Con el objetivo de que nadie quede fuera, el Gobierno ha regulado determinadas protecciones a aquellos colectivos que por su vulnerabilidad puedan ser objeto de desahucio.
- Se suspenden los desahucios hasta el 31 de diciembre de 2022.
Contents
- 1 ¿A quiénes no se les puede desahuciar?
- 1.1 ¿Si no vivo solo, sino con mi familia, nos pueden desahuciar?
- 1.2 Supuestos de vulnerabilidad
- 1.3 Si estoy en vulnerabilidad económica, ¿qué documentos necesito para acreditarlo?
- 1.4 ¿Qué documentos necesitas para acreditar la vulnerabilidad?
- 1.5 ¿Qué ocurre si no puedo aportar alguno de los documentos?
- 1.6 ¿Cuál es el procedimiento para presentar la documentación?
- 1.7 ¿En qué consiste dicha compensación?
- 1.8 Plazo de presentación de la solicitud de compensación
- 2 Se amplían hasta el 31 de octubre las medidas en el alquiler de vivienda por Covid-19
- 3 COVID-19: Suspensiones de desahucios y lanzamientos
¿A quiénes no se les puede desahuciar?
A las personas arrendatarias, en todos los juicios verbales que versen sobre reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, o la expiración del plazo de duración de contratos suscritos conforme a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que pretendan recuperar la posesión de la finca, se haya suspendido o no previamente el proceso en los términos establecidos en el apartado 5 del artículo 441 de dicha ley.
En estos supuestos, la persona arrendataria podrá instar, de conformidad con lo previsto en el mencionado artículo, un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el Juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.
Así mismo, si no estuviese señalada fecha para el lanzamiento, por no haber transcurrido el plazo de diez días a que se refiere el artículo 440.3 o por no haberse celebrado la vista, se suspenderá dicho plazo o la celebración de la vista.
¿Si no vivo solo, sino con mi familia, nos pueden desahuciar?
Si te encuentras en situación de vulnerabilidad económica, NO te pueden desahuciar.
Supuestos de vulnerabilidad
Para saber si te encuentras en situación de vulnerabilidad debes cumplir con los siguientes requisitos:
- Haber pasado a estar en una situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, haber sufrido una pérdida sustancial de ingresos o una caída en la facturación de al menos el 40%
- Que el conjunto de ingresos de la unidad familiar no supere estos umbrales (en el mes anterior a la solicitud de la moratoria):
| Unidad familiar (general) | 3 veces el IPREM | El IPREM mensual es de 537,84€ Es decir, por unidad familiar: 537,84€ x 3 Total: 1.613,52 euros |
| + Hijos/as cargo | 0,1 veces el IPREM | + 53,78 por cada hijo/a Es decir, si tienes un hijo: 1.613,52€ + 53,78€ Total: 1667,30 euros |
| + 0,15 veces el IPREM para familias monomarentales y monoparentales. | + 80,67 por cada hijo/a Es decir, si tienes un hijo: 1.613,52€ + 80,67€ Total: 1694,19 euros | |
| + Personas mayores en la unidad familiar (más de 65 años) | 0,1 veces el IPREM | + 53,78 por cada persona mayor Es decir, si tienes una persona mayor en la familia: 1.613,52€ + 53,78€ Total: 1667,30 euros |
Además, el límite se incrementa también en las siguientes condiciones:
Unidad familiar en la que alguno de sus miembros:
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4 veces el IPREM |
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Si la persona que firmó la hipoteca padece:
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5 veces el IPREM |
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¿Quiénes son los miembros que conforman la unidad familiar?
- La persona que firmó el contrato de alquiler.
- Su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita.
- Los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.
- El cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita que resida en la vivienda.
Si estoy en vulnerabilidad económica, ¿qué documentos necesito para acreditarlo?
El Gobierno ha simplificado los trámites necesarios para acceder a las ayudas con el objetivo de que nadie quede fuera.
¿Qué documentos necesitas para acreditar la vulnerabilidad?
- Si estás en situación legal de desempleo: Certificado expedido por el SEPE, Mutuas colaboradoras con la Seguridad Social o el Instituto Social de la Marina
- En caso de cese de actividad de trabajadores por cuenta propia: Certificado expedido por la AEAT o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, sobre la base de la declaración de cese de actividad del interesado.
Para acceder a las ayudas relacionadas con el derecho a la vivienda
- Para acreditar al número de personas que habitan la vivienda habitual:
- Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
- Certificado de empadronamiento de las personas en la vivienda.
- Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad laboral permanente.
- Titularidad de los bienes: Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
- Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes.
¿Qué ocurre si no puedo aportar alguno de los documentos?
Si no puedes presentar los documentos por razones relacionadas con el estado de alarma
- Podrás sustituirlos por una declaración responsable que incluya justificación de los motivos que le impiden dicha aportación, que tienen que estar relacionados con problemas concretos por el estado de alarma.
- Dispondrás de un plazo de un mes tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas para la aportación de los documentos.
¿Cuál es el procedimiento para presentar la documentación?
- Deberás enviar un escrito al Juzgado acreditando que reúnes los requisitos y acompañándolo con los documentos requeridos.
- Deberás pedir un Informe de los servicios sociales competentes.
Si acreditas ante el Juzgado que te encuentras en situación de vulnerabilidad, es el letrado de la Administración de Justicia quien deberá comunicarlo a los servicios sociales para su consideración durante el plazo de suspensión extraordinaria.
- La presentación de tu escrito alegando una situación de vulnerabilidad económica implicará tu consentimiento para que se dé traslado a los servicios sociales para que estos actúen si es necesario.
- Recibirás un decreto del Letrado de la Administración de Justicia.
Recuerda que si tienes alguna dificultad para recabar la información solicitada, puedes dirigirte a los Servicios Sociales de tu localidad que se han declarado esenciales o al Colegio de Abogados/as de referencia para solicitar un abogado de oficio.
Los arrendadores tendrán derecho a solicitar una compensación cuando la administración competente, en los tres meses siguientes a la fecha en que se emita el informe de los servicios sociales señalando las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada facilitando el acceso de las personas vulnerables a una vivienda digna, no hubiera adoptado tales medidas.
¿En qué consiste dicha compensación?
La compensación consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador, por el período que medie entre que se acordare la suspensión y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o por finalizar el estado de alarma. No obstante, si dicho valor fuera superior a la renta que viniera percibiendo el arrendador, la compensación consistirá en renta dejada de percibir durante el mismo período señalado anteriormente más los gastos corrientes.
Plazo de presentación de la solicitud de compensación
La solicitud de compensación podrá presentarse hasta el 31 de enero de 2023.
Se amplían hasta el 31 de octubre las medidas en el alquiler de vivienda por Covid-19
- El pasado 3 agosto el Gobierno acordó la prórroga de las medidas en alquiler de vivienda originalmente previstas en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, aprobado tras decretarse el estado de alarma a causa de la Covid-19.
- Desde entonces, las medidas previstas en dicha norma para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica se han ido prorrogando, incluyendo modificaciones y precisiones hasta el diseño actual, cuya última prorroga finalizaba el 9 de agosto de 2021.
- Ante la incertidumbre de la evolución de la pandemia y la llegada de la “quina ola”, que continúa ocasionando graves efectos negativos en la economía, el ejecutivo acordó nuevamente ampliar las medidas, esta vez hasta el 31 de octubre de este año.
- Resumidamente, las medidas prorrogadas hasta el 31 de octubre en materia el alquiler de vivienda son las siguientes:
- Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos por impago de rentas o expiración del plazo:
En los juicios verbales en los que se pretenda recuperar la posesión de la finca por impago de rentas o expiración del plazo de duración, el arrendatario podrá instar un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio si acredita que se encuentra en situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.
No obstante, el arrendador también podrá oponer su propia situación de vulnerabilidad, a lo que el juez deberá decidir sobre cual debe prevalecer. Para el caso de que se entendiera que prevalece la del arrendador, se acordaría la continuación del procedimiento.
- Suspensión de los desahucios y lanzamientos en los procedimientos de precario:
Asimismo, se prevé que el Juez podrá suspender los lanzamientos para los procedimientos de precario y ocupación o perturbación sin justo título.
No obstante, para que en estos casos pueda suspenderse el lanzamiento deben darse los siguientes requisitos: (i) las viviendas deberán pertenecer a personas jurídicas o físicas que sean titulares de más de diez viviendas (lo que se conoce como “gran tenedor”), (ii) todas las personas que habitan sin título deberán acreditar que se encuentran en situación de vulnerabilidad económica y (iii) además, quien habite deberá ser persona dependiente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 2.2 de la Ley 39/2006, víctima de violencia sobre la mujer o tener a su cargo, conviviendo en la misma vivienda, alguna persona dependiente o menor de edad.
Sin perjuicio de lo anterior, no podrá acorarse la suspensión en determinados supuestos como cuando el inmueble ocupado sea el domicilio habitual o segunda residencia de una persona física, cuando la entrada o permanencia se haya producido mediante intimidación o violencia sobre las personas, entre otros.
- Prórroga extraordinaria del contrato por seis meses:
Se establece también que, en los contratos de vivienda habitual en los que finalice el periodo de prorroga obligatoria o tácita antes del 31 de octubre de 2021, el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria por un periodo máximo de 6 meses. Durante los meses prorrogados, seguirían aplicando los términos y condiciones establecidos en el contrato en vigor.
El arrendador estará obligado a aceptar dicha prorroga del contrato, salvo que (i) las partes hubieran pactado otro plazo previamente, o (ii) se haya resuelto el contrato por necesidad del arrendador, según lo previsto en el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- Moratoria y quita del pago de la renta:
- Por último, salvo que ya se hubiera llegado a un acuerdo, los arrendatarios de viviendas habituales que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica, podrán solicitar del arrendador el aplazamiento temporal o la quita parcial en el pago de la renta cuando este sea i) una empresa o entidad pública o ii) un gran tenedor.
- En definitiva, nos encontramos con otra nueva ampliación en los plazos para que el arrendatario en situación de vulnerabilidad pueda acogerse a las medidas extraordinarias en el arrendamiento de vivienda.
- No obstante, en la práctica, los numerosos requisitos previstos en la ley, así como la dificultad para acreditar la situación de vulnerabilidad que requiere de la aportación de una documentación específica, comporta que finalmente acabe siendo un número reducido de arrendatarios los que puedan beneficiarse de estas medidas.
- Más información: Lluís Nel-lo, abogado del área de Derecho Procesal de Toda & Nel-lo.
COVID-19: Suspensiones de desahucios y lanzamientos
Las principales medidas relativas a lanzamientos y desahucios dictadas en el contexto de la Crisis del Covid-19 se contienen en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, tal y como ha sido sucesivamente modificado (la última vez por Real Decreto-ley 16/2021, de 3 de agosto, que aprobó una ampliación del plazo de vigencia).
La principales medidas consisten en:
- una suspensión general de los desahucios y lanzamientos de arrendatarios vulnerables en juicios verbales por reclamación de rentas o expiración del plazo de duración de sus contratos; y
- una suspensión que afecta solo a personas jurídicas y personas físicas titulares de más de diez viviendas que pretendan el lanzamiento de personas que no cuenten con título habilitante para residir en la propiedad afectada.
Hasta el 31 de octubre de 2021 los arrendatarios vulnerables pueden instar la suspensión extraordinaria de su desahucio o lanzamiento en todos los juicios verbales que versen sobre reclamaciones de renta o cantidades o la expiración del plazo de duración de contratos suscritos conforme a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y que pretendan recuperar la posesión de la finca. El arrendatario puede solicitar la suspensión tanto si está señalada fecha para el lanzamiento como si aún no se ha llegado a esa fase del procedimiento.
Para poder solicitar la suspensión el arrendatario debe acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica mencionadas en el RDL 11/2020 (que no varían y podéis ver en nuestra nota sobre el RDL 11/2020 aquí).
El letrado de la administración de justicia dará traslado de dicha acreditación al demandante quien, en el plazo máximo de 10 días, podrá acreditar ante el juzgado, por los mismos medios, encontrarse igualmente en la situación de vulnerabilidad o en riesgo de situarse en ella en caso de que se adopte la medida de suspensión del lanzamiento.
Una vez presentados los anteriores escritos, el letrado de la administración de justicia deberá trasladar inmediatamente a los servicios sociales competentes toda la documentación y solicitará a dichos servicios informe en el que se valore la situación de vulnerabilidad del arrendatario y, en su caso, del arrendador, y se identifiquen las medidas a aplicar por la administración competente. Servicios sociales debe emitir este informe en el plazo máximo de 10 días.
El juez, a la vista de la documentación presentada y del informe de servicios sociales, dictará un auto en el que acordará la suspensión si se considera acreditada la situación de vulnerabilidad económica y, en su caso, que no debe prevalecer la vulnerabilidad del arrendador. Si no se acreditara la vulnerabilidad por el arrendatario, o bien debiera prevalecer la situación de vulnerabilidad del arrendador, acordará la continuación del procedimiento. En todo caso, el auto que fije la suspensión señalará expresamente que, el 9 de agosto de 2021 se reanudará automáticamente el cómputo de los días a que se refiere el artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil o se señalará fecha para la celebración de la vista y, en su caso, del lanzamiento, según el estado en que se encuentre el proceso.
Acreditada la vulnerabilidad, antes de la finalización del plazo máximo de suspensión, las Administraciones públicas competentes deberán adoptar las medidas indicadas en el informe de servicios sociales u otras que consideren adecuadas para satisfacer la necesidad habitacional de la persona en situación de vulnerabilidad que garanticen su acceso a una vivienda digna. Una vez aplicadas dichas medidas, la Administración competente habrá de comunicarlo inmediatamente al tribunal, y el letrado de la administración de justicia deberá dictar en el plazo máximo de tres días decreto acordando el levantamiento de la suspensión del procedimiento.
Como hemos mencionado, hay una medida de suspensión de lanzamientos aplicable solamente en aquellos casos en que las viviendas en cuestión pertenezcan a personas jurídicas o a personas físicas titulares de más de diez viviendas.
Si el propietario cumple estos requisitos, el juez podrá suspender el lanzamiento hasta el 31 de octubre de 2021 en los procesos penales en los que se sustancie el lanzamiento de su vivienda habitual de personas que la habiten sin título y en todos los juicios verbales en los que se sustancien alguna de las siguientes demandas:
- Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.
- Las que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute.
- Las que, instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se oponga a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación.
El juez tomará la decisión sobre si suspende o no el lanzamiento previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto, teniendo en cuenta, entre otras que procedan, las siguientes circunstancias:
- Las circunstancias relativas a si la entrada o permanencia en el inmueble está motivada por una situación de extrema necesidad. Al efecto de analizar el estado de necesidad se tendrá en cuenta el informe de servicios sociales.
- Las circunstancias relativas a la cooperación de los habitantes de la vivienda con las autoridades competentes en la búsqueda de soluciones para una alternativa habitacional que garantizara su derecho a una vivienda digna.
Para que proceda esta suspensión, no basta con que quien habite el inmueble sin título acredite que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica del RDL 11/2020, sino que, además, es necesario que al menos un habitante sea una persona dependiente, entendiéndose por tales las personas que por razones derivadas de su edad, enfermedad o discapacidad, y ligadas a la falta o a la pérdida de autonomía física, mental, intelectual o sensorial, precisan de la atención de otra u otras personas o ayudas importantes para realizar actividades básicas de la vida diaria o, en el caso de las personas con discapacidad intelectual o enfermedad mental, de otros apoyos para su autonomía personal. Todas estas circunstancias deberán acreditarse al juzgado y el letrado de la administración de justicia trasladará esta documentación al demandante o denunciante y a los servicios sociales competentes para que emitan informe en el plazo máximo de 15 días.
El juez, si se ha acreditado debidamente la situación de los habitantes, y ponderadas el resto de circunstancias concurrentes, dictará auto acordando la suspensión.
Durante la suspensión, la Administración deberá adoptar las medidas señaladas en el informe de servicios sociales u otras que resulten adecuadas y, una vez que se adopten, lo comunicará al tribunal competente inmediatamente para que, en el plazo máximo de tres días, dicte auto acordando el levantamiento de la suspensión del procedimiento y el correspondiente lanzamiento.
En cambio, si no se le acreditan al juez la vulnerabilidad y dependencia de los habitantes, o concurre algunas de las situaciones excepcionales que listamos a continuación, el juez acordará mediante auto la continuación del procedimiento. Estas situaciones excepcionales que determinan que continúen los lanzamientos son:
- Cuando la entrada o permanencia se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física si en dicho inmueble tiene su domicilio habitual o segunda residencia acreditada.
- Cuando la entrada o permanencia se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física o jurídica que lo tenga cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia acreditada.
- Cuando la entrada o permanencia en el inmueble se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas.
- Cuando existan indicios racionales de que la vivienda se esté utilizando para la realización de actividades ilícitas.
- Cuando la entrada o permanencia se haya producido en inmuebles de titularidad pública o privada destinados a vivienda social y ya se hubiera asignado la vivienda a un solicitante.
- Cuando la entrada en la vivienda se haya producido con posterioridad a la entrada en vigor del RDL 37/2020.
Los arrendadores afectados por la suspensión general (la que afecta a cualquier tipo de arrendador) tendrán derecho a solicitar una compensación cuando la administración competente, en los tres meses siguientes a la fecha en que se emita el informe de los servicios sociales, no hubiera adoptado las medidas indicadas en dicho informe.
La compensación consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador, por el período que medie entre que se acordare la suspensión y el momento en el que la misma se levante por el tribunal o hasta el 31 de octubre de 2021. Si dicho valor fuera superior a la renta que vinera percibiendo el arrendador, la compensación consistirá en la renta dejada de percibir durante el mismo período señalado anteriormente más los gastos corrientes.
Esta solicitud de compensación podrá presentarse hasta el 30 de noviembre de 2021.
Los afectados por la suspensión extraordinaria (es decir, la que se refiere solo a personas jurídicas y a personas físicas titulares de más de diez viviendas) tendrán derecho a la misma compensación pero solamente si acreditan que la suspensión del lanzamiento le ha ocasionado perjuicio económico al encontrarse la vivienda ofertada en venta o arrendamiento con anterioridad a la entrada en el inmueble.
.Para más detalles sobre esta compensación podéis ver nuestra nota sobre el Real Decreto 401/2021 aquí.
