Autorizacion de la comunidad para obras

María José Polo Portilla

Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

La libertad de comercio, la falta de limitación del destino o cambio de actividad, en definitiva, el libre ejercicio de la propiedad puede quedar limitado cuando, un inmueble, pertenece a una finca sometida al régimen de propiedad horizontal.

Por eso, en este sentido, es importante conocer y, en su caso, saber interpretar, las autorizaciones estatuarias que permiten la realización de obras en elementos comunes, teniendo en cuenta que, suponen una excepción a la obligatoriedad de contar con el preceptivo acuerdo comunitario para su realización, acuerdo que, aunque no sea el objeto de estos comentarios, necesitaría en la mayoría de las ocasiones el quorum de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, como señala el artículo 10.3.b) de la LPH, teniendo en cuenta que, además este porcentaje se ha de obtener ya en la propia reunión pues no se computará el voto de los ausentes, como señala la regla 8ª del artículo 17. Aunque sobre el acuerdo necesario para esta realización también existen distintas interpretaciones, tanto doctrinales como jurisprudenciales, en definitiva, parece que, esta discrepancia se base más en el tipo de obra a realizar.

Ahora bien, precisamente esta necesidad, sobre todo de los locales, de poder ejercer distintas actividades que no se pueden prever en el momento de la primera venta, es lo que hace que existan este tipo de cláusulas estatutarias, permitiendo en mayor o menor medida la realización de una serie de obras tendentes al desarrollo de las actividades propias del negocio que finalmente se pretende instalar.

Los nuevos promotores, constructores etc han sido más conscientes de esta necesidad, lo que se demuestra en las nuevas edificaciones, en las que los locales bajos se entregan sin terminar, sin fachada que forme parte de la general para poder adaptarla de la actividad a la que finalmente se decida ejercer, pudiendo, de este modo, facilitar el negocio mediante escaparates, publicidad o símbolos corporativos. Estos casos serán los menos problemáticos pues, en principio, existe mayor libertad de realizar, al menos, las obras en fachada, pero qué sucede en otros supuestos en los que los estatutos han determinado una serie de autorizaciones para que no sea necesario el acuerdo comunitario para su realización.

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Autorización para realizar obras en elementos comunes: ¿cómo interpretarla?

Autorizacion de la comunidad para obras

Está claro que, si lo permitido es una obra determinada, por ejemplo, apertura de puerta en fachada principal, no podrá interpretarse otra cosa, pero los casos son diferentes, lo que ha llevado a la jurisprudencia a tener que pronunciarse al respecto.

Lo primero que hemos de diferenciar son las citadas autorizaciones con el permiso y no prohibición de destino, es decir, una  determinada propiedad se podrá destinar, por ejemplo, a restaurante, al no existir limite estatutario alguno, pero esto no significa que, pueda llevar a cabo las obras en elementos comunes necesarias para el desarrollo de esta actividad, de tal modo que, si no existiese salida de humos en el local, necesitaría el permiso necesario para poder instalarla  En este sentido se ha pronunciado, entre otras, la sentencia de la AP La Rioja, Sec. 1.ª, 3-9-2018 (SP/SENT/978553)

Veamos, ahora sí, las citadas cláusulas y la interpretación por la jurisprudencia. La pregunta podría ser, ¿puede la Comunidad negar la realización de obras a los locales cuando existe autorización en los estatutos? La respuesta, dependerá del supuesto especifico.

Como regla general, y con independencia de la obra realizada, este tipo de cláusulas han de ser interpretadas siempre de manera restrictiva, y los derechos y facultades que se conceden en el estatuto, tienen que ajustarse estrictamente a lo que se disponga en el mismo, pero nunca exceder de esas concesiones, que por sí ya son una excepción.

Así, no se admiten obras distintas a las autorizadas, como señala, la AP Alicante, Sec. 5.ª, 240/2021, de 1 de julio (SP/SENT/1122327) dónde establece que, el hecho de que los los estatutos permitan obras para que los locales iluminen las fachadas y acceso no autoriza a ejecutar cerramientos de carácter permanente.

La AP Navarra, Sec. 3.

ª, 202/2019, de 1 de abril (SP/SENT/1028487) considera que, aunque se prevea en los estatutos la autorización a los locales para ejecutar obras de adecuación atravesando elementos comunes para instalar elementos de aire acondicionado o calefacción, no permite instalación de elementos de evacuación de humos.

Tampoco que excedan de lo permitido, en este sentido la AP Baleares, Sec. 3.ª, 288/2021, de 21 de junio (SP/SENT/1113714) considera que la Comunidad no tiene que tolerar que un comunero, sin autorización y sin respetar los estatutos, instale un rótulo cuyas dimensiones exceden de lo que le está autorizado, cuando no consta que antes se haya permitido actuaciones semejantes

Además, estas obras, no podrán llevarse a cabo si alteran la seguridad y estructura del edificio o perjudique los derechos de otros propietarios, como señalan las sentencias de la AP Cádiz, Sec. 2.ª, 247/2021, de 20 de julio (SP/SENT/1121570) y la AP Valencia, Sec. 8.ª, 390/2018, de 23 de julio (SP/SENT/977914).

En idéntico sentido al AP Madrid, Sec. 21.

ª, 109/2021, de 6 de mayo (SP/SENT/1106520) en la que se establece que, aunque los estatutos permiten al propietario del local a instalar las salidas de humos sin autorización de la comunidad, la misma es legítimamente denegada en junta al alterar la fachada y afectar a las vistas de los comuneros

Y, por último, estas las repetidas obras, aunque autorizadas estatutariamente no pueden ir en contra de la legislación vigente, como señala la AP Lugo, Sec. 1.

ª, 456/2019, de 30 de octubre (SP/SENT/1030173) dónde establece que, aun constando en estatutos el derecho de los locales a modificar elementos comunes para la adecuación a su actividad, no puede permitirse la colocación de chimeneas en fachada que quedan a distancia de las ventanas inferior a la legalmente permitida.

  • Estos son algunos de los ejemplos que nos podemos encontrar y que pueden resumir este tipo de cláusulas, pero, repetimos, en cualquier caso, deben ser interpretadas siempre, con carácter restrictivo.
  • Guía temática: Las obras en los elementos comunes
  • Autorizacion de la comunidad para obras

▷Autorización de obras en una comunidad de propietarios: normativa y cómo pedir permiso

Autorizacion de la comunidad para obras

Aunque obtengamos el permiso del Ayuntamiento para la realización de obras en nuestra vivienda, debes saber que el art. 7.1 de la Ley de propiedad Horizontal establece que, cuando las obras afectan a elementos comunes del inmueble, el propietario necesita también la autorización de la comunidad de propietarios.

“El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador”.

Es el caso de la apertura de ventanas o de la realización de cerramientos. Así pues, el hecho de que las obras realizadas hayan obtenido la licencia municipal no resulta vinculante para la comunidad de propietarios.

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¿Cómo pedir la autorización de obras en una comunidad de propietarios?

Siendo necesaria la unanimidad de la Junta de Propietarios para adoptar acuerdos que impliquen cualquier alteración de las zonas y elementos comunes por constituir una modificación del Título Constitutivo de la Comunidad. Si los propietarios muestran su desacuerdo, las obras no podrán realizarse.

Por lo general, este tipo de situaciones suelen ser fuente de conflictos vecinales que alteran la convivencia vecinal.

Por eso, lo mejor que podemos hacer antes de llevar una obra de este tipo en nuestra vivienda es intentar convencer al resto de propietarios para que voten de manera favorable en la Junta, de la manera más amistosa y pacífica que sea posible, evitando así conflictos que no llevan a ninguna parte, que no ayudan a resolver la situación y que lo único que consiguen es perjudicar la convivencia de cara al futuro.

Si no se pide la autorización de obras a la comunidad de propietarios y las modificaciones de llevan a cabo sin consenso, cualquier propietario puede impugnar la obra, incluso aunque ya esté finalizada.

Si es necesario acudir a los Tribunales y la comunidad gana, el infractor puede quedar obligado a devolver la vivienda y los elementos comunes del edificio a su estado originario y a cargar con los gastos que sean necesarios para ello.

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¿Cuándo se necesita la autorización de obras en una comunidad de propietarios?

Siempre que vayas a realizar cualquier tipo de obra, reforma, construcción u otro tipo de actuación en un bloque de pisos es necesario contar con la autorización de obras de la comunidad de propietarios, requiriéndose antes de la ejecución de las mismas en la mayor parte de los casos. Siendo necesaria también si se van a realizar actividades nuevas en el mismo o se va a cambiar el uso de la vivienda.

No obstante, no es necesario obtener este permiso cuando lo que se quiere es cambiar el suelo, pintar, reemplazar instalaciones de saneamiento, alicatar paredes o sustituir instalaciones de calefacción, electricidad y agua dentro de la vivienda que no afecten a los elementos comunes y que no perjudiquen los derechos de otro propietario.

Así pues, mientras que las obras menores que no conlleven una alta dificultad técnica y que tengan una escasa entidad económica y constructiva quedan fuera de la autorización cuando no afecten al conjunto estructural o a las condiciones de seguridad y habitabilidad del inmueble, cuando se trata de obras mayores que modifican elementos comunes del edificio, el conjunto estructural o las condiciones de seguridad si se necesita la autorización de obras en una comunidad de propietarios.

Obras sin permiso de la comunidad

Autorizacion de la comunidad para obras

Dentro de las comunidades de vecinos, una de las mayores fuentes de conflicto es la realización de obras en el edificio. Ya sea por iniciativa de un particular o porque son necesarias para la rehabilitación de determinadas zonas comunes. En el post de hoy vamos a profundizar en uno de los supuestos más problemáticos de esta hipótesis: la realización de obras sin el permiso de la comunidad. Así como las posibles consecuencias y acciones que pueden tomar el resto de propietarios en caso de que estas llegaran a realizarse.

Tipos de obras en las comunidades de vecinos

Lo primero que debemos saber, es que hay dos tipos de obras dentro de una comunidad de propietarios. Las que afectan a las zonas comunes y las que no.

En base a esto habrá una forma de proceder u otra. A continuación, hablaremos de ellas. Pero antes de nada, remarcar que en ambas sí va ser necesario un aviso de las obras a los vecinos.

  

Obras que no afectan a las zonas comunes

Aunque no es necesario contar con una autorización de las obras en la comunidad de propietarios, sí que deberán ser notificadas. Esto es necesario porque los vecinos tienen que poder constatar que las obras son totalmente legales y seguras para la comunidad, así como que no van a afectar a los elementos comunes.

También es importante conocer los horarios en los que puedan realizarse las obras. A continuación, os indicamos cómo se gestionan en función del día:

  • Laborales: 8:00 a 21:00; el uso de la maquinaria se limita a las 20:00.
  • Fines de semana o festivos: de 9:30 a 21.30.

Para ampliar esta información os dejamos el siguiente post.

Otra de las cuestiones importantes a tener en cuenta por parte del propietario que quiera realizar la obra en su vivienda, es que va a necesitar el permiso de la comunidad para utilizar el ascensor.

En la mayoría de los casos no supone mayor problema siempre y cuando la empresa encargada se comprometa a no dañarlo, protegerlo de las obras y limpiarlo una vez hayan terminado.

Cualquier daño correrá por cuenta del propietario o la empresa constructora, dependiendo del acuerdo al que hayan llegado.

Obras que afectan a las zonas comunes

Este tipo de obras no solo van a requerir la notificación al resto de propietarios, sino que también van a requerir de la autorización expresa.

Existe un supuesto en el que se aprueban automáticamente, que es cuando la obra en cuestión ya ha sido realizada por un vecino y, por lo tanto, existe un precedente.

Por ejemplo, puede ser el caso del cerramiento de una terraza.

En caso de no serlo, la junta de vecinos deberá aprobar la realización de la obra. Aunque no sea necesario contar con un modelo de autorización de obras por parte de la comunidad de propietarios, sí debe quedar reflejado en el acta de propietarios y que el administrador de fincas en cuestión tenga conocimiento de la misma.

Obras sin la autorización de los vecinos

Aunque, como hemos visto, es requisito indispensable contar con la aprobación por parte de la comunidad de propietarios para poder llevarlas a cabo, no son pocos los casos en las que se realiza sin ella.

En este apartado vamos a hablar de dos supuestos: uno en el que es uno de los vecinos quien realiza la obra en su casa; y otra en la que el presidente realiza una obra en algunas de las zonas comunes.

Obras sin autorización: particular

En el supuesto en el que uno de los vecinos haya tomado la iniciativa de realizar una obra sin autorización, la comunidad de propietarios puede tomar una serie de medidas.

Entre ellas está demandar al propietario y obligarle a paralizar la obra.

Además, puede llegar incluso a presentar una demanda por los posibles daños y perjuicios ocasionados al resto de vecinos y/o la propia comunidad.

Obras sin autorización: presidente de la comunidad 

La Ley de Propiedad Horizontal recoge la capacidad del presidente de la comunidad para tomar determinadas decisiones sin la necesidad de la aprobación de la junta de propietarios. 

En el artículo 10.1 se establece que, siempre y cuando la Administración Pública así lo exija o sean obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble. El presidente podrá también aprobar los presupuestos, seleccionar al profesional y obtener los permisos necesarios sin la aprobación de la junta.

En conclusión, la realización de una obra en una comunidad de propietarios, ya sea mayor o menor, requiere de una serie de procedimientos burocráticos.

Así como las posibles consecuencias de los procedimientos que no se han realizado correctamente.

Ante este tipo de circunstancias, lo mejor es recurrir a un administrador de fincas como IMHO, dónde estamos especializados en este tipo de gestiones.

¿Cómo cambiar de administrador de fincas?

Obras y reformas en casa y en la comunidad de vecinos

¿Hay que pedir permiso a la comunidad de vecinos para hacer obras? ¿Para qué tipo de obras?

En principio los propietarios no tienen que pedir permiso para hacer obras dentro de sus viviendas o locales, siempre que no alteren la seguridad del edificio, su estructura o la estética y que no perjudiquen a otros propietarios.

Basta con que lo comuniquen al Presidente de la comunidad. En los elementos comunes no pueden realizar ninguna alteración, si observan que son necesarias reparaciones urgentes lo que tienen que hacer es comunicarlo al Administrador de la comunidad.

¿Se pueden hacer en cualquier horario o la comunidad me lo puede limitar?

Los propietarios que pretendan hacer obras dentro de sus elementos privativos, deben ajustarse en cuanto a horarios a la normativa municipal lo primero y por otro lado la propia comunidad a su vez puede establecer normas de régimen interior para poner unas horas y días fuera de las cuales no se podrían realizar obras fundamentalmente por las molestias sonoras que suelen producir. Estas normas de régimen interior requieren para su aprobación el voto de la mayoría de propietarios.

Si el ruido de un vecino/comunidad que hace obras me molesta ¿puedo hacer algo?

Al propietario u ocupante del piso o local no le está permitido realizar actividades molestas.

Pero una cosa es que un vecino haga una obra, cosa que entraría dentro de lo normal que hay que tolerar dentro de una convivencia normal de buena vecindad y otra cosa es que esté todo el día con el martillo en la mano o se dedique al bricolaje provocando ruidos y molestias continuas a otros vecinos. En este último caso se puede solicitar al Presidente por escrito que requiera al vecino molesto para que se abstenga en lo sucesivo de molestar a los vecinos.

  • Si la comunidad necesita hacer una obra en mi casa ¿tengo obligación de dejarles hacerla?
  • Efectivamente como propietarios tenemos la obligación de consentir en nuestra vivienda o local las reparaciones que sean necesarias para el inmueble en su conjunto y tenemos que permitir también las servidumbres imprescindibles para la realización de obras (por ejemplo dejar pasar a nuestra vivienda si fuera necesario para hacer alguna obra), si bien tendremos derecho a que la comunidad nos indemnice por los daños y perjuicios sufridos.
  • En el caso anterior, si soy el inquilino ¿puedo reducir la renta que pago por esas molestias?
  • Estamos hablando de obras que no puedan esperar a la finalización del arrendamiento. Hay que distinguir:
  • Si la obra es de conservación, el arrendatario estará obligado a soportarla, pero si la obra durase más de 20 días, tendrá que disminuirse la renta en proporción a la parte de vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

Ahora bien, si la obra es de mejora, el arrendatario podrá optar por desistir del contrato, (salvo que las obras afecten de modo irrelevante a la vivienda) pero si el arrendatario decidiera optar por soportar estas obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se viera privado, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

¿Tengo que pedir algún tipo de permiso al Ayuntamiento para hacer obras?

Antes de realizar una obra lo primero que debemos tener en cuenta a efectos administrativos, es que en virtud de la envergadura y tipo de obra que pretendamos realizar debemos consultar en el Ayuntamiento qué tipo de gestión hay que tramitar.

Es indiferente el lugar en el que se realicen, sean zonas comunes, dentro de viviendas o incluso locales, en todo caso hay que solicitar la licencia oportuna en el Ayuntamiento en el que se ubique el inmueble, ya que se trata de competencia municipal.

Es recomendable, iniciar las gestiones administrativas con antelación a la obra, ya que legalmente las licencias se establecen como previas y preceptivas, es decir, obligatorias y anteriores al inicio de la obra.

Inclusive cuando son de pequeña envergadura, consistentes en pequeñas reformas que sólo requieren (depende del municipio) de acto comunicado, en las que solo se establece mínimo de antelación de 15 días antes de la realización de las mismas.

  1. Diferentes serán las obras propiamente dichas, que requieren de licencia de obra mayor o menor, en las que requieren de un tiempo de tres meses o un mes, respectivamente para su concesión, siempre que todo vaya correcto, dependiendo este tiempo de resolución también de cada municipio.
  2. Hay que tener siempre presente que la realización de una obra sin la preceptiva licencia es susceptible de infracción urbanística, en la que nos van a dar un plazo de dos meses para la legalización de las mismas, en este caso hay que diferenciar, por un lado la mera tramitación que no trae mayores complicaciones más allá de sacar la oportuna licencia en el plazo concedido, ya que lo Ayuntamientos no suelen sancionar si la obra es legal y por otro lado, la realización de una obra que no es legal, que por mucho plazo que nos den para la legalización, esta no es posible, ya que no cumple las normas urbanísticas, y corremos el riesgo de no habiéndose cumplido los plazos de prescripción urbanística (depende de normativa autonómica, con un mínimo de 4 años), me pueden dictar una orden de demolición y reposición al estado anterior, además de correr un alto riesgo de sanción.
  3. Por todo ello, es muy recomendable, siempre, primero obtener información en el Ayuntamiento, como mínimo para saber si la obra a realizar es legal y cumple la normativa, y si la actuación es susceptible o no de licencia, y en función de estos datos poder actuar.
  4. Si tienes cualquier cuestión al respecto, puedes realizar una consulta gratuita a nuestros abogados pinchando aquí.
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Autorizacion de la comunidad para obrasGracias a Legálitas y a sus abogadas Asunción Santos y Mar Fernández por colaborar con nosotros en la redacción y difusión de esta información que desde Hogarmania.com consideramos tan interesante.

¿Debo pedir permiso a la comunidad para hacer obras en mi casa?

Autorizacion de la comunidad para obras

Las circunstancias cambian a lo largo de nuestra vida y, por lo tanto, también cambian nuestras necesidades de vivienda. Llega un momento en que el que fue el hogar perfecto, ya no lo es. Cuando llega ese momento y nos planteamos mantenernos en la vivienda actual, pero realizarle algunos cambios, puede surgir la duda de si hay que pedir permiso a la comunidad para hacer obras en una propiedad.

A esta pregunta no podremos contestar con un sí o con un no, sino con un tibio «depende».

De acuerdo con el artículo 7.

1 de la Ley de Propiedad Horizontal, el propietario de cada apartamento o local puede modificar los elementos arquitectónicos, las instalaciones o los servicios siempre y cuando no afecte negativamente o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o su exterior.
Si se diese el caso en que las obras vayan a perjudicar los derechos de otros propietarios, tales trabajos deben ser informados previamente a quienes representan a la comunidad.

¿Y si las obras implican alteración total o parcial de exterior y fachada u otras zonas comunes?

En el caso de querer realizar una obra que pueda implicar alteración de fachada o zona común del edificio, pongamos como ejemplo el cerramiento de una terraza ¿cuáles son los permisos necesarios que requiere el hipotético propietario de una casa que vive en una comunidad de propietarios?

Todos los permisos deben obtenerse por escrito. Para llevar a cabo estos cambios se requiere la autorización previa de la Comunidad de Propietarios y obtener una licencia de construcción municipal.

Sin estos permisos, el propietario puede verse obligado a demoler el trabajo realizado y reconstruir la propiedad a su estado inicial, por lo que no es un asunto trivial.

Es altamente aconsejable no iniciar ninguna modificación hasta que se hayan obtenido todos los permisos  en la escritura.

Pero… ¡si la terraza es de mi propiedad!

Es común creer que la terraza pertenece exclusivamente al propietario de la vivienda, pero esto no es realmente cierto. Si bien quienes viven en un bloque de apartamentos pueden tener el derecho exclusivo de usar y disfrutar de las terrazas, estas forman parte de la configuración externa del edificio y, por lo tanto, se consideran elementos comunes.

Así lo establece el Código Civil en su artículo 396 que, en pocas palabras, establece que aunque un propietario puede tener el uso privado de un elemento del edificio, ese elemento no pertenece al propietario sino a toda la comunidad y, por lo tanto, a la comunidad es responsable de mantenerlo aunque solo un propietario pueda disfrutarlo o beneficiarse de su uso.

Por lo tanto, cubrir una terraza o balcón es una alteración sustancial de los elementos comunes del edificio e incluso afecta las escrituras de la propiedad porque introduce un espacio cubierto adicional que no se describió previamente en las escrituras de esa propiedad y, por lo tanto, no se calcula al asignar la propiedad. cuota de participación de esa casa en particular en el total de la comunidad.

Para llevar a cabo dicha modificación es necesario, por lo tanto, contar con la aprobación previa por escrito de la Comunidad de Propietarios. Es un trabajo de construcción que altera claramente el estado externo del edificio, este permiso tiene que ser unánime en la Junta General de Propietarios.

Autorización de la Comunidad para las obras realizadas en la terraza

Tratamos sobre la necesidad o no de contar con autorización de la Comunidad para las obras realizadas en la terraza.

La terraza de uso privativo es cubierta del edificio

  • En esta publicación nos vamos a referir a las obras que se realizan en una terraza cuando ésta tiene la consideración de elemento común por ser terraza y cubierta del edificio.
  • Cuando abordamos estos asuntos, y aunque habrá que estar al caso y problemática concreta, debemos recordar algunas cuestiones:
  • Como norma general las terrazas que sirven de cubierta del edificio deben considerarse elementos comunes por destino y, por tanto, son susceptibles de desafectación en el título constitutivo o por acuerdo posterior de la Comunidad, debiendo diferenciarse la terraza propiamente dicha, que es susceptible de ser privativa, del forjado de la estructura, que constituye necesariamente elemento común.
  • Cuando la terraza es a la vez cubierta del edificio, debe considerarse necesariamente como elemento común.

Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 30.12.2015:

“La Sala, en las sentencias que con acierto cita la parte recurrente ( SSTS de 8 abril 2011 y 18 junio 2012 ) tiene declarado que: “Los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal se componen por elementos comunes y privativos.

Dentro de los denominados elementos comunes, algunos tienen tal consideración por su propia naturaleza y otros por destino.

La diferencia estriba en que los primeros no pueden quedar desafectados, por resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, mientras que los denominados elementos comunes por destino, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, podrían ser objeto de desafectación.

  1. La Sala ha declarado que las terrazas, son unos de los denominados elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto de desafectación, pero ello no significa que la parte de ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa “.
  2. La cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio, se configure como privativa.
  3. Cabe la utilización privativa de la terraza o azotea, por tratarse de un elemento común por destino susceptible de desafectación, pero en estos casos se exige que tal circunstancia esté prevista o bien en el título constitutivo de la propiedad horizontal o mediante un acuerdo unánime posterior de la Comunidad.

Autorización de la comunidad para las obras realizadas en la terraza

Aunque habrá que estar al caso concreto, la norma general es que el propietario de una terraza (ya sea privativa o de uso exclusivo de la misma) sujeta al régimen de propiedad horizontal y que además funcione como cubierta del edificio, requerirá autorización de la Comunidad para las obras realizadas en la terraza.

La explicación de la necesidad de contar con autorización por la Junta de propietarios para efectuar obras en la terraza de un edificio, cuando dicha terraza constituya la cubierta del mismo, se encuentra en el hecho de que es considerada un elemento común. Por tanto, la terraza en cuestión, servirá para el uso y disfrute de su propietario pero sin posibilidad de alteración salvo permiso previo de la Comunidad.

El artículo 7 de la LPH dispone: ” El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.  En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.”

Sentencias que exigen la previa autorización de la Comunidad para las obras realizadas en la terraza:

Tribunal Supremo (Secc. 1ª), Auto 1.02.2017:

” En el segundo motivo se alega que la sentencia recurrida infringe lo dispuesto en el artículo 7.1 LPH en cuanto exige el consentimiento unánime de la comunidad para la realización de obras en un elemento privativo, …

…Sin embargo,..

  la Audiencia parte de que la cubierta es un elemento común del inmueble, «por lo que cualquier actuación sobre la misma, en cuanto tal elemento común, afecta al título constitutivo y en consecuencia requiere del previo consentimiento de la comunidad otorgado en junta convocada al efecto y con el régimen de unanimidad a que se refiere el artículo 17.1.º de la LPH (actualmente el art. 17.6 LPH) , al que expresamente se remite el artículo 12 de la LPH.

… No cabe, por otro lado, encuadrar la actuación sobre la terraza en las previsiones del artículo 7 de la LPH , y ello no solo porque la terraza es indudablemente un elemento común, sino porque, aun cuando la misma pudiera calificarse como de elemento privativo, lo que no cabe olvidar es que forma parte de un edificio sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal, y de conformidad con el artículo 7 de la misma, el propietario de cada piso o local puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su propiedad siempre que no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exterior, o perjudique los derechos de otros propietario, y en el caso que se examina, SIN ALTERAR, conforme al diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, significa cambiar la forma o esencia de una cosa, es evidente que no es admisible la actuación llevada a cabo porque cambia la esencia y la forma de la terraza y, en definitiva, la configuración del edificio».

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En este sentido mencionar, tal como se recoge en la sentencia de primera instancia, la doctrina jurisprudencial de esta Sala contenida, entre otras, en las sentencias del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2003 , 27 de junio de 199620 de abril de 1993 y 30 de enero de 1991 , según la cual:

«cuando se trata de discernir si una obra en concreto altera el estado o la configuración exterior de un edificio, debe partirse de que la configuración es un concepto jurídico y no técnico.

Así se ha entendido que se varía la configuración de un edificio cuando se transforma lo abierto en cerrado, o se amplía el volumen edificado, o se altera el aspecto externo, rompiendo la armonía que se supone en la obra arquitectónica.

Es el aspecto que ofrece una particularidad en relación con el conjunto». 

Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas (Sección 4ª) de 16.01.2014:

“D

¿Tengo que avisar a la Comunidad de Propietarios si hago obras en mi casa?

Cuando nos decidimos a realizar algunas reformas en nuestra vivienda, es muy importante informarnos en el Ayuntamiento para conocer si ese tipo de trabajos que vamos a realizar requiere de algún permiso de obras o comunicación administrativa  para evitar cualquier tipo de problema, pero en general, no solemos tener en cuenta a nuestra Comunidad de vecinos.

No obstante, y aunque contemos con los permisos oportunos, tenemos que comunicar a nuestra Comunidad de Propietarios que vamos a realizar obras o reformas, ya que es preceptivo, según se indica en la Ley de Propiedad Horizontal, con lo que evitaremos problemas o disputas.

En el caso de que los trabajos no alteren elementos comunes (por ejemplo, muros de carga o fachada, bajantes generales, etc.

) no necesitaremos el permiso de la Comunidad, aunque sí debemos informar al Presidente, pero si nuestra reforma altera los elementos comunes (es el caso por ejemplo del cerramiento de una terraza), es necesaria la autorización previa de la Comunidad de Propietarios.

En algunas Comunidades de Propietarios ya hay acuerdos al respecto de determinadas cuestiones que afectan a elementos comunes para facilitar y agilizar los trabajos, pero en el caso de que no existan, tendrá que convocarse una reunión para tomar decisiones  al respecto.

En el caso de que realicemos obras o reformas sin permiso de la Comunidad de Propietarios y que afecten a elementos comunes, la propia Comunidad nos podría denunciar,  llegando a tener que pagar una multa y probablemente teniendo que dejar los elementos comunes tal y como estaban antes, asumiendo el coste de todos los daños y perjuicios que nuestra actuación haya podido causar.

Una vez que contamos con el permiso oportuno y empezamos la obra, el horario de los trabajos estará determinado por el Ayuntamiento. Aunque la Comunidad de Propietarios podría decidir algún cambio, siempre que sea para mejorar lo establecido y se adecue a los usos de la finca, como el uso del ascensor u otras instalaciones comunitarias.

Siempre que se alteren elementos comunitarios y se desee contar con la preceptiva aprobación, se debe facilitar a la comunidad toda la información técnica que dé soporte a los trabajos que pretendamos realizar, memoria o proyecto, de tal manera que se justifiquen adecuadamente las actuaciones. Además, se debe responsabilizar el solicitante de los posibles daños que estas obras puedan ocasionar en otros elementos de la finca, ya sean comunitarios o privativos.

En Ofiserco estamos especializados en la administración y la gestión de las Comunidades de Propietarios desde hace más de 25 años, facilitando el funcionamiento adecuado del inmueble en su conjunto y asesorando de forma particular sobre cualquier duda o cuestión que pueda surgir en la Comunidad de Propietarios. Contáctanos, queremos que veas los mejores resultados.

¿Cuándo tengo que pedir permiso a la Comunidad de Propietarios?

Permisos y Comunidad de Propietarios o vecinos. Dos términos que unidos suelen dar mucho miedo. ¿El motivo? Que debido a unos cuantos votos en contra durante una junta, nuestros vecinos echen para atrás nuestro proyecto.

Muchas veces, sentimos pavor sin causa alguna, ya que puede que en el proyecto en cuestión no hace ni siquiera falta pedir permiso a la comunidad.

En Ammplio, estudio de arquitectos en Madrid, queremos siempre informar de la normativa vigente de la forma más divulgativa posible. Por eso mismo, en el artículo de hoy vamos a hablar de cuándo hay que pedir permiso a la Comunidad de Propietarios y cuándo no.

¡Te ahorramos el mal trago!

1. Obras en casa

¿Quieres reformar tu cocina? ¿El baño se te ha quedado antiguo? Te propones hacer una reforma en casa pero piensas que la vecina del 4º va a movilizar a los demás propietarios en tu contra.

¿Necesito pedir permiso a la Comunidad de Propietarios para hacer obras en casa? Depende.

Basándonos en el Artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, no tienes que pedir ningún permiso a la Comunidad de Propietarios (aunque sí al Ayuntamiento) por hacer obras en casa.

Claro está, siempre y cuando la normativa lo permita -en lo referente a Patrimonio Histórico, por ejemplo- y no afecte a la seguridad o integridad de la estructura.

Es decir: para cambiar las baldosas de la cocina no hará falta pedir permisos. Para instalar un cerramiento en el balcón, sí.

Eso sí, la misma Ley de Propiedad Horizontal requiere que se respete a los copropietarios de la finca. Es decir, que minimices las molestias referentes a ruido, polvo, etc. Nunca está de más ser buen vecino y pegar un folio en el ascensor con «Soy el vecino del 2º B y voy a hacer obras del 15 al 20, disculpen las molestias».

Respecto a suciedad, ruido y posibles desperfectos, lo mejor es contar con un equipo de trabajadores más que competentes. Al final, las responsabilidades de ruidos, escombros, etc. recaen sobre ti.

En Ammplio, por ejemplo, trabajamos junto a profesionales de la construcción con cualificación más que garantizada. Por tanto, siempre intentamos minimizar las molestias a vecinos y copropietarios durante las reformas.

2. Obras en mi local

¿Y si en lugar de una casa lo que tengo es un local en dicha finca urbana? ¿Se aplica la misma norma que en caso de un inmueble de uso doméstico?

Veámoslo.

De nuevo, nos remitimos a la Ley de Propiedad Horizontal. Siempre y cuando no se afecte a la integridad y/o estética del edificio y cumpla con normativa (ruidos, terraza, ventilación…), no será obligatorio (sí recomendable) informar a la comunidad.

¿Y en la fachada de mi local?

La fachada es un elemento arquitectónico de especial atención para la normativa, ya que afecta a la estética del edificio.

La Ley de Propiedad Horizontal establece que cualquier cambio en la fachada requiere del voto positivo unánime de los copropietarios. ¿Pero en todos los cambios que se haga en los locales?

Tenemos que irnos a lo que dicta la jurisprudencia del Tribunal Supremo. En la sentencia 29.12.

2015 (recurso de casación 52/2014) el Alto Tribunal viene a argumentar que un propietario de local comercial está en su derecho a modificar los elementos que considere oportunos, siempre y cuando cumpla con el Artículo 7.1 y el Artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, por el cual se obliga a respetar los elementos comunes.

El TS considera que las modificaciones de los locales comerciales pueden ir un poco más lejos que las de viviendas. El motivo, según argumenta la sentencia, es para adecuar el espacio (fachada incluida) a las necesidades comerciales del local.

Por citar un ejemplo, podemos crear o ampliar un escaparate (si tenemos permisos del Ayuntamiento) pero no ubicarlo en el pasillo de acceso a las zonas comunes de la comunidad de propietarios, tal y como se dictaminó en la sentencia del TS 427/2016, de 27 de Junio de 2016.

Sin embargo, si planteas un CAMBIO DE USO, no es necesario solicitar el permiso para tal fin, salvo que se de alguno de los supuestos anteriores.

3. Pedir permiso a los propietarios para tener una Vivienda de Uso Turístico

En septiembre de 2018 se armó mucho revuelo con el tema. ¿Deben los propietarios de Viviendas de Uso Turístico pedir permisos a la Comunidad de Propietarios?

La Ley de Propiedad Horizontal, por la que se rige todo lo referente a estos asuntos, exige en su Artículo 17.6 que para cuestiones no contempladas (como la de las Viviendas de Uso Turístico), se requiera unanimidad en el quórum, sin carácter retroactivo.

En cristiano: el 100% de los propietarios deberán aprobar en junta que no se use ninguna vivienda con fines turísticos. Pero si tú tienes una Vivienda de Uso Turístico con sus papeles en regla, no podrá venir la comunidad a decirte que le quites el uso vacacional con algo firmado a posteriori.

Es más, como se necesita la unanimidad del voto de los propietarios, tampoco sería lógico que votaras en tu contra. Por tanto, se nos plantean tres supuestos:

  • Tengo una VUT y la comunidad dicta que no pueden existir en el edificio: Si tu licencia es anterior, puedes mantenerla.
  • Los estatutos no dicen nada sobre los alquileres vacacionales: Puedes convertir tu casa en una VUT si cumples con la normativa municipal.
  • Quiero que mi vivienda sea un alquiler vacacional: Vota en contra si la comunidad plantea su prohibición; un solo voto revocará la modificación de los estatutos.

En cualquiera de los tres casos, lo recomendable es echar mano a los estatutos de la comunidad y mirarlos con lupa. De no poder establecer una Vivienda de Uso Turístico, todo el papeleo o reformas que acometas para adaptar tu casa serán en vano.

Si te parecen demasiado complejas estas cuestiones, siempre puedes contar con un estudio de arquitectura como Ammplio.

Nosotros contamos con departamento jurídico propio, por lo que examinaremos tu caso y te daremos la mejor solución para que puedas tener cuanto antes tu vivienda de uso turístico.

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