Esp.

) es el lugar o recinto donde se deja un vehículo por un tiempo indeterminado cualquiera y, en algunos países hispanohablantes, también describe el acto de dejar inmovilizado un vehículo.

[1] También se puede considerar estacionamiento a la parte de la vía pública de un centro urbano destinada para aparcar todo tipo de vehículos.[2]

En España, la Instrucción 08/V-74 apartado 3.1 Vías urbanas D.G.T.

(del 28 de enero de 2008) no es relevante si los ocupantes se encuentran o no en el interior del vehículo, y basta con que la actividad que desarrollen en su interior no trascienda al exterior mediante el despliegue de elementos que desborden el perímetro del vehículo tales como tenderetes, toldos, dispositivos de nivelación, soportes de estabilización, etc.

En México se le llama pensión al lugar donde se pueden dejar, especialmente de noche, los vehículos a cambio de un pago por hora o semanal o mensual.[1] En Colombia es llamado parqueadero, palabra que deriva del inglés parking. En Perú se le denomina playa de estacionamiento.

Características

En lugares donde los automóviles son de uso habitual, se construyen instalaciones para el estacionamiento junto a edificios para facilitar el movimiento de los usuarios y ofrecerles seguridad; esto suele hacerse con garajes en los sótanos de los mismos.

En muchos núcleos urbanos se aplican desde la década de 1990 esquemas de estacionamiento regulado, siendo de pago y con el objetivo de garantizar un espacio de aparcamiento mínimo para los residentes de una zona concreta y fomentar la rotación de vehículos de no residentes aparcados.

Otra posible solución a la escasez de espacio disponible en el centro de las ciudades son los aparcamientos robotizados. Este tipo de estacionamientos permiten multiplicar el número de plazas de aparcamiento disponibles en un espacio limitado.

Una revisión sistemática de 44 estudios realizados en el Reino Unido, Estados Unidos, Canadá, Noruega y Suecia determinó que el uso de un circuito cerrado de televisión en estacionamientos es más efectiva para prevenir robos de vehículos. Asimismo, se determinó que la efectividad es mayor cuando la cobertura de la cámara es más amplia, y que esta no tiene efecto alguno sobre delitos violentos.[3]

Recomendaciones

Al estacionar en pendientes pronunciadas, pese a no ser obligatorio, se recomienda calzar el coche mediante el apoyo de una de las ruedas directrices en el bordillo de la acera, inclinando aquellas hacia el centro de la calzada en las rampas y hacia afuera en las pendientes.

Además se deberá dejar accionado el freno de mano y en un vehículo provisto de caja de cambios manual, dejar colocada la primera velocidad, en pendiente ascendente y la marcha hacia atrás, en descendente, o la posición de estacionamiento (P) en caso de vehículos de transmisión automática o secuencial.

Tipos de estacionamiento

Estacionamiento en una ciudad.

Existen varios criterios para definir el tipo de estacionamiento: según su funcionamiento, su construcción, su finalidad, etc.

Según su funcionamiento

Hay dos modalidades de instalaciones: totalmente robotizadas y parcialmente robotizadas.

En la primera el vehículo se transporta de forma automática, sin conductor, mediante equipos de elevación y transporte hasta su almacenamiento.

En un aparcamiento parcialmente mecanizado es el conductor quien conduce el vehículo hasta la plaza del aparcamiento, de forma que aumenta la capacidad de los estacionamientos.

Además, también existe otra modalidad de aparcamiento con servicio para viajeros. Existen empresas que centran su actividad en recoger vehículos, estacionarlos desde unas horas a varios días, y devolverlos a los clientes donde soliciten. Se puede hablar de tres tipos de estacionamientos diferentes dependiendo de la localización en la cual se realizan los servicios:

Estacionamiento en aeropuerto.
Estacionamiento en estación de tren.
Estacionamiento en puerto.

Otra posible clasificación de estacionamiento depende de las características específicas del servicio para viajeros. En este caso concreto habría que hablar de tres tipos de diferentes:

Valet parking: Este tipo de estacionamiento también es conocido como aparcacoches. Es decir, el cliente no tiene porque desplazarse más allá del lugar en el que estableció que se le iba a recoger el vehículo. Es un empleado el que recoge y entrega el vehículo.
Aparcamiento disuasorio: En estos estacionamientos son los propios clientes los que llegan con sus vehículos, los aparcan y luego el propio aparcamiento en su autobús es el que lleva a los clientes o bien a la estación de tren, al aeropuerto o al puerto, dependiendo de lo contratado. Se trata de un estacionamiento en el que es más rentable las largas estancias.
Estacionamiento rotacional: Está cerca de la estación de tren, el puerto o el aeropuerto, pero suelen ser estacionamientos en los que es más rentable dejar el vehículo durante poco tiempo, ya que pese a estar más cerca del destino las tarifas son más altas porque la tarificación se realiza por minutos. Además, son los propios clientes lo que aparcan y recogen su coches.

Según su construcción

Existe una primera distinción básica que es diferenciar si el estacionamiento está cubierto o descubierto. Los descubiertos generalmente son llamados playas de estacionamiento y pueden tener toldos o algún dispositivo de protección similar. Los cubiertos suelen tener más de un piso y tener subsuelos.

La tipología resultante, “Garaje Comercial”, se origina a principios del siglo XIX y posee una fachada muraria que oculta tras de sí una estructura sencilla con techo metálico. El elemento protagonista por excelencia es el ascensor o rampa que permite la distribución de los automóviles.

Es común la hibridación con otros usos, generalmente comerciales e incluso la vivienda.[4]

Según su finalidad

Mujer encargada de un aparcamiento en el norte de México.

El aparcamiento compartido es una práctica con origen en la primera mitad de la década de 1980.[cita requerida] Basa su concepto en dos pilares:

Muchas plazas de aparcamiento sólo se usan a tiempo parcial, bien sea para uso laboral, residencial u ocio.
Se puede encontrar a distintas personas que hagan uso de una misma plaza de garaje en horarios complementarios.

Existen distintas variantes del aparcamiento compartido:

Aparcamiento en la calle. Se trata de la modalidad en la que se consigue una mayor tasa de ocupación de las plazas. Especialmente cuando están ubicados en zonas céntricas o donde se registre una mezcla equilibrada de usos residencial, laboral y ocio. Este tipo de esquemas es habitualmente regulado por las autoridades locales competentes.
Aparcamiento zonal. Consiste en la asignación de un número de plazas inferior al de vehículos que las van a ocupar. Por ejemplo, una empresa puede contratar 150 plazas para que aparquen sus 200 empleados, conscientes de que no es probable que todos los empleados se encuentren trabajando simultáneamente.
Aparcamiento repartido. Se aplica generalmente en zonas que combinan uso laboral y de ocio, como puede ser un centro de oficinas próximo a un centro comercial. En estos casos, los horarios punta para ambos usos se producen en distintos momentos. Por este motivo, resulta más eficiente el empleo de una superficie de aparcamiento compartida que dos superficies independientes. En este ejemplo, cada uno de los centros puede necesitar 1000 plazas para sus horas punta, y resulta más eficiente compartir 1500 plazas que habilitar dos aparcamientos de 1000 plazas cada uno.

Lugares donde está permitido estacionar

Aparcamiento en línea a ambos lados de una calle.

En vías interurbanas:
- Carreteras convencionales. Fuera de la calzada, en el lado derecho de la misma y dejando libre la parte transitable del arcén.
- Autopistas y autovías. Únicamente en los lugares habilitados a dicho fin. (Áreas de servicio y similares)
En vías urbanas y travesías:
- De doble sentido. Tanto la parada como el estacionamiento, se pueden realizar en la calzada o en el arcén, pero situando el vehículo lo más cerca posible del borde derecho, salvo señalización contraria que prohíba dichas maniobras.
- De sentido único. Se puede situar el vehículo tanto en el lado izquierdo como en el derecho de la calzada o del arcén, salvo que igualmente esté expresamente prohibido.

Tanto en las vías de doble sentido como de sentido único, el estacionamiento puede estar condicionado por Ordenanza Municipal al pago de una tasa o canon, o bien puede estar limitada su duración.

Prohibiciones generales

Aparcamiento subterráneo en un centro comercial.

Está prohibido estacionar, en todos los casos, en los siguientes lugares o circunstancias:

En una vía de doble sentido, en la mitad opuesta al sentido de circulación.
Donde al estacionar dejemos libres menos de 3 metros en nuestro carril (considerado estrecho).
En autopistas, autovías, o rutas, excepto en los lugares habilitados a tal efecto (esto es así en casi todo el mundo).
En las curvas y cambios de rasante de visibilidad reducida, en sus proximidades y en los túneles.
En pasos a nivel, pasos para ciclistas y pasos para peatones.
En los carriles o partes de la vía reservados exclusivamente para la circulación o para el servicio de determinados usuarios.
En las intersecciones y en sus proximidades, si se dificulta el giro a otros vehículos o, en vías interurbanas, si se produce peligro por falta de visibilidad.
Sobre los raíles de tranvías o tan cerca de ellos que pueda entorpecerse su circulación.
En los lugares donde se impida la visibilidad de la señalización a los usuarios a quienes les afecte u obligue a hacer maniobras.
En los túneles y pasos inferiores.
En los carriles destinados al uso exclusivo del transporte público urbano, o en los reservados para las bicicletas.
En las zonas destinadas para estacionamiento y parada de uso exclusivo para el transporte público urbano.
En zonas señalizadas para uso exclusivo de personas con discapacidad y pasos de peatones.
En las entradas y salidas de espacios destinados a aparcar, portones de garaje residencial y accesos a talleres mecánicos.
Contiguo a instituciones financieras (se conoce como zona de seguridad bancaria). Sólo están autorizados a ello los vehículos blindados de transporte de valores.
En ciertos puntos de locales comerciales exclusivos para vehículos de carga a fin de cargar o descargar mercancías (se les conoce como zona de carga y descarga o simplemente zona de carga).

Véase también

Aparcamiento robotizado
Estacionamiento de bicicletas
Sistema de posicionamiento en interiores

Referencias

↑ a b c Real Academia Española y Asociación de Academias de la Lengua Española. «estacionamiento». Diccionario de la lengua española (23.ª edición).
↑ The Free Dictionary by Farlex. «aparcamiento». The Free Dictionary.
↑ Campbell Collaboration (2017).

«Los circuitos cerrados de televisión (CCTV) como herramienta de prevención de la delincuencia». Oslo: Campbell Collaboration. Consultado el 28 de octubre de 2019.
↑ Muñoz, Gerardo (2017). Una tipología poco abordada. La evolución de los garajes comerciales en Buenos Aires (1910-1930), Buenos Aires (Argentina).

XXXI Jornadas de investigación / XIII Encuentro Regional. UBA, FADU.

Enlaces externos

Wikimedia Commons alberga una categoría multimedia sobre Estacionamiento.

Datos: Q6501349
Multimedia: Car parks / Q6501349

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Dos vehículos en una plaza????

Dudas sobre las plazas de garaje: Dos vehículos en una plaza

Con frecuencia se da esta cuestión en las reuniones de comunidad, y no siempre está bien resuelta la cuestión.

PREGUNTA Quisiera saber si puedo estacionar en mi plaza de garaje un coche y una moto, siempre que no salgan de las líneas divisorias de la misma. Los estatutos de la comunidad no dicen nada al respecto.

El seguro del garaje está realizado por plazas, no por vehículos.

Sin embargo, está prohibido estacionar dos vehículos en una misma plaza según una ordenanza municipal de Alcorcón, y a ella se acogen los vecinos.

RESPUESTA Si la plaza de garaje está delimitada y no obstaculizas el paso, la comunidad no puede prohibirte que aparques un coche y una moto, pues en ocasiones, ocupan menos espacio que un vehículo grande.

Es decir, siempre que no se moleste a terceros, no hay inconveniente en que se aparquen uno o más vehículos en una plaza. El incumplimiento de las ordenanzas municipales podrán ocasionarte sanciones de tipo administrativo, SI ES EL CASO.

Un coche y una moto en una plaza de garaje
Consulta
Mi problema es que en mi plaza de garaje tengo aparcado un coche y un ciclomotor (no ocupo nada de otras plazas ni suelo de la comunidad), pero el presidente de la comunidad y un par de vecinos me dicen que no puedo mantener el ciclomotor en esa plaza.

Argumentan que, según la ley, está prohibido meter más de un vehículo en una plaza de garaje y que si hubiera algún accidente (incendio,etc…), yo tendría que hacerme responsable de los gastos que éste ocasionara, puesto que estoy incumpliendo la ley y el seguro no se responsabilizaría.

Quisiera saber si existe esa ley o si hay alguna que diga que puedo meter más de un vehículo. En las juntas de propietarios nunca se ha aprobado que sólo pueda haber un vehículo por plaza.
Respuesta

Las plazas de garaje tienen unas dimensiones mínimas establecidas en los planes de urbanismo o en las normas de cada municipio a las que suelen ajustarse los promotores.

Dentro de esas dimensiones, habitualmente delimitadas con una línea en el suelo, puede usted estacionar el número de vehículos que le convenga, siempre y cuando no perjudique el derecho de otros copropietarios invadiendo sus plazas o causándoles molestias, como ocurre frecuentemente al invadir espacios comunes. A este respecto, los tribunales exigen que la molestia alegada sea efectiva y real. A título de ejemplo, citamos la sentencia de la Audiencia Provincial de Almería de 28 de julio de 2003, conforme a la cual “….. el estacionamiento de dos vehículos en una plaza de garaje no constituye por sí misma una actividad molesta o prohibida, ….”.

Además, los tribunales no permiten que mediante estipulación contenida en los estatutos o mediante acuerdo de la comunidad de copropietarios se pueda limitar su derecho de propiedad sobre la plaza. Es decir, con arreglo a las limitaciones expuestas, no pueden exigirle que aparque un solo vehículo si en su plaza caben dos vehículos o un vehículo y un ciclomotor perfectamente y sin causar molestias.

Por ejemplo, la Sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Zaragoza en fecha 24 de junio de 2002 dispuso en un caso similar al suyo que “… es evidente que la prohibición impuesta por la Comunidad a los copropietarios de estacionar dos vehículos en una plaza, pese a gozar la misma de las dimensiones suficientes, entraña una limitación al derecho soberano de propiedad, impuesta sin soporte justificativo alguno, que podría venir sólo determinado por el desarrollo de las actividades relacionadas en el número 2 del Artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (actividades prohibidas en los Estatutos, dañosas para la finca o contrarias a las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas), no siendo el caso, y que contraviene claramente lo específicamente dispuesto en el Artículo 348 del Código Civil.

No puede, por otro lado, ampararse dicha limitación en supuestas exigencias derivadas de la seguridad del edificio, o en supuestos usos o costumbres de la Comunidad, por cuanto, como bien señala el recurrente, la licencia de apertura de garaje no establece limitación alguna del número de vehículos a estacionar en el mismo, debiendo, en todo caso, adaptarse la Comunidad a la normativa municipal de incendios aplicable, si entiende que su contenido (coches) exige mayores elementos de seguridad, lo que no se ha acreditado, no siendo el proyecto de edificación del garaje instrumento idóneo para determinar el aprovechamiento de las plazas construidas, y, por último, porque la costumbre o uso esgrimido por la Comunidad, evidentemente, no ha sido aceptada por todos los condóminos…”.

Por último, sí es cierto que pueden existir ciertos inconvenientes en cuanto a la cobertura del seguro de incendios de su comunidad, puesto que habitualmente el seguro otorga cobertura atendiendo al número de vehículos con autorización para estacionar y no a los metros cuadrados de superficie del garaje.

GARAJES EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS: PREGUNTAS Y RESPUESTAS

Si las plazas de garaje hablasen, los cimientos del edificio se quebrantarían.

Al contrario de lo que ocurre con las normas que afectan a los demás espacios comunes de un edificio, que suelen ser conocidas y respetadas por los vecinos, los garajes en Comunidades de Propietarios frecuentemente plantean multitud de dudas respecto a su utilización y a los derechos y deberes que conlleva ser el propietario de una plaza de aparcamiento. Además, el hecho de que el dueño de una plaza de parking no lo sea también de una vivienda del edificio donde está situada, puede ser motivo de conflictos y disputas en la Comunidad de Propietarios, que tienden a aumentar cuando una plaza de garaje es alquilada a un tercero.

En la contratación de un seguro multirriesgo cuyo tomador sea la Comunidad de Propietarios establecer si el garaje tiene la condición de elemento común o particular es muy relevante porque afecta a la prima de la póliza y posible aplicación de las reglas de equidad e infraseguro.

Para lograr evitar problemas de convivencia, en primer lugar debemos tener en cuenta que en general el garaje es una zona privada (Resolución 549/2014 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo), dentro de una zona comunitaria en la que compartimos el uso con el resto de propietarios, y por lo tanto su uso debe obedecer a la normativa general que rige estas zonas. El Código Civil, en su artículo 394, dicta que “Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho”. Por su parte, el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que los propietarios de las comunidades tienen la obligación de respetar las instalaciones generales dentro de la comunidad al igual que el resto de elementos comunes.

Por lo tanto, el propietario de una plaza en un garaje comunitario debe ser consciente de que debe cumplir una serie de normas, deberes, obligaciones y responsabilidades que garanticen tanto la correcta conservación de esta zona comunitaria como la buena convivencia entre sus usuarios. Para lograrlo, a continuación vamos a intentar resolver las principales cuestiones que se dan en el funcionamiento diario de un aparcamiento comunitario:

¿El dueño de una plaza de parking tiene la obligación de pagar las cuotas comunitarias? ¿Ante un siniestro tiene la condición de daño propio o daño a terceros?

Para contestar a estas cuestiones lo que primero que debemos conocer es si las viviendas y el garaje constituyen una misma comunidad o si el garaje es una comunidad independiente de las viviendas:

Si el aparcamiento se encuentra integrado en la Comunidad de Propietarios del edificio, el dueño de una plaza de garaje tendrá la obligación de pagar la cuota asignada por coeficiente sobre los elementos comunes y aprobada en junta general para atender los gastos ordinarios, averías, y reparaciones de todos los elementos comunes que conforman el inmueble (rampas, escaleras, ascensor, portal, consejería, limpieza, vigilancia, etcétera). A su vez, el propietario de la plaza de parking tendrá el derecho a participar en la toma de decisiones a través de la junta de propietarios, derecho al uso de la plaza, a cederla en arrendamiento y a la utilización de las instalaciones comunes para entrada y salida y operaciones de maniobra. En caso de siniestro nos encontramos ante un daño propio y el vehículo aparcado es un tercero.

En el caso de que viviendas y garaje pertenezcan a Comunidades de Propietarios independientes, pese al hecho de ubicarse en el mismo inmueble, el propietario de una plaza de garaje queda excluido de la obligación de abonar cualquier cuota para gastos comunes o reparaciones de las zonas comunes del edificio, aunque en caso de tener que afrontar una reparación estructural (fachada o tejado) sí que deberá participar. Por otra parte sí que tendrá la obligación de hacer frente a todos los gastos referentes al garaje comunitario, como son el seguro, la luz, el agua, la limpieza, el mantenimiento de los sistemas de vigilancia y protección contra robo e incendios, las puertas de acceso, etcétera. En este supuesto estaremos ante daños a terceros tanto al garaje como los vehículos aparcados en sus plazas.

¿Qué otras responsabilidades tiene el dueño de una plaza de garaje?

Las Ordenanzas y Normas urbanísticas de cada Ayuntamiento marcan las condiciones que deben cumplirse y el Código Técnico de la Edificación las características técnicas.

Al margen de que el aparcamiento se encuentre integrado o no en la Comunidad de Propietarios de un edificio, el propietario de una plaza de garaje, o el arrendatario, tendrá que cumplir una serie de obligaciones de carácter general, como por ejemplo mantener en buen estado de conservación su plaza de aparcamiento, respetar las instalaciones generales de la comunidad y elementos comunes, no realizar actividades molestas ni contrarias a la convivencia, consentir las reparaciones que sean acordadas por la junta de propietarios e indemnizar o reparar los daños a terceros colindantes o elementos comunes. Hacer frente a los daños a terceros por sus instalaciones y objetos depositados, aspecto muy importante cuando se da la circunstancia de que el propietario o inquilino tiene su vivienda fuera del edificio, pues su seguro multirriesgo del hogar probablemente no ampare anexos situados en otro edificio.

¿Se puede aparcar más de un vehículo en una misma plaza de garaje?

Ningún artículo de la Ley de Propiedad Horizontal menciona la prohibición de aparcar más de un vehículo en una misma plaza de garaje, si algún propietario cuenta, por ejemplo, con un coche y moto y desea utilizar su plaza para aparcar ambos, deberá enterarse previamente si la regulación de los Estatutos de la Comunidad y la licencia municipal lo permiten. Si se da el supuesto de que no existe regulación al respecto, el propietario podría aparcar ambos vehículos dentro del espacio destinado a su plaza, siempre que los acuerdos aprobados en la comunidad de propietarios así lo acepten.

En caso de un siniestro que produzca daños a los vehículos aparcados en el garaje éstos tendrán la condición de bienes propiedad de terceros y si se ha contratado la garantía de responsabilidad civil con la amplitud suficiente y sin que suponga una agravación del riesgo serán indemnizados por su valor venal.

Los vehículos aparcados en la plaza no podrán salirse de sus límites, dificultar el paso a los otros usuarios, invadir la plaza privativa de otro comunero, zonas comunes de paso, de peatones, ni pisar la línea divisoria de tal manera que nuestro vecino tenga problemas para abrir la puerta de su vehículo con facilidad.

¿Puede un propietario aparcar en una plaza que no es la suya?

Realizar esta acción sin el consentimiento expreso del propietario es cometer un delito al invadir una propiedad privada, incluso aunque sea solo por un momento. El artículo 245.

2 del Código Penal indica que «El que ocupare, sin autorización debida, un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantuviere en ellos contra la voluntad de su titular, será castigado con la pena de multa de tres a seis meses”.

Pese a que esta ley no menciona específicamente plazas de aparcamiento, los tribunales en varias sentencias ya se han pronunciado a favor de incluirlas en el concepto de inmueble.

Ante el incumplimiento por parte de un propietario no cabe, en ningún caso, acudir a la grúa municipal, ya que no tiene competencia dentro de una propiedad privada. Lo correcto sería comentárselo al Presidente para que interceda y, si aún así no se soluciona, interponer una demanda de cesación de la actividad molesta, al amparo de lo dispuesto en el artículo7.2 de la LPH.

¿Es correcto utilizar una plaza de parking como trastero?

Las plazas de garaje tienen por única función guardar vehículos a motor, por lo tanto no se pueden depositar muebles u otros objetos y ningún propietario puede cambiar el destino o estructura, sin previo acuerdo de la comunidad de propietarios. La jurisprudencia viene entendiendo que, a menos que se prohíba expresamente resulta posible el cerramiento si no imposibilita la maniobra al resto de propietarios, no impide la ventilación o evacuación de humos o sistema de protección de incendios.

En el caso de que se desee cerrar la plaza y convertirla en un trastero, será necesario el consentimiento unánime de la junta de propietarios, ya que se deberá llevar a cabo una modificación de las reglas en el título constitutivo y una variación en las condiciones del edificio. Este cambio de uso afectará al conocimiento del riesgo por parte de la compañía de seguros. Si representa un agravamiento podrá cancelar la póliza, aplicar una sobreprima u otras cláusulas limitativas.

¿Tiene responsabilidades la Comunidad de Propietarios con respecto al garaje?

La Comunidad de propietarios está obligada a llevar a cabo las obras necesarias para el adecuado mantenimiento, conservación, seguridad y habitabilidad del inmueble y sus servicios e instalaciones comunes, vengan impuestas o no por las Administraciones públicas, y así está dispuesto en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal. Por lo tanto, si el aparcamiento se encuentra integrado en la comunidad, como instalación común se deberán garantizar los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación. Por este motivo es altamente recomendable que cuente con un plan de protección que garantice la seguridad y habitabilidad del garaje comunitario, por ejemplo, un buen seguro multirriesgo para comunidades de propietarios que incluya una gran variedad de coberturas y garantías específicas.

¿Cómo está vuestro garaje comunitario?

Nuestra experiencia puede aportar respuestas técnicas. José Silva Correduría de Seguros es la mejor opción, somos expertos en la comparativa de seguros aplicados a las Comunidades de Propietarios.

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Uso de plazas de aparcamiento y de zonas comunes en Comunidad de Propietarios

Por la Comunidad de Propietarios se solicita un informe jurídico sobre la legalidad o no del uso privativo de zonas comunes y la edificación de trasteros en planta dedicada a aparcamientos de los edificios que integran la comunidad de propietarios.

Antecedentes de hecho

Los hechos son varios y de distinta naturaleza. Girada visita a las plantas de aparcamiento de sendos edificios que integran la comunidad se observan distintas incidencias:

Utilización de zonas comunes cerca de plazas de aparcamiento privadas para el almacenamiento de bienes de distinta naturaleza.
Utilización de plazas de aparcamiento privadas para el almacenamiento de bienes de distinta naturaleza, así como para el aparcamiento de varios vehículos.
Utilización de zonas comunes para el almacenamiento de bienes de distinta naturaleza, así como para el aparcamiento de vehículos.
Edificación de trasteros tanto en plazas de aparcamiento privadas como en zonas comunes.

Fundamentos de derecho

Legislación aplicable

La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), establece lo siguiente:

Artículo 3.b: «En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local: […] La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes».
Artículo 7.1: «El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. […] En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna […]».
Artículo 9.1.a: «Son obligaciones de cada propietario: Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos […]».
Artículo 9.1.g: «Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares […]».

(Nota: las referencias a piso y local se entienden a todo elemento de propiedad horizontal, como también lo es una plaza de aparcamiento.)

Uso de elementos comunes con fines privativos

Se ha observado el uso de zonas comunes para el almacenamiento de bienes privativos, bien de zonas anexas a una plaza de aparcamiento por su propietario, bien de zona de maniobra, incluso para el aparcamiento de motocicletas.

Este uso, salvo que sea autorizado expresamente por la Junta de Propietarios, no es legal en cuanto invada zonas comunes (en este caso de maniobra) lo cual afecta a la circulación de vehículos y supone un aprovechamiento privativo sin título.

En el caso de que tal uso se haya venido produciendo durante años sin la autorización expresa de la comunidad no supone la adquisición a un derecho de uso, es decir, la tolerancia no equivale al consentimiento tácito.

La jurisprudencia del tribunal supremo ha declarado que la utilización privativa de un elemento común necesita el reconocimiento expreso de la Junta de Propietarios (con el régimen de mayoría adecuado).

Por tanto, la comunidad puede exigir la retirada de objetos en zonas comunes, así como su no utilización con fines privativos por los distintos propietarios (por ejemplo, para el estacionamiento de vehículos), especialmente cuando afecte a otros propietarios.

Construcción de trasteros en plaza de aparcamiento privativo

Se ha observado la construcción, con materiales de obra, de trasteros en plazas de aparcamiento privativas. En primer lugar hay que delimitar que lo aquí expuesto es solo referente a los casos en que el trastero haya sido construido íntegramente en la plaza privativa, y no si dicha construcción invade también elementos comunes.

En principio estas construcciones son ilegales puesto que la zona de aparcamientos está configurada como una zona abierta, incluso la propiedad privativa que representa cada plaza.

La construcción supone una alteración de la configuración general del edificio según ha estimado en repetidas ocasiones la jurisprudencia.

Además, tal construcción se apoya y ancla en elementos comunes como son las paredes y techos.

Pero existe jurisprudencia por la que se declara que la comunidad de propietarios no puede demoler (solicitar la demolición) estos cerramientos cuando ha transcurrido un plazo de tiempo razonable, lo que sí equivale a consentimiento tácito (concretamente hay casos en los que han bastado 13 años para considerarse ese consentimiento). Se fundamenta en que lo construido sería sobre una zona privada, y la decisión de la Junta de Propietarios no puede llevarse hasta límites abusivos de prohibir cualquier alteración o uso que realmente no perjudique a ningún otro propietario o no suponga menoscabo de otros derechos.

No obstante, para que estos cerramientos puedan ser mantenidos no han de causar molestias a los propietarios de otras plazas ni afectar de modo peligroso a elementos comunes.

No puede producir perjuicios ni para la comunidad ni para otros propietarios, especialmente el de plaza de aparcamiento vecina (aunque no exista extralimitación).

(Se ha observado que existe un caso en el que se ha obstruido la ventilación de la planta de aparcamientos, con el riesgo que ello supone.)

Por tanto, en estos casos habrá que estar a la antigüedad de las obras y a la incidencia concreta que pueda tener sobre los elementos comunes.

En cualquier caso, la existencia de estos trasteros supone la disminución de la superficie útil de aparcamiento lo que no puede suponer que el propietario aparque su vehículo ocupando parte de la zona común de rodadura.

Construcción de trasteros sobre zonas comunes

Ninguna construcción privada sobre elemento común (sea total o parcial) sin la autorización de la Comunidad de Propietarios es legal, pues no se puede invadir una zona común para el uso privativo. La construcción del trastero es una alteración de zona común.

Acciones legales

Para devolver el estado de las cosas a su estado anterior, o prohibir el uso de zonas comunes para fines particulares (lo que incluye incluso el aparcamiento de una motocicleta en zona común, por ejemplo), la Ley de Propiedad Horizontal ofrece distintas acciones que se pueden ejercitar ante los Tribunales.

El ejercicio de la acción ha de realizarse mediante una demanda independiente por cada propietario, no pudiéndose acumular varias contra distintos propietarios por hechos distintos.

La Ley de Enjuiciamiento Civil establece que estas acciones procedentes de la Ley de Propiedad Horizontal se sustancien mediante un proceso declarativo ordinario que, a diferencia del proceso declarativo verbal, conlleva un procedimiento con más trámites y garantías.

Conclusiones

El uso privativo de elementos comunes no está autorizado por la ley.
La construcción de un trastero en plaza de aparcamiento ha de estar autorizado por la Junta de Propietarios, si bien la negativa de esta puede ser impugnable ante los Tribunales si no causa menoscabo la construcción.
Pese a no tener autorización de la Junta de Propietarios las construcciones referidas en el número anterior, cabe la posibilidad de que los Tribunales no acuerde su demolición.
La construcción de elementos para aprovechamiento privativo sobre elementos comunes no está autorizada por la ley
En cualquier caso, las autorizaciones que pueda otorgar la Junta de Propietarios pueden ser impugnadas por cualquier otro propietario al que se le cause perjuicio.
Las acciones que ejercite la Junta de Propietarios serán individuales contra cada propietario, en procesos independientes.

Rosemarie Basco