Aportacion a la comunidad de los locales con acceso independiente

En ocasiones, los edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal, dónde hay constituida una comunidad de propietarios, están formados no solo por las viviendas de las diferentes plantas del edificio, sino también por los locales situados en los bajos del edificio y que pueden ser usados como local comercial por aquel propietario que los adquiera, o bien ser alquilados con el mismo fin, si el propietario no va a usarlos él mismo.

Dichos locales pueden estar dispuestos de muchas formas, entre ellas, puede ser que el acceso al local se haga a través del portal del edificio o incluso, accediendo por las escaleras.

Sin embargo, en otras ocasiones, el local que se encuentra en los bajos del edificio, goza de acceso propio y sin necesidad de atravesar los portales, las escaleras o ninguna otra zona común, en estos casos, puede surgir la duda de si el propietario o inquilino de dicho local debe hacer frente dentro de la comunidad, a gastos tales como los del portal y/o los de la escalera, sin hacer ningún uso de ellas.

Respecto a los gastos comunes en un edificio en régimen de propiedad horizontal, en una comunidad de propietarios, el principio general es el de que todos los propietarios deben contribuir a todos los gastos conforme a su cuota de participación, establecida en el título constitutivo del edificio. Esto es al menos lo que señala el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Sin embargo, este mismo artículo matiza la afirmación explicando que la contribución a los gastos, podrá realizarse también según lo especialmente establecido. Según este matiz, cabría la posibilidad de exonerar de determinados gastos a uno o varios propietarios.

No obstante esta exoneración debe estar establecida en el Título Constitutivo, en los estatutos o por acuerdo unánime de la Junta de Propietarios.

En este sentido, si el local comercial en concreto, no está exonerado de los gastos de portal y escalera en la forma antes referida, se verá obligado a contribuir a los gastos como fundamenta, entre otras, la sentencia del Tribunal Supremo de 29 de Mayo de 2009, ya que el mero hecho de no utilizar determinados elementos comunes, o que el local tenga acceso independiente, no exime del deber de abonar los gastos conforme a la cuota participativa.

BLOG – LOS LOCALES CON ACCESO INDEPENDIENTE DESDE LA CALLE Y QUE NO USAN DETERMINADOS SERVICIOS, ¿DEBEN CONTRIBUIR A LOS GASTOS COMUNES?

Cargando.Por favor espere. Local que dispone de entrada desde la calle, propia e independiente, y hay servicios delos que no hace uso y considera que resultan perfectamente individualizados, ¿debe pagar los gastos comunitarios referidos a esos servicios que no utiliza? ¿Qué gastos se pueden considerar individualizables?  

La sentencia del Tribunal Supremo de 14 de marzo de 2000, argumenta lo siguiente:

 

“(…

) Sin perjuicio de que la sentencia integra el hecho probado de que concurre efectivo aprovechamiento y disfrute de servicios comunes (electricidad, agua, alumbrado, seguros, conservación de fachadas, administración y otros), a favor de los que recurren; lo que resulta decisivo es la imperatividad genérica del artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal que obliga a las copropietarios a distribuir, según la cuota de participación que les corresponde, los gastos generales para el adecuado funcionamiento del inmueble, sus servicios y demás que el precepto señala (…). El concepto de gastos resulta amplio y comprende tanto los ordinarios que se presentan como fijos, como periódicos no fijos, y los que su cuantía varía en función al consumo y uso (agua, electricidad, calefacción), así como también los extraordinarios ocasionados por algún acontecimiento que determina su procedencia (reparaciones y similares)” .

  Asimismo, dicha sentencia ha razonado lo que se expone a continuación:  

“No obstante el artículo 9.5º permite que determinados gastos puedan tener consideración de individualizables, y que actúa como excepción a la regla general, ya que permite al propietario de un piso o local determinado a no abonar concretos gastos.

Para que se produzca esta especie de privilegio contributivo, es preciso que en el Título Constitutivo aparezca la exclusión o, en su caso, en los Estatutos comunitarios y también cabe que se decida en Junta de Propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad, en razón a la concordancia del artículo 5 con el 16 de la Ley de Propiedad Horizontal .

La jurisprudencia de esta Sala así lo ha entendido, al tener en cuenta que prevalece el principio de autonomía contractual. En el caso de autos no concurre autorización titular, estatutaria o comunitaria alguna, por lo que rige la obligatoriedad del pago del referido artículo 9.

5 , ya que el mero hecho de no uso o utilización de determinados elementos comunes o que el local tenga acceso independizado, no exime del deber de abonar los gastos conforme a la cuota participativa” .

 

En idéntico sentido, la STS de 16 de noviembre de 1996, en su fundamento de derecho segundo, establece lo que se dice acto continuo:

 

“El primer motivo, haciendo alusión a que debió acogerse el apartado referente a la individualización de ciertos gastos, para que no todos se paguen según las cuotas al sentirse perjudicado respecto a ciertos servicios (…) utilizados sólo por una minoría.

El motivo ha de ser desestimado porque, como señaló el Juzgado y aceptó la Audiencia, han de cumplirse las disposiciones estatutarias y para su modificación se requiere la unanimidad (…).

Efectivamente, como tiene dicho esta Sala (STS de 22 de diciembre de 1993 y las que en ella se citan) de prosperar la tesis del recurrente (…

) se vulneraría de lleno la Ley vigente, que en su artículo 16, norma 1ª, exige el acuerdo de la Junta de Propietarios para que sea válida la aprobación o modificación de reglas contenidas en el Título Constitutivo o en los Estatutos” .

 

La sentencia del Tribunal Supremo 3331/2009, de 29 de mayo de 2009, en el mismo sentido determina:

 

“Declarar como doctrina jurisprudencial la de que, para la procedencia de la consideración legal como

individualizables de determinados gastos comunes de una Comunidad de Propietarios, es necesaria la determinación de su exclusión en el Título Constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos comunitarios, y, asimismo, mediante acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado por unanimidad.”  

Por lo tanto, para que quepa considerar como individualizables determinados gastos comunes, es preciso que se determine la exclusión en el Título Constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos comunitarios y, también, es factible su decisión en Junta de Propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad.

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¿Qué gastos de comunidad deben pagar los locales comerciales?

Si estás pensando en la compra o en el alquiler bajos comerciales en Valencia tendrás que saber qué gastos de comunidad deben pagar los locales comerciales. Hoy en nuestro blog te contamos todo lo que tienes que saber sobre estos gastos

Si vas a comprar o tienes o tienes un local comercial integrado a una comunidad de propietarios tienes que saber que según la Ley de Propiedad Horizontal artículo 9.1 un local está obligado a pagar ciertos gastos de comunidad.

De manera genérica, un local está obligado a pagar los gastos de la comunidad de igual forma a la que está obligada a cualquier otra finca registral independiente que forme parte de la comunidad de propietarios. Estamos hablando de gastos de limpieza del portal, mantenimiento del ascensor, luz, agua, etc.

La Ley de Propiedad Horizontal también contempla que los bajos comerciales deberán hacer frente a ciertos gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

¿Cómo saber qué gastos deben pagar los bajos comerciales en Valencia?

De forma genérica los propietarios de bajos comerciales en Valencia están obligados al pago de los gastos de la comunidad según la participación que aparezca en las escrituras como en todas las comunidades autónomas.

Sin embargo, La Ley de Propiedad Horizontal expresa una obligación genérica que puede ser modificada en la Escritura de División Horizontal o título constitutivo de propiedad.

En estas escrituras muchas veces se reflejan los gastos concretos a los que tiene que hacer frente el propietario de un local comercial y los gastos a los que se les exime como pueden ser el mantenimiento del ascensor, la limpieza del portal, obras del portal y del ascensor, etc. Estas exoneraciones solo se pueden aplicar a las partidas de gastos en concreto que se pacten o aparezcan reflejadas en la escritura y no a gastos similares o parecidos.

Esto quiere decir que debes consultar la Escritura de División Horizontal de la propiedad para saber si existe alguna excepción de pago a la que no tengas que hacer frente o si, por el contrario, estás obligado a la cuota de participación entera correspondiente a los gastos de la comunidad.

Junta de propietarios para estatutos de exclusión de gastos en bajos comerciales

Existen también otras formas que reflejen excepciones en el pago de los gastos comunitarios de los bajos con actividad comercial y es a través de un acuerdo unánime en una junta de propietarios.

Una junta de propietarios en la que se añaden a los Estatutos de la comunidad la capacidad de eximir a un local comercial de la participación en los gastos del portal.

Estas excepciones deberán por lo tanto hacer referencia a gastos concretos (limpieza, alumbrado, ascensor, etc.)

¿Qué debo saber antes de llevar a cabo el alquiler de bajos comerciales?

Para no tener problemas a la hora de hacer frente a los gastos que hay que pagar ante la comunidad de propietarios del local comercial que quieres alquilar o comprar, debes pedir la Escritura de División Horizontal para saber a qué gastos te vas a enfrentar en un futuro. De esta forma, podrás estudiar si solicitar una exoneración de gastos específicos al administrador de fincas o al presidente de la comunidad.

En segundo lugar, si alquilas un bajo comercial deberás dejar por escrito quién se hace responsable de los gastos si tú, o el propietario del inmueble. Aunque por regla general este es un gasto que corre por cuenta del arrendatario, en muchos alquileres de bajos comerciales en valencia suele ser el arrendador quien sufraga algunos gastos específicos del contrato.

En resumen: ¿Los bajos comerciales pagan comunidad?

La respuesta es sí, todos los bajos comerciales pagan comunidad y solo estarán excepto de alguno de ellos si se refleja en la Escritura de División Horizontal del inmueble o si se aprueba en junta de propietarios la exoneración de algunos gastos concretos.

Si tienes alguna duda sobre este tema, escríbenos en los comentarios o contáctanos para asesorarte.

¿Coeficiente de Propiedad o Cuota de Participación?

Uno de los temas más importantes en una Comunidad de Propietarios es el referente a las Cuotas de Participación. De éste dato se van a derivar una serie de derechos y obligaciones dentro de la Comunidad, como es la determinación de la cuantía que cada vecino debe aportar para cubrir los gastos de la comunidad.

Es bastante frecuente encontrar comunidades cuyas Cuotas de Participación están mal calculadas sin que nadie se percate de ello hasta que un Administrador cualificado lo revisa y corrige.

¿A qué se debe este error?

Normalmente se tiende a confundir o tratar como sinónimos al Coeficiente de Propiedad y a la Cuota de Participación. Ambos conceptos, aunque muy similares no deben confundirse.

Coeficiente de Propiedad

Es el valor porcentual que se asigna (el promotor, constructor, etc.) cuando un edificio se divide en pisos o locales, correspondiendo a cada uno de ellos un porcentaje que sumados todos nos da 100%.

Cuota de Participación

Según el Art. 3º de la LPH, “a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.

” Y continúa en el Art.

5º diciendo “Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.”

Es decir, que ambos valores no tienen por qué coincidir. Por ejemplo, un local comercial situado en un bajo, puede tener un Coeficiente de Propiedad bastante elevado debido a que posee grandes dimensiones y, sin embargo, al no hacer uso del ascensor, portales, limpieza de escaleras, etc., puede tener una Cuota de Participación muy baja.

• ¿Cómo se determina la Cuota de Participación?
• Por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial.
• Para obtener el valor de la Cuota de Participación utilizaremos una fórmula muy sencilla:
• La suma de todos los coeficientes debe dar como resultado la unidad.
• ¿Se puede cambiar la Cuota de Participación?

Sí, por acuerdo unánime de todos los propietarios. No obstante, si un vecino entiende que la cuota ha sido establecida de forma arbitraria y siente que el acuerdo le perjudica, puede impugnar judicialmente la asignación de cuotas que se ha hecho.

1. ¿Para qué sirve la cuota?
2. La Cuota de Participación tiene varias utilidades entre las que destacamos:
3. – Determina la participación de cada piso o local en los gastos de la comunidad.
4. – Determina la participación de cada propietario en cualquier beneficio que se derive de la situación de la comunidad.
5. – Determina la distribución de votos entre los propietarios con derecho a asistir a la Junta, así como los quórums necesarios para constituirse válidamente en junta y para la adopción de acuerdos.
6. La regla general es que la distribución de gastos se haga en proporción a la Cuota de Participación de cada propietario, sin embargo, pueden establecerse otros criterios que se contemplen en los Estatutos de la comunidad o bien mediante acuerdo unánime de todos los propietarios, recogido debidamente en el Acta de la Junta.

Hay que quedar claro que según establece el Art. 9.2 de la LPH, la no utilización de un servicio no exime de la obligación de pago y que para que un propietario no participe en determinados gastos, debe encontrarse previsto en una cláusula establecida en los Estatutos.

¿Tienen que pagar los locales la instalación de un ascensor? – Certicalia | Soluciona todos tus trámites y gestiones

En todas las reuniones de vecinos surge siempre la misma duda: ¿debo pagar esa derrama?. En este caso hablaremos de la instalación de un ascensor, y en concreto, de si los propietarios de los locales deben pagar la instalación.

Esta pregunta es el fruto de agrias polémicas y no solo afecta a los ascensores, sino a las terrazas, los tejados, los trasteros, etc.

En primer lugar, debemos saber que, según la Ley de Propiedad Horizontal, cuya última modificación data de 2013, por regla general las zonas comunes del edificio son de todos y deben pagarse y mantenerse entre todos, independientemente de si las utilizan o no.

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Ahora bien, cada comunidad de propietarios tiene sus propios estatutos, y muchos de ellos establecen que los locales comerciales que tengan entrada directa desde el exterior no participen en los gastos de las zonas comunes, por no tener acceso directo a ellas. Sí tendrían que participar en otros gastos generales como pueden ser los arreglos de la cubierta, de la fachada, de la estructura, las instalaciones generales, etc. 

¿Qué dicen los estatutos de la comunidad de propietarios?

Algunas sentencias del Tribunal Supremo dictadas en los últimos años, como la sentencia del Tribunal Supremo del 10 de febrero de 2014, lo dejan claro. Salvo que los estatutos de la comunidad especifiquen lo contrario, los gastos de todo el edificio se reparten entre todos (en proporción a su cuota de participación).

Otra situación que se da a menudo es que los estatutos de la comunidad establezcan que los locales en planta baja no participen en los gastos de mantenimiento del ascensor y de las zonas comunes. Si, en este caso, se plantea la instalación de un nuevo ascensor, todos los propietarios deberán pagar los correspondientes gastos.

Tipos de gastos en una comunidad

Sin embargo, una vez instalado el ascensor, estos vecinos seguirán sin tener que pagar su mantenimiento, gracias a esa cláusula de sus estatutos de la comunidad.

Esto es así porque los gastos de mantenimiento del ascensor son gastos ordinarios y los pagará quien los usa (siempre que así lo dictaminen sus estatutos), pero la instalación de un nuevo ascensor es un gasto extraordinario, que aumenta el valor total de todo el edificio, por tanto no puede exonerarse a nadie de su participación.

Ahora bien, supongamos un edificio antiguo que no tiene ascensor. ¿Me pueden obligar a poner ascensor?.

 En este caso, si hay algún usuario minusválido o mayor de 70 años que reclame la colocación de este, será obligatorio aunque no haya mayoría, siempre que sea técnica y económicamente viable.

En este sentido, se considerará que es económicamente viable si su importe, descontando subvenciones, es inferior al de 12 mensualidades de gastos comunes. Esto se debe a la ley que marca la normativa de accesibilidad para eliminar barreras arquitectónicas en edificios.

El gasto de la colocación del ascensor deberá repartirse según las cuotas de participación de cada vecino. Ahora bien, en ese momento la comunidad puede decidir exonerar del mantenimiento habitual del ascensor a los propietarios del bajo, si están de acuerdo al menos 3/5 del total de los propietarios.

También pueden, mediante el mismo procedimiento, repartirse las cargas relativas a este mantenimiento de manera diferente a la cuota de participación, por ejemplo según la altura del edificio. No obstante, los posibles gastos extraordinarios que genere dicho ascensor tendrán que ser pagados por la totalidad de los propietarios.

El pago del ascensor

En resumen, la colocación de un nuevo ascensor debe pagarse siempre entre todos los propietarios del edificio, según su cuota de participación. Los gastos ordinarios de mantenimiento del ascensor serán pagados también por todos los vecinos, salvo que se apruebe en junta lo contrario o esté establecido en los estatutos de la comunidad.

Por ello, será importante antes de comprar un local comercialrevisar los estatutos de la comunidad de propietarios y tener en cuenta posibles derramas de este tipo. Ya que si realiza algún tipo de actuación en la que debas pagar parte de los gastos y te niegas a hacerlo, podrán reclamarte la deuda con la comunidad.

¿Cómo funciona una Mancomunidad de Propietarios?

¿Funciona de la misma manera una mancomunidad de propietarios  que una mancomunidad? realmente, ¿cómo funciona una mancomunidad de propietarios?

Una mancomunidad de propietarios funciona de forma similar a como lo hace una comunidad de propietarios. Ambas entidades se constituyen para la gestión y el mantenimiento de unas zonas comunes compartidas por los vecinos de unos inmuebles (casas, pisos, aparcamientos, locales, trasteros…)

Una mancomunidad de propietarios se regula por las normas establecidas en la LPH (Ley de Propiedad Horizontal). Por lo tanto, funciona de la misma manera a como lo hace una comunidad de propietarios. 

La mancomunidad se crea para gestionar el mantenimiento de zonas comunes compartidas por varias comunidades. Si no existen elementos o zonas comunes compartidas por varias comunidades, no tiene sentido construir una mancomunidad.

¿Cómo funciona una Mancomunidad de Propietarios? pasos a seguir para una adecuada gestión

La gestión de una mancomunidad sigue un procedimiento similar al de una comunidad de vecinos. Aquí te explicamos la forma de proceder para cumplir con los requisitos mínimos de una adecuada gestión.

1. Realizar una junta general de propietarios para aprobar los presupuestos de gastos ordinarios del año. A esta junta de propietarios asisten los presidentes de cada comunidad de propietarios en representación del resto de vecinos. Los porcentajes de participación se distribuyen en función del peso que cada comunidad de vecinos tiene sobre el conjunto de la mancomunidad. En esa junta general de vecinos también se aprueba la representación de la junta directiva de la mancomunidad: presidente, vicepresidente, secretario, administrador y los vocales, representados estos últimos por los presidentes de cada comunidad.
2. Emitir los recibos de gastos ordinarios. A diferencia de lo que se hace en las comunidades, en este caso los recibos se emiten a cada una de las comunidades de propietarios. Si la mancomunidad está formada por ocho comunidades, solo se emitirán ocho recibos en cada período.
3. Realizar un mantenimiento preventivo de las zonas comunes. Solo de aquellas zonas que estén descritas en los estatutos como zonas comunes de la mancomunidad.
4. Reparar y en su caso sustituir aquellos elementos comunitarios que por los motivos que fuesen necesitasen ser arreglados o reemplazados.
5. Mantener informados a los vecinos a través de los representantes de cada comunidad de propietarios de la situación económica y administrativa.

Mancomunidad y dos Comunidades independientes o solo Mancomunidad – Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

 P: Hola buenas:

Estaba buscando información en internet sobre la legislación que afecta a las comunidades de vecinos  y me acabo de topar con esta web que parece que me podríais ayudar.

Me acabo de comprar un piso. El otro día fui a la reunión ordinaria de la comunidad y me encontré con un tremendo caos. Supuestamente mi comunidad está formada por dos bloques de pisos de los cuales lo vecinos de cada bloque sumamos el 100% del coeficiente. Lo he confirmado con la escritura de compraventa de mi piso.

Entonces yo creía que éramos una mancomunidad pero resulta que el administrador me dice que no, que somos comunidad pero que los coeficientes están mal puestos y entonces estamos funcionando como mancomunidad pero con la misma cuenta bancaria porque solo tenemos un cif.

A mí esto me parece raro y he decidido informarme para ver si se puede solucionar para que este conforme a la legalidad y cambiar el registro ya que el otro edificio está casi embargado por el banco.

• ¿Es posible que con los coeficientes del 100% por separado no tengamos dos cif y gestiones distintas?
• ¿Qué podemos hacer en mi edificio para hacernos mancomunidad?
• R: Su pregunta tiene una respuesta que de alguna forma se le ha ido dando por los anteriores ponentes.

Este asunto tiene una lectura legal bastante clara. Su bloque si tiene un 100% de coeficientes debería tener una organización y gestión independiente del otro bloque ya que por sí mismo debería funcionar de forma independiente.

El otro bloque debería formar otra comunidad por tener también el 100% de su coeficiente y se debería formar una mancomunidad para seguir gestionando de forma conjunta los elementos comunes de ambos bloques, sean estos muchos o mínimamente como es el caso de Vds.

En su momento empezaron llevando la gestión de la Administración de forma conjunta. Alguien abrió un solo cif y un solo libro de actas y se empezó a funcionar así.

No echemos la culpa a si fue el Administrador de ahora, el anterior o solamente fue la Junta de Propietarios constituyente supervisada y controlada en aquel momento por la propia Promotora/Constructora que les vendió el piso. Es evidente, que si se hizo así se hizo mal.

Había dos bloques con un 100% de coeficientes cada uno que tendría que haber formado dos juntas constituyentes, con dos cif, con dos libros de actas, con dos presupuestos, etc. etc. y una Mancomunidad para los elementos comunes.

Bien dicho esto, la pregunta que se debe de hacer, es que hacemos para que cada bloque lleve de forma independiente su propia comunidad. Pues aunque le parezca mentira no es tan sencilla, porque hay que entender que vds.

han dado por bueno un sistema de funcionamiento al llevar tantos años funcionando como un complejo inmobiliario o dicho de una forma sencilla como Mancomunidad.

Por las razones que sean, simple error de constitución, por conveniencia, por reducir costes innecesarios, por el motivo que sea.

Como yo he tenido la suerte o la desgracia como Administrador de haber vivido un problema similar en una comunidad, le remito la respuesta que me dio el departamento jurídico de una empresa a quien le hice la consulta.

«»»Funcionamiento Mancomunidad de forma conjunta con comunidades independientes

Parece que, a tenor de la consulta, que curiosamente y en contra de sus propias actuaciones, fueron las dos Promotoras las que tomaron la decisión en Junta del año 2003 de funcionar conjuntamente las dos fases (cada una alcanza el 100% de coeficientes), cuando en el Título figuran de forma independiente, sin perjuicio de la obligación de participar en la conservación y mantenimiento de los elementos generales, como piscina, juegos infantiles, jardines, etc., que es como establece el art. 24.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Pues bien, lo cierto es que ambas Comunidades han aceptado por la vía de hecho el sistema de funcionar como una sola, pero esta circunstancia no es suficiente para modificar el Título y así lo establece la reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo, es decir, ninguna de esas Fases ha aceptado de forma concreta y específica el cambio, aparte de que se necesitaría también de la modificación del Título a tenor del art. 5.3 de dicha LPH, en relación con terceros compradores, posteriores a la constitución “nueva”, que tuvo lugar el 2/6//2003.

Señalamos, como ejemplo, la Sentencia del Alto Tribunal deTS, Sala Primera, de lo Civil, 50/2014, de 6 de febrero ( SP/SENT/751228), que confirma otras anteriores, a favor de volver al Título, aunque solo se trate de los gastos del inmueble, pero aplicable al presente supuesto, en este mismo sentido podrá localizar información en www.sepin.es, en el concepto: «Gastos Sistema de Reparto Modificación».

Ahora bien, ¿qué hay que hacer? Pues que en una de las Juntas que se celebren de la actual única Comunidad, una mayoría imponga su criterio legal a favor de volver al Título y, caso de que la votación sea negativa, cualquier propietario podrá impugnar judicialmente  el acuerdo negativo en dicho sentido. Es lo que admite la Sentencia citada en el párrafo anterior.

Lo que, según nuestro criterio, no puede hacer una de las fases por su propia iniciativa es romper el sistema actual, sin acuerdo o por Sentencia judicial, a tenor de lo dicho en los puntos anteriores.

Lo de menos es que seguramente el Registrador facilitará un Libro de Actas y el NIF por Hacienda, pero esto no es suficiente para romper unilateralmente la forma que funciona en estos momento, que, no olvidemos, ha sido aceptado más de diez años, salvo que sea consecuencia de ese acuerdo mayoritario o de Sentencia judicial.»»»

Creo que le debe quedar claro con esta exposición. No obstante le interpelé otra pregunta a dicho departamento jurídico y me contesta lo siguiente:

«»»Vuelta al sistema de funcionamiento que figura en el Título

Solo se necesita el acuerdo de la mayoría simple para volver al sistema que figura en el Título, considerando aplicable el art. 17.7 de la actual Ley de Propiedad Horizontal.

Como es normal que se haga en segunda convocatoria, dicha mayoría (de propietarios y cuotas) bastará solo que se obtenga entre los asistentes. Si se celebra la Junta en primera, entonces sí que entendemos aplicable 17.

8, en cuanto a notificación de los ausentes.

Es de esperar que si se obtiene la mayoría, de una forma u otra, la Urbanización (ahora funciona como una sola Comunidad) acepte voluntariamente cambiar el sistema, pues en otro caso la acción judicial se impone, de la misma manera que si no hay mayoría y un propietario impugna, a tenor de las Sentencias ya citadas en la anterior consulta. Es decir, que es muy posible que el acudir a los Tribunales sea necesario. Lo que de ninguna manera cabe jurídicamente es actuar por la vía de hecho.»»».

Espero que le haya contestado a sus interrogantes. En resumen. Pueden Vds. volver a lo que dictamina el título constitutivo.

Una comunidad con coeficiente del 100% debe y puede ser gestionada independientemente, pero si ha habido unos años en que se ha permitido hacerlo de una forma mancomunada es necesario la mayoría simple de una reunión de la mancomunidad para volver al estado que dice el título constitutivo. Si no se alcanzara la mayoría necesaria, cualquier propietario puede impugnar el acuerdo y conseguir dicho acuerdo mediante sentencia judicial.

Mi recomendación es que no lo hagan a las bravas sino siguiendo las pautas legales.

Les adjunto otros enlaces de mi sitio web que puede ser de vuestro interés:

El Título Constitutivo o la escritura de división horizontal

1. Un cordial saludo.
2. Fdo. Miguel Fernández
3. Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

¿QUÉ GASTOS DE COMUNIDAD TENGO QUE PAGAR POR MI LOCAL?

Pues bien, con carácter general, la Ley de la Propiedad Horizontal obliga al pago de los gastos generales del edificio según la cuota de participación que cada vecino tenga y que viene fijada en la escritura de constitución de la comunidad. 

Según lo dispuesto en la Ley, los propietarios tienen que contribuir con todos los gastos, independientemente de que sean titulares de local o de vivienda y de que hagan uso o no de los elementos comunes, tal y como viene estableciendo, además, la jurisprudencia, que no exime del pago de tales gastos por su no utilización. 

LA PRÁCTICA HABITUAL

• Si bien, lo que, si se permite y es habitual en la práctica, es establecer o en la escritura de constitución de la comunidad o en los propios estatutos de la misma una exoneración de ciertos gastos a los propietarios de los locales comerciales que compongan la comunidad, precisamente por su no utilización ya que ningún beneficio le van a reportar. 
• Veamos un ejemplo:
• El propietario de un negocio que se encuentra en la planta baja de una comunidad de propietarios, que no tiene acceso al portal y al que le están exigiendo el pago de una derrama para el cambio de la puerta de entrada al edificio. 

Pues bien, dicho propietario deberá acudir al título constitutivo de la comunidad, a los estatutos o bien a las actas de las juntas de propietarios celebradas, para saber si existe acuerdo de exoneración de tales gastos para los propietarios de los locales. En caso contrario, deberá asumir tal gasto, puesto que como vemos, la ley y la jurisprudencia así lo disponen. 

1. Cabe señalar también que, en tal exoneración se han de individualizar los gastos en concreto a cuyo pago no vienen obligados los propietarios de un local, aunque si tal dispensa se hace con carácter general y motivada por su no uso, ésta comprenderá tanto los gastos ordinarios (gastos de mantenimiento del edificio) como los gastos extraordinarios (gastos de mejora).
2. Por tanto, ante la duda de qué gastos de comunidad de propietarios son los que se debe asumir, lo más recomendable es consultar los documentos citados al momento de la adquisición del inmueble.
3. Además, también es importante saber que, a la hora de comprar un local, el adquirente responde de las cuotas de comunidad que hubiera impagado el anterior propietario durante dicho año y los tres anteriores por lo que, para evitar sorpresas, además de consultar a que gastos se está obligado, es fundamental obtener un certificado de estar al corriente en el pago en tales gastos, a fin de evitar asumir deudas que no son propias.
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Obligaciones de locales comerciales con la comunidad – canalHOGAR

3 min ¿Van a montar un local comercial en tu comunidad de vecinos? Si es así, a todos los propietarios os interesará conocer las obligaciones que tienen los bajos comerciales en una comunidad.

• Contribución de los locales a los gastos de la comunidad
• Otras obligaciones

En cualquier comunidad de propietarios existen unos estatutos donde se reflejan todos los puntos respecto a gastos de la comunidad, reparaciones, cuotas de participación, etc., así como también las obligaciones de los bajos comerciales en la comunidad, aunque sean locales convertidos en vivienda o bien se usen con fines comerciales.

Contribución de los locales a los gastos de la comunidad

Si perteneces a una comunidad de vecinos quizás no sepas exactamente cuáles son los gastos que debe pagar un local que se encuentre en los bajos comerciales. Según la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 9:

“Son obligaciones de cada propietario: contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.

Por ello, corresponde a cada uno de los propietarios de la finca el pago de todos los gastos para conseguir el adecuado mantenimiento del inmueble.

Aunque los estatutos puedan establecer otra cosa, los dueños de locales tienen que pagar la fachada del edificio, así como cualquier otro gasto, a no ser que se especifique lo contrario.

Así, según esta norma, aunque los bajos comerciales no hagan uso de las escaleras, ascensores, limpieza, etc., deberán pagar su cuota correspondiente.

Otras obligaciones

Tal como hemos indicado, tanto en la Ley de Propiedad Horizontal como en el artículo 396 del Código Civil, las obligaciones de estos locales son iguales que las del resto de propietarios y por lo tanto, también deben asumir los gastos que se derivan del mantenimiento de las zonas comunes.

De manera general, las obligaciones son:

• Respetar las instalaciones del edificio y las zonas comunes como la fachada. Por ejemplo, en caso de haber una salida de emergencia debe mantenerla libre, sin bloquearla.
• Mantener en buen estado el local.
• Contribuir con los gastos de elementos no individualizables (en función de la cuota que se establece en el estatuto de la comunidad).
• Usar el local con la diligencia debida y en caso de haber daños, responder sobre ellos.

Ante este hecho, si ya eres dueño de un local o bajo comercial de una comunidad, o estás pensando en abrirlo próximamente, no dudes en consultar todas tus dudas con el presidente o administrador de la comunidad.

Es muy importante que conozcas todas las obligaciones de los bajos comerciales en una comunidad y llevar al día todos los pagos que sean necesarios.

Además de preocuparte por tu negocio, también es muy importante contar con un Seguro de Hogar MAPFRE para proteger tu vivienda ante muchos hechos imprevistos que puedan acontecer.

¡No dudes en pedir información de lo que necesites!