Desistimiento del arrendatario en un contrato de uso distinto al de vivienda

¿Qué sucede cuando en un alquiler con uso distinto del de vivienda el arrendatario quiere desistir? ¿Cómo se compara este desistimiento con el que se da en los contratos de alquiler de vivienda permanente? En este post te lo contamos.

Cuando se firma un contrato de alquiler de un local comercial, puede suceder que, pasado un tiempo, el arrendatario quiera desistir del mismo. Quizá el proyecto comercial no funcionó o por distintas circunstancias ya no puede seguir con su emprendimiento.

Entonces querrá saldar el mes en curso, incluso pagar una indemnización y dar por terminado el asunto. Pero la normativa para los contratos de alquiler para uso distinto al de vivienda se rige por otros principios. A continuación analizaremos qué dice la ley.

Arrendamientos para uso distinto del de vivienda

Desistimiento del arrendatario en un contrato de uso distinto al de vivienda

En primer lugar, debemos dejar clara la definición de “arrendamiento para uso distinto del de vivienda”. El artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos define el concepto de alquiler de vivienda permanente. Allí dice que “se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”.

El arrendamiento para uso distinto del de vivienda se define el la Ley de Arrendamientos Urbanos por oposición a la definición del arrendamiento de vivienda permanente. El artículo siguiente, el tercero, define en general el arrendamiento para uso distinto de vivienda de la siguiente manera.

“Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior”.

Es decir que todo arrendamiento que no tiene como destino primordial satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, se considerará “para uso distinto del de vivienda”.

Tipos de arrendamientos para uso distinto del de vivienda

Desistimiento del arrendatario en un contrato de uso distinto al de vivienda

El mismo artículo 3 explicita dos ejemplos con carácter no taxativo (es decir, que puede haber otros ejemplos fuera de los que nombra). Se trata de los siguientes:

  • Los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra.
  • Los arrendamientos celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

Diferencias con el alquiler de vivienda

Las diferencias entre el alquiler de vivienda y el alquiler para uso distinto del de vivienda consisten, en términos generales, en una menor protección al inquilino en estos últimos tipos de alquiler.

La Ley de Arrendamientos Urbanos dispensa mayor protección al inquilino cuando se trata de un alquiler de vivienda permanente que cuando se trata de alquiler para uso distinto de vivienda.

Fianza

Desistimiento del arrendatario en un contrato de uso distinto al de vivienda

En los alquileres para uso distinto del de vivienda el pago de la fianza es el doble del dinero que se exige para alquileres de vivienda. Mientras que en los alquileres de vivienda se exige un mes de renta como fianza, en los alquileres para uso distinto de vivienda, se exigen dos.

Duración

Desistimiento del arrendatario en un contrato de uso distinto al de vivienda

Respecto de la duración de los contratos, los alquileres de vivienda obligan al arrendador a prorrogar el contrato hasta que se cumplan al menos cinco años. En el contrato de alquiler para uso distinto de vivienda, no hay un plazo mínimo de duración. 

Desistimiento en alquileres para uso distinto de vivienda

Desistimiento en la Ley de Arrendamientos Urbanos

Desistimiento del arrendatario en un contrato de uso distinto al de vivienda

El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece el régimen aplicable para el desistimiento de los contratos de alquiler de vivienda. Transcribimos el texto a continuación. “El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días”. Si quieres saber más sobre el desistimiento de los contratos de alquiler de vivienda, dirígete a este post. 

Respecto del desistimiento de los contratos de alquiler para uso distinto de vivienda, la realidad es otra. La Ley de Arrendamientos Urbanos no dice nada respecto al desistimiento del arrendatario en un contrato de uso distinto al de vivienda.

Es decir que el desistimiento en estos casos está sujeto a lo pactado en el contrato. Es por ello muy importante, establecer pautas claras de desistimiento para evitar problemas futuros.

Si el contrato nada dice sobre el tema, el arrendatario estará obligado a cumplir con la paga de la renta por todos los meses por los que contrató.

Desistimiento en la jurisprudencia

Desistimiento del arrendatario en un contrato de uso distinto al de vivienda

La jurisprudencia ha fallado en general conforme lo explicado en el apartado anterior. Se ha establecido diferentes fallos —y en reiteradas oportunidades— que el desistimiento en los contratos de alquiler para uso distinto de vivienda no precisa de tutela específica al estar subordinada a los pactos existentes entre las partes (art. 1255 C. Civil). Por lo tanto, no procede una aplicación análoga del desistimiento para contratos de arrendamiento de vivienda al carecer de identidad de razón (art. 4 del C. Civil).

En casos de alquileres para uso distinto de vivienda la jurisprudencia es bastante unánime.

Para que el arrendatario pueda desistir del contrato antes del cumplimento del plazo pactado, es menester que dicha posibilidad esté plasmada explícitamente en el contrato como un pacto expreso.

De esa manera se incluirán, asimismo, las indemnización que le puede caber pagar al arrendatario por dicha opción. De lo contrario, se perjudica al arrendador.

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El desistimiento unilateral del arrendatario en los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda

Desistimiento del arrendatario en un contrato de uso distinto al de vivienda

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en adelante “la LAU” regula de forma diferenciada el derecho al desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento según la finalidad del negocio jurídico que se trate, ya sea de un arrendamiento urbano para destino de vivienda o bien para un destino de negocio, fin distinto al de vivienda.

Así, en el primero de los casos, si se regula de manera expresa las consecuencias legales derivadas del desistimiento unilateral del arrendatario antes del vencimiento por parte del arrendatario.

El artículo 11 de la LAU dispone que: “El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.

Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”. Consta la referencia temporal del plazo pactado y la obligatoriedad mínima temporal de 6 meses para ejercitar este derecho al desistimiento.

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Sin embargo, esta regulación no se observa para aquellos arrendamientos distintos de uso de vivienda. Surgen aquí los debates sobre si resultan de aplicación, por analogía, las previsiones contenidas en el art. 11 de la LAU antes citado. La respuesta en rotundamente negativa. En los contratos de arrendamientos de negocio rige la libertad de pactos prevenida en el art. 4.

3 LAU (“Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil”), y art.

1255 CC (“Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público), lo que incluye la libertad de introducir en el contrato un pacto por el que se atribuya a una de las partes la facultad de poner fin a la relación contractual, así como la posibilidad de pactar la cantidad que deberá pagarse por el ejercicio de esta facultad.

En los supuestos en los que existe en el contrato una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver unilateralmente, previo abono al arrendador de una cantidad de dinero, la labor moderadora de las indemnizaciones de los Tribunales en las resoluciones contractuales debe verse limitada. En este sentido la STS de 23 de septiembre de 2013 señala , con cita de las de 20 junio 2007 , 1 de junio de 2009 , 4 mayo 2011: «Por respeto a la potencialidad normativa creadora de los contratantes, artículo 1255 del Código civil ) y al efecto vinculante de la regla contractual ( pacta sunt servanda : artículo 1091 del Código civil ) rechaza la exigibilidad de la moderación que el artículo 1154 establece cuando la pena hubiera sido prevista, precisamente para sancionar el incumplimiento parcial o deficiente de la prestación producido».

Pero, para aquellos casos en los que no se pacta de común acuerdo la posibilidad resolutoria del arrendatario subsiste el problema de determinar la existencia y posibilidad del desistimiento unilateral del contrato de alquiler de negocio; ¿se puede exigir el cumplimiento del contrato de arrendamiento conforme a lo pactado? En estos casos, hay que distinguir varios supuestos:

  • Ante un cambio sobrevenido de las circunstancias que motiven este desistimiento se debe argüir el artificio legal de la “rebus sic stantibus” siempre que, conforme refiere la STS de fecha 17 de enero de 2013 se pretenda solucionar una situación manifiesta de desigualdad jurídica

EL Desistimiento Unilateral en los arrendamientos de uso distinto a vivienda

Indemnización al arrendador. Cláusula penal.

Desistimiento del arrendatario en un contrato de uso distinto al de vivienda

La firma de un contrato de arrendamiento de un bien inmueble trae consigo la aceptación de una serie de obligaciones, también trasladan un conjunto de derechos.Los contratos de arrendamiento deben establecer un periodo, una duración del mismo, no se pueden ser sine die.

La normativa que regula los arrendamientos urbanos son la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, LAU, así como el Código Civil, CC.Este artículo tiene por objeto el análisis del desistimiento en los arrendamientos de uso distinto a vivienda, ámbito en el que en Sernavinsa S.L. somos expertos.En el art.

4 de la LAU se establece que los de uso distinto a vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la LAU y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Pues bien, esta voluntad de las partes permite que arrendador y arrendatario puedan renunciar a lo establecido en los artículos de carácter dispositivo, lo establecido en los de carácter imperativo no puede ser objeto de renuncia por las partes, y llevar a cabo la relación contractual atendiendo a sus propios pactos dando lugar a diferentes consecuencias.En un contrato de arrendamiento de los que se analizan ahora, local o nave industrial, se debería prever un mecanismo para la resolución del contrato mediante desistimiento, en el que se establecieran de mutuo acuerdo, cuáles van a ser las consecuencias para las partes para el caso de que el arrendatario decidiera de forma unilateral dar por finalizada la relación contractual.El artículo 11 de la LAU se encarga de establecer un mecanismo, es un artículo que se localiza en el título II de la ley destinado a regular el arrendamiento de vivienda, pero que se suele aplicar su contenido a los de uso distinto a vivienda, y que en muchas ocasiones ha servido como criterio de ponderación para los jueces a la hora de establecer una indemnización por desistimiento unilateral. Pues bien, este artículo establece, por lo que interesa, “Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”. Esta puede ser una opción pero dependerá de la negociación y de los pactos a los que lleguen las partes.

Existe no obstante un criterio ya establecido por la jurisprudencia, sin perjuicio de lo anterior, para aquellos casos en los que no se hubiera previsto por las partes un mecanismo que fije ab initio en el contrato, la cantidad que se abonará en concepto de indemnización o de daños y perjuicios como consecuencia del desistimiento unilateral por el arrendatario. En este sentido la STS, Sala 1ª, 183/2016 de 18 de marzo de 2016, dispone que los tres grupos que se han presentado en esta Sala son:

  1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial).
  2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato.
  3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe, pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución.De todas estas situaciones parece que la que menos sorpresas puede dar y evitar conflictos futuros o situaciones litigiosas es aquella en la que las partes pactan en el contrato de arrendamiento una cláusula penal que establezca la cantidad que se le deberá abonar al arrendador en caso de desistimiento, en atención a la LAU aunque se amplíe el número de meses de indemnización por año no cumplido, porque de encontrarnos en el segundo de los supuestos de los tres expuestos se podría invocar el artículo 1124 del CC “El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos” y aunque pudiera ser objeto de moderación por parte de un juez o tribunal estaríamos ya ante un mecanismo de azar, porque un proceso judicial siempre comporta un componente de azar.

    Como siempre en este y otros temas relacionados con los contratos de arrendamiento para uso distinto a vivienda, es absolutamente recomendable el asesoramiento por profesionales, operadores jurídicos que estén especializados en este ámbito, si está interesado puede contactar con nosotros para recibir asesoramiento.

Esther Mira.Abogada en Sernavinsa S.L

Derecho Inmobiliario

ALGUNAS CUESTIONES PRÁCTICAS SOBRE EL DESISTMIENTO DE VIVIENDA Y USO DISTINTO DE VIVIENDA

El desistimiento de un contrato de arrendamiento es una figura muy frecuente en el ámbito del arrendamiento, máxime en esta época de crisis económica y restricciones sanitarias en la que el inquilino no puede seguir acometiendo el pago de la renta o simplemente no le interesa seguir con el inmueble arrendado. Vamos a intentar desde un punto de vista práctico analizar esta figura tanto en el arrendamiento de vivienda como en el arrendamiento para uso distinto de vivienda. 

  • ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA   
  • El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, regula el desistimiento para arrendamientos de vivienda y lo hace de la siguiente manera :
  • Desistimiento del contrato.

“El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.

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Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”.

  1. Esta regulación implica necesariamente las siguientes cuestiones:
  2. 1º Que esta legislación es aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual (no de temporada).
  3. 2º Que para poder ejercer la facultad resolutoria unilateral por parte del arrendatario  se hace necesario que hayan transcurrido al menos seis meses de duración del contrato.   
  4. 3º Que el arrendatario debe comunicar  fehacientemente su voluntad de desistir al arrendador con una antelación mínima de 30 días al momento en que quiera hacer efectiva esa resolución y hacerlo de forma fehaciente.

Si se cumplen los condicionantes anteriores, el inquilino podrá desistir. Esta facultad de resolución, legalmente reconocida al arrendatario, no puede ser excluida, en modo alguno, por voluntad de las partes mediante pacto , de conformidad con lo preceptuado por el artículo 6 de la propia Ley de Arrendamientos Urbanos :  Naturaleza de las normas.

“Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.”.   Por tanto ese pacto de exclusión de la capacidad de desisitir sería nulo.

  • El antedicho artículo 11 nos deja también dos cuestiones muy claras y de suma importancia, la primera es que solo en caso de pacto el arrendador tendrá derecho a indemnización, de forma que si no se pacta, el arrendador no tendrá derecho a indemnización  alguna por este concepto, y la segunda es que dicha indemnización nunca podrá ser superior a una mensualidad de renta por año de contrato y que los tiempos inferiores al año darán lugar a la parte proporcional.
  • ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA 
  • Sin embargo, en el marco de los arrendamientos de uso distinto de vivienda, siendo el de local de negocio el más común, la LAU no hace mención alguna al desistimiento del arrendatario, siendo una cuestión sujeta a negociación por las partes en virtud de la autonomía de la voluntad que prima en este tipo de contratos.

Si no se ha pactado ninguna indemnización en el contrato, cuestión que es frecuente hemos de acudir a la Jurisprudencia y casuística de los Tribunales, aunque  atisbamos que tampoco existe una Jurisprudencia homogénea sobre la materia. En la práctica contractual es habitual, desde estipular una penalización equivalente a las rentas que falten hasta cumplir la totalidad del plazo estipulado, hasta no estipular nada o estipular la inexistencia de indemnización.

  1. Mi experiencia me indica que el tercero de los supuestos, es decir no regular nada es el más común de los tres y en este caso serán por tanto los Tribunales los que deberán decidir mediante una serie de elementos fácticos y jurídicos cuál es la indemnización que corresponde.
  2. En una primera corriente jurisprudencial se observa que para proceder a concretar su determinación se tiende a conceder como indemnización una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir de contrato por aplicación analógica del artículo 11 LAU con respecto a los arrendamientos de viviendas, pero igualmente en una Jurisprudencia muy ecléctica son utilizados otros criterios de interpretación para llegar al valor, criterios que fundamentalmente son tres:
  3. 1º Considerar que el arrendador no puede pretender conseguir una indemnización global por incumplimiento total del contrato a partir de la fecha del desistimiento por lo que habrá de atenderse a la cuantía de los daños y perjuicios efectivamente causados.
  4. 2º La doctrina del «enriquecimiento injusto» ya que si el arrendador consigue comercializar de nuevo el local estaría lucrándose doblemente.
  5. 3º Que el «principio de conservación de los contratos» no debe entenderse literalmente y hay que moderar las cantidades para no dar lugar a situaciones desproporcionadas o que produzcan un grave desequilibrio entre las partes.
  6. En todo caso y por concretar el tema desde un punto de vista práctico si nos atenemos a las últimas  resoluciones del Tribunal Supremo, aparecen dos corrientes claramente diferenciadas en función del supuesto que estén resolviendo, así :

A) Cuando se ha establecido contractualmente la facultad de desistimiento y una penalización pactada para esta concreta eventualidad, el Tribunal Supremo viene a considerar que no procede moderar la cantidad reclamada como penalización al arrendatario pudiendo exigirse la cuantía contemplada en la cláusula penal en toda su extensión . Incluso, el Tribunal Supremo ha concedido la penalización en su totalidad, aunque el arrendador celebre un nuevo contrato de arrendamiento con un tercero por considerar que las partes habían previsto libremente las consecuencias del incumplimiento, en virtud del principio de la libertad de pactos ( STS de 3 de abril de 2018 ).

B) Supuestos en los que no se ha establecido la facultad de desistimiento en el contrato. Aquí habría que diferenciar:

a) Si el arrendador acepta el desistimiento y el vínculo contractual se da por finalizado, tiene derecho a los daños y perjuicios que se le hayan ocasionado, pero sujeto a la moderación judicial comentada con inclinación en la jurisprudencia a conceder una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir.

b) Si el arrendador no acepta e interpone judicialmente la acción de cumplimiento contractual podrá reclamar todas las rentas pendientes hasta la finalización del plazo pactado sin que proceda moderación ya que ni existía facultad de desistimiento prevista en el contrato ni se pactó cláusula penal alguna. Así lo dispone la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2016 .

Antonio Navarro Selfa Abogado-Decano del Ilustre Colegio de Abogados de Cartagena

Profesor del master de acceso a la Abogacía en la materia de arrendamientos Urbanos y Propiedad Horizontal.

Extraído de la revista del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas. Nº197. 3º Trimestre 2021.

Arrendamientos para uso distinto al de vivienda: la resolución unilateral del contrato por el arrendatario es una salida difícil

  • Los arrendamientos urbanos para uso distinto al de vivienda (locales comerciales, oficinas, almacenes, etc) vienen regulados por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, la «LAU»).
  • Para este tipo de arrendamientos, la LAU prevé que la relación contractual se rija, en primer lugar, por la voluntad de las partes, en su defecto, por las disposiciones que contiene al respecto y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
  • En defecto de pacto entre las partes, la LAU contiene escasas normas específicas para los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, dejando una gran libertad a los contratantes (excepto en materia de fianzas y formalización del contrato cuyas disposiciones son imperativas y de aplicación obligatoria).
  • Cabe señalar, además, que algunas disposiciones de la LAU para este tipo de contratos hacen, en determinados supuestos, remisión expresa a aquéllas establecidas para los arrendamientos de vivienda (como, por ejemplo, en materia de conservación, mejora y obras del arrendatario).
  • En su sentencia del pasado 3 de octubre de 2017, el Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre las consecuencias de la resolución unilateral de dos contratos de arrendamiento de locales de negocio por parte del arrendatario cuando no existe ninguna previsión entre las partes, ni regulación en la LAU.
  • En efecto, en el caso enjuiciado, las partes no habían previsto ninguna cláusula relativa a la posibilidad de resolver anticipadamente dos contratos de arrendamiento de locales y la LAU no contenía, ni en la actualidad contiene, ninguna disposición que regule la resolución anticipada de este tipo de contratos, ni la indemnización que puede derivarse de dicha resolución.
  • En la práctica, es habitual que las partes fijen en el contrato las consecuencias de una resolución anticipada del arrendamiento con la introducción de una cláusula penal que fije el importe de la indemnización que se abonará a la parte perjudicada en caso de que la otra desistiera del contrato.

Sin embargo, también nos encontramos frente a situaciones en las que por falta de previsión o exceso de optimismo, no se ha estipulado nada al respecto. ¿Cabe pensar en una aplicación analógica de lo dispuesto en la LAU para la resolución de un contrato de vivienda?

El caso sometido al Tribunal Supremo arroja luz a esta cuestión dejando poco lugar a la posibilidad de  una salida fácil (y barata) para el arrendatario.

En efecto, el arrendatario, motivado por sus dificultades económicas derivadas de la crisis de 2008, decidió resolver anticipadamente los dos contratos de arrendamiento, haciendo entrega de los respectivos locales al arrendador y ofreciéndole una indemnización equivalente a un mes de renta por cada año que quedaba por transcurrir hasta sus respectivos periodos de cumplimiento obligatorios.

La aplicación de la citada indemnización viene únicamente regulada por la LAU para los arrendamientos de vivienda[1]. Sin embargo, el arrendatario defendió la aplicación por analogía de ésta indemnización a los arrendamientos de locales comerciales y de oficinas.

Por su parte, el arrendador, no estando conforme con la decisión del arrendatario, solicitó al Tribunal que la declarase ineficaz y le obligara a cumplir sus obligaciones condenándole, por tanto, al pago de todas las rentas que quedaban por devengar hasta el término del contrato[2].

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En su citada sentencia, el Tribunal Supremo recordó que, a diferencia de los arrendamientos de vivienda, la LAU deja a la voluntad de las partes decidir sobre las consecuencias de la resolución anticipada del contrato de arrendamientos para uso distinto al de vivienda y que, por lo tanto, no cabe la aplicación por analogía de la indemnización establecida por la LAU para los arrendamientos de viviendas (un mes de renta por cada año transcurrido de arrendamiento).

El Tribunal mencionó la jurisprudencia que viene aplicándose en los supuestos de resolución anticipada del contrato por el arrendatario, cuando (i)  no existe ninguna previsión al respecto en el contrato  (p.e. cláusula penal), y (ii) el arrendador no acepta la decisión del arrendatario.

  1. Según la jurisprudencia, en estos casos no procede moderar la indemnización de daños y perjuicios a favor del arrendador porque éste no reclama una indemnización similar a la que viene regulada por la LAU para los arrendamientos de vivienda, sino que lo que exige es el cumplimiento del contrato, lo que viene  a ser el pago de todas las rentas adeudadas hasta el término del contrato.
  2. En definitiva, en defecto de previsión entre las partes y de consentimiento del arrendador para dar por finalizado el contrato a iniciativa del arrendatario, aquél está en su derecho de exigir al arrendatario el pago de  todas las rentas que quedasen por devengar hasta el final del arrendamiento, junto con el resarcimiento de daños y el abono de intereses.
  3. Frente a las consecuencias negativas que pueden derivarse de una falta de previsión de ciertas cláusulas en el contrato de arrendamiento, es muy recomendable solicitar el asesoramiento jurídico a la hora de redactar el contrato para prever todas las situaciones que pudieran producirse a lo largo del mismo.
  4. De este modo, se trataría de evitar, como en el caso enjuiciado, importantes penalidades no previstas a cargo del arrendatario y derivadas de la ausencia de una cláusula en el contrato que establezca las consecuencias de una resolución anticipada del arrendamiento.
  5. Marina Nicolás

[email protected]

[1] El artículo 11 de la LAU prevé una indemnización equivalente a un (1) mes de renta por cada año de arrendamiento.

[2] El artículo 1124 del Código civil otorga a la parte perjudicada por el incumplimiento de un contrato la posibilidad de exigir su cumplimiento o su resolución, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.[/fusion_builder_column][/fusion_builder_row][/fusion_builder_container]

Indemnización por desistimiento durante el segundo año

Voy a tratar en este post el desistimiento durante el segundo o tercer año de contratos de arrendamiento de vivienda habitual, es decir, los que suelen realizar las familias para estar un tiempo largo en una vivienda.

Ya he explicado en alguna que otra ocasión que desistir es “romper” el contrato de arrendamiento de forma “legal”, es decir, cuando la ley o el propio contrato de arrendamiento permite al inquilino romper legalmente el contrato.

Es decir, el inquilino puede romper el contrato legalmente (desistir) cuando se lo permita el contrato o la ley. Si no es así, no podrá desistir y si se va estará cometiendo un incumplimiento de contrato y no un desistimiento.

Pero me voy a centrar en este post en lo que dice la ley. En concreto en lo que dice el artículo 11 de la ley de arrendamientos urbanos, que es el que se encarga del desistimiento del inquilino.

Romper el contrato tras el sexto mes

El artículo 11 LAU deja claro que el inquilino o arrendatario puede desistir tras el sexto mes de vigencia del contrato, siempre que se cumplan determinados requisitos:

  • Que se trate de un contrato de arrendamiento posterior al 6 de junio de 2013
  • Que se trate de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual (no de temporada).
  • Si se cumplen los dos condicionantes anteriores, el inquilino podrá desistir.
  • Para ello tendrá que notificar fehacientemente al arrendador (por ejemplo, por burofax con certificación de contenido) su intención de dar por finalizado el contrato tras el sexto mes de vigencia.
  • Esa notificación tendrá que hacerla al menos 30 días antes del día en que quiera dar por terminado el contrato (por tanto, esos 30 días tendrá que pagarlos, habite o no en la vivienda).
  • No obstante, esto no es requisito esencial, dado que si no se preavisa con ese margen de tiempo el desistimiento sería igualmente válido, con la salvedad que el inquilino tendrá que pagar esos 30 días completos.

La indemnización por desistir en el primer año de contrato

  1. Respecto a la indemnización, que es lo que quiero analizar en este post, el artículo 11 LAU dice que las partes pueden pactar que haya indemnización en favor del arrendador, pero esa indemnización ya viene fijada por la propia ley.

  2. Así, la indemnización (en caso de que se pacte) nunca podrá ser superior a una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir de contrato (o la parte proporcional si quedara menos de un año por cumplir).

  3. Así que si nada dice el contrato de arrendamiento respecto a la indemnización, entonces el inquilino no tendrá que indemnizar al arrendador si quiere desistir en cualquier momento posterior al sexto mes.

Y en caso de que en el contrato de arrendamiento se reproduzca una cláusula similar a la que se establece en la ley, entonces ¿Qué ocurre?. Es decir, ¿Qué ocurre cuando en el contrato aparece algo del tipo: el arrendatario podrá desistir tras el sexto mes de contrato debiendo indemnizar al arrendador en los términos establecidos en el artículo 11 LAU?.

Contratos de un año prorrogables a tres o cinco años

Bien, los contratos suelen tener una duración de un año prorrogables a tres o a cinco años (dependiendo de cuándo hayas hecho tu contrato).

Esto quiere decir que si en el contrato se ha pactado que el inquilino indemnizará al arrendador en caso de desistimiento y el inquilino desiste entre el mes seis y el doce, entonces tendrá que indemnizar al propietario con la parte proporcional que corresponda (nunca más de media mensualidad de renta).

Contratos de duración inicial superior a un año

Si el contrato no es de un año prorrogable, sino que tiene una duración mayor (por ejemplo, es un contrato de dos años), entonces el inquilino que desista entre el mes seis y el doce tendrá que indemnizar al propietario con un mes completo de renta (por el segundo año) y por otro importe igual o menor a media mensualidad de renta (por la primera anualidad).

La indemnización por desistir en el segundo año de contrato

  • La mayoría de los contratos no son de tres años, o de cinco, sino que suelen ser de un año prorrogable a tres o a cinco.
  • Este dato es muy importante, porque la duración inicial es de un año, y no de tres o cinco, y ello afecta a la indemnización (revisa tu contrato para ver la duración).
  • Por tanto, en contratos de un año prorrogables a tres o a cinco años, en el momento que el contrato llega al mes doce y ninguna de las partes dice que quiere darlo por terminado, el contrato se prorroga, es decir, donde antes tenía una duración de un año prorrogable a tres o a cinco, ahora tiene una duración de dos (prorrogable a tres o a cinco, según los casos) prorrogable a tres o a cinco.
  • Por tanto, si el contrato se ha prorrogado y el inquilino se va durante los meses 13 al 24 (durante el segundo año), se estaría cumpliendo lo dictado por el artículo 11 LAU, es decir, se está desistiendo tras el mes seis (del primer año) por lo que cabe indemnización a favor del arrendador si en el contrato se ha establecido cláusula indemnizatoria (si no se ha establecido cláusula indemnizatoria no habrá indemnización).

Y la cuantía de la indemnización sería de una mensualidad si el desistimiento se produce al empezar el mes 13, de medio mes si se desiste al mes 18, etc., es decir, proporcional al número de meses que falten para que el contrato llegue al mes 24.

Desistimiento en contratos de uso distinto a vivienda

Si estamos hablando de un contrato de uso distinto a vivienda (local, vivienda por temporada, etc), las partes pueden pactar lo que consideren oportuno respecto al desistimiento.

Es decir, se puede fijar la indemnización que quieran en caso de que el inquilino desista antes de determinado momento (el que quieran pactar).

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