Adquisicion preferente del inquilino en caso de subasta judicial

Cuando los bienes de una persona, sea por unos motivos u otros, llega hasta una subasta judicial, hay que tener en cuenta el derecho que sobre esos bienes podrían tener terceras personas. Estas personas, según la situación, podrían llegar a tener un derecho de retracto.

Este derecho de retracto, del cual ya hemos hablado en este otro artículo de nuestro blog, al ejercerse en subasta judicial, tiene una serie de consideraciones especiales.

Para simplificar, definiremos al retracto como «el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en el lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago«. En este caso, será a través de subasta.

A continuación, explicaremos cómo funciona el derecho de retracto en las subastas judiciales y qué hay que tener en cuenta para ejercerlo.

Adquisicion preferente del inquilino en caso de subasta judicial

Plazo para ejercitar el retracto en subastas judiciales

El plazo para ejercitar el retracto variará en función de la figura jurídica que otorgue el derecho al mismo. No es lo mismo el plazo que se da para inquilinos (30 días, salvo en contratos de arrendamiento anteriores al 9 de mayo de 1985 que será de 60 días), que el que se da para colindantes o comuneros (9 días como norma general).

Por otro lado, existe mucha controversia y opiniones acerca de cuándo comienza el plazo para ejercitar el retracto en subastas judiciales, sin embargo, en las sentencias más recientes, se indica que el plazo comienza con la fecha en la que se dicte el auto de adjudicación en la subasta, por ser el momento en que la venta queda consumada.

Además, el Tribunal Supremo también ha señalado que el retracto se puede ejercer cuando quien tenga el derecho a ello tenga pleno conocimiento de todos los elementos accesorios y esenciales de la venta sin tener que esperar al decreto de adjudicación. En este caso, el conocimiento de la venta debe ser preciso, claro, completo e incluir todos los pactos y condiciones de la transmisión.

Hay que tener en cuenta que en el caso de comuneros y colindantes la Ley no nos obliga a notificar la adjudicación, ni el registro nos impedirá la inscripción registral.

Cómo ejercitar el retracto

Para poder ejercitar el derecho de retracto será necesario plantear una demanda ante los tribunales, para lo cual hará falta abogado y procurador.

En esta demanda habrá que aportar el título por el cual se defiende la ostentación del derecho de retracto y depositar en una cuenta corriente del juzgado un importe igual al que haya pagado el adjudicatario en subasta, si bien esto último es un criterio más flexible en función del juzgado ya que en algunos basta con acreditar la capacidad económica de quien vaya a efectuar el retracto.

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Adquisicion preferente del inquilino en caso de subasta judicial

Adquisición preferente del inquilino en caso de subasta judicial

Adquisicion preferente del inquilino en caso de subasta judicialLa Ley de Arrendamientos Urbanos, recientemente reformada por la nueva Ley del Alquiler, nos dice en sus artículos 25 y 31, que los inquilinos tienen derecho de adquisición preferente, esto es, que si el propietario quiere vender la vivienda por un precio determinado, debe conceder al menos un mes al inquilino para que, por ese precio, pueda adquirir en propiedad la vivienda, en caso como decimos, de venta del inmueble.

Aunque es cierto que la ley, al detallar los requisitos para ejercer ese derecho, parece que se refiere solo al supuesto habitual de un contrato de compraventa, pero, ¿qué ocurre cuando la enajenación tiene lugar mediante otro negocio jurídico diferente? Como por ejemplo, una venta judicial, una subasta, una adjudicación de herencia, etcétera. Pues en estos casos, aunque parezca que la ley no se refiera a ellos, también hay un derecho de adquisición preferente en favor del inquilino.

En el mismo sentido se pronuncia la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de mayo de 2007, cuando considera que el hecho de que la norma hable de compra, dación en pago o cesión solutoria, a continuación un extracto de dicha sentencia:

“(…) No autoriza a entender limitado el retracto a las adquisiciones derivadas del contrato de compraventa, con rechazo de las efectuadas en el curso de una subasta judicial, no sólo porque estas segundas ofrezcan respecto a las primeras notoria semejanza, sino debido, principalmente, a la correlación substancial que existe entre los efectos y consecuencias de las adquisiciones verificadas por uno u otro mecanismo.”

“(…) Este criterio de equiparación entre las enajenaciones contractuales y en pública subasta judicial a los fines del retracto legal de que tratamos, es el mantenido por la doctrina de ésta Sala (…)”

Junto a esta sentencia hay otra, del mismo tribunal, pero de 12 de febrero de 1996, cuyo extracto traemos también a continuación:

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“(…) Sea cual fuere las opiniones doctrinales sobre la adjudicación en subasta judicial, lo cierto es que el legislador las considera aptas para dar lugar al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, equiparándolas a las ventas. Así lo hace el propio Código Civil desde su promulgación en el art. 1640 y la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido de 1964 y en el art. 33.

Derecho de adquisición preferente en venta/subasta de arrendadamientos

  • Adquisicion preferente del inquilino en caso de subasta judicial
  • En ocasiones, ha surgido la duda, en cuanto a lo que puede suceder, si la vivienda que tenemos alquilada como arrendatarios, es vendida por el arrendador, es decir, su propietario, y es en esta situación cuando entran en juego los derechos de adquisición preferente.
  • Estos derechos, se encuentran regulados en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, concretamente en su artículo 25, matizar que son objeto de esta Ley, los alquileres posteriores al 1 de enero de 1995.
  • Dependiendo si se ha efectuado o no la venta, opera el derecho de tanteo o el derecho de retracto:
  • Derecho de tanteo, en base al cual, en un plazo de treinta días naturales desde que se le notifique de forma fehaciente, la decisión de vender la finca arrendada, junto con el precio y demás condiciones, el inquilino puede exigir al propietario que le venda la vivienda por el mismo precio ofrecido a un tercero, por tanto, es un derecho que opera antes de la venta. Si el contrato de alquiler, tuviese fecha anterior al 9 de mayo de 1985, el plazo aumentaría en 60 días naturales,  debido a que estos contratos se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
  • Derecho de retracto, en base al cual el inquilino puede subrogarse en lugar del comprador del inmueble pero siempre reintegrándole el precio pagado y los gastos ocasionados, en este caso nos encontramos en un derecho ejercitable después la venta, el cual caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente, deberá hacer el adquirente al arrendatario, de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa.

¿Qué sucedería si a nuestro arrendador le subastan la propiedad en una ejecución Hipotecaría’ ¿Seguiríamos contando, nosotros como inquilinos, con algún derecho preferente?

La respuesta la encontramos en Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas y dependerá, de la fecha en la que se haya firmado el contrato de alquiler de la vivienda:

  • Contrato posterior a la Ley 4/2013: se resolvería el contrato con la adjudicación del bien a no ser que el mismo, estuviese anotado en el Registro de la Propiedad, en tal caso se podría ejercitar el derecho de retracto.
  • Contrato posterior al 1 de enero de 1995: el arrendatario podrá continuar en la vivienda hasta que se cumplan los cinco años del contrato.
  • Contratos anteriores al 1 de enero de 1995: se permite ejercitar el derecho de retracto.

Importante recalcar que no estamos tratando el alquiler de locales, ya que cuentan con extremos diferentes que serán objeto, en otra entrada de nuestro blog.

Por tanto, para conocer los derechos que se pueden ejercitar se debe tener en cuenta:

  • Fecha de firma del contrato.
  • Forma de comunicación de la intención de venta, venta realizada o adjudicación judicial.
  • Objeto de arrendamiento es vivienda o local comercial.

En Navas & Cusí contamos con abogados especializados en Derecho civil y Derecho inmobiliario que podrán asesorarle en todo lo referente a su contrato de arrendamiento. Puede ponerse en contacto con nosotros rellenando el formulario de contacto o llamando al 915 76 11 50

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Una demanda de retracto que te va a decepcionar

Así como cuando eres un personaje de acción, tarde o temprano te verás en la tesitura de defender tu vida luchando contra el malo de la peli sobre el techo de un teleférico, de la misma manera, si a lo que te dedicas es al negocio de las subastas judiciales, tarde o temprano te vas a adjudicar una propiedad sobre la que alguien tendrá derecho de retracto.

Puede que se trate de un inquilino, si la vivienda subastada estaba alquilada. O quizás sea un copropietario, si lo que has comprado es una mitad indivisa. Pero puedes estar seguro de que de tanto ir el cántaro a la fuente, tarde o temprano se va a caer y a romper.

¿Es dramático que alguien con derecho de adquisición preferente la ejerza contra tu adjudicación judicial?

Solo si te resistes y decides luchar contra tu rival sobre el techo del teleférico. En ese caso lo tienes bastante crudo, porque resulta que el tipo es más alto, más fuerte, más guapo y la tiene más larga.

Así que estás jodido.

¿Y qué hay que hacer?

Pues muy sencillo, si crees que tienes las de perder, renuncia a tu adjudicación, por muy golosa que sea. Cuanto antes lo hagas antes recuperarás tu dinero.

Si no te allanas y decides afrontar el pleito judicial, que sepas que el juzgado va a tardar años en resolver y que no recuperarás tu dinero en mucho tiempo, con el coste de oportunidad que esto significa, sobre todo en un negocio tan rentable como el de las subastas.

El caso es que hace unos días me contactó Joan, un pobre diablo que no sabe bien dónde se está metiendo.

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Parece que el pasado otoño se adjudicó la subasta de un piso de Barcelona que estaba alquilado desde 2012, arrendamiento que está inscrito en el Registro de la Propiedad. Algo bastante raro, por cierto, porque el contrato es anterior a la reforma de la LAU de junio de 2013.

Joan es novato, pero muy leído y tras algunas lecturas aquí y allá había llegado a la conclusión de que los contratos realizados antes de la reforma de la L.A.U. de junio de 2013 solo tenían que ser asumidos por el adjudicatario hasta un plazo de 5 años desde la fecha del contrato. Lo cual es cierto, con algún matiz que no tuvo en cuenta.

Al ser éste un arrendamiento de 2012 y por 5 años, Joan dio por sentado que ya no era válido y que el juzgado le daría la posesión sin ningún problema.

Pero en el negocio de las subastas no se puede dar nada por sentado. Los novatos lo suelen aprender con sangre, sudor y lágrimas.

Además, pensó Joan, la inscripción del arrendamiento es posterior a la hipoteca ejecutada, por lo que sin ninguna duda quedará cancelada tras la inscripción del Decreto de Adjudicación.

Lo que desconocía Joan es una cosa llamada TÁCITA RECONDUCCIÓN, que  según el artículo 1566 del Código Civil consiste en que, cuando finaliza la duración del contrato de arrendamiento, o sus prórrogas, si el dueño de la vivienda no le comunica al inquilino, antes de 15 días, la resolución del contrato, entonces se entiende que esto da lugar a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes.

Se entiende que el citado artículo 1566 Código Civil da por concluido el contrato primitivo de arrendamiento y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración, que se entenderá por un año, si se pactó una renta anual, aunque se pagara mensualmente.

¿Y esto que aplicación práctica tiene en el caso de Joan?

Pues muy sencillo, en primer lugar que arrendamiento está en vigor en todos sus términos porque se ha ido renovando anualmente por tácita reconducción.

En segundo lugar que, como consecuencia de lo anterior, el juzgado que ha subastado el piso no le va a dar la posesión dado que hay un inquilino con derechos de arrendamiento sobre la propiedad subastada. Derechos que están plenamente vigentes por la tácita reconducción de su contrato de arrendamiento.

  • Ese contrato va a seguir vigente hasta que el nuevo propietario le comunique la resolución del mismo en el plazo de 15 días desde la próxima finalización.
  • Y en tercer lugar, que como consecuencia de la vigencia del arrendamiento, resulta que el inquilino conserva intacto su derecho de adquisición preferente dado que los arrendamientos anteriores a junio de 2013 conservan el derecho de retracto porque no quedan extinguidos tras la subasta.
  • Y el caso es que este inquilino no solo tiene derecho de retracto sino que lo ha ejercido ante los juzgados de Primera Instancia de Barcelona.

Y lo peor no es que Joan haya decidido pleitear, sino que el pleito se lo va a llevar su prima, que ha estudiado Derecho y que se siente muy comprometido a contratarla. Que menudos problemas familiares tendría si contratara a un extraño en vez de a su prima.

Y ahí fue cuando le mandé a tomar viento fresco y le medio colgué.

Porque si hay algo que no soporto es la tontería.

Subasta judicial: ¿cuándo puede el inquilino ejercer su derecho de adquisición preferente?

El Tribunal Supremo ha sentado, en esta sentencia de 21 de enero de 2014, doctrina jurisprudencial sobre cuándo comienza el plazo para ejercitar la acción de retracto arrendaticio -que supone que el arrendador, en caso de venta del inmueble, tiene un derecho de adquisición preferente- cuando la venta del inmueble alquilado se hace en subasta judicial.

El Alto Tribunal llega a la conclusión de que el derecho del arrendador nace “en el momento en que mejora la postura un tercero pujante en la subasta y consigna el precio” -sin tener que esperar a que se adjudique el local-. Y es que, desde entonces, el arrendatario conoce “las condiciones, bases y precio del contrato, por lo que está en idóneas condiciones para ejercitar la acción”.

En el caso, tras despacharse la ejecución hipotecaria sobre un local alquilado se celebró una comparecencia en la que se presentó una empresa que mejoró la postura del ejecutante. Días después, el inquilino presentó una demanda de retracto arrendaticio contra la empresa. Una vez extinguido el contrato de alquiler se dictó un decreto de adjudicación del local a favor de esta última.

Tanto el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Murcia, como la Audiencia Provincial, atendiendo a las pretensiones del inquilino, revocaron ese decreto, ya que consideraron que en el momento en que interpuso la demanda ya tenía derecho de adquisición preferente a su favor.

Y ello en tanto que, en su opinión, “dicho derecho nació en la comparecencia en que la empresa mejoró la postura del ejecutante, pues en esa fecha la venta se perfeccionó a su favor”.

La empresa formuló recurso de casación al entender que estas sentencias “se oponen a la doctrina jurisprudencia que afirma que el derecho de adquisición preferente no entra en juego hasta la consumación del contrato transmisivo, lo cual acontece con la adjudicación del local subastado”.

El ponente del fallo del Supremo, el magistrado Arroyo Fiestas, rechaza la postura del recurrente y afirma que “para la fijación del día inicial para el ejercicio de la acción de retracto es esencial determinar la fecha en la que se ha podido obtener toda la información sobre los términos del contrato, para que el arrendatario pueda decidir con conocimiento de causa si le resulta conveniente o no ejercitarla”. Y asegura que, esa información se obtuvo “en el momento de la mejora de la postura, tras la que se consignó el precio”.

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Voto disidente

El fallo tiene un voto del magistrado Ferrándiz Gabriel que censura al Supremo que considere la subasta como una “especie de venta”. Para él, “la subasta nada tiene que ver con un negocio que, como expresión de la autonomía de la voluntad de las partes, regula la creación, modificación o extinción de relaciones jurídicas”.

  • Consulte la sentencia

EL PRIVILEGIO DE LA ADQUISICIÓN PREFERENTE

  • Si usted es el inquilino de una vivienda, tiene conocimiento de que el propietario la quiere vender y usted tiene interés en adquirirla, este artículo, sin duda, es de su interés.
  • En el supuesto planteado, entra en juego lo que se conoce legalmente como el derecho de adquisición preferente, mediante el cual en el inquilino (arrendatario) tiene el privilegio y el derecho preferente frente a terceros compradores para adquirir la vivienda de la cual es arrendatario.
  • El derecho de adquisición preferente se divide en dos: derecho de tanteo y derecho de retracto.
  • ¿Cómo funciona este derecho?
  • El derecho de tanteo: cuando se pretende y aún no se ha realizado la venta del bien en cuestión. En ese caso el arrendatario tiene el privilegio de adquirir el bien de manera preferente si iguala o supera el precio ofrecido por un tercero (el potencial comprador)
  • El derecho de retracto: cuando el bien ya ha sido transmitido a un tercero. En ese caso el arrendatario está facultado para anular la venta realizada, siempre y cuando se iguale el precio por el cual se ha vendido previamente.

El derecho de retracto puede nacer de dos fuentes: de la legal y de la convencional.

La primera de ellas tiene lugar cuando es la propia ley la que nos otorga el derecho, mientras que en la segunda nace de un acuerdo entre las partes, normalmente estipulado en el contrato de arrendamiento.

¿Cuándo aplica el derecho?

El derecho de adquisición preferente no sólo es aplicable en ventas entre particulares, sino también en subastas, en las que un bien ha sido embargado y luego se somete a subasta judicial.

En este caso, el arrendatario del bien embargado, tendrá el derecho de adquisición preferente ante posibles terceros adquirentes de la subasta. El precio de adjudicación de la vivienda dependerá del número de postores en la subasta y de la competencia a la hora de pujar por el inmueble.

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Nuestros Abogados responderán con urgencia y contundencia en defensa de sus derechos, primero intentando una solución extrajudicial al conflicto y si ello no es posible, ejercitando las acciones judiciales necesarias para proteger sus intereses.

Como saber si puedes ejercer tu Derecho de Tanteo y Retracto

Los inquilinos de viviendas, así como los linderos en el caso de fincas de carácter rústico tienen legalmente concedidos una serie de derechos que normalmente desconocen. En este artículo te vamos a dar las claves y explicar dos de esos derechos: el de retracto y el de tanteo. De ellos se puede decir que se trata de un derecho de adquisición preferente.

¿Qué son los derechos de tanteo y retracto? ¿Quien tiene derecho de tanteo y retracto?

En primer lugar vamos detallar que significa derecho de tanteo. Este derecho faculta al inquilino de una vivienda a igualar la oferta de compra de la vivienda que habita ante una eventual oferta de compra, en cuanto a precio y condiciones, realizada por parte de un tercero.

Para ejercer este derecho, se le habilita al inquilino un plazo de 30 días desde que el propietario del inmueble le comunique la oferta de compra por parte del tercero.

Este derecho de tanteo y retracto ley de arrendamientos urbanos lo recoge el artículo 25 de la LAU, Ley de Arrendamientos Urbanos.

Una vez explicado que significa derecho de tanteo, hablemos del derecho de retracto, el cual se puede definir como el derecho que ampara al inquilino de una vivienda a adquirir el inmueble en el que reside siempre que el arrendador lo haya vendido a un tercero. Las condiciones por las que rige este derecho se encuentran reguladas en el artículo 1.521 del Código Civil.

Para ejercer este derecho, el inquilino tiene un plazo de treinta días a contar desde que es informado de la venta del inmueble.

Además, para poder ejercer este derecho es preciso que se den unas circunstancias determinadas como son: que el propietario no haya informado al inquilino de la venta del inmueble o que el precio de venta al tercero fuera menor que el precio solicitado al inquilino.

Este derecho de retracto y tanteo en fincas rusticas también se aplica en condiciones similares para los arrendatarios que cuenten con un contrato de arrendamiento rústico en vigor y los linderos.

No hay que olvidar que el derecho de retracto y tanteo en fincas rusticas está reconocido por diferentes Sentencias del Tribunal Supremo como una limitación al derecho de propiedad en beneficio del interés público.

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